Диплом. 1. Теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости 5

• Название: 1. Теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости 5
• Дата: 22.02.2023
• Размер: 0.78 Mb.
• Имя файла: Диплом.doc
• Тип: Реферат; #950288
• страница: 3 из 13

1.3. Информационная база оценки объектов коммерческой недвижимости

Информационное обеспечение оценки – данные, на основе которых определяется рыночная стоимость объекта оценки.

Информация, используемая в процессе оценки, должна отвечать требованиям достоверности, точности, комплексности, т.е. достоверно отражать условия функционирования объекта оценки, соответствовать ее целям и комплексно учитывать внешнюю и внутреннюю информацию, определяющую стоимость.

Внешняя информация представляет большой массив сведений, характеризующих государственные, экономические, социальные, общественные и экологические факторы, влияющие на процесс оценки и, в частности, определяющие состояние рынка недвижимости.

Внутренняя информация имеет максимальную степень достоверности и представляет описание характеристик оцениваемого объекта, его окружения и типичности для конкретного сегмента рынка.

Как правило, информационное обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции:

-определение массива необходимых сведений;

-выбор информационных источников;

-сбор необходимой информации;

-систематизация, обработка и анализ;

-описание информации в отчете.

На этапе сбора и анализа данных, формирования и управления информационным массивом оценщик должен проявить организаторские способности, умение работать с информационными источниками, терпение и тщательность при сборе материала, а также аналитические навыки. Объем и качество собранной для анализа информации имеют значение для профессионального использования методов оценки недвижимости.

Эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации требует ее систематизации и классификации. В зависимости от характера сведения можно разделить на общие и конкретные.

Общая информация носит описательный характер и необходима для оценки текущего состояния и перспектив функционирования экономики и рынка недвижимости. Данные сведения не участвуют в конкретных расчетах, а используются для обоснования принимаемых оценочных решений [8, с.57].

Данная информация является универсальной, поскольку совокупность накопленных данных может использоваться оценщиками при определении стоимости любых объектов оценки. Однако ее систематизация, анализ и формирование выводов, используемых при проведении конкретных расчетов, определяются не только видом оцениваемого объекта, но и прочими условиями задания на оценку. Сведения общего характера являются внешними по отношению к оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости и рассматриваются как факторы, формирующие экономический климат, в котором совершаются сделки с недвижимостью.

Совокупный массив общей информации можно условно разделить на следующие блоки:

-тенденции экономического развития;

-местные особенности;

-демографическая ситуация;

-законодательная и налоговая политика государства;

-покупательная способность населения;

-динамика цен;

-программа капитального строительства;

-динамика затрат на строительную продукцию;

-организация кредитования недвижимости.

Тенденции экономического развития анализируются оценщиками от общего к частному: мировой, национальный, региональный и городской уровень. Значимость экономического развития каждого сектора зависит от размера и типа оцениваемой недвижимости. При оценке объектов коммерческой недвижимости, как правило, проводится анализ рынка на региональном, городском и районном уровне.

Изучение ретроспективной динамики является основой для составления прогноза, при этом оценщики должны выявить и учесть наиболее существенные факторы, влияющие на будущую конъюнктуру. Анализ статистических данных, изучение поведения участников рынка и прочих допущений, на которых будет основан прогноз, позволят оценщику выявить и сформулировать экономические тенденции, определяющие стоимость недвижимости.

Местные особенности. Общие тенденции развития мировой, национальной и региональной экономики, влияющие на стоимость недвижимости, могут не совпадать с процессом развития района, в котором находится объект оценки. Оценщику следует изучить особенности конкретного региона, связанные с экономической и социальной политикой местных органов власти, возрастным и профессиональным составом населения, экологией, степенью зависимости от соседних территорий, транспорта и т.д.

Анализ демографической ситуации охватывает достаточно обширный круг вопросов. К наиболее значимым можно отнести изменение численности населения, возрастной и профессиональный состав, территориальное распределение и предпосылки для возможной миграции. Оценщику необходимо учитывать потенциальные изменения совокупной численности населения и других демографических параметров, влияющих на сегмент рынка оцениваемого объекта недвижимости. Спрос на коммерческие объекты недвижимости зависит от динамики производственного и потребительского спроса на услуги, которые будут производиться на этих объектах.

Законодательная и налоговая политика государства. Принимаемые государством законодательные акты могут оказывать прямое влияние на процесс оценки. К ним можно отнести Закон «Об оценочной деятельности», Положение о лицензировании оценочной деятельности, Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Косвенно на результат оценки воздействуют законодательные акты по земле, приватизации объектов недвижимости, ипотечному кредитованию, порядку начисления амортизации, регулированию банковской деятельности и т. д.

На стоимость недвижимости влияет налоговая политика государства. Данный фактор учитывается не только при оценке, проводимой в целях оптимизации налоговых платежей предприятия. Предоставляемые налоговые льготы при покупке жилья, реализации инвестиционных программ, использовании банковского кредита в качестве источника финансирования активизируют рынок недвижимости за счет уменьшения налогового бремени потенциальных инвесторов.

С другой стороны, увеличение налоговых поступлений в федеральный, региональные и местные бюджеты является финансовой базой для реализации государственных программ, дальнейшего экономического и социального развития конкретных территорий. Положительное воздействие на данный процесс может оказать использование в качестве налогооблагаемой базы рыночной стоимости недвижимости.

Покупательная способность населения. Оценка и учет покупательной способности населения требуют анализа состава и структуры доходов населения по отдельным категориям. Совокупный доход средней семьи состоит из заработной платы, доходов по банковским депозитам, предпринимательского дохода, пенсий, государственных выплат социального характера, пособий по безработице и т. д. Величина остатка свободного дохода после уплаты подоходного налога и других расходов косвенно определяет спрос, как на жилую недвижимость, так и на торговые, промышленные, офисные и складские помещения.

Динамика цен. Анализируя динамику цен, оценщики прогнозируют уровень покупательского спроса, темпы инфляции, изменение соотношения цен на различные товары и услуги. В оценке могут использоваться как реальные цены, скорректированные с учетом инфляции, так и номинальные цены, отражающие фактически уплачиваемую покупателем денежную сумму.

Анализ изменения цен необходим не только для оценки инвестиционного спроса, данный процесс учитывается при составлении расчетов промежуточных показателей чистого операционного дохода: ставок арендной платы, тарифов на коммунальные услуги и другие эксплуатационные расходы по недвижимости.

Не менее важным вопросом ценовой информации является изменение цен на объекты недвижимости. Теоретически считается, что инвестиции в недвижимость достаточно хорошо защищены от инфляции. Однако особенности национальной экономики и отдельного региона страны могут оказать влияние на данное утверждение и обязательно должны учитываться в процессе оценки.

Программа капитального строительства. Изучение национальной и региональной программ капитального строительства позволяет оценить соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости в перспективе. С переходом на рыночные отношения в сфере капитального строительства основной акцент переместился в частный сектор.

Оценщик должен учитывать, что стоимость недвижимости определяется балансом ее предложения и спроса на дату оценки.

Динамика затрат на строительную продукцию. Полная восстановительная стоимость, рассчитываемая на дату оценки, вписывается в общую динамику строительных затрат и экономических нормативов. На них влияют материальные и трудовые затраты, строительные технологии, расходы на проектирование, управление и юридическое оформление, стоимость финансовых ресурсов, доходность подрядных строительных организаций, строительные нормы и правила, зонирование, экологические и другие требования.

Организация кредитования недвижимости. Организация кредитования недвижимости в мировой практике включает два наиболее крупных направления: предоставление строительного кредита на период создания новой и реконструкции имеющейся недвижимости и ипотечное кредитование под залог существующей, экономически эффективной недвижимости.

Условия финансирования оказывают влияние на цену объектов недвижимости. Условия кредитования предусматривают процентную ставку, срок, порядок погашения, дисконтные пункты, способ участия в капитале и доходе от недвижимости, возможность перепродажи объекта, обремененного долгом, и т.д.

Конкретная информация, как правило, представлена в цифровом виде (коэффициенты и стоимостные показатели) и используется для расчетов в том или ином методе [8, с.57].

Рассмотрим необходимую конкретную информацию в разрезе подходов (затратный, доходный и сравнительный) на примере казанского рынка недвижимости.

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения интервью с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценщик должен провести его осмотр, который зачастую дает наиболее обширную информацию о состоянии оцениваемого объекта. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу с представителями технических служб, ответственных за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущих и капитальных ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. В процессе осмотра надо обращать внимание на наличие маяков, марок и других внешних признаков, по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находился оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования, каков тепловой и влажностный режим в помещениях [6, с.45-46].

Оценка объектов недвижимости затратным подходом, как правило, осуществляется либо с помощью составления сметы, когда информационной базой для оценки выступают данные, необходимые для составления локальных, объектных смет, смет на монтаж оборудования, а также сводного сметного расчета: СНиПы (строительные нормы и правила); ЕРЕРы (единые районные единичные расценки); СНиРы (сметные нормы и расценки на строительные работы); ПВРы (показатели стоимости на виды работ); а также проекты и сметы отраслевых институтов. Либо оценка объектов недвижимости затратным подходом осуществляется по укрупненным показателям стоимости. В данном случае применяются сборники укрупненных показателей восстановительной (базисной) стоимости: УПВС, УПБС, УПСС, Ко-Инвест и другие.

Однако данные сборники позволяют определить стоимость строительства объекта недвижимости в ценах 1969 (для сборников УПВС), 1997 (для Ко-Инвест) и 2001 (для УПБС) годов. В связи с этим, для приведения рассчитанной таким образом стоимости к настоящему моменту применяются индексы изменения стоимости строительства:

-индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства (1969 – 1984 гг., Постановление Госстроя СССР от 11.05.84 г. №94);

-индексы изменения сметной стоимости (1984 г., 1997г., 2001г. – текущий момент, ежеквартальные письма Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Последняя публикация письма об индексах изменения сметной стоимости на второй квартал от 9 апреля 2007 г. № СК-1395/02).

Также при определении полной восстановительной стоимости объекта в ряде случаев требует расчета величина предпринимательской прибыли.

Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов.

Данный показатель требует расчета при определении стоимости объекта затратным подходом на основе данных сборников УПВС, поскольку данные сборники разработаны отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР и утверждены соответствующими министерствами и ведомствами СССР в целях переоценки основных фондов и не учитывают предпринимательский доход.

При определении же стоимости объекта на базе сборников Ко-Инвест, показатель прибыли предпринимателя, как правило, не рассчитывается, в связи с тем, что данные сборники представляют величины стоимостей строительства реальных объектов, и отражают не госзаказы, а реальные цены в условиях сложившихся на тот момент рыночных отношениях, что подразумевает включение предпринимательской прибыли в стоимость строительства.

После определения полной восстановительной стоимости объекта, оценщик переходит к определению величины физического износа, при расчете которого возникает необходимость изучения внутренней технической документации, включающее знакомство с техническим паспортом (паспортом БТИ). Анализ технической документации должен быть подкреплен осмотром и технической экспертизой объекта, дающими более достоверную и полную информацию о его состоянии. При визуальном осмотре проводится фотофиксация всего объекта, а также повреждений и дефектов, например, трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъянов отделки, отсыревание стен и т.д.

Также к информационному обеспечению процесса расчета физического износа относят данные строительной экспертизы, которую можно заказать в строительной компании, и таблицы расчета физического износа по элементам на основе удельного веса конструктивных элементов в стоимости здания или сооружения (сборники УПВС).

При определении стоимости объекта недвижимости затратным подходом, требует отдельной оценки стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект. Как правило, стоимость объекта увеличивается на рыночную стоимость земельного участка, но лишь при условии наличия права собственности на данный земельный участок, а следовательно, необходимо изучение свидетельства о праве собственности, предоставленного заказчиком. После установления права для проведения оценки необходима следующая информация: данные региональных земельных комитетов по предложениям на продажу и результатам торгов правами на земельные участки, а также данные кадастровой оценки земельных участков.

Рассмотрим информационную базу, необходимую для применения сравнительного подхода к оценке недвижимости.

Во-первых, это данные о совершившихся сделках. Данную информацию можно получить либо в риэлтерских компаниях, либо по результатам опубликованных торгов (мониторинг Минзем).

Несмотря на достаточную развитость рынка офисной недвижимости г. Казани, получение информации о свершившихся сделках не всегда оказывается возможным в виду закрытости данной информации. В связи с этим, на практике оценщики зачастую вынуждены использовать при определенных допущениях цены предложений на продажу, найти которые в настоящее время не представляется сложным.

Данную информацию можно получить из следующих источников:

-базы данных крупных риэлтерских агентств (например, АН Мегалит, АН Сувар-недвижимость, АН Арчери, др.);

-периодические издания («Из рук в руки», «Казанская недвижимость», «Бизнес-недвижимость», «Коммерческая недвижимость», др.);

-данные интеренет-сайтов (tatre.ru – сервер недвижимости Казани; reportal.ru – риэлт портал недвижимости Казани и Татарстана; irr.ru – Из рук в руки; kazned.ru – Казанская недвижимость; др.).

Помимо этого оценщики в качестве источника информации используют собственные информационные базы данных. По мнению некоторых специалистов, при отсутствии резких колебаний на рынке недвижимости данные сведения актуальны примерно полгода [8].

При применении доходного подхода к оценке недвижимости возникает необходимость определения чистого операционного подхода (ЧОД). Этапы определения величины ЧОД рассмотрены нами выше (в пункте 2 настоящей главы) и включают в себя поэтапный расчет потенциального валового дохода (ПВД) и действительного валового дохода (ДВД).

Для определения величины ПВД оценщику необходимо определить величину арендной ставки, по которой объект оценки может быть сдан на рынке. Информацию об арендных ставках можно найти в тех же источниках, что и информацию, необходимую для применения сравнительного подхода к оценке.

Для расчета ДВД оценщику необходимо определить нормы недозагрузки, которые определяются на основе данных обзоров рынка недвижимости и прогнозов ведущих операторов рынка: управляющих компаний, крупных риэлтерских агентств; отдельных аналитиков рынка недвижимости.

После расчета ДВД оценщик определяет величину ЧОД путем уменьшения ДВД на величину эксплуатационных издержек, информационной базой для расчета которых является: данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости; данные о стоимости эксплуатации инженерных систем (компании, поставляющие и обслуживающие инженерное оборудование); данные о размере оплаты услуг управляющих недвижимостью компаний.

Следующим важным этапом применения доходного подхода является расчет коэффициента капитализации. Здесь можно выделить следующие источники информации:

-данные риэлтерских агентств, управляющих компаний и периодических изданий об аренде и продаже сходных объектов;

-данные информационных агентств Финмаркет, РосБизнесКонсалтинг, периодических изданий Эксперт, Коммерсант о размере доходности по государственным ценным бумагам;

-данные технической и строительной документации о нормативном сроке жизни объекта недвижимости.