Диплом. 1. Теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости 5

• Название: 1. Теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости 5
• Дата: 22.02.2023
• Размер: 0.78 Mb.
• Имя файла: Диплом.doc
• Тип: Реферат; #950288
• страница: 11 из 13

Заключение

В исследовании, проведенном в рамках данной дипломной работы, рассмотрена сущность оценки объектов недвижимости и цели, вызывающие необходимость оценки.

Далее представлены основные этапы процесса оценки объектов недвижимости, дана краткая характеристика подходов к оценке недвижимости, а также рассмотрены их преимущества и недостатки. В рамках каждого подхода рассмотрены условия применения тех или иных методов.

Затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Также в рамках данной дипломной работы рассмотрена информационная база оценки с разбивкой на общую и конкретную, причем конкретная информация рассмотрена в разрезе существующих подходов на примере казанского рынка недвижимости.

Во второй главе данной работы раскрыты теоретические аспекты анализа рынка недвижимости и представлен непосредственно анализ рынка офисной недвижимости г. Казани.

Казанский рынок коммерческой недвижимости развивался в несколько этапов. Для первого этапа, длившегося до 2001 года, характерны неразвитость рынка, низкие арендные ставки и острый дефицит офисных площадей. Спрос превышал предложение в 1,5 раза. Новые офисные здания не строились, так как это было невыгодно. Политика социально-низких цен на недвижимость не рассматривала последнюю как средство получения дохода.

Второй этап развития казанского рынка офисных площадей ознаменовался изменением политики властей. В ходе подготовки к празднованию 1000-летия города началась реконструкция исторического центра и кварталов ветхого жилья Казани. В рамках программы поддержки малого и среднего бизнеса часть этих земель было решено отвести под офисные здания. На развитии рынка сказались также рост экономики, спрос на недвижимость, процессы банкротства и реструктуризации промышленных предприятий. Последние несколько лет ознаменовались появлением в городе офисных зданий высшего класса (класса А). К тому же первые этажи и пристроенные помещения некоторых жилых домов были отданы под торговлю и офисные центры. Казань в этом отношении выгодно отличается от других городов. Хотя тенденции развития рынка офисной недвижимости в России одни и те же - во всех регионах инвестиции в недвижимость растут, сегодня рынок коммерческой недвижимости Казани насыщен.

Далее проведен корреляционно-регрессионный анализ оценки объектов офисной недвижимости г. Казани. Здесь были выделены основные факторы, влияющие на стоимость офисных помещений. Это: местоположение, возраст оцениваемого объекта, состояние внутренней отделки и наличие парковки. По результатам данного анализа было построено уравнение регрессии:
У = 16044 - 179В + 5495М + 14282О+ 11796П + ε,
где В – возраст здания (лет);

М – местоположение;

О – состояние внутренней отделки;

П – наличие парковки;

ε – случайная ошибка.

Качество уравнения подтверждено рассчитанной средней ошибкой аппроксимации, равной 24%, которая соответствует допустимому уровню. Также для проверки качества модели нами проведена процедура апробирования. Сущность данной процедуры заключается в определении расчетной цены реального объекта, используя полученную модель, и сравнении с фактической ценой предложения. Полученные нами результаты апробирования (средняя ошибка аппроксимации равна 7%) также свидетельствуют о хорошем качестве построенной модели. Однако, в силу отсутствия необходимой выборки для проведения анализа, результаты данного анализа весьма условны. Несмотря на это уравнение имеет практическую значимость с точки зрения возможности определения ориентировочного диапазона величин стоимости объектов офисной недвижимости г. Казани, путем внесения корректировок в зависимости от характеристики оцениваемого объекта.

Также нами был проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с использованием метода остатка для земли.

Для выявления максимально эффективного варианта использования из всех юридически, физически возможных и финансово оправданных, нами были отобраны два возможных варианта:

-текущее использование объекта оценки в качестве офисного комплекса;

-переоборудование первого этажа здания в торговые площади (на наш взгляд, наиболее приемлемым является переоборудование всего этажа в продовольственный магазин), с сохранением использования второго и мансардного этажей в качестве офисных помещений.

Согласно применяемой методике, нами была определена стоимость земельного участка для каждого из выбранных вариантов как разность стоимости единого объекта недвижимости и стоимости улучшений.

Наилучшим и наиболее эффективным вариантом считается тот, по которому стоимость земельного участка максимальна. После проведения соответствующих расчетов мы получили, что наилучшим способом использования объекта оценки является сохранение его текущего использования.

В третьей главе нашей работы была определена стоимость объекта офисной недвижимости, расположенного на ул. Воровского г. Казани, всеми тремя подходами и выведена итоговая величина стоимости, как средневзвешенное значение полученных стоимостей.

Стоимость замещения объекта по затратному подходу определялась на основе метода сравнительных единиц с использованием сборников укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест, величина физического износа рассчитывалась по методу разбиения по конструктивным элементам.

В рамках доходного подхода применялся метод прямой капитализации, поскольку данный метод используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся (с незначительным темпом) доходы. А при анализе характеристик объекта, его местоположения, а также анализе рынка офисной недвижимости можно с достаточной уверенностью предположить, что доходы от аренды за прогнозный период не будут значительно меняться.

Стоимость объекта в рамках сравнительного подхода определялась по методу сравнения продаж.

Поскольку собственник здания не является собственником земельного участка (земля в долгосрочной аренде на 15 лет), значения стоимости объекта, полученные в рамках применения доходного и сравнительного подходов, были уменьшены на стоимость земельного участка, определенную методом сравнения продаж.

В результате проведения всех расчетов рыночная стоимость объекта оценки составила с учетом округления 44 675 000 (сорок четыре миллиона шестьсот семьдесят пять тысяч) рублей.