Курсовой проект по дисциплине Управление городскими территориями
 Скачать 3.66 Mb.
|
|
Размещено на http://www.allbest.ru/ Курсовой проект по дисциплине «Управление городскими территориями» ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Содержание Введение 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости земельного участка 2. Специфика земельного участка, как объекта недвижимости 3. Основные принципы и подходы для оценки рыночной стоимости земельного участка 4. Правовые обеспечения оценки стоимости земли в Санкт-Петербурге 5. Оценка рыночной стоимости земельного участка 6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка 7. Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе сравнительного подхода 8. Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе доходного подхода 9. Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе затратного подхода 10. Согласование результатов оценки, полученных на основе использования различных подходов Заключение Список используемой литературы Введение Первая часть данной работы посвящена основным теоретическим материалам по оценке рыночной стоимости земельных участков. Во второй части работы будут рассмотрены подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков. А также в качестве примера будет проведена оценка земельного участка, используя сравнительный, доходный и затратный подходы. 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости земельного участка Земельный участок – часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Делимый земельный участок – участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок. Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий. Рыночная стоимость земельного участка – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов необходима для следующих целей: совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения разрешение имущественных споров подготовка пакета документов для судебных приставов проведение приватизации имущества оценка инвестиционных проектов проведение страхования привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап) оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами определение налоговой базы для исчисления налога на имущество 2. Специфика земельного участка, как объекта недвижимости 1). Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости. 2). При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли. 3). Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта. 4). К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен, поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается. Специфические свойства земли как товара
Методы оценки земельного участка. Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов. Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог. Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов, расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Безрисковая ставка доходности – ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств и наиболее надежные активы. Ставка дисконтирования – процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов. Земельная рента – доход, приносимый земельным участком. Фактор стоимости – фактор, изменения которого влияют на рыночную стоимость земельного участка. Земля может иметь отрицательную стоимость в следующих случаях: 1). Земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды, превышающими по затратам стоимость имущества после выполнения данных работ; 2). Арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную стоимость аренды; 3). Владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучшение качества земли) или выполнение иных установленных законом требований в размерах, превышающих стоимость имущества, свободного от таких обязательств. Для учета возможности истощения такого актива как земля в Европейских стандартах оценки введены специальные термины: истощаемые активы и экологическое устаревание. 3. Основные принципы и подходы для оценки рыночной стоимости земельного участка Принцип полезности – рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени. Принцип спроса и предложения – рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке, и характера конкуренции продавцов и покупателей. Соотношение спроса и предложения определяется уровнем цен. Принцип замещения – рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на потребление. Стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок. Принцип ожидания – величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него. Принцип внешнего влияния – рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов. Принцип соответствия – оцениваемый объект (земельный участок) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Принцип наиболее эффективного использования – рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования (после использования стоимость будет максимальной). При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: - целевое назначение и разрешенное использование; - преобладают способы землепользования в ближайших окрестностях оцениваемого земельного участка; - ожидаемые изменения на рынке; - существующее использование земельного участка; - градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройства прилегающих территорий; Подходы к оценке рыночной стоимости земельного участка. В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, в этом случае стоит отдать предпочтение доходному методу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако, традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода. Сравнительный подход. Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими объектами недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки. Суть метода заключается в том, что и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения. При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставления важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д. Обычно из базы для сопоставления выделяют также цены, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения. Доходный подход. Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости. Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу. Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а норма капитализации зависит как от состояния экономики и финансовой системы страны, системы правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка. Поэтому использование данного метода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и иных факторов. Норму или коэффициент капитализации определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта (применительно к конкретным условиям данной страны и города) по методике кумулятивного построения или иными способами. При применении доходного подхода, стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Цена владения (пользования) может определяться не только через величину постоянного потока дохода (арендной платы). Это может быть любое, выраженное в денежной форме определение потребительской полезности или ценности недвижимости, как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома можно рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность. При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования объекта. Поэтому при решении задачи нахождения текущей стоимости приходится определять цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персонала, рекламу, маркетинг и прочее. Необходимо также учесть денежные отчисления для покупки или постройки в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставки дисконта при доходном подходе играют роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. То есть, решается задача определения цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. |