Диплом. 1. Теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости 5
 Скачать 0.78 Mb.
|
3.3. Оценка стоимости объекта офисной недвижимости сравнительным подходом и выведение итоговой величины стоимости объекта оценкиОсновополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности [10, с.187]. При определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом нами был применен метод сравнения продаж, позволяющий определить стоимость объекта путем корректировок цен сделок продажи (или в нашем случае в условиях закрытости информации цен предложения) по элементам сравнения в целях приведения характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта. Информация по данным объектам представлена в таблице 23.
Источником информации по ценам предложения и характеристикам объектов-аналогов послужили электронные издания газет «Из рук в руки» и «Казанская недвижимость» [32], [33]. Нами после изучения предложения объектов офисной недвижимости за май 2007 года, были отобраны наиболее сопоставимые по характеристикам объекты. Порядок внесения корректировок в цены аналогов и выведение средневзвешенного значения стоимости объекта оценки представлен в приложении 22. Поскольку цены объектов сравнения – это цены предложения, а не стоимость реальных сделок, применяется понижающая корректировка, учитывающая снижение вероятной цены сделки в результате торга. Нами данное снижение было принято на уровне 5% от цены предложения. Далее в цены объектов-аналогов последовательно вносились корректировки на показатели местоположения (местоположение в городе, местоположение в квартале, удобство подъезда), состояния объекта (состояние здания, состояние внутренней отделки), наличие парковки, а также наличие мансардного этажа. Корректировки, вносимые в цены аналогов, определялись на основании экспертных суждений и интервью с сотрудниками риэлтерских фирм (приложение 22). Корректировка на наличие мансардного этажа определялась по методу парных продаж, суть которого состоит в сравнении двух объектов, идентичных друг другу по всем характеристикам, кроме одного различия. Следовательно, стоимостной эквивалент данного различия будет определяться как разность цен рассматриваемых объектов. Среди рассматриваемых нами объектов сравнения, только у первого аналога (ул. Адмиралтейская) имеется мансардный этаж. Наиболее близким к нему по характеристикам является третий аналог (ул. Восстания). После корректировки цен этих объектов на местоположение, состояние и наличие парковки, различие их стоимостей отражает вклад в стоимость объекта мансардного этажа. Поскольку в расчетах нами была использована общая площадь зданий (с учетом мансардного этажа), первый аналог, имеющий мансардный этаж, имеет стоимость ниже третьего аналога, состоящего из полноценных этажей. Поскольку земельный участок, на котором располагается оцениваемый объект, находится в долгосрочной аренде, то стоимость объекта оценки, полученную в результате применения сравнительного подхода к оценке, необходимо скорректировать на стоимость данного земельного участка. Порядок расчета стоимости земельного участка приведен в главе 3.2. данной работы. Таким образом, стоимость объекта оценки (двухэтажного здания с мансардой) по результатам применения сравнительного подхода составляет с учетом округления 45 552 000 (сорок пять миллионов пятьсот пятьдесят две тысячи) рублей. Заключительным этапом проведения оценки является согласование результатов, полученных всеми тремя подходами и выведение итоговой величины стоимости объекта. Проведем согласование результатов полученных затратным, доходным и сравнительным подходами с помощью Метода анализа иерархий (МАИ). Метод анализа иерархий – является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке суждений оценщика, по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаются численно. Первым этапом применения МАИ структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии или сети в наиболее элементарном виде иерархия строится с вершины (цели определения рыночной стоимости), через промежуточные уровни критерии сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив. После иерархического воспроизводства проблемы возникает вопрос: как установить приоритеты критериев и оценить каждую из альтернатив по критериям, выбрав самую вероятную из них. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к воздействию на общую для них характеристику. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы а (i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9,где бальные оценки имеют следующий смысл: -1 – равная важность; -3 – умеренное превосходство одного над другим; -5 – существенное превосходство; -7 – значительное превосходство; -9 – очень сильное превосходство; -2,4,6,8 – промежуточные значения. Если при сравнении одного i фактора с другим j получено а (i,j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем a (j,i) = 1/b При сравнении элементов А и Б в основном ставятся следующие вопросы: -какой из них важнее или имеет большее воздействие; -какой из них более вероятен. При сравнении критериев обычно возникает вопрос какой из критериев более важен, при сравнении альтернатив – какая из них наиболее вероятна. Относительная сила, величина, или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Сравнительно длительная, даже при условии применения ЭВМ, процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней. Метод позволяет получить информацию о степени нарушения транзитной (порядковой) и численной (кардинальной, a (i,k) = a (i,j)) a (i,k) согласованности. Для улучшения согласованности рекомендуется поиск дополнительной информации и пересмотр данных, использовавшихся для построения иерархии. Приоритеты синтезируются, начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на который воздействует элемент. Используются следующие критерии, по которым оценивается качество каждого из использованных подходов: -А - Возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца -Б – Тип, качество и обширность данных, на основе которых проводится анализ -В - Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания -Г - Способность учитывать специфические особенности объекта Построим матрицу сравнения и рассчитаем значения приоритетов критериев (таблица 24). Качество подходов по каждому критерию представлено в приложении 23. Таблица 24 Расчет значений приоритетов
Определение итогового значения веса каждого из подходов представлено в таблице 25. Таблица 25 Определение итогового значения веса каждого из подходов
Согласование результатов и выведение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки представлено в таблице 26.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки (двухэтажного здания с мансардой) составляет с учетом округления 44 675 000 (сорок четыре миллиона шестьсот семьдесят пять тысяч) рублей. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||