Курсовой проект по дисциплине Управление городскими территориями
 Скачать 3.66 Mb.
|
|
Основные факторы: Право собственности на недвижимость и землю. Условия финансирования. Условия продажи. Время продажи. Местоположение, окружение, плотность застройки. Физические характеристики. Экономические характеристики, влияющие на величину чистого дохода. Характер использования. Характеристики сравниваемых земельных участков
Результаты корректировки цены сравниваемых участков
Определение стоимости участка (691,666+685,483)/2=688,574 тыс.р за 0,1 га 688,574*1,2=826,29 тыс. 8. Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе доходного подхода Применяется для определения стоимости оцениваемого земельного участка способного приносить доход. Основывается на принципе ожидания. Применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых взаимно установлено, на основании анализа индивидуальных ставок аренды за землю аналогичного качества уровня этой категории. Метод капитализации земельной ренты. Применяется для оценки застроенного и не застроенного участка. Условиями применения метода являются: взаимность расчета земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Последовательность: - расчет земельной ренты; - определение величины коэффициента капитализации земельной ренты; - расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации. Доходный подход включает три метода: 1.капитализации дохода (земельной ренты); 2.остатка (техника остатка для земельного участка); 3.предполагаемого использования. Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Земельный участок был сдан в аренду (с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора) за 99 000 рублей в год на 11 месяцев. Коэффициент капитализации равен 12 %. Необходимо определить стоимость земельного участка: Сзем. = (Рента за год) / (Коэф. капитализации) = 99 000 / 0,12 = 825 000 р 9. Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе затратного подхода Затратный подход показывает рыночную стоимость земельного участка, как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями за вычетом их износа. Основывается на принципе остатка. Для самостоятельного использования практически не используется. Является единственным способом определения рыночной стоимости в случае, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершении сделок с аналогичными участками без улучшений. Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и является основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта. Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур. Метод остатка для земель Применение метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка, приносящего доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. Использование метода предполагает следующую последовательность действий: - подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка; - расчет остаточной стоимости существующих или полной восстановительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом юридических, градостроительных, функциональных и иных ограничений, установленных исполнительными органами власти и соответствующими уполномоченными органами; - расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости; - расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их полной восстановительной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений; Рыночная стоимость дачи примерно составляет 1 500 000 рублей, срок эксплуатации 80 лет, ставка дохода 15 % годовых. Коэффициент капитализации для земли составляет 12 %. Чистый операционный доход = 340 000 рублей. Необходимо определить стоимость земельного участка: Определим коэффициент капитализации для здания с учетом эксплуатации здания в течении 80 лет: Кзд. = r + Kв = r + 1/n = 15% + 1/80 = 15% + 1,25% = 16,25% ЧОДзд. = Сзд. * Кзд. = 1 500 000 * 0,1625 = 243 750 рублей Определим часть дохода, относящегося к земельному участку: ЧОДзем. = ЧОДобщ. – ЧОДзем. = 340 000 – 243 750 = 96 250 рублей. Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отн. к земле: Сзем. = ЧОДзем. / Кзем. = 96 250 / 0,12 = 802 083 рублей. 10. Согласование результатов оценки, полученных на основе использования различных подходов
СРС = 826,3 * 0,7 + 825,0 * 0,2 + 802,1 * 0,1 = 823,6 тыс/р Вывод: В данном разделе мы изучили каждый из подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков. В качестве примера провели оценку одного из земельных участков, используя один из наиболее распространенных методов в каждом подходе. Сравнили результаты и вывели среднюю итоговую стоимость земельного участка. Заключение В данной работе были изучены основы оценки рыночной стоимости земельных участков. В качестве примера был взят реальный земельный участок, в ходе расчета его рыночной стоимости было изучено большое количество вспомогательного материала, что позволило более тщательно углубиться в тонкости оценки земельных участков. По итогам работы была получена приблизительная рыночная стоимость земельного участка. Список используемой литературы 1. Землеустройство, использование и охрана земельных ресурсов.: Словарь-справочник / Под ред. В.П.Троцкого. М.:Колос,2011 г. 2. Кирюхин В.Д. Противоэрозионная организация территории М.: Колос,1973 г. 3. Земельное право: Учебник / под ред. Улюкаева В.Х.- М., 2014. 4. Организация земельных угодий и севооборотов.: Сборник научных трудов/ Белорус.: СХА. - Горки,2013 г. 5. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник для вузов. М., 2010. 6. Павлов П.Н. Правовое регулирование зонирования территорий в Российской Федерации// Правовое регулирование. Март 2014 г. № 1. 7. Рациональное землепользование сельскохозяйственных земель: проблемы и решения // АПК - экономика, управление.- 2010. - №1. |