Диплом. 1. Теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости 5
 Скачать 0.78 Mb.
|
2.3. Характеристика объекта оценки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использованияРассматриваемый нами объект оценки представляет собой двухэтажное здание с мансардой, расположенное в Ново-Савиновском районе г. Казань на ул. Воровского д.YYY в 20 минутах езды от центра города. Недалеко от объекта оценки находятся важные транспортные магистрали, относящиеся как Ново-Савиновскому, так и Московскому району (ул. Ибрагимова, ул. Чуйкова, ул. Восстания, ул. Короленко), которые позволяют быстро добраться как до центра города, так и до всех районов Казани. Окружением объекта оценки являются многоэтажные жилые дома постройки середины прошлого века. В зоне 5-минутной транспортной доступности расположены такие объекты как: Администрация Ново-Савиновского района, Районная налоговая инспекция, БТИ, паспортный стол Ново-Савиновского района, Гостиница «Новинка», ЗАГС, Сберегательный банк, Банк БТА-ипотека, Банк Казанский, Банк Ипотека-Инвест, Завод «Элекон», два бизнес-центра на ул. Чуйкова д.2 и д.1. Объект оценки располагается на второй линии домов, примерно в 100 метрах от оживленной транспортной магистрали (ул. Чуйкова / ул. Восстания). Рядом расположены 2 остановки общественного транспорта: «Солнышко» и «Ибрагимова». К зданию ведут хорошие подъездные пути с ул. Восстания и ул. Гагарина. Оцениваемое здание можно конструктивно разбить на две части: -основное строение – 2-х этажное административное здание; -мансардный этаж. Данная разбивка проводится в целях получения более корректных результатов оценки. При применении сравнительного подхода к оценке, оцениваемый объект рассматривается нами как единый объект, однако при применении затратного и доходного подходов более обоснованно проведение оценки отдельно по конструктивным элементам. Это связано с различиями года постройки элементов, группы капитальности, а соответственно и накопленного износа, а также различиями в величинах арендной ставки, по которой помещения в основном здании и на мансардном этаже можно сдать в аренду. Здание и мансарда находятся в собственности ООО «Аренда». Земельный участок находится в аренде на 15 лет. Основное здание представляет собой кирпичное 2-х этажное здание 1956 г., которое было капитально отремонтировано и реконструировано в 1990 г. Во время ремонта были выполнены работы по укреплению фундамента здания, частично заменены оконные и дверные блоки. В 2003 г. был надстроен мансардный этаж. Тогда же во всем здании, вместе со строительством мансарды, были заменены и установлены новые инженерно-технические сети, установлены кондиционеры (в каждом помещении индивидуально), проведен косметический ремонт с использованием высококачественных материалов (тип отделки евро: подвесные потолки, обои с окраской и т.д.). Кроме того, была благоустроена прилегающая территория и заасфальтирована парковка на 20 машино-мест. Состояние объекта оценки можно оценить как «хорошее». Здание обеспечено всеми коммунальными услугами, оборудовано системой пожарно-охранной сигнализации и пожаротушения. Имеется выделенный высокоскоростной Интернет-канал и мини-АТС на 50 номеров. Арендаторам предлагаются сервисные услуги: круглосуточная охрана офиса и парковки, уборка помещений, «ресепшн», ксерокопирование, и т.д. Согласно классификации объект оценки соответствует требованиям предъявляемым к офисам класса «С». Общие сведения об объекте оценки приведены в приложении 12. Описание основных конструктивных элементов объекта оценки приведено в таблице 8. Таблица 8 Описание основных конструктивных элементов объекта оценки
Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка [13, с.64]. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически осуществимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям. Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством. Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования. Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать владельцу участка приемлемый доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные затраты и финансовые обязательства. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость [11, с.133]. Анализ ННЭИ проходит в два этапа [11]: -рассмотрение возможных вариантов использования земельного участка как свободного; -рассмотрение возможных вариантов использования земельного участка с имеющимися улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района. Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наилучшего и наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования станет снос имеющихся строений. Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости [10, с.26]. Поскольку объект является зданием капитальной постройки, функционирующим как офисный комплекс после реконструкции, то, по нашему мнению, рассматривать варианты использования земельного участка как свободного нецелесообразно, т.к. затраты на снос существующих улучшений для создания новых делают реализацию этих вариантов экономически неэффективными. Поскольку был сделан вывод о том, что снос имеющихся на участке улучшений является экономически нецелесообразным, то в ходе анализа экономической эффективности физически возможных и законодательно разрешенных способов использования объекта были рассмотрены три варианта: -текущее использование объекта оценки в качестве офисного комплекса; -переоборудование объекта оценки в торговый комплекс; -переоборудование объекта оценки в гостиничный комплекс. Оцениваемый объект: недвижимое имущество – двухэтажное здание с мансардным этажом, в настоящий момент используется по своему прямому назначению, т.е. в качестве административно-офисных площадей. И его переоборудование в гостиничный комплекс финансово не обоснованно, поскольку: во-первых, это потребует значительных капитальных затрат владельца, на изменение системы водоснабжения, канализации (необходимо наличие санузла в каждом номере гостиницы), проведение качественной отделки в номерах; во-вторых, расположение объекта не привлекательно для данного вида использования (объект располагается вдали от исторического центра города), что снижает поток клиентов, служащих основным источником дохода от здания. Рассматривая переоборудование объекта оценки в торговый комплекс, нами были выявлены следующие особенности: во-первых, местоположение объекта (расположение среди жилых зданий), а именно, ограниченность размеров земельного участка, не позволяет переоборудовать имеющееся здание в современный торговый комплекс, поскольку неотъемлемым условием данного вида использования является наличие удобных подъездных путей и достаточного количества парковочных мест; и, во-вторых, торговые помещения, располагающиеся выше второго этажа, как правило, не привлекательны для потенциальных покупателей, что, безусловно, является важным фактором, снижающим поток доходов от объекта. В связи с этим, для выявления максимально эффективного варианта использования из всех юридически, физически возможных и финансово оправданных, нами были отобраны следующие два варианта: -текущее использование объекта оценки в качестве офисного комплекса; -переоборудование первого этажа здания в торговые площади (на наш взгляд, наиболее приемлемым является переоборудование всего этажа в продовольственный магазин), с сохранением использования второго и мансардного этажей в качестве офисных помещений. Наилучшим и наиболее эффективным будет тот вариант, при реализации которого будет получена максимальная стоимость земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования незастроенного земельного участка проводился нами с использованием метода остатка для земли. Данный метод базируется на затратном подходе в части расчета стоимости имеющихся или предполагаемых улучшений земельного участка (здания) и доходом подходе в части расчета дохода от сдачи в аренду единого объекта недвижимости, его капитализации (дисконтировании) в стоимость. Стоимость земельного участка определяется как разница между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью улучшений. Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли при вариантах использования в качестве офисного здания представлен в таблице 9.
Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли при варианте использования в качестве торгово-офисного здания представлен в таблице 10.
Восстановительная стоимость здания, принятая в расчетах, определена затратным подходом и подробное описание расчета приведено в главе 3.1 данной работы. Потенциальный валовой доход - это доход, приносимый недвижимостью при 100%-ой загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду до вычета эксплуатационных затрат [6, с.85]. ПВД рассчитывается по формуле (2.3.1) [10,с.141]: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||