Задачи по Затратному подходу. Затратный подход.Задачи. Стоимость объекта недвижимости стоимость воспроизводства (или замещения) здания накопленный износ стоимость земельного участка
 Скачать 63.5 Kb.
|
|
Стоимость объекта недвижимости = стоимость воспроизводства (или замещения) здания – накопленный износ + стоимость земельного участка Методы расчета стоимости воспроизводства (замещения): - сравнительной единицы; - разбивки по компонентам; - сметной стоимости строительства. Стоимость воспроизводства - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект. Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений. Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Для расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения) оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС – укрупненные показатели стоимости строительства; УПВС - укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости и т.д.). В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м2 типичного сооружения. Со =С1 · So · Кп ·Кн · Км · Кв · К пз · К ндс , где Со - стоимость оцениваемого объекта; С1 – стоимость 1 м. кв. типичного сооружения на базовую дату; So – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (Кл = 1,1 – 1,2) (Может указываться площадь, рассчитанная исходя из замеров по внутреннему периметру здания, в то время как строительная площадь рассчитывается исходя из замеров по внешнему периметру объекта); Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К.= 1); Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%). Метод разбивки по компонентамотличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле: , где Сзд – стоимость строительства здания в целом; Vj – объем j-го компонента; Cj – стоимость единицы объема; Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта. Метод сметной стоимости строительства включает следующие элементы: • строительные работы; • работы по монтажу оборудования (монтажные работы); • затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря; • прочие затраты. Задача 1[7]. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга. V=ЧОД/R, где V- стоимость объекта, ЧОД- чистый операционный доход, R – ставка капитализации ЧОД=1 500 000 рублей в год Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат R= re+dep * r1 , где re -ставкадоходности на собственный капитал, dep – норма снижения стоимости недвижимости через n лет, r1- норма возврата капитала Из условия задачи dep=20%, Определим норму возврата капитала r1 по методу Ринга: r1=1/20 лет = 0,05 Определим ставку доходности капитала re re = rf +p1+p2+p3, где rf – безрисковая ставка дохода, p1 – премия за риск вложения в недвижимость, p2 – приемия за низкую ликвидность, - p3 – приемия за инвестиционный менеджмент re=7%+2,5%+1,2%+1%=11.7% R=0,117+0,2*0,05=0,127 V=1 500 000 / 0,127=11 811 024 рублей. Задача 2.Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 куб.м.
Стоимость объекта недвижимости определим по формуле затратного подхода: V = Vзу + [Vпзамещ – И], где V – стоимость объекта недвижимости; Vзу– стоимость земельного участка; Vпзамещ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на замещение улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»); И – износ объекта оценки. Vпзамещ =С1 м2 · Sстр · Кн · Крег · Кв · К пз · К ндс , где Vпзамещ – полная стоимость замещения здания; С1 м2 – стоимость 1 м2 площади типичного сооружения на базовую дату; S – площадь здания (количество единиц сравнения); Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика; Кндс – коэффициент, учитывающий НДС. Vзамещ = 4954,65*1500*1,67*1.25*1.18= 18 306 812,42 рублей Учитываем износ: Vпзамещ = Vзамещ*( 1 – И) = 18 306 812,42 *(1 – 0,26) = 13 547 041,19 рублей Находим стоимость объекта недвижимости V = Vзу + Vпзамещ = 750 000 + 13 547 041,19 = 14 297 041,19 руб. Задача 3.Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год – 700; 2-й год - 1100; 3-й год – 1300; 4-й год – 900. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Применяем метод дисконтирования денежных потоков: Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: где V– текущая стоимость объекта недвижимости; CFj – денежный поток периода j-го года; r – ставка дисконтирования; Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода; п – длительность прогнозного периода, лет. Определим ставку дисконтирования:r = rf +p1+p2+p3, где rf – безрисковая ставка дохода, p1 – премия за риск вложения в недвижимость, p2 – приемия за низкую ликвидность, - p3 – приемия за инвестиционный менеджмент r = 8% +2.5%+1.5%+1.5%= 13,5%
Задача 4.Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 128 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 115 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок. Таблица корректировок на местоположение
Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу: где П – поправка (корректировка); Цопп х-ка оц – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту; Цопп х-ка ан – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту. Расчет поправки по местоположению: Поправка по отношению Центра к аналогам П спал = 147000/128000 – 1 = 0,1485 или +14,85% П пром = 147000/115000 – 1 = 0,278 или +27,8% Поправка по отношению Спального района к аналогам П центр = 128000/147000 – 1 = - 0,129 или -12,9% П пром = 128000/115000 – 1 = 0,113 или +11,3% Поправка по отношению Пром.зоны к аналогам П центр = 115000/147000 –1 = - 0,2177 или -21,77% П спальн = 115000/128000 – 1 = -0,102 или -10,2% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||