пр3 ценообразование. Березуцкая Т.А. ПР3. Березуцкая Т. А
 Скачать 51.4 Kb.
|
|
Березуцкая Т.А. ГК-19-1 Исходные данные: Вариант 2 Заказчик обратился в организацию с целью объединения двух земельных участков площадью 1000 кв.м и 2000 кв.м, расположенных в Дубровском городском поселении Всеволожского муниципального района Ленинградской области. Вид разрешённого использования участков -индивидуальные жилые дома 1-2 этажа с приусадебными земельными участками. Вид территориальной зоны -зона застройки индивидуальными жилыми домами. Изучив правила землепользования и застройки данного поселения сделать вывод о правомерности объединения земельных участков указанной площади. В случае неправомерности предусмотреть и предложить заказчику возможный вариант объединения с учетом максимальной допустимой площади участка. Рассмотреть состав работ для двух случаев: 1) земельные участки находятся в частной собственности граждан; 2) один из участков находится в частной собственности гражданина, второй – в муниципальной собственности. Посчитать стоимость кадастровых работ с использованием Методики определения платы и предельных размеров платы за проведение кадастровых работ федеральными государственными унитарными предприятиями, находящимися в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в целях выдачи межевого плана (Приказ Минэкономразвития России от 18.01.2012 N 14).Учесть дополнительные расходы. Определить максимально возможную стоимость работ, изучив Методику расчета предельных максимальных цен на выполнение кадастровых работ в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства в Ленинградской области (утверждённую постановлением Правительства Ленинградской области от 3августа 2007 года N 197). Сравнить полученные результаты. Сделать вывод. Определение характерных точек земельного участка, а так же согласование границ с собственниками смежных земельных участков не требуется, так как границы земельных участков при объединении не изменяются. Работы проводились в благоприятное (летнее) время года, не в условиях командировки, поэтому повышающие коэффициенты не вводятся. Общие сведения: Согласно ст.16 Правила землепользования и застройки муниципального образования "Дубровское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области минимальная площадь земельного участка с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства составляет 600 м2, максимальная площадь 3000 м2 . Образованный участок не будет превышать допустимую норму площади по ПЗЗ, соответственно можно выполнить объединение. В соответствии с ст.11.2 ЗК РФ: Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. В соответствии с ст.11.6 ЗК РФ: При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. В соответствии с п.11 ст. 41 ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемый объект недвижимости осуществляются на основании: 1) правоустанавливающего документа на исходный или измененный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости; 2) письменного согласия третьих лиц на образование объекта недвижимости, если такое согласие на образование объекта является обязательным в соответствии с федеральным законом; 3) проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, если в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается исключительно при наличии таких утвержденных документов и в соответствии с ними; 4) проектной документации лесных участков, если образование земельных участков осуществлено в соответствии с требованиями Лесного кодекса Российской Федерации; 5) проекта межевания земельных участков, утвержденного решением общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, либо утвержденного собственником земельной доли или земельных долей. Объединение земельного участка – способ образования земельного участка, позволяющий объединять два и более смежных участка земли в один, с одновременным прекращением их существования как самостоятельных единиц в кадастровом учете. Ход работы:
Определение платы за выполнение кадастровых работ по разделу земельных участков МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА ПРОВЕДЕНИЕ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ В ЦЕЛЯХ ВЫДАЧИ МЕЖЕВОГО ПЛАНА Зная состав подготавливаемого документа, при разработке сметы на выполнение кадастровых работ по разделу, а также объединению, перераспределению земель можно использовать расценки на отдельные виды работ, утвержденные Приказом Министерства экономического развития РФ от 18 января 2012 г. N 14. Расчет размера платы за оказание услуг осуществляется по следующей формуле: Размер_платы = Трудоемкость ∙ Цена_нормочас ∙ (1 + НДС) Где: Трудоемкость - расчетно-нормативные затраты времени (количество нормативных человеко-часов, необходимых для оказания Услуг), в человеко-часах; Цена_нормочас - цена нормативного человеко-часа без учета налога на добавленную стоимость в рублях/человеко-часах; НДС - величина налога на добавленную стоимость в долях. ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ ДЛЯ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ Изучение документов (материалов) о земельном участке Состав работ: изучение сведений государственного кадастра недвижимости о земельном участке (участках); документов, удостоверяющих права на землю (при их отсутствии - правоустанавливающих документов); каталогов (списков) координат пунктов опорной межевой сети (ОМС) и иных исходных геодезических пунктов; адресов лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания; иных документов, связанных с формированием земельных участков. В результате изучения получают документы (материалы) подготовительных работ для составления межевого плана. Таблица 1 Расчет трудоемкости на этапе изучения документов о земельном участке
Значение трудоемкости (табл.1) определено на изучение одного вида документов (материалов) на один земельный участок. При осуществлении изучения документов (материалов) на несколько земельных участков показатель "а" умножается на коэффициент: К = 1,0 + 0,40 ∙(п -1) К = 1,0 + 0,40 ∙(2 -1) = 1,4 где п -количество земельных участков, по которым собираются и изучаются материалы (документы). При ином количестве видов документов (материалов) показатель "b" умножается на коэффициент: К = 1,0 + 0,60 ∙(п -1) К = 1,0 + 0,60 ∙(3 -1) = 2,8 где п -количество видов документов (материалов). Полевое обследование геодезической основы, необходимой для оказания услуг На этом этапе проводится полевое обследование и оценка состояния: пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и (или) опорной межевой сети (ОМС); межевых знаков, которые могут быть использованы в качестве геодезической основы. В результате обследования должны быть получены материалы полевых обследований геодезической основы, необходимой для оказания услуг. В трудоемкости учтено время, связанное с выездом на место обследования (таблица 2). Таблица 2 Расчет трудоемкости на этапе полевого обследования геодезической основы
Анализ градостроительной, землеустроительной, лесоустроительной или иной проектной документации по образованию новых земельных участков Состав работ: установление наличия и анализ содержания документации, представленной заказчиком кадастровых работ, на основании которой планируется оказание слуг: градостроительной документации (в части проекта межевания территории); землеустроительной документации (в части содержания сведений об образовании земельных участков); лесоустроительной документации (в части содержания сведений об образовании лесных участков); иной проектной документации (в части принятия решений по формированию земельных участков). В результате формируется проанализированная документация, представленная Заказчиком, на основании которой планируется оказание услуг. Таблица 3 Расчет трудоемкости на этапе анализа градостроительной, землеустроительной, лесоустроительной или иной проектной документации по образованию новых земельных участков
Трудоемкость (таблица 3) определена на изучение одного вида документа на один земельный участок. При изучении документации на несколько земельных участков показатель "а" умножается на коэффициент: К = 1,0 + 0,40 ∙(п -1) К = 1,0 + 0,40 ∙(2 -1) = 2,4 где п -количество земельных участков, по которым изучается документация. ВЫЧЕРЧИВАНИЕ ГРАФИЧЕСКОЙ ЧАСТИ МЕЖЕВГО ПЛАНА На данном этапе производят вычерчивание составных элементов графической части межевого плана земельного участка: схему геодезических построений, схему расположения земельных участков, чертежа земельных участков и их частей, абрисы узловых точек границ земельных участков. Таблица 4 Расчет трудоемкости на этапе вычерчивания графической части межевого плана
Значение показателя "b" умножается на количество оформляемых листов формата A4 графической части межевого плана. ОФОРМЛЕНИЕ МЕЖЕВОГО ПЛАНА Итоговым этапом является составление и оформление межевого плана (текстовой и графической части) на основе полученной информации и документации Таблица 5 Расчет трудоемкости на этапе оформления межевого плана
Итоговый и промежуточные расчеты трудоемкости кадастровых работ следует заносить в таблицу. Количество строк таблицы и их содержание зависит от условий заданий в соответствии с вариантом. РАСЧЕТ НОРМАТИВНОГО ЧЕЛОВЕКА-ЧАСА Цена нормативного человеко-часа рассчитывается по следующей формуле:  где ЗП_исп - средняя за год, в котором планируется оказание услуг, планируемая месячная заработная плата специалиста организации (подразделения, филиала организации); Рабочее_время - среднее за год, в котором планируется оказание услуг, количество рабочих часов в месяце; Выручка - планируемая выручка организации (подразделения, филиала организации) по оказанию услуг за год; ФОТ - планируемый годовой фонд оплаты труда специалистов организации (подразделения, филиала организации), непосредственно задействованных в оказании услуг. Цена_нормочас =  Определение платы за выполнение кадастровых работ по разделу земельных участков МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА ПРОВЕДЕНИЕ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ В ЦЕЛЯХ ВЫДАЧИ МЕЖЕВОГО ПЛАНА Зная состав подготавливаемого документа, при разработке сметы на выполнение кадастровых работ по разделу, а также объединению, перераспределению земель можно использовать расценки на отдельные виды работ, утвержденные Приказом Министерства экономического развития РФ от 18 января 2012 г. N 14. Расчет размера платы за оказание услуг осуществляется по следующей формуле: Размер_платы = Трудоемкость ∙ Цена_нормочас ∙ (1 + НДС)+выписка Размер_платы = 69,96 ∙  ∙ (1 + 0,20)+300р = 18 147,36 (руб.)Где: Трудоемкость - расчетно-нормативные затраты времени (количество нормативных человеко-часов, необходимых для оказания Услуг), в человеко-часах; Цена_нормочас - цена нормативного человеко-часа без учета налога на добавленную стоимость в рублях/человеко-часах; НДС - величина налога на добавленную стоимость в долях, выписка - стоимость получения выписки из ЕГРН. Так как до места кадастровых работ нужно ехать 45 км, а также обратно, необходимо в Размер_платы включить стоимость бензина (1 литр = 55 рублей; на 100 км = 11 литров). В данном случае на 45 км понадобится 4,95 литров, соответственно, затраты на бензин равны 272,25 рублей. Размер_платы = 69,96 ∙ ∙ (1 + 0,20)+300р+272,25 = 18 419,61 (руб.)МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПРЕДЕЛЬНОЙ МАКСИМАЛЬНОЙ ЦЕНЫ НА ВЫПОЛНЕНИЕ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ Предельная максимальная цена (Ц макс) в рублях на выполнение кадастровых работ в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства рассчитывается по формуле: Цмакс = Цб*Кр*К1 (на календарный год) +/- 0,03*(Цб*Кр*К1 (на календарный год)* Sn Цмакс = 5600*1*2,005 + 0,03*5600*1*2,005* 25 = 19 649 (руб.) где Цб - базовая цена в рублях на выполнение кадастровых работ. Цб = 5600 рублей - базовая цена на выполнение кадастровых работ в отношении одного земельного участка площадью 5 соток в случае, если кадастровые работы одновременно проводятся в отношении двух смежных участков; Кр (коэффициент района) - поправочный коэффициент, применяемый для уточнения стоимости кадастровых работ в зависимости от удаленности муниципального района, на территории которого расположен земельный участок. Кр= 1,0 так как указанные земельные участки находятся на территории Всеволожского района. Sп - поправка за фактическую площадь земельного участка, отличающуюся от площади земельного участка в 5 соток, для которого устанавливается базовая цена (Цб). Поправка за фактическую площадь земельного участка (Sп) используется для учета фактического размера земельного участка. В соответствии с формулой расчета предельной максимальной цены (Ц макс) последняя будет увеличиваться на три процента за каждую сотку, превышающую площадь земельного участка в 5 соток, для которого установлена базовая цена (Цб), или уменьшаться на три процента за каждую сотку, если площадь земельного участка меньше участка в 5 соток, для которого установлена базовая цена (Цб). К1 - устанавливаемый в соответствии со статьей 346.27 Налогового кодекса Российской Федерации на календарный год коэффициент-дефлятор, учитывающий изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации в предшествующем периоде. К1=2,005 Вывод: Размер платы равен 18 419,61 руб, что меньше предельно максимальной цены (19 649 руб.) Согласно ПЗЗ города Дубровского городского поселения максимальный размер земельного участка для индивидуального жилищного строительства 3000 м2, следовательно образовавшийся участок удовлетворяет требованию размера. В соответствии со ст. 333.33 НГ РФ за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества – 350 рублей. |