Курсовой проект по дисциплине Управление городскими территориями

• Название: Курсовой проект по дисциплине Управление городскими территориями
• Дата: 15.04.2022
• Размер: 3.66 Mb.
• Имя файла: 645766.rtf
• Тип: Курсовой проект; #476183
• страница: 2 из 3

Затратный подход.

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости. При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Затратный подход довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Например, если в результате добычи полезных ископаемых, изымается или разрушается плодородный слой почвы, то минимальной величиной платы и одновременно стоимостной оценкой теряемой или деградированной почвы будут затраты на восстановление плодородия этого участка (рекультивация) или повышение плодородия другого участка для компенсации потери первого участка как природного объекта. Аналогично, при использовании участка для ведения сельского хозяйства минимальной величиной платы должны быть затраты на поддержание плодородия используемых сельскохозяйственных угодий. Типичным примером воспроизводственных платежей, рассчитанных на основе затратного подхода были ныне ликвидированные отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса (объекта): чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Так, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на подготовку и использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же и с месторождениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Получается парадокс: чем выше качество природного объекта и меньше затраты на его эксплуатацию, тем меньше его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина — чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическим, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам. К недостаткам затратного подхода также относится сложность в условиях инфляции точного расчета стоимости затрат на создание и воспроизводство даже небольшого объекта недвижимости.

Однако для получения ориентиров по минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, не имеющими рыночной стоимости, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.
4. Правовые обеспечения оценки стоимости земли в Санкт-Петербурге
Правовое обеспечение оценки стоимости земли включает рассмотрение следующих аспектов:

1). Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли и природных ресурсов.

2). Имущественные права на землю.

3). Градостроительные и иные ограничения в использовании земли.

Все перечисленные аспекты влияют на процесс проведения оценки и получаемые стоимостные параметры.

Законодательное регулирование

В РФ законодательное регулирование процедуры оценки находится в начальной стадии своего становления. Принятые нормативные документы устанавливают только самые общие принципы и понятия в сфере оценки стоимости. Как показывает опыт других стран, принятие таких документов в целом оказывает благоприятное действие на развитие института оценочной деятельности и позволяет достичь единства в толковании различных терминов, понятий, методов приемов определения стоимости и, тем самым, избежать спорных и неясных моментов, возникающих при определении стоимости. Страны, не имеющие законодательно закрепленной дефиниции рыночной стоимости, при необходимости пользуются вместо этого положениями национальных профессиональных союзов или международных союзов оценщиков.

В России существует четырехуровневая система нормативных актов, регулирующих вопросы определения стоимости земли:

- федеральные законы;

- постановления Правительства Российской Федерации;

- ведомственные нормативные акты;

- нормативные акты субъектов Российской Федерации.

К основным документам первого уровня, регламентирующим оценку земли и определяющим сферу применения оценочных показателей, относятся:

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. (ред. от 04.03.2013)

3. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ.

К документам второго уровня относятся:

1. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.

2. Правила организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808. (ред. от 15.09.2011)

3. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

4. Правила взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 29 апреля 2002 г. № 278. (ред. от 11.07.2003)

В данном разделе были рассмотрены теоретические основы оценки рыночной стоимости участком. Изучены понятие земли и ее роль в современном мире. Так же были рассмотрены наиболее важные и существенные принципы формирования стоимости земли.
5. Оценка рыночной стоимости земельного участка
Общая характеристика объекта оценки

Адрес объекта оценки: Ленинградская область, Приозерский район, Сосновское сельское поселение, д. Новожилово, участок №6.

Категория земель: земли поселений.

Площадь земельного участка: 1200 кв.м

Сведения о правах: частная индивидуальная собственность

Собственник: Иванов И.И.

Особые отметки:

- площадь земельного участка ориентировочная, подлежит уточнению при межевании;

- кадастровая стоимость земельного участка 25 836 руб. – рассчитана на 19.12.2005г;

- план составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу;
6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования - процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование.

В соответствии с Международными Стандартами Оценки наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям:

- являться физически возможным;

- юридически допустимым;

- целесообразным с финансовой точки зрения;

- обеспечивать наибольший экономический эффект;

На практике анализ оптимального использования выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям: рыночный стоимость земельный участок

1. 
   быть физически возможным, т. е. соответствовать ресурсному потенциалу;
   
2. 
   быть законодательно допустимым, т. е. срок и форма предполагаемого использования не должна попадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
   
3. 
   быть финансово состоятельным, т. е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
   
4. 
   быть максимально эффективным, т. е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
   

Для объектов недвижимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из следующих этапов:

1. 
   Анализ местоположения, окружения, визуальной доступности, пешеходной и транспортной доступности.
   
2. 
   Анализ инфраструктуры района расположения.
   
3. 
   Анализ рынка и его сегментов, релевантных исследуемому объекту.
   
4. 
   Определение соответствия характеристик рассматриваемого объекта требованиям рынка.
   
5. 
   Разработка рекомендаций по приведению характеристик объекта в соответствие с требованиями рынка.
   
6. 
   Рассмотрение различных видов использования исследуемого объекта, их положительных и отрицательных сторон.
   
7. 
   Определение группы потенциальных потребителей (арендаторов).
   
8. 
   Прогноз уровня доходов (арендных ставок).
   
9. 
   Позиционирование объекта.
   
10. 
    Рекомендации по рыночной целесообразности использования объекта.
    
11. 
    Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.
    

Объектами анализа могут выступать земельные участки до 30 га, действующие и строящиеся объекты недвижимости, проекты, большие земельные территории, пр.

Анализ объекта оценки:

1. 
   Земельный участок, расположенный в садоводстве, находящемся в живописном месте Ленинградской области. Рядом находится сосновый лес. На расстоянии 5 км расположена трасса регионального значения автодорога Санкт-Петербург – Сортавала. На расстоянии 7 км находится железнодорожная станция пл. 69 км.
   
2. 
   д. Новожилово входит в состав Сосновского сельского поселения. Поселок Сосново находится в 10 км от д. Новожилово. В поселке Сосново расположена больница, администрация волости, пожарная часть, школа, 2 детских сада, хлебозавод, молокозавод, а также многочисленные магазины. В д. Новожилово есть 2 продуктовых магазина. В 7 км от д. Новожилово находится горнолыжный курорт «Игора».
   
3. 
   Средняя стоимость земельных участков, расположенных в д. Новожилово и имеющих схожие параметры составляет 800-850 тыс.р.
   
4. 
   Общие тенденции на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Февраль 2013 года
   

Объем предложения участков без построек на конец февраля составил 1,3 тыс. объектов, из них 725 в Ленинградской области и 546 в Петербурге и его пригородах. Максимальный объем по данному сегменту рынка за год зафиксирован в мае 2012 года и составил 1,5 тыс. объектов по области и 1,2 тыс. участков в городских и пригородных районах Петербурга (с учетом Всеволожского района). Количество продаваемых домостроений на конец февраля составило 2,2 тыс. объектов, из них 1,1 тыс. домов в Ленобласти и 1,1 тыс. – в Петербурге и его пригородах. (рис. 2.1.)

Объем предложения участков без строений


Рис.2.1

В структуре предложения с разбивкой по виду использования земельных участков без построек наибольшую долю предложений в Ленобласти занимает жилье статуса ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – 44,9%. Участки в садоводствах занимают долю в размере 36,3% от всего предложения. В районах Петербурга и его пригородах процент участков ИЖС составляет 54,5%, садоводства – 37% от общего количества объектов, выставленных на продажу. (рис. 2.2.)

Статус использования участков без строений, % от общего объема


Рис.2.2.
В структуре загородной недвижимости с разрешенным использованием под ИЖС более распространено предложение участков с домостроениями, чем участков без построек. В Ленинградской области доля участков под застройку составляет 32,1%, предложение домостроений – 68,91%. В районах Петербурга и его пригородах участки без строений занимают 30,4% от всего предложения, 32% –это дома/дачи; домостроения с указанным статусом «коттедж» занимают долю в размере 37,7% от общего объема. (рис.2.3)

Структура предложения участков со статусом ИЖС, % от общего объема

Рис.2.3.
Структура предложения по площади участков без построек выглядит следующим образом. Максимальное количество предложения в садоводствах приходится на участки площадью от 7 до 11 соток, что занимает 48,6% в Ленобласти и 56,3% в СПб и пригородных районах. Наибольшую долю предложения участков под индивидуальное строительство составляют объекты площадью от 12 до 16 соток и занимают 46,1% в районах Ленобласти и 57,6% в районах СПб и его пригородах.(рис. 2 .4)

Структура предложения по площади участка без строений, % от общего объема


Рис.2.4.
Максимальный объем предложения участков и домов, выставленных на продажу в Петербурге и Ленинградской области на конец февраля 2013 года, –во Всеволожском районе, его доля составляет 25% от общего объема по каждому сегменту. Также наибольшее количество объектов, выставленных на продажу, расположены в Гатчинском, Выборгском ЛО и Ломоносовском районах. Их доля в общем объеме участков в сумме составляет 30,6%, в предложении домов эти районы в сумме занимают 28,9% рынка по данному сегменту. В рейтинг популярных входят также Приозерский, Тосненский и Пушкинский районы. Минимальное количество объектов, выставленных на продажу, приходится на удаленные районы, такие как Бокситогорский, Тихвинский, Сланцевский, Лодейнопольский, Подпорожский. Их доля в сумме не превышает 2% от общего объема участков и домов.( рис.2.5)

Структура предложения по районам, % от общего объема


Рис.2.5.
7. Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе сравнительного подхода
Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен. Основан на принципе замещения.

1. 
   Метод сравнения
   

Используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями и земельных участков не занятых строениями. Условия применения метода – наличие информации о ценах сделок земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого. При отсутствии информации можно использовать информацию о цене предложений.

Действия:

- выбор основной стоимости земельного участка;

- определение цены продажи земельных участков – аналогов;

- определение характера и степени отличий каждого из выбранных факторов стоимости;

- определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;

-корректировка цен каждого аналога, согласовывающая отличия от оцениваемого земельного участка.

При корректировки цен аналогов учитываются:

- условия финансирования сделок с аналогом;

- условия платежа при совершении сделок с аналогом;

- обстоятельства совершения сделки с аналогом;

- время прошедшее с даты заключения сделки с аналогом.

Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены измерения аналога, так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам в целом.(таб. 2.1)

Единицы сравнения

Цена, га	Оценка лесных, с/х земель, земельных участков, предназначенных под промышленное использование.
Цена, кв.м	Оценка земельных участка, расположенного в черте города и земельных участков, предназначенных под коммунальную застройку.
Цена за фронт.м	Оценка земельных участков, расположенных вдоль магистралей, предназначенные для строительства торговых центров.
Цена авт.место	Оценка земельных участков, предназначенных для устройства автостоянок и строительства паркингов.

Величины корректировок цен, определяются следующим способом:

- прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору – стоимости, и определением стоимости по данному фактору стоимости;

- сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору – стоимости, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости;

- корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов, и определения уравнения стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка.

При правильном определении и внесении корректировок, сглаженные цены аналогов должны быть близки друг к другу.