Диплом. Дипломному проекту по специальности 120301 Землеустройство
 Скачать 117.43 Kb.
|
|
1.2 Правовые основы формирования системы кадастрового учета Составной частью земельного кадастра является государственный кадастровый учет земельных участков, который осуществляется посредством внесения необходимой и достаточной информации в государственную кадастровую книгу. Первые нормативно-правовые акты, в которых было начато формирование законодательной базы единой системы и технологии ведения государственной регистрации и кадастрового учета земель в Российской Федерации были приняты в 60 – 70 гг. XX века. После 1991 г. активно совершенствовался государственный земельный кадастр, расширялись его функции в условиях реформирования земельных отношений, что было отражено в законодательных и директивных документах. С целью получения постоянно обновляемой качественной учетной информации о природных свойствах и экологическом состоянии земель для оперативного обновления учетных кадастровых данных с 1991 г. получило развитие самостоятельное направление деятельности кадастровых органов – мониторинг земель, ведение которого было регламентировано постановлением Правительства «О мониторинге земель» (1992 г.). В период проведения земельной реформы (с ноября 1992 г. по декабрь 1993 г.) было продолжено совершенствование системы регистрации различных форм землевладений и землепользований, проведение учета количества и качества земель, что потребовало за короткий срок принять более 50 основных нормативных документов для реализации земельной реформы. 27 ноября 1993 г. вышел Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», утверждавший право граждан и юридических лиц распоряжаться земельными участками, находившимися у них в собственности, что создало правовую основу для развития земельного оборота в России. В 1993 г. был подписан Указ Президента РФ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость». Этим Указом на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы была возложена организация ведения многофункционального земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки, также ведение Поземельной книги. Во исполнение положений данного Указа специалистами Роскомзема были разработаны нормативно-правовые документы, в которых определялись порядок регистрации прав на землю и порядок выдачи соответствующих свидетельств о праве собственности; подготовлены методические указания о регистрации прав, Положение по ведению Поземельной книги; Положения о регистраторе прав и о дежурной кадастровой карте, на которых должны быть представлены все земельные участки и прочно связанные с ними недвижимость, причем каждый из участков должен иметь свой уникальный для всей России кадастровый номер. [8] 21 октября 1994 г. Государственная Дума приняла Гражданский кодекс Российской Федерации, который отнес земельные отношения к сфере отношений, регулируемым гражданским законодательством. С этого времени объект недвижимости включает в себя три основных элемента: земля (земельные участки), улучшения, принадлежности недвижимого имущества. [2] 21 июля 1997 г. был принят Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регламентирующий, что государственной регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, доверительное управление, аренда, сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданскому кодексу государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Поэтому государственная регистрация – единственное доказательство существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. [4] До 2000 г. государственный земельный кадастр содержал сведения о землепользователях, о количественной и качественной характеристике земель (угодьях) и экономические характеристики. Кроме того, в процессе ведения государственного земельного кадастра до 1997 г. объекты и субъекты земельного кадастра регистрировали, определяли и фиксировали их права на земельные участки. [8] Федеральный Закон от 2000 г. «О государственном земельном кадастре» определил иное содержание земельного кадастра: «Государственный земельный кадастр – систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов». Поэтому с принятием этого Федерального Закона содержание учета земель также изменилось с установлением количества и качества угодий и категорий земель на разных уровнях на процесс регистрации земельных участков и территориальных зон с внесением записей в ЕГРЗ. Федеральный Закон «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. принят в целях обеспечения рационального использования земель и их охраны, создания благоприятной окружающей среды и улучшения ландшафтов. Исходя из понятия земельного участка, содержащегося в ст. 261 ГК РФ, ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре», ст. 6 Земельного кодекса РФ, ст. 15 ФЗ «О землеустройстве», следует, что содержание государственного земельного кадастра является описание земельных участков как недвижимых вещей, находящихся в имущественном обороте. Поэтому состав сведений о земельных участках, включаемый в государственный земельный кадастр, должен определяться требованиями ГК РФ к сделкам, а именно к определению предмета сделки. В 2002 г. в Российской Федерации начали формировать автоматизированную систему государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества. Одновременно с принятием Земельного кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации (2001 г.) была утверждена новая Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 – 2007 годы)», которая является логическим продолжением Федеральной программы на 1996 – 2001 гг. К новой Программе добавлена подпрограмма государственного учета объектов недвижимости. Цель этой Программы – создание автоматизированной системы ведения Государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости, обеспечивающей реализацию государственной политики в области эффективного использования земли и иной недвижимости, вовлечения их в гражданский оборот и стимулирования инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в целях удовлетворения потребностей общества и граждан. В результате реализации данной Программы сформирована информационная база, обеспечивающая процесс регулирования общественных отношений в сфере недвижимости, при которой вся информация о недвижимом имуществе представлена в виде единого банка данных – Государственного кадастра недвижимости. [7] 13 сентября 2005 г. вышло Постановление Правительства РФ «Об утверждении подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)" федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)". Цели данной подпрограммы – создание условий обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество; создание полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости; создание единой системы государственного кадастрового учета, обеспечивающей индивидуализацию и идентификацию объектов недвижимости; информационное наполнение государственного кадастра недвижимости; развитие института налоговой оценки объектов недвижимости, проведение кадастровой оценки объектов недвижимости; сокращение временных издержек при государственном кадастровом учете объектов недвижимости и получении сведений из государственного кадастра недвижимости. [18] Государственный кадастровый учет и регистрация земель на основе автоматизации и применения современных технологий на различных административно-территориальных уровней позволяет оценить капитальные затраты и ежегодные издержки, увеличить налогооблагаемую базу, ускорить подготовку и выдачу правоустанавливающих и отчетных документов, организовать эффективную работу с потребителями кадастровой информации. [8] Изменилась цель ведения государственного земельного кадастра. Если до принятия Федерального Закона «О государственном кадастре недвижимости» (см. Приложение А) главной целью было обеспечение органов государственного власти сведениями о землях для принятия решений по управлению земельными ресурсами, то после принятия Федерального Закона (24 июля 2007 г.) одной из основной целью стало информационное обеспечение рынка недвижимости сведениями о недвижимых вещах – земельных участках. 1.3 Понятие и состав недвижимого имущества Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Отдельно выделяют также следующее недвижимое имущество: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, подлежащие государственной регистрации водные и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектом земельных отношений является земельный участок, который представляет собой часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Недра, в соответствии с Федеральным Законом «О недрах» - часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Определение обособленных водных объектов содержится в ст. 1 и ст. 40 Водного кодекса Российской Федерации. К таким отнесены небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Именно такие объекты могут находиться в собственности граждан и юридических лиц. Государственная регистрация на объекты недвижимости может быть 2-х видов: регистрация прав и регистрация сделок. Причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. [8] Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним обязательна с 31.01.1998 г. (дата вступления в силу Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). [4] Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального Закона, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации. Государственную регистрацию таких прав проводят по желанию их обладателей. То есть наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения прав на него, в т.ч. сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, в т.ч. земельные участки. Значимый момент, предшествующий совершению сделок с недвижимым имуществом, - определение оборотоспособности недвижимого имущества. Согласно ст. 129 ГК РФ под оборотоспособностью земельных участков следует понимать возможность свободного участка отчуждения или перехода его от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридических лиц) либо иным способом, если участок не изъят из оборота или не ограничен в обороте. Изъятыми из оборота считают такие земельные участки, на которых расположены объекты, обеспечивающие государственную безопасность и оборону, а также объекты атомной промышленности. Поскольку размещение перечисленных объектов является основанием для изъятия соответствующих земель из оборота, следует считать, что за прекращением действия (ликвидацией) данных объектов в установленном порядке должно следовать снятие запрета на оборот этих земельных участков. [8] 1.4 Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Государственная и специальная регистрация позволяет избежать самовольных захватов земли, нецелевого использования, несвоевременного возврата занимаемых участков, дает основу для объективного учета, налогообложения, разрешения земельных споров, пресечения нарушений. [8] Государственную регистрацию прав проводят в таком порядке: прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям федерального законодательства, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановлении государственной регистрации прав; внесение записей в ЕГРП на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановлении государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. [4] Особенности порядка государственной регистрации прав по отдельным видам имущественных прав и ограничений регулируются рядом инструкций Минюста РФ. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; судебные акты, вступившие в силу; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты и документы. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, служат кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представляли, и он был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. [4] Юридическую силу представленных документов на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проверяют учреждения юстиции по регистрации прав. При этом не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные документы отвечают требованиям законодательства Российской Федерации. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами. При государственной регистрации прав возможно осуществление процедуры приостановления и отказа в регистрации прав. [8] Государственную регистрацию прав регистратор прав приостанавливает при возникновении у него сомнений о наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Регистратор прав обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Регистратор прав обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны сделки или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указывают причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Государственная регистрация прав может быть приостановлена регистратором прав на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в Книге учета документов. Государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. В государственной регистрации прав может быть отказано, если: право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав; с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации; имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами. При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более 5 дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляют сообщение о причине отказа и копию указанного сообщения помещают в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде. При отказе в государственной регистрации права внесенную плату за государственную регистрацию права не возвращают. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращают половину суммы, внесенной в виде платы за государственную регистрацию прав. Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляют в течение 3 дней по решению регистратора прав после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием мест их нахождения. Фамилии, имена, отчества физических лиц, адреса мест их жительства должны быть написаны полностью. На государственную регистрацию прав не принимаются документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. Заявление о государственной регистрации права представляют в учреждение юстиции по регистрации прав в единственном экземпляре – подлиннике и после государственной регистрации права подшивают в дело правоустанавливающих документов. Для регистрации права на земельные участки необходимо представить в учреждение юстиции по регистрации прав по месту нахождения недвижимого имущества следующие документы: Заявление. Документ, удостоверяющий личность заявителя. Постановление о государственной регистрации организации как юридического лица. Учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями. Информационное письмо налоговой инспекции о присвоении ИНН либо карта (свидетельство) о постановке на учет в государственную налоговую инспекцию. Доверенность (при обращении представителя юридического лица). Правоустанавливающие документы (акты о приватизации жилых помещений, свидетельство о праве на наследство, акты о правах на недвижимое имущество и др.). Документ, подтверждающий плату за государственную регистрацию. Справка Бюро технической инвентаризации с техническим паспортом на объект. Выписка из Государственного земельного кадастра в виде кадастрового плана земельного участка. [4] |