Диплом. 1. Теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости 5
 Скачать 0.78 Mb.
|
|
ПВД = SxCa, (2.3.1) где S– площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.; Ca – арендная ставка за 1 кв.м. Т.к. при оценке рыночной стоимости здания необходимо ориентироваться на нормальные для рынка на момент оценки ставки арендной платы, а не на их фактические значения по действующим договорам [12, c.364],нами был сделан вывод о наиболее вероятной величине арендной платы для объекта оценки исходя из анализа рынка офисной недвижимости г. Казани. Выбор текущего значения арендной ставки осуществляется с применением сравнительного подхода. Выявленные значения арендной платы в месяц для выбранных аналогов корректируются по элементам сравнения. Элементы сравнения выбираются по той же логике, что и для стоимости, т.е. выбираются характеристики арендного соглашения, арендатора, объекта недвижимости и внешних факторов, изменения которых в наибольшей степени влияют на изменения арендной ставки. К сожалению, оценщики зачастую используют крайне ограниченный набор факторов сравнения. Отчасти это можно понять и оправдать низкой информативностью рынка.[11, с.57] Оцениваемый объект представляет собой двухэтажное здание с мансардным этажом. Арендные ставки на помещения мансардного этажа отличаются от ставок на помещения, расположенные на первом и втором этажах. При определении наиболее вероятной величины арендной ставки мансарды были использованы аналоги, расположенные в центре г. Казани, поскольку на рынке аренды офисной недвижимости г. Казани за последние 3 месяца отсутствуют предложения сдачи в аренду мансардного этажа в Кировском и Московском районах города. В целях проверки корректности рассчитанной величины арендной ставки нами была определена разница уровней арендных ставок на первом и втором этажах по сравнению с арендными ставками на мансардном этаже. Арендная ставка на помещения мансардного этажа ниже арендной ставки основного здания (первого и второго этажей) примерно на 10%, что соответствует среднему уровню исходя из анализа существующих предложений на рынке аренды офисной недвижимости на сегодняшний день. В результате, арендная ставка для расчетов доходным подходом была принята в размере 520 руб. за кв.м. в месяц для основного здания и 470 руб. за кв.м. в месяц по мансардному этажу. Расчет величин арендных ставок представлен в приложениях 13 и 14. Арендная ставка для первого этажа при рассмотрении варианта использования как здания торгово-офисного назначения была принята на уровне средней ставки за май 2007 года для торговой недвижимости по данным ежемесячного мониторинга, публикуемого на сайте www.tatre.ru (зона местоположения – группа «другие»), и равна 525 руб. за кв.м. в месяц [38]. Величины площадей при рассмотрении варианта сохранения текущего использования оцениваемого объекта в качестве офисного здания были сохранены на том же уровне, а при рассмотрении варианта переоборудования первого этажа в торговые площади, полезная площадь первого этажа была увеличена на площадь коридора, поскольку при условии переоборудования предполагается, что коридоры также будут сдаваться в аренду и тем самым приносить доход. Расчет потенциального валового дохода приведен в таблице 11.
При прогнозировании величин потенциального валового дохода на второй и третий прогнозные периоды нами был заложен в расчет рост арендных ставок в год на величину уровня инфляции (9,14% по данным 2006 года) [44]. Следующим уровнем дохода, требующим расчета, является действительный валовой доход. Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход, скорректированный на вакансии, недосбор платежей и прочие расходы [6, с.86]. Исходя из характеристик оцениваемого объекта (размера, капиталоемкости, востребованности), нами были определены величины потерь от недозагрузки и неуплаты. Прогнозируемая величина потерь от недозагрузки была определена как доля потерь дохода арендодателя при простоях помещений во время смены арендаторов и перезаключении договоров. При расчете мы исходили из предположения, что в среднем помещение простаивает 1 месяц в году. Соответственно, потери от недозагрузки прогнозируются на уровне 1/12 или примерно 8%, что соответствует доле свободных площадей в аналогичных зданиях по данным анализа рынка коммерческой недвижимости. В связи с тем, что собственником здания помещения сдаются только при условии 100%-ой предоплаты, потери от неуплаты включены в расчет не были. При рассмотрении варианта использования в качестве торгово-офисного здания, нами были также учтены потери от недозагрузки (площади первого этажа) в результате простоя на время переоборудования (исходя из предположения, что ремонт первого этажа будет проведен в течение двух месяцев). Далее нами был рассчитан чистый операционный доход на каждый прогнозный период, определяемый как разность величины действительного валового дохода соответствующего периода и операционных расходов. Операционные расходы были приняты нами на уровне 20% от действительного валового дохода, что соответствует ситуации на рынке коммерческой недвижимости Казани и структуре затрат арендного предприятия. При рассмотрении варианта использования в качестве торгово-офисного здания также были учтены затраты на переоборудование помещений первого этажа под продовольственный магазин. Затраты на переоборудование по данным, полученным из интервью специалистов в области строительства, составляют около 175 долл. за кв.м. Остаточная стоимость объекта недвижимости в постпрогнозный период рассчитана нами исходя из принятий допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения [10, с.160]. Таким образом, при расчете остаточной стоимости объекта, нами был принят рост стоимости объекта на уровне 10% в год. Данный уровень определен как среднее значение роста сметной стоимости строительства в год за период с 2003 по 2007 год. Однако, помимо роста стоимости объекта, при определении величины реверсии, нами был учтен физический износ здания за период владения. Значение физического износа был принят на основе проведенного в главе 2.2. корреляционно-регрессионного анализа из расчета, что год жизни объекта уменьшает стоимость квадратного метра на 179 рублей. Для приведения будущих доходов от объекта недвижимости и стоимости его реверсии к текущему моменту были определены ставки дисконтирования для обоих вариантов предполагаемого использования. Расчет ставки дисконтирования для варианта использования в качестве офисного здания приведен в таблице 12.
Расчет ставки дисконтирования для варианта использования в качестве торгово-офисного здания приведен в таблице 13.
Ввиду причин объективного характера – по объектам офисной недвижимости на рынке г. Казани отсутствует накопленная публичная информация, позволяющая определить размер ставки, а также определить величину чистого операционного дохода для зданий, основываясь на прямых рыночных данных (метод рыночной выжимки и т.п.), для определения размера ставки дисконтирования нами был применен метод кумулятивного построения. В качестве безрисковой ставки нами была принята эффективная доходность ОФЗ к погашению на период 11.05 – 17.05 в размере 6,44 % [31]. Выбор именно данного финансового инструмента в качестве безрискового был обоснован тем, что, на наш взгляд, поскольку стоимость оцениваемого объекта определяется в рублевом эквиваленте, корректнее использовать доходность ОФЗ (рублевых облигаций) к погашению. Определив размер безрисковой ставки, нами была проведена корректировка данной величины на уровень инфляции. Уровень инфляции принят в размере 9,14% по данным 2006 года [44]. Следующим шагом выступал расчет премий за риски, присущие оцениваемому объекту недвижимости. Верхняя граница диапазона премий за риски, как правило, составляет около 5%. Уровень премий определяется экспертно в зависимости от того, какой информацией обладает оценщик, от степени его мастерства. Во-первых, премия за риск низкой ликвидности объекта. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке. В российской практике оценки данная надбавка рассчитывается, как правило, по формуле (2.3.2.): Rб х L  Q П = , (2.3.2) где: П – премия за низкую ликвидность; Rб- безрисковая ставка; L- период экспозиции (в месяцах); Q- общее количество месяцев в году. Из данных, полученных при проведении анализа рынка, средний срок экспозиции объектов офисной недвижимости составляет 3 месяца, подставив данное значение в вышеуказанную формулу, получим, что премия за низкую ликвидность составила 1,8%. Следующий элемент - надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы. Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования. Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамичный риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция". Расчеты премии за риск вложения в недвижимость при рассмотрении обоих вариантов предполагаемого использования: в качестве офисного здания и в качестве торгово-офисного здания представлены в приложениях 15 и 16 соответственно. Далее определяется премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Некоторые авторы считают целесообразным рассчитывать данную надбавку с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей [10, c.149]. Другим авторам единственным альтернативным вариантом корректного обоснования премии за инвестиционный менеджмент представляется расчет данных о размерах вознаграждений компаний, специализирующихся на доверительном управлении инвестициями на открытом рынке [43, c.25]. Водянюк С.А. и Минаев Я.А. проанализировали рынок недвижимости, выявили наиболее типичные компании, управляющие вкладываемыми в недвижимость средствами, определили размеры их вознаграждения за управление. После соответствующей обработки данных ими было определено наиболее вероятное значение размера премии за инвестиционный менеджмент, равный 1,43%, наиболее вероятный диапазон колебаний размера премий должен располагаться в интервале от 1,01 до 1,85% [43, c.24-27]. В нашем расчете размер данной премии был принят на уровне 1,43% для обоих вариантов использования, как офисного здания, так и торгово-офисного здания. Далее нами была определены стоимости единых объектов недвижимости путем дисконтирования будущих доходов и реверсии. После чего, рассчитаны стоимости земельного участка как разница между стоимостью единых объектов недвижимости и стоимостью улучшений. В результате, мы получили значения стоимости земельного участка на уровне (с учетом округления) 6 984 800 руб. при использовании здания в качестве офисных площадей, и 4 713 619 руб. при использовании в качестве торгово-офисных площадей. Следовательно, поскольку наилучшим и наиболее эффективным является вариант, при реализации которого будет получена максимальная стоимость земли, в рамках данной оценки наилучшим и наиболее эффективным вариантом является использование в качестве офисного здания. Также нами была применена балльная методика проведения анализа ННЭИ, основанная на качественном сравнении отобранных в качестве физически и законодательно осуществимых вариантов использования, при которой были рассмотрены по 5 критериев, наиболее важных, с нашей точки зрения, для успешной реализации проекта [11]. Сравнительный анализ вариантов использования объекта оценки представлен в таблице 14. При сопоставлении данных вариантов использования объекта оценки принимались во внимание следующие доводы: -использование здания в качестве офисного комплекса соответствует потребностям в коммерческой недвижимости данного района, а так же является коммерчески привлекательным в связи с удобным месторасположением объекта, его техническим оснащением и конструктивными особенностями, состоянием и наличием удобных подъездных путей; -здание полностью приспособлено для функционирования как офисный комплекс;
-в районе расположения объекта оценки уже широко представлены предприятия торговли и услуг (в т.ч. продуктами питания, одеждой, медицинскими или лекарственными препаратами), поэтому новый подобный объект, особенно без нормальной парковки, не будет высокодоходными из-за большого количества конкурентов; -реконструкция объекта под другие виды использования может потребовать значительных материальных и временных затрат; -при присвоении баллов каждому варианту использования нами были учтены затраты на переоборудование. Анализ качественных характеристик, а также финансово-экономических параметров выделенных нами вариантов использования объекта оценки показал, что наиболее эффективным из них является эксплуатация его в качестве офисного комплекса. Данный вид использования набрал наибольшее количество баллов. Для более наглядного представления, результаты проведенного нами анализа ННЭИ приведены в таблице 15.
Таким образом, исходя из всех вышеописанных доводов и расчетов, наилучшим способом использования объекта оценки является сохранение его текущего использования. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||