Диплом. 1. Теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости 5
 Скачать 0.78 Mb.
|
3. Определение рыночной стоимости объекта офисной недвижимости – двухэтажного здания с мансардой, расположенного на ул. Воровского г. Казань3.1. Оценка стоимости объекта офисной недвижимости затратным подходомЗатратный подход, используемый для оценки объектов недвижимости, основан на предположении, что затраты на строительство с учетом износа и в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором находится имущество, являются приемлемым ориентиром для определения его стоимости. В общем случае рыночная стоимость объекта рассчитывается по формуле [10;с.132]: РС = ПВС – И + З, (3.1.1.) где: РС – рыночная стоимость объекта недвижимости; ПВС – полная восстановительная стоимость улучшений земельного участка; И – накопленный износ; З – стоимость прав на земельный участок. Таким образом, оценка объекта недвижимости проводится, как правило, в два этапа – расчет рыночной стоимости земельного участка и расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом накопленного износа. Однако, в связи с тем, что собственник оцениваемого нами объекта недвижимости, не является собственником земельного участка, на котором располагается данный объект (земельный участок находится в долгосрочной аренде на 15 лет), стоимость земельного участка для данной оценки не определялась. Как показано в главе 1.2 расчет рыночной стоимости улучшений в рамках затратного похода может быть реализован на базе стоимости замещения или стоимости воспроизводства. В рамках данной оценки рыночная стоимость имущества определялась на базе стоимости замещения. В оценочной практике применяют четыре взаимосвязанных метода расчета полной восстановительной стоимости (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) зданий: количественный метод, метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ, метод сравнительных единиц, метод объектов-аналогов. Количественный метод. При применении этого метода используются данные инвентаризации всех видов работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К стоимости прямых затрат добавляются накладные расходы и прибыль подрядчика, а также иные затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Иными словами, составляется объектная смета стоимости воссоздания улучшений в современных ценах. Эта работа весьма трудоемка, требует высокой квалификации оценщика и большого опыта в составлении строительных смет. Целесообразно привлечение к ней специалистов-сметчиков. Решение задачи также может быть существенно ускорено и облегчено благодаря использованию специализированных программных продуктов для разработки проектно-сметной документации. Наличие сметной документации, разумеется, существенно облегчает оценку с использованием затратного подхода. Сметная документация может включать локальные сметы, локальные сметные расчеты, объектные сметы, объектные сметные расчеты, сметные расчеты на отдельные виды затрат, сводные сметные расчеты на стоимости строительства, сводки затрат и т.п. При отсутствии сметной документации может потребоваться разработка сметы воспроизводства или замещения объекта, которая может и не соответствовать требованиям, предъявляемым существующим законодательством к сметной документации, например, в части ее экспертизы. Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ. Этот метод представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. Некоторое снижение точности расчетов компенсируется их оперативностью, а возможная погрешность почти всегда вписывается в диапазон обоснованных колебаний рыночной стоимости недвижимости. При этом методе в качестве единиц измерения стоимости конструктивных элементов принимаются наиболее характерные их показатели (1 куб.м. извлеченного грунта, монолитного бетона или кирпичной кладки, 1 кв.м. оштукатуренной или окрашенной поверхности, кровельных покрытий, 1 т смонтированных металлоконструкций и т.п.). Метод сравнительных единиц. В данном методе единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания (1 кв.м. общей площади жилых зданий, 1 куб.м. емкости складских помещений, 1 койко-место больниц, 1 машино-место гаражей и автостоянок и т.п.). Общая стоимость здания по этому методу определяется произведением стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к единице, на количество таких единиц в оцениваемом здании. Очевидная простота метода сравнительных единиц не всегда адекватна его точности. Поэтому ему находят рациональное применение главным образом при оценке зданий, построенным по типовым проектам, на которые разработаны прейскуранты стоимости сравнительной единицы. Оценщики охотно прибегают к нему при наличии Удельных показателей стоимости строительства (УПСС), соответствующих оцениваемому объекту, используя корректирующие коэффициенты, помещенные в технической части сборников УПСС. Метод объектов-аналогов. Этот метод сходен с предшествующим с той разницей, что им определяется стоимость оцениваемого объекта непосредственно по стоимости объекта аналога, а корректировки при необходимости выполняются по совокупности их конструктивных различий. Достоверную информацию о сметной стоимости и конструктивных характеристиках интересующих оценщика аналогов можно получить в отраслевых проектных институтах по профилю оцениваемого объекта [6, с.166]. В нашей работе нами был использован метод сравнительных единиц. В рамках применения затратного подхода к оценке нами была проведена условная разбивка оцениваемого объекта на конструктивные элементы: двухэтажное административное здание и мансардный этаж, поскольку данные элементы отличны по годам постройки (соответственно, и по величине накопленного износа) и группам капитальности. В силу того, что, как отмечено в главе 2.3, основное здание 1956 года было капитально отремонтировано и реконструировано в 1990 г., а мансардный этаж надстроен в 2003 г., возраст оцениваемого объекта был нами определен на уровне 17 лет для основного здания и 4 года для мансардного этажа. В связи с этим, стоимость строительства здания определялась на основании сметной стоимости строительства аналогичного здания, подобранного в сборнике Ко-Инвест «Общественные здания», раздел «Многофункциональные здания и комплексы» постройки после 1985 года [14]. Данный сборник представляет собой совокупность укрупненных показателей стоимости строительства по состоянию на 01.01.2005 года. В связи с этим величина стоимости строительства, указанная в сборнике, требует приведения к ценам на дату оценки. В соответствии с методикой расчета стоимости строительства здания в сборнике подбирается аналог, схожий по конструкции с объектом оценки. Помимо корректировки на дату оценки, выполняются поправки на регион, в котором расположен объект оценки и завершенность конструкции здания. В качестве аналога к двухэтажному зданию по данным сборника Ко-Инвест нами был выбран объект, представляющий собой офисное здание (2-4 этажа), относящееся к классу конструктивных систем КС-1 и типу Econom [14,с.114]. В качестве же аналога к мансардному этажу нами был выбран объект, представляющий собой офисное здание (2-4 этажа), относящееся к классу конструктивных систем КС-2 и типу Econom [14, с.114]. Данный выбор был сделан в связи с наибольшей сопоставимостью данных аналогов с конструктивными характеристиками элементов оцениваемого объекта. Поскольку нами была произведена условная разбивка оцениваемого здания на конструктивные элементы, а в качестве аналогов нами были выбраны полностью завершенные здания, нами были внесены корректировки на завершенность конструкции элементов здания в целях избежания двойного учета «общих» конструктивных элементов. Так, для двухэтажного здания, необходимо учесть отсутствие кровли, а для мансардного этажа – это, соответственно, отсутствие подземной части фундамента. Также величины завершенностей конструкций, как здания, так и мансардного этажа были уменьшены на элемент «прочие системы и специальное оборудование», который предполагает наличие в здании лифта. В результате после внесения данных корректировок завершенность конструкции элементов двухэтажного здания была определена на уровне 97,6%, а мансардного этажа – 92,6 %. Расчеты завершенности конструкции элементов оцениваемого объекта представлены в приложении 17 и приложении 18 для здания и мансарды соответственно. В тех случаях, когда у объекта оценки отсутствуют какие-либо конструктивные элементы, нами было произведено перераспределение удельных весов конструктивных элементов, с учетом отсутствующих элементов. Последовательность определения стоимости строительства 1 куб.м. зданий-аналогов, при условии их строительства в Республике Татарстан, представлена в таблице 16.
Поскольку раздел «Общественные здания» сборника Ко-Инвест учитывает стоимость строительства в ценах, действительных для г. Москвы по состоянию на 01.01.2005 г., нами был использован индекс пересчета в региональные цены, представленный также в сборнике Ко-Инвест и учитывающий, помимо регионального влияния, рост стоимости строительства с декабря 2004 г. до декабря 2005 г. Данный индекс выбирается в зависимости от экономической области, в которой расположен оцениваемый объект (Республика Татарстан), а также в зависимости от класса конструктивных систем (для зданий КС-1 индекс составляет 1,194, а для зданий КС-2 – 1,193). Расчет индекса пересчета стоимости строительства в цены на дату оценки (с учетом НДС) осуществлялся на основании писем Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 9 апреля 2007 года №СК-1395/02 "Об индексах изменения сметной стоимости на II квартал 2007 года" и 8 февраля 2006 г. N СК-426/02 "Об индексах изменения сметной стоимости на I квартал 2006 года" [4], [5]. Для расчета индекса изменения стоимости строительства с декабря 2005 г. к маю 2007 г. (дата оценки), нами было определено среднее отношение индексов 2-го квартала 2007 года к 1-ому кварталу 2006 г. При этом в расчет были приняты индексы на СМР к 1991 г. (без НДС), индексы на СМР к ТЕР-2001 (без НДС) и индексы на СМР к ФЕР-2001 (без НДС). В результате средний индекс изменения цен от уровня декабря 2005 г. к уровню мая 2007 года (с учетом НДС) составил 1,1543 х 1,18 = 1,3621. Следующим этапом применения затратного подхода является расчет величины накопленного износа. Износ элементов здания определяется по методу срока жизни для долгоживущих элементов, а для остальных на основании внешнего осмотра в соответствии с ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» [15]. Расчет физического износа основного здания и мансарды представлен в приложении 19 и приложении 20 соответственно. Здание в 2003 году было капитально отремонтировано и в настоящее время активно используется в качестве офисного, поэтому, на наш взгляд, нет необходимости учитывать функциональный и внешний износ здания. Таким образом, накопленный износ основного здания составил округленно 14%, мансарды – 9%. Далее нами была определена стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному подходу как разность стоимости строительства здания и величины накопленного износа (таблица 17).
В результате стоимость объекта оценки (двухэтажного административного здания с мансардой) составила с учетом округления 43 579 000 (сорок три миллиона пятьсот семьдесят девять тысяч) рублей с учетом НДС. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||