Диплом. 1. Теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости 5

• Название: 1. Теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости 5
• Дата: 22.02.2023
• Размер: 0.78 Mb.
• Имя файла: Диплом.doc
• Тип: Реферат; #950288
• страница: 2 из 13

1.2. Методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости

Процесс оценки – последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, обычно включает семь этапов, показанных в приложении 1.

По сравнению с другими отраслями экономики в сфере коммерческой недвижимости оценка носит достаточно специфический характер, что связано со значительными объемами оцениваемых активов, усложненностью механизма ценообразования и, соответственно, процедуры и методики оценки, а также широким спектром управленческих решений, основанных на использовании результатов оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Целесообразность применения того или иного подхода зависит от цели оценки и вида стоимости, который предполагается определить. Например, для определения ликвидационной стоимости целесообразнее всего применять методы затратного подхода, для определения инвестиционной стоимости – доходного.

Значимость и вес сравнительного подхода в составе трех подходов к оценке растет по мере развития рынка недвижимости. До недавнего времени оценщики зачастую, особенно в регионах, отказывались от его применения, объясняя этот отказ недостатком данных по продажам сопоставимых объектов недвижимости. Сегодня подобный отказ говорит или о неумении, или о нежелании оценщика собирать и анализировать информацию о рынке недвижимости [11, с.55].

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними [3].

Преимущества сравнительного подхода [19]:

-в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

-в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

-статистически обоснован;

-вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

-достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода [19]:

-различия продаж;

-сложность сбора информации о практических ценах продаж;

-проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;

-зависимость от активности рынка;

-зависимость от стабильности рынка;

-сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

На первом этапе изучается состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

На третьем этапе на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Выделяют два основных метода оценки объектов недвижимости сравнительным подходом:

-метод сравнения продаж;

-метод валовой ренты.

Метод сравнения продаж

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму (1.2.1) [10, с.140]:
Ср = Цi+ Кi, (1.2.1)
где Ср – рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

Цi– цена продажи i-го сравнимого объекта недвижимости;

Кi – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 кв.м), либо экономическая.

После выбора единицы сравнения (той или иной цены про­дажи) необходимо определить основные показатели (характери­стики) или элементы сравнения, используя которые можно смо­делировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости по­средством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения [21, с.129]:

-переданные права собственности на недвижимость;

-условия финансовых расчетов при приобретении недви­жимости;

-условия продажи (чистота сделки);

-динамика сделок на рынке (дата продажи);

-местоположение;

-физические характеристики;

-экономические характеристики;

-отклонения от целевого использования;

-наличие движимого имущества.

Исходя из этого, можно сформулировать основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж: корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т. п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов [21, с.142].

На первом этапе рассчитывается МВР:

-формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе;

-рассчитывается посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР;

-согласовываются полученные значения МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.

На втором этапе рассчитывается величина рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:

-определяются сопоставимые по уровню арендной платы объекты недвижимости;

-анализируются сравнимые объекты по основным параметрам с соответствующими характеристиками объекта оценки;

-рассчитываются необходимые корректировки для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.

На третьем этапе рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем умножения расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.

Также некоторые авторы выделяют метод общего коэффициента капитализации, основанный на расчете общего усредненного коэффициента капитализации как отношение чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене. Цена оцениваемого объекта в данном случае определяется путем деления чистого операционного дохода (ЧОД) от оцениваемого объекта на общий коэффициент капитализации. [10, с.196]

Оценка с использованием сравнительного подхода позволяет непосредственно определить стоимость, а не промежуточные параметры, требующие последующих расчетов, или затраты как индикаторы стоимости. Поэтому использование этого подхода в общем случае наиболее предпочтительно по сравнению с использованием остальных двух подходов [11, с.42].

Затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа [3]. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности [19].

В рамках данной работы в целях избежания двусмысленного понимания нами были приняты следующие трактовки понятий полная восстановительная стоимость и восстановительная стоимость:

Полная восстановительная стоимость – стоимость строительства оцениваемого объекта в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесенная к дате оценки [10, с.213].

Восстановительная стоимость – стоимость создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии (с учетом накопленного износа) или воспроизведения его потребительских свойств [6, с.159].

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки [3].

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки [3].

С позиции потенциального покупателя, оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по стоимости воспроизводства. Но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения. Однако граница между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода [6, с.159].

Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя [10, с.213].

Основные этапы оценки при затратном подходе[21, c.67]:

-оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования;

-оценка восстановительной стоимости (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) улучшений на дату оценки (прямые и косвенные издержки);

-определение предпринимательской прибыли;

-оценка восстановительной (замещающей) стоимости улучшений на дату оценки с учетом предпринимательской прибыли;

-определение общего накопленного износа зданий и сооружений;

-оценка стоимости улучшений с учетом износа;

-оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли.

Процедура оценки затратным подходом представлена в приложении 2.

Главное преимущество затратного подхода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования сравнительного и доходного подходов. В этих условиях применение затратного подхода, опирающегося на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способно дать надежные результаты оценки недвижимости. Важно и то, что эти результаты по технике их обоснования адекватны стереотипу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нормативно-методической основе, воспринимаются ими с большим доверием, чем полученные путем гипотетических умозаключений оценщика.

Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения. Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценщика.

Указанные достоинства придают ему свойства универсального инструмента оценщика, работающего на российском рынке. Однако, применяя затратный подход, оценщику надо учитывать и ограничительные условия, вытекающие из его сути.

Первое ограничительное условие связано с наличием принципиальных различий между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений.

Второе ограничительное условие связано с тем, что затратный подход не учитывает влияние строительного лага – интервала времени, необходимого для воссоздания улучшений аналогичной полезности [6, с.160].

В силу того, что рынок недвижимости, как правило, является неравновесным (соотношение спроса и предложения), результаты оценки с использованием затратного подхода обладают разной степенью соответствия с рыночной стоимостью.

В случае превышения спроса над предложением применение затратного подхода дает нижний предел возможного диапазона рыночной стоимости; если преобладает предложение, то затратный подход дает верхнее значение диапазона. Иными словами, применяя затратный подход, мы получаем, скорее, индикатор стоимости, позволяющий более корректно провести согласование стоимости. Только в случае равенства спроса и предложения стоимость, определенная с применением затратного подхода соответствует рыночной стоимости [11, с.23].

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки [3].

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести [19].

Основные этапы оценки при данном подходе [19]:

-расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;

-расчет действительного валового дохода;

-расчет расходов, связанных с объектом оценки:

а) условно-постоянные;

б) условно-переменные (эксплуатационные);

в) резервы;

-определение величины чистого операционного дохода;

-преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Выделяют два метода оценки объектов недвижимости доходным подходом [10, с.139]:

-метод капитализации доходов;

-метод дисконтирования денежных потоков

Метод капитализации доходов применяется в случаях, когда:

-потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

-потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Базовая формула расчета имеет следующий вид (1.2.2) [21, с.109]:


ЧОД

С =

КК

, (1.2.2)

где С – стоимость объекта недвижимости;

ЧОД – чистый операционный доход;

КК – коэффициент капитализации.

Показатель чистого операционного дохода для офисной недвижимости зависит от платы за арендованные помещения и расходов по эксплуатации здания. Не существует каких-либо единых правил, на которых офисное здание сдается в аренду, особенно в наших условиях нечеткой законодательной базы и высоких ставок налога.

Каждый договор аренды является индивидуальным и может содержать много различных условий и ограничений, в том числе и не отраженных в договоре аренды.

Если здание целиком передается одному арендатору, все расходы по ремонту могут перекладываться на арендатора. Если здание сдается в аренду частями нескольким арендаторам, владелец обычно не может переложить на них ответственность за выполнение ремонта внешней инфраструктуры и внутренних коридоров строения, главного входа, вспомогательных помещений и т.п. Контроль над их состоянием владелец должен осуществлять самостоятельно и покрывать расходы за счет специальных фондов [12, c.364].

Расчет ожидаемого чистого операционного дохода проводится путем расчета следующих уровней дохода [10, с.141]:

-ПВД (потенциальный валовой доход) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

-ДВД (действительный валовой доход) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

-ЧОД – действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год и резервов на замещение (за исключением амортизационных отчислений).

Следует особо подчеркнуть, что при оценке рыночной стоимости здания необходимо ориентироваться на нормальные для рынка на момент оценки ставки арендной платы, а не на их фактические значения по действующим договорам.

Коэффициент капитализации − норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Коэффициент капитализации для объектов офисной недвижимости зависит от типа объекта, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого числа прочих факторов, обеспечивающих инвестору определенный уровень надежности получения доходов [12, c.364].

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации. Однако, проанализировав мнения различных авторов, можно выделить следующие основные методы (суть методов, преимущества и недостатки приведены в приложении 3) [8;10; 12;18;19]:

-метод рыночной выжимки (метод рыночных аналогов);

-метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

-метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы);

-метод Элвуда.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Данный метод применяется в случаях, когда:

-предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

-имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

-потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

-объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в действие [10, с.154].

При применении метода ДДП необходимо рассчитать: длительность прогнозного периода, прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию, и ставку дисконтирования.

Ставка дисконтирования является одной из наиболее трудноопределимых характеристик, которые используются для оценки объекта недвижимости. Этой теме постоянно уделялось и уделяется повышенное внимание как у нас в стране, так и за рубежом, однако единого подхода в определении ставки дисконтирования до настоящего времени предложено не было [45, c.21].

Однако, проанализировав работы таких авторов, как Грибовский С.В., Грязнова А.Г., Тарасевич Е.И., Тэпман Л.Н., Татарова А.В., можно выделить основные методы расчета ставки дисконтирования в оценке недвижимости (сущность, преимущества и недостатки методов приведены в приложении 4) [8;10; 12;18;19]:

-метод кумулятивного построения;

-метод сравнения альтернативных инвестиций;

-метод рыночной экстракции;

-метод мониторинга.

Как показывает отечественная практика оценки стоимости объектов недвижимости методами доходного подхода, в подавляющем большинстве случаев при расчете ставки дисконтирования оценщики используют кумулятивный метод. Помимо субъективных факторов на данную ситуацию влияют и причины объективного характера – по многим типам объектов на местных рынках отсутствует накопленная публичная информация, позволяющая определить размер ставки, основываясь на прямых рыночных данных (метод рыночной выжимки и т.п.) [43, с.24].

Пользователей отчета интересует не только стоимость, но и ее обоснование. Отчет об оценке должен позволить читателю понять логику процесса получения итогового заключения и убедиться в обоснованности исходных данных и их интерпретации.

Используя несколько подходов к оценке, оценщик с разных позиций подходит к ответу на вопрос о стоимости, тем самым увеличивая ее обоснованность.

Различия в результатах использования разных подходов неизбежны и обусловлены вероятностным характером исходных и прогнозируемых параметров.

Следовательно, эти различия объективны и не могут быть полностью компенсированы добросовестностью и опытом оценщика.

Таким образом, возникает необходимость сведения результатов, полученных при использовании различных подходов, к итоговой величине стоимости. Это заключительный раздел отчета, который называется «Согласование результатов оценки».

Процесс согласования заключается в обосновании взвешивающих коэффициентов относительно результатов оценки. Эти коэффициенты определяют степень соответствия результатов цели и задаче оценки.

К сожалению, многие практикующие оценщики формально подходят к процессу согласования, ограничиваясь описанием достоинств и недостатков, присущих каждому из подходов. Такое согласование крайне некорректно и ничего не объясняет.

В процессе согласования оценщик должен ответить на следующие вопросы:

-в какой степени каждый из примененных подходов соответствует:

а)назначению оценки,

б)цели оценки,

в)функциональному назначению объекта оценки,

г)оцениваемым правам;

-какова степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов;

-какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и месторасположения объекта оценки;

-какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах;

-каков удельный вес экспертных (не подтвержденных расчетами и фактическими данными) оценок и суждений в каждом из примененных подходов.

Ответы на эти вопросы позволят оценщику выявить приоритеты среди примененных подходов в виде взвешивающих коэффициентов и определить итоговую величину стоимости как средневзвешенную величину результатом, полученных при использовании различных подходов к оценке [11, с.81].