третий файл. 1 Земельноимущественный комплекс как социальноэкономическая категория и целостный объект управления
 Скачать 33.5 Kb.
|
|
1 Земельно-имущественный комплекс как социально-экономическая категория и целостный объект управления В исторической ретроспективе отношения к собственности претерпевали неоднократные изменения, обусловленные стремлением преодолеть противоречие между ограниченностью вовлекаемых в производство ресурсов и возрастающими потребностями людей. В поисках путей максимизации эффективности производительных сил общество периодически трансформировало формы собственности на средства производства и механизм государственного участия в управлении экономикой. Центральным звеном общественно-экономических отношений всегда выступали отношения земельной собственности. В конце 90-х и начале 2000-х годов прошлого столетия в России началось масштабное проведение земельной реформы, которая привела к формированию новой социально-экономической категории, как земельно-экономический комплекс, а также к новым методам управления землей и недвижимостью. Основной принцип земельного законодательства закреплен в статье 1 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), это принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Из существа данного принципа следует, что объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, неразрывно с ним связаны и, безусловно, не могут существовать без земельного участка. С этой взаимосвязью в России отошли от старой советской модели по технической инвентаризации зданий и сооружений без учета земли, и перешли к общепринятому в мире рыночному пониманию объекта недвижимости, объединяющему в единое целое земельный участок и все строения на нем. Земля является базисом любой недвижимости. Так, согласно статье 130 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Законодательно установленное определение недвижимости носит общий характер и не содержит правил и признаков, на основании которых из множества недвижимого имущества можно выделить отдельные объекты недвижимости. В связи с этим, в настоящее время невозможно однозначно обособить такие объекты недвижимости, как участки недр, леса и многолетние насаждения. Но при этом земля занимает особое место в общем понятии недвижимости, только земля является уникальным объектом недвижимости и составной частью, и полноценным объектом недвижимости, тогда как здания и сооружения без земельного участка не могут быть полноценной недвижимостью и являются лишь "улучшениями" земельного участка. Если подходить с правовой точки зрения, в России, в большинстве случаев рассматривается не единый объект недвижимости, а сложный земельно-имущественный комплекс. Различные части подобных комплексов — земельный участок, здания, сооружения — обычно имеют различный правовой титул. К этому добавляются многочисленные ограничения и обременения, отражающие сложные взаимосвязи гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства. Поэтому в системе земельно-имущественных отношений формирование объектов недвижимости, как базового понятия, может быть осуществлено на основе четких и логически обоснованных понятий некоторого целостного объекта учета, регистрации прав и единого налогообложения, обладающего размерными и экономическими параметрами, позволяющими индивидуализировать такой объект в системе имущественных отношений. Таким объектом может быть ЗИК, как целостная совокупность разнородных объектов, прочно связанных с землей, образованная на основе прав владения, распоряжения и пользования такими вещами для организации определенного вида хозяйственной деятельности или получения материальных благ. В нормативно-правовой базе России не приводится определения ЗИК, а в современной научной литературе не высказано единого мнения в определении его понятия. Так, С. И. Сай в своих публикациях отмечает, что, будучи объектом всеобщих интересов и "сквозным" фактором процесса воспроизводства, земельно-имущественный комплекс становится центральным базовым элементом общественных отношений. Земельные отношения перемещаются в структуре общественных отношений в ее основание, становятся регулятором совокупности общественных связей и зависимостей, включая не только экономическую, но и социально-демографическую, политическую, экономическую и другие сферы общественного воспроизводства. Тем самым, он рассматривает земельно-имущественный комплекс как совокупность объектов недвижимости, объединенных одной территорией, соотнося тем самым понятие земельно-имущественного комплекса как более широкое с более узким понятием объекта недвижимости. По моему мнению, это более точное определение ЗИК, по сравнению с другими авторами, исследующих данную тему, если только не рассматривать земельно-имущественный комплекс как сумму отдельных элементов – объектов недвижимости. Так В. П. Кухтин отмечает, что в ЗИК объединяются две составляющие: «земля как пространственно-социально-экономическое понятие существования нации и государства» «имущество, как социально-политическое понятие, определяющее объем имущественных прав и обязанностей различных субъектов права по отношению к законодательно зафиксированному недвижимому имуществу». Но, смею возразить, что земля, как правило, не может иметь правовых характеристик имущества, в том исключении, когда лишь вся земля поселения находиться в собственности муниципалитета или государства. В. Р. Беленький понимает под ЗИК «земельный участок, без каких либо строений, либо участок с тесно связанной с ним прочей недвижимостью разного состава, типа, степени завершенного строительства и т. д.». В. И. Кравцов критикует такое определение, и замечает, что «в таком понимании не только не делается различий между земельно-имущественным комплексом и объектом недвижимости, но последний понимается усеченно, лишь как предмет материального мира». Исходя из вышеперечисленных определений, можно выделить два подхода к понятию ЗИК: Социально-правовой. При этом подходе земельно-имущественный комплекс рассматривается как совокупность понятия «земля» как необходимого условия существования нации и государства и понятия «имущество» как объекта имущественных прав и обязанностей различных субъектов прав по отношению к законодательно зафиксированному объекту недвижимости. Экономический. Это понятие определяет ЗИК как совокупность земельных и других связанных с ними ресурсов в многообразии форм собственности и управления с учетом уникальности земли как природного ресурса и базиса существования человечества, производительных сил общества. Исходя из этих понятий, можно сказать, что в обоих случаях земельно-имущественный комплекс рассматривается как совокупность земли и другого имущества, имеющая определенное функциональное назначение. ЗИК при этом подразумевается, как система имущественных элементов и отношений между ними, складывающихся в процессах использования и накопления общественно-полезных свойств этих элементов. Земельный участок - это обязательный элемент любого ЗИК, базис любой недвижимости, системообразующий элемент. Другие его элементы — это расположенные на данном земельном участке экономически и юридически привязанные к нему имущественные объекты (возможные элементы), объединяющие ЗИК в систему. Земельно-имущественный комплекс – это такая совокупность, которая создана искусственно в определенных пространственно-временных условиях и функционирует за счёт деятельности людей для удовлетворения жизненных, производственных потребностей и развития территорий, имеет социальную, экономическую и экологическую направленность. При этом базой совокупности и системообразующим элементом ЗИК выступает земельный участок, а активными элементами в управлении совокупностью взаимосвязей составляющих всей системы являются люди в процессе своей деятельности. Структура земельно-имущественного комплекса предполагает, что каждый объект недвижимости представлен следующими четырьмя группами: 1. Физические характеристики (местоположение, размеры, границы и др.); 2. Характеристики правового статуса (описание субъекта права, основание возникновения, содержание и объем прав на объект недвижимости); Характеристики ценности объекта (стоимость объекта для обеспечения объективности при взимании налогов); Специальные характеристики объема в присущих данному типу объекты выражениях (тип и толщина плодотворного слоя земельного участка, градостроительные характеристики здания и др.). Все эти характеристики тесно связаны и влияют одна на другую. Например, стоимость объекта недвижимости может зависеть от местоположения, от правового статуса; а физические характеристики невозможно определить, например, не зная правового положения объекта. Земельно-имущественный комплекс подразделяется на следующие виды: ЗИК субъекта Российской Федерации и муниципального образования – это совокупность земельных ресурсов, объектов недвижимости и других связанных с ними природных и антропогенных ресурсов (с учетом уникальности земли как природного ресурса и базиса существования человечества), находящихся в собственности субъекта Российской Федерации (или муниципального образования); ЗИК локального уровня – это объект конкретных имущественных прав, совокупность земельного участка и расположенных на них иных объектов недвижимости определенного функционального назначения, принадлежащего конкретно юридическому или физическому лицу. По элементам, составляющим ЗИК можно разделить на две группы: - земельные участки; - иные объекты недвижимого имущества. Все элементы ЗИК по виду и назначению можно классифицировать согласно рис. 1. И так, из всего вышесказанного можно сделать вывод, что понятие «Земельно-имущественный комплекс» в отечественной научной литературе рассматривается с позиций социально-правового и экономического подходов как система имущественных элементов и взаимодействия, формируемая в процессе использования и накопления общественно-полезных свойств этих  Рисунок 1. Классификация элементов недвижимости по виду и назначению элементов. При социально-правовом подходе земельно-имущественный комплекс рассматривается как физическая совокупность двух понятий: земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости с учетом их целей, функций использования. При экономическом подходе земельно-имущественный комплекс рассматривается с позиции совокупности земельных и иных связанных с ними имущественных ресурсов в многообразии форм собственности и управления, а также с учетом структуры и развития земельно-имущественных отношений в обществе. Изучая нормативно-правовую базу Российской федерации, можно увидеть, что там отсутствует определение ЗИК, а дано лишь определение такого понятия как «имущественный комплекс», которое неразрывно связано с таким понятием, как «предприятие» в составе всех видов имущества, предназначенных для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги. Отсюда следует, что земельно-имущественный комплекс – это совокупность земельного участка с расположенными на нём иными элементами недвижимости, инфраструктуры по поводу их использования по функциональному назначению, обособления и отчуждения. ЗИК представляет собой одновременно сложную недвижимую вещь и комплекс материальных и нематериальных активов. |