Диплом. 1. Теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости 5
 Скачать 0.78 Mb.
|
2. Сбор и подготовка информационной базы для оценки объекта офисной недвижимости2.1. Анализ рынка офисной недвижимости г. КазаниРезультаты исследования рынка используются оценщиками при определении стоимости оцениваемого объекта всеми тремя подходами к оценке. При применении затратного подхода, анализ рынка используется в расчетах величины предпринимательской прибыли, а также при оценке функционального и внешнего износа объекта. В случаях определения стоимости объекта доходным подходом анализ рынка позволяет спрогнозировать ожидаемые доходы, которые объект оценки способен приносить в будущем, а также определить ставку дисконтирования и коэффициент капитализации. И, наконец, при оценке стоимости объекта сравнительным подходом анализ рынка позволяет выделить характеристики, являющиеся ценообразующими факторами конкретного сегмента недвижимости, и, соответственно, выступающие критериями сравнения оцениваемого объекта и объектов-аналогов. При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынка. Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов. В работе Грязновой А.Г. выявлены ключевые факторы спроса и предложения на рынке недвижимости. Например, к факторам, определяющим величину спроса отнесены [10, с.37]: -платежеспособность населения; -изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции); -изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов; -изменения во вкусах и предпочтениях населения (предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать); -условия и доступность финансирования. Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Общепризнано, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка. В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде. Факторы, определяющие величину предложения [10, с.38]: -наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка; -объемы нового строительства и затраты на него, включая: а) интенсивность строительства - определяет объемы нового жилья; б) положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат - определяет доступность и цены факторов производства; в) текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты; г) соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости; д) затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков. Учитывая указанные факторы, проведем анализ рынка офисной недвижимости г. Казани. В настоящее время рынок коммерческой недвижимости Казани - один из основных рычагов роста экономики и привлечения инвестиций. Показателен в этом смысле тот факт, что на XVIII Международной выставке-ярмарке коммерческой недвижимости MIPIM-2007, которая проходила во Франции с 13 по 16 марта, Казань представила инвестиционные проекты стоимостью более 71 миллиардов рублей. За последние несколько лет качественно изменилась структура рынка. Были открыты крупные торговые комплексы и бизнес-центры, которые способствовали насыщению рынка [40]. Офисные здания и помещения можно классифицировать по целому ряду признаков. Однако единой классификации объектов нет. Так, по классификации офисных зданий Московского Исследовательского Форума, приведенной в приложении 5, офисные здания можно подразделить на три класса – “А”, “В”, “С” [34]. А по разработанной в декабре 2005 года совместно с центром сервейинга «Поволжского антикризисного института» (ПАИ) некоммерческим партнерством «Гильдия сервейеров» классификации выделяют четыре класса – «А», «В», «С» и «Д» [39]. Целью создания последней являлось упрощение процесса работы с офисной недвижимостью для всех участников рынка. Собственникам классификация необходима для обоснования уровня арендных ставок, консультантам, риэлторам и профессиональным управляющим - для придания системности рынку офисов, арендаторам - для обработки полученных предложений, оценщикам – для упрощения подбора критериев сравнения оцениваемого объекта и объектов-аналогов, изучения уровней доходности и риска отдельных классов. В разработанной классификации были учтены характеристики и параметры зданий, являющиеся основными при определении стоимости объекта и влияющими на его доходность, а также специфика регионального рынка недвижимости. Данная классификация объектов офисной недвижимости приведена в приложении 6. По данным ООО “Сувар-Недвижимость”, к офисным зданиям класса “А”, согласно классификации офисных зданий Московского Исследовательского Форума, относятся офисно-деловой центр “Булак” (9 300 кв.м.), “Корстон Парк Отель” (4 860 кв.м.) и “Сувар Плаза” (13 275 кв.м.). Еще 16 бизнес-центров (“Татария”, “Сувар-Казань”, технопарк “Идея” и т.д.) с площадью более 70 тыс. кв.м. можно отнести к классу “В+”, “В”, “В-”. Остальные офисные здания и помещения можно отнести к классу “С”, и иногда выделяемому классу “D”, т.е. это здания и помещения бывших НИИ, общежитий, административных зданий промышленных предприятий. Благодаря бурному жилищному строительству на рынок также выходит большое количество встроенно-пристроенных помещений, в том числе на первых и цокольных этажах жилых домов, которые в основном отводятся под офисные или торговые площади [41]. Спрос на офисные помещения в Казани на сегодняшний день формируется двумя группами потребителей. Первая - это значительное количество представителей малого бизнеса: местных посреднических, торгово-закупочных фирм, для которых основным фактором является цена, то есть величина арендной ставки. В связи с этим данная группа создает спрос на объекты класса “С”, чаще всего блоки площадью от 15 до 30 кв.м., с минимумом услуг и расположенные в офисных центрах, находящихся на оживленных магистралях [41]. Вторая - это субъекты среднего и крупного бизнеса, объемы и престижность деятельности которых диктуют необходимость аренды качественных специализированных офисных помещений. Данная группа потребителей формирует спрос на офисы класса “А” и “В”. Сюда можно отнести зарубежные и крупные российские компании, формирующие спрос в основном на блоки площадью 50-100 кв.м. и реже – на блоки площадью от 200 до 250 кв.м. На площади от 1000 кв.м. и выше спрос пока невелик [41]. Общей тенденцией российского рынка недвижимости 2006 года было формирование устойчивого спроса на офисные помещения класса А и Б, что привело к концу года к снижению доли вакантных площадей. На сегодняшний день рынок офисной недвижимости достиг стадии насыщения. В 2006 году в действие было введено несколько крупных высококлассных объектов, которые заполнили нишу офисных помещений класса А и удовлетворили спрос на этот вид недвижимости. Вместе с тем, по словам ряда специалистов, полноценных бизнес-центров класса А, соответствующих мировым стандартам, в Казани нет. Как видно из диаграммы (рисунок 1), сегодня по количеству предложений офисная недвижимость стоит на первом месте. При этом большая часть предложений приходится на Вахитовский и Ново-Савиновский район (улицы Островского, Баумана, Чистопольская, Адоратского) [40].  Рис. 1. Структура предложения на рынке коммерческой недвижимости На стоимость предложения влияет не только местоположение, но и характеристики и параметры здания, по которым определяется его класс. Офисы в бизнес-центрах составили серьезную конкуренцию помещениям в неспециализированных встроено-пристроенных зданиях. Рост объема качественных предложений на рынке офисной недвижимости обусловили снижение спроса на неспециализированные объекты. Вместе с тем, в этом году спрос на встроено-пристроенные помещения в связи с ликвидацией киосков может возрасти [40]. Общий объем рынка офисной недвижимости составляет приблизительно 320 000 кв.м. [40], [36]. По обеспеченности офисными помещениями на тысячу жителей Казань занимает четвертое место среди других городов России, уступая лишь Москве, Санкт-Петербургу и Екатеринбургу [42] Основными операторами рынка офисной недвижимости (в скобках указаны площадь в кв.м. и класс) являются: Офисно-деловой центр "Булак" (9300, А), Корстон Парк Отель (4860, А), Сувар-Плаза (13275, А), Бизнес-центр "Карсар" (5856, А), Технопарк "Идея" (30000, А), Бизнес-центр "Татария" (7046,1, В +), Бизнес-центр "Сувар-Казань" (4000, В +), Бизнес-центр "Ибрагимовский" (3300, В +), Бизнес-центр "ТАИФ" (6987, В), Бизнес-центр "Сакура-офис" (4500, В), Бизнес-центр на Щапова (3000, В), Бизнес-центр на Сибирском тракте, корп. 4 (10542,46, В), корп. 5 (7211,52, В), Дом Кекина (3300, В), Административно-офисный центр на Столбова (1300, В), Бизнес-центр на Калинина (3700, В), Торгово-офисное здание на Право-булачной (1252,76, В), Офисный центр на Гаврилова (497, В), Офисный центр на Островского (1600, В-), Бизнес-центр на Журналистов (4665,26, В -), Бизнес-центр на Проточной (С), Бизнес-центр "Союз" (С) [40]. В последнее время наблюдается устойчивая тенденция строительства офисов не в историческом и деловом центре города, а в более отдаленных, спальных районах. Лидирует в этом плане Ново-Савиновский район. Среди основных причин сложившейся ситуации аналитики рынка называют транспортную перегруженность центра. Высокая плотность застройки в исторической части города не позволяет также организовать автостоянки необходимой площади перед офисными объектами [40]. Арендные ставки на коммерческую недвижимость по состоянию на май 2007 года представлены в таблице 1 [38].
Арендные ставки в городе варьируют весьма значительно. В принципе сохраняется та же закономерность, что с ценами на рынке офисной недвижимости – чем выше класс офиса и чем ближе он расположен к центру города, тем выше величина арендной платы. При этом в величину арендной платы могут включаться или не включаться коммунальные платежи, электроэнергия, НДС, расходы на охрану и т.д. [40]. Следует отметить, что на рынке аренды офисной недвижимости на сегодняшний день отсутствует выраженная тенденция: по данным ежемесячных мониторингов с января по май 2007 г. наблюдается как увеличение, так и снижение арендных ставок, однако в целом за пять первых месяцев 2007 года арендные ставки возросли на 5 – 25 % в зависимости от зоны месторасположения. Цены на коммерческую недвижимость по состоянию на май 2007 года представлены в таблице 2 [37].
На рынке продаж объектов офисной недвижимости также не наблюдается выраженная тенденция в сторону увеличения или уменьшения цен, однако здесь за период с января по май 2007 года, в отличие от рынка арендных ставок, преобладает хоть и незначительное, но все же снижение цен. Анализ рынка показал, что, в основном, имеются предложения по продаже офисных помещений в небольших офисных центрах и на первых этажах строящихся жилых зданий. Офисные площади в крупных офисных центрах, чаще всего, предлагаются в аренду. Доля свободных помещений в бизнес-центрах в течение 2005-2006 гг. колебалась довольно значительно. В среднем, по данным ООО “Сувар-Недвижимость”, загруженность офисных помещений класса “В” колеблется в пределах 90-94 %. Однако, имеются офисные центры, где доля свободных площадей достигает 20 и более процентов [41]. Можно отметить, что уровень требований у арендаторов значительно вырос. Любая фирма, арендующая офис в бизнес-центре, сегодня желает получить целый перечень офисных услуг: услуги связи и доступа в Интернет с использованием IP-телефонии, обслуживание оргтехники и компьютеров, охрана, автопарковка, уборка и вывоз мусора и другие услуги. К тому же наличие в здании отделения банка с банкоматом позволяет оперативно производить платежи. А там, где рядом с офисными зданиями расположены складские и производственные корпуса, оперативно решаются вопросы бизнеса. Специалисты в области недвижимости расходятся во мнениях о перспективах развития рынка объектов офисной недвижимости. Некоторые специалисты придерживаются мнения о стабилизации рынка коммерческой недвижимости и считают, что масштабных проектов строительства больше не будет ввиду того, что офисов категории С и А более чем достаточно, рынок их больше не проглотит [40]. Другие же считают, что строительство объектов офисной недвижимости продолжится, и интерес будет вызывать верхний сегмент рынка - офисы класса “А”, поскольку недостатка в офисных помещениях класса “В” и “С” в Казани нет. Однако, на их взгляд, этот уровень уже не устраивает многих потенциальных арендаторов, в первую очередь - представительства московских и иностранных компаний [42]. Из всего вышеуказанного можно сделать вывод о развитости рынка объектов офисной недвижимости г. Казани, что позволяет, базируясь на достаточность доступных информационных данных, отдавать предпочтение применению именно методов сравнительного подхода для определения рыночной стоимости офисных помещений. В связи с этим нами было принято решение разработать корреляционно-регрессионную модель для оценки стоимости офисных помещений г. Казани. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||