|
|
ЭКОНОМИКА И ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Экономика и оценка недвижимости. 4. Формы сделок с объектами недвижимости
ВЫПОЛНЕНИЕ
ПРАКТИЧЕСКИХ ЗАДАНИЙ
ПО ДИСЦИПЛИНЕ
Экономика и оценка недвижимости
Группа Пг19ГУ191
Студент
М.В.Саенко
МОСКВА 2022 г.
Практическое занятие 1.
Тема 4.Формы сделок с объектами недвижимости.
Задание 1
Составьте список документов, являющихся необходимым приложением к
договору купли-продажи предприятия.
Ответ:
На основе статей 131,132,164,559 – 566 Гражданского кодекса РФ, Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и прочих нормативных актов Министерства Юстиции РФ по различным вопросам регистрации государством прав):
1. Заявления от договаривающихся сторон или лица, которое они уполномочили на это нужно подать подлинный документ и копию. Для представителей юридического лица доверенности подписываются руководителем этого юридического лица и заверяются печатями этого юридического лица, а также заверяются нотариусом.
2. Платежные документы, свидетельствующие про уплату государственной пошлины, подаются в оригинале с копией.
3. Свидетельства о государственной регистрации прав продавца на продаваемые объекты недвижимости, которые входят по отдельности в состав предприятия, подаются в оригинале.
4. Свидетельство о регистрации юридического лица, которое продает объект, учредительные документы продавца подаются в оригинале, с нотариально заверенными копиями, вместе с зарегистрированными и действующими дополнениями и изменениями.
5. Выписка из ЕГРЮЛ, которую выдают налоговые органы.
6. Справка про присвоение кодов статистики для юридического лица.
7. Документы, которые подтверждают полномочия физического лица, заключившего договор от имени юридического лица, такие как выписка из протокола собрания учредителей или акционеров про избрание органа юридического лица, или приказ владельца про назначение руководителя или доверенность, заверенная нотариусом.
8. Договора покупки или продажи предприятия подаются в трех оригинальных экземплярах, которые подлежат регистрации государством. Эти документы подшивают, подписывают все стороны сделки и заверяют печатями юридических лиц, вместе с дополнениями, изменениями и соглашениями.
9. Для регистрации договора купли продажи предприятия надо приложить: акты инвентаризации предприятия, бухгалтерский баланс со всеми приложениями, заключения независимого аудитора про стоимость и состав предприятия, перечень всех обязательств и долгов продавца, которые будут включены в состав предприятия с перечнем кредиторов, размера, характера долгов и сроков их требования.
10. Технические паспорта, выданные БТИ на объекты недвижимости, из которых состоит предприятие.
11. Если в состав предприятия включаются участки земли, то также нужно предоставить две копии от органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые относятся к правам использования участками земли, а также прилагаются документы, которые подтверждают права владения участками, такие как свидетельство или договор аренды.
12. Для земельного участка подается кадастровый план.
13. Если предприятие находится в залоге, или передано в доверительное управление, или продается с торгов после банкротства юридического лица, могут прилагаться другие документы, которые нужны для регистрации государством предприятия.
Задание 3.
Заполните таблицу:
Таблица -Характерные признаки подделки документов и методы их выявления.
№ п/п
|
Признаки
подделки
|
Методы выявления
|
1
|
|
|
Ответ:
Таблица -Характерные признаки подделки документов и методы их выявления.
№ п/п
|
Признаки подделки
|
Методы выявления
|
1
|
Подчистки, нарушение поверхности
слоя бумаги, уменьшение толщины
бумаги, остатки красящих материалов удаленного текста, остатки рельефа штрихов удаления текста, нарушения близлежащей линовки, расплывы чернильных штрихов
|
В косо падающем свете при 4-8-кратном увеличении наблюдаются взъерошенные, приподнятые волокна бумаги. В проходящем свете (на просвет) в местах подчистки наблюдаются светлые пятна. В рассеянно свете при 4-8-кратном увеличении наблюдаются частички красящего материала, локализирующиеся вдоль удаленных штрихов. В косо падающем свете на обратной стороне наблюдается выпуклость, а на лицевой - вдавленность бумаги в местах расположения удаленных штрихов. В рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении наблюдаются разорванные штрихи линовки в местах удаления штрихов.
Чернильные штрихи, а также штрихи, выполненные тушью или другими красящими материалами, нанесенные поверху подчищенного текста, дают расплывы, хорошо различимые невооруженным
глазом.
|
2
|
Дописки, различие в цвете основного
текста и отдельных букв, цифр, штрихов.
Отличия в размещении отдельных букв, цифр, штрихов от остального текста.
Отдельные сдвоенные штрихи букв и цифр.
|
Проявляются в рассеянном свете дневном, солнечном, люминесцентных и электрических ламп накаливания при 2-4-кратном увеличении. Наблюдаются в рассеянном свете различного происхождения. Наблюдаются в рассеянном свете различного происхождения. Образуются при повторной обводке (исправлениях).
|
3
|
Травление. Изменение цвета бумаги в местах травления. Увеличение ломкости
бумаги в местах травления. Нарушение проклейки бумаги. Изменение цвета или
оттенка штрихов, соприкасающихся с
участками травления. Расплывы чернильных штрихов. Остатки штрихов
удаленного текста.
|
Наблюдается пожелтение бумаги при рассмотрении ее в рассеянном дневном свете. Наблюдается появление трещин в бумаге в
проходящем свете. Обнаруживаются матовые пятна, надломленность
бумаги в косо падающем свете при изменении угла падения света.
Проявляется в рассеянном свете
Появляются расплывы, хорошо видимые невооруженным глазом, чернильных штрихов (а также штрихов, выполненных тушью и другими жидкими красящими материалами, нанесенных на
вытравленный или смятый участок). Проявляются в рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении.
|
4
|
Допечатка на пишущей машинке. Различия в начертании шрифта. Различия в насыщенности букв основного текста и
допечатанного. Несовпадение линий
основного текста и допечатанного.
Сдвоенность отдельных букв. Наличие или отсутствие дефектов одинаковых букв
в отдельном тексте и допечатанном.
|
Проявляются в рассеянном свете (можно обнаружить при наличии каталога машинописного шрифта).
Проявляются в рассеянном свете.
Проявляется в рассеянном свете (при
использовании линейки). Проявляется в рассеянном свете (при подгонке допечатываемых букв к основному тексту).
Проявляется в рассеянном свете.
|
5
|
Подделка подписей. Замедленность движений, извилистость, угловатость
штрихов, немотивированные остановки при написании. Отсутствие следов ручки
или карандаша.
|
Проявляется в рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении. Проявляются в косо падающем при 4-8-кратном увеличении (при перекопированнии подписи).
|
Практическое занятие 2.
Тема 8.Оценка стоимости недвижимого имущества.
Задание 1.
Дайте определения содержания (сущности) принципов составления отчета об оценке имущества. Как они взаимосвязаны между собой?
Заполните таблицу1.
Ответ:
Таблица 1 –Принципы составления отчета об оценке имущества
№ п/п
|
Принцип
|
Содержание (сущность) принципа в отчете
|
1
|
Существенности
|
Изложение всей информации, существенной для оценки объекта
|
2
|
Обоснованности
|
Использованная или полученная в результате расчета информация в процессе оценки должна быть подтверждена
|
3
|
Однозначности
|
Содержание отчета об оценке не должно допускать:
-неоднозначного толкования
-вводить в заблуждение пользователей отчета
|
4
|
Проверяемости
|
По составу и последовательности изложенных материалов и
описанию процесса оценки можно воспроизвести расчет
стоимости и получить аналогичный результат
|
5
|
Достаточности
|
В отчете не должно быть излишней информации, которая:
-не использовалась в процессе оценки
-не является обязательной согласно ФСО и правил оценочной
деятельности
|
6
|
Публичности
|
В случаях по законодательству отчет подлежит опубликованию в обязательном порядке
|
Задание № 2.
Отчет об оценке –документ на бумажных или электронных носителях в трех и более экземплярах, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки (ФСО No 3) и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации. Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначного
толкования или вводить в заблуждение. Дайте характеристику содержания
отчета об оценке недвижимости.
Заполните таблицу2.
Ответ:
Таблица 2 –Содержание отчета об оценке имущества
No п/п
|
Разделы
|
Содержание (информация)
|
1
|
Основные факты и выводы
|
-Общая информация по идентификации объекта оценки
-Результаты оценки по различным подходам
-Итоговая стоимость объекта
|
2
|
Задание на оценку
|
-В соответствии с ФСО
|
3
|
Сведения о заказчике:
-юридическое лицо
-физическое лицо
|
-Организационно-правовая форма
-Полное наименование
-ОГРН -основной государственный регистрационный номер
-Дата присвоения ОГРН
-Местонахождение
-Фамилия, имя, отчество
-Серия, номер паспорта, дата выдачи
|
|
Сведения:
-об оценщике
-о привлекаемых организациях и специалистах
|
-Фамилия, имя, отчество
-Номер и дата получения документа о проделанной подготовке по оценочной деятельности
-О членстве в СРОО оценщиков
-Стаж работы по оценочной деятельности
-Страхование гражданской ответственности
-Сведения об организации, с которой оценщик заключал трудовой договор (если работает по договору)
-ОПФ, полное наименование
-ОГРН и дата присвоения номера
-Местонахождение
-Квалификация
-Степень участия в проведении оценки
-Необходимость их привлечения
|
4
|
Допущения и ограничительные условия
|
Описание условий, учтенных оценщиком при проведении оценки объекта
|
5
|
Применяемые стандарты оценочной деятельности
|
Информация:
-о федеральных стандартах оценки
-о стандартах и правилах оценочной деятельности
|
6
|
Описание объекта оценки
|
-Количественные и качественные характеристики объекта оценки
|
7
|
Анализ рынка объекта и внешних факторов, влияющих на его стоимость
|
-Информация обо всех ценообразующих факторах, использованных при оценке стоимости
-Обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов
|
8
|
Описание процесса оценки по трем подходам
|
-Описание применения подходов к оценке с расчетами
или
- Отказ от применения отдельных подходов
|
9
|
Согласование результатов расчетов при различных подходах
|
-Описание процедуры согласования результатов оценки
различными методами
-Обоснование выбора использованных весов при
взвешивании результатов примененных подходов и методов оценки
-Обоснование использования различных методов при
каждом подходе к оценке
|
10
|
Приложения к отчету по оценке
|
-Копии документов по качественным и количественным
характеристикам объекта
-Правоустанавливающие и правоподтверждающие
документы
-Документы технической инвентаризации
-Заключения специальных экспертов
-Другие документы по объектам оценки
|
Задание№ 3.
Перечислите порядок рассмотрения споров о кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Ответ:
Порядок рассмотрения споров о кадастровой стоимости объектов недвижимости.
1
|
Принятие решения о проведении кадастровой оценки
|
Заказчик- орган исполнительной власти субъекта РФ или в случаях по законодательству- ОМС (один раз в пять лет)
|
Оценщик (исполнитель) заключает договор страхования своей ответственности на сумму 7  30 млн. руб.
|
2
|
Формирование перечня объектов недвижимости для оценки
|
-Орган кадастрового учета РФ- объекты, учтенные в государственном кадастре недвижимости
-их качественные и количественные характеристики
|
Оценщик (исполнитель) заключает договор страхования своей ответственности на сумму 7 30 млн. руб.
|
3
|
Отбор оценщика и заключение с ним договора на проведение оценки объекта недвижимости
|
|
Оценщик (исполнитель) заключает договор страхования своей ответственности на сумму 7 30 млн. руб.
|
4
|
Определение кадастровой стоимости и составление оценщиком отчета на бумажных и электронных носителях в соответствии с требованиями законодательства, стандартов и правил не менее трех экземпляров
|
|
|
5
|
Экспертиза отчета о кадастровой стоимости
|
1.Обеспечивает проведение в течении 30 дней исполнитель
2.Проводит СРОО с указанием:
-Соответствия или не соответствия закону, стандартам и правилам оценки
-Перечня нарушений и их обоснование
|
|
|
|
Исполнитель дорабатывает отчет и обеспечивает его повторную экспертизу
|
|
6
|
Утверждение заказчиком кадастровой стоимости в течении 10 рабочих дней с даты приема отчета и в течение 5 дней направление сведений о кадастровой стоимости и отчета в орган государственной кадастровой оценки
|
|
|
7
|
Опубликование заказчиком информации об утверждении результатов определения кадастровой стоимости:
-величина
-дата оценки
-иные данные
|
Если результаты оценки затрагивают права и обязанности физических и юридических лиц, они могут подать запрос о органе кадастрового учета и получить указанные сведения в порядке по ФЗ от 24.07.2007 №221-ФЗ (ст.14)
|
|
|
|
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссией
|
|
8
|
Орган по государственной кадастровой оценке в 10-дневный срок направляет сведения о стоимости в орган кадастрового учета, который вносит их в государственный кадастр в течение 10 рабочих дней
|
Использование сведений о кадастровой стоимости для целей по Закону об оценочной деятельности только с момента внесения их в ГКН
|
|
|
|
Отчет принимает заказчик только при наличии экспертного заключения
|
|
Задание № 4.
Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100000 рублей в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 500 руб./ кв.м. в год, площадь здания –100 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%.
Определите стоимость данного объекта недвижимости.
Решение:
ПВД=100 000 руб.*12 мес.=1 200 000 руб.
ДВД=1 200 000 руб.*(1-10%)=1 080 000 руб.
ОР=500 руб./кв.м.*100 кв.м.=50 000 руб.
ЧОД=1 080 000 руб.-50 000 руб.=1 030 000 руб.
РС=1 030 000 руб. / 10%=10 300 000 руб.
Практическое занятие 4.
Тема 10.Определение стоимости здания различными методами.
Задание 1.
Исходные данные:
Средняя цена 1 квадратного метра нежилого помещения для офиса в
Москве составляет 249 167 руб. Площадь оцениваемого объекта
недвижимости составляет 987 квадратных метров. В тоже время, эксперт-
оценщик считает, что оцениваемый объект стоит больше на 785 000 руб.,
из за своего прекрасного состояния, но на 168 587 руб. меньше из-за того, что объект расположен в экологически нездоровой зоне.
Задание:
Определите стоимость объекта.
Решение:
1) 987 кв.м*249 167руб.= 245 927 829 руб.
2) 245 927 829 руб.+785 000 руб.-168 587 руб.=246 544 242 руб.
Ответ: стоимость объекта составляет 246 544 242 руб.
Задание 2.
Исходные данные:
Объект недвижимости коттедж площадью 250 квадратных метров;
Стоимость 1 квадратного метра здания = 157 тыс. руб. Стоимость 1
квадратного метра гаража 22 тыс.руб., площадь гаража 32 квадратных метров. Стоимость всех других сооружений 15 тыс.руб. Устранимый физический износ коттеджа 35 тыс.руб. Неустранимый физический износ дачи = 23 тыс.руб. Устранимое функциональное устаревание 9 тыс.руб. Рыночная стоимость земельного участка 350 тыс.руб.
Задание:
Определите: Какова полная стоимость воспроизводства коттеджа и всех
сооружений, находящихся на ней? Определите стоимость оцениваемого
объекта.
Решение:
Какова полная стоимость воспроизводства дачи и всех сооружений, находящихся на ней?
Решение:
250*157000 = 39 250 000 рублей
32*22000 = 704 000 рублей
39 250 000 +704 000 = 39 954 000 рублей
39954000+15000 = 39 969 000 рублей
Какова сумма всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства дачи?
Решение:
35000 + 23000+9 000 = 67 000(рублей)
Какова общая расчетная стоимость дачи, определенная в соответствии с затратным подходом?
Решение:
39 969 000 –67 000+350 000(земля) = 40 252 000 (рублей)
Задание 3.
Исходные данные:
Определите полную стоимость объекта недвижимости, суммарный
взнос и рыночную стоимость, если на участке имеется дом площадью 375
квадратных метра, при этом стоимость воспроизводства дома, включая
прямые и косвенные затраты, составляет 150 тыс. руб. за квадратный метр,
стоимость воспроизводства гаража площадью 42 квадратных метра –22 тыс.
руб. за квадратный метр, стоимость воспроизводства всех сооружений во
дворе 14 тыс.руб., общий устранимый физический износ 5 тыс. руб., общее
неустранимое функциональное устаревание 4 тыс.руб., стоимость земли,
исходя из сопоставимых продаж 350 тыс. руб.
Задание:
Какой подход здесь применяется?
Ответ: Использование затратного подхода. |
|
|
Скачать 44.25 Kb.