магия. Анализ наиболее эффективного использования
 Скачать 17.33 Kb.
|
|
Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Московской области «Серпуховский колледж» РЕФЕРАТ По дисциплине: Оценка недвижимого имущества На тему: «Анализ наиболее эффективного использования» Выполнил студент : Филиппов Юрий Группа : 2101 Проверил : Кобякова Е.П. Оценка __________________________ Подпись преподавателя ____________ г. Серпухов 2022 г. Термин: Анализ наиболее эффективного использования – это процесс выявления и обоснования альтернативных вариантов использования недвижимости, обеспечивающих максимально продуктивное использование. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления: - рыночный анализ; - анализ реализуемости варианта; - анализ наиболее эффективного использования. Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту. Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта. Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта. Абсолютно естественно, когда любой благоразумный инвестор или покупатель стремится к извлечению максимальной выгоды из вложенных средств через наиболее эффективное использование недвижимости. Форма использования будет зависеть также от текущих параметров рынка, а стоимость недвижимости будет максимальной. Иначе говоря, максимальная стоимость недвижимого имущества в любой момент времени соответствует наиболее эффективным ее использованием, а оно, со своей стороны, диктуется текущим состоянием рынка. Анализ наиболее эффективного использования – это процесс выявления и обоснования альтернативных вариантов использования недвижимости, обеспечивающих максимально продуктивное использование. При рассмотрении принципов оценки уже указывалось: наиболее эффективное использование можно определить как наиболее возможное, прежде всего физическое, использование, одновременно подтвержденное соответствующим образом, разрешенное юридически, выполнимое финансово, приводящее к наивысшей стоимости оцениваемой недвижимости. Из определения видно, что наиболее эффективное использование – не факт, а скорее обоснованное суждение. Наиболее эффективное использование в практике оценки представляет собой предпосылку, на которую опирается рыночная стоимость. В контексте наиболее вероятной цены продажи самое эффективное использование может быть заменено термином «самое вероятное» или «самое прибыльное использование». Термин «наиболее эффективное использование» в основном применяется к земле – по той причине, что стоимость улучшений скорее должна рассматриваться как стоимость, которая ими добавляется к земле. Считается, что земля имеет самостоятельную стоимость, тогда как улучшения лишь вносят дополнительный вклад в стоимость недвижимости в целом. Поэтому теоретический акцент в анализе наиболее эффективного использования делается на возможное использование земельного участка, исходя из предположения, что он как бы свободен. Оценка земли как свободной даже для улучшенной недвижимости – необходимое условие при определении стоимости недвижимости. Только так можно определить реальный вклад улучшений в стоимость недвижимости. Критерии выбора варианта НЭИ могут варьироваться в отличие от целей инвестора либо собственника объекта недвижимости, однако приведем основные условия, используемые для определения НЭИ участка под коммерческое здание: 1. разумное использование потенциала местоположения участка; 2. наличие будущего спроса на объект на рынке недвижимости; 3. правовая возможность реализации проекта; 4. физическая возможность возведения на данном участке рассматриваемого здания; 5. технологическая обоснованность застройки участка; 6. финансовая обоснованность: объемы и сроки финансирования проекта. Приведенный анализ позволяет отобрать вариант использования земельного участка по максимальному количеству положительный признаков. На практике же, данный анализ осуществляется чаще всего методом остатка для земли: в таком случае вывод о НЭИ делается по максимальной остаточной стоимости земельного участка. Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка проводят по двум причинам: 1.Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал; 2.Выявление на рынке объектов недвижимости аналогичного назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования. Необходимо отметить, что в общем случае земельный участок может иметь свой набор ограничений, отличный от ограничений, которые накладываются на использование улучшений объекта недвижимости. В Международных стандартах оценки отмечается, что «... рыночная стоимость земли, основанная на принципе наиболее эффективного использования, отражает полезность и постоянство существования земли с точки зрения рынка, а улучшения составляют разницу между стоимостью земли, взятой отдельно, и обшей рыночной стоимостью с учетом этих улучшений». Это означает, что оценку объектов недвижимости целесообразно выполнять в два этапа: вначале оценить стоимость земельного участка как свободного сравнительным или доходным подходом, а потом, например, методом остатка определить стоимость улучшений. Такой подход позволяет выявить действительную рыночную стоимость земли и как остаток — стоимость улучшений таких объектов недвижимости. При этом не исключен вариант, что стоимость исторических улучшений может быть отрицательной, что будет свидетельствовать об их значительном внешнем по отношению к земельному участку износе, накопленном со времен постройки. Эта информация будет важна для органов власти, которые занимаются охраной исторических памятников, для принятия решения о дальнейшей судьбе исторического памятника. Любая оценка должна начинаться с анализа наиболее эффективного использования и им же заканчиваться. Дело в том, что при выполнении многих заданий по оценке окончательное тестирование на финансовую состоятельность и максимальную продуктивность может быть завершено только после применения всех возможных подходов к оценке. Таким образом, для анализа наиболее эффективного использования характерна возвратно-поступательная процедура анализа, в соответствии с которым на любом этапе оценки должен осуществляться контроль наиболее эффективного использования и при необходимости возврат на любой из предыдущих этапов. Список литературы https://bstudy.net/648086/ekonomika/naibolee_effektivnoe_ispolzovanie https://moluch.ru/archive/256/58749/ https://studopedia.ru/11_189995_analiz-nailuchshego-i-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya-nedvizhimosti.html http://multiservice.kg/magazine/price-property/146-analysi-most-efficient-use-real-estate-purpose-and-objectives-analysis.html |