Договор аренды и его применение в деятельности УИС. Гражданское право курсач Пугачева(готовая). Договор аренды и его применение в деятельности уис
 Скачать 57.11 Kb.
|
 ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ИСПОЛНЕНИЯ НАКАЗАНИЙ Федеральное казенное образовательное учреждение высшего образования «Самарский юридический институт Федеральной службы исполнения наказаний» Юридический факультет Кафедра гражданско-правовых дисциплин КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине «Гражданское право» на тему «Договор аренды и его применение в деятельности УИС» Выполнил: Слушатель 631 группы 3 курса заочной Формы обучения по направлению Специальность 40.05.02 Правоохранительная деятельность Пугачева Анастасия Владимировна Руководитель: ________________________________________ (должность, ученая степень, ученое звание, специальное звание) ________________________________________ (Ф.И.О. руководителя) К защите __________________________________________ (допущена, не допущена, дата, подпись руководителя) Дата защиты: _____________________ Оценка ___________________ Самара 2022 Содержание Введение……………………………………………………………………….3 Глава 1 Общая характеристика договора аренды…………………….……..5 1.1.Понятие, признаки и виды договора арены в законодательстве РФ......5 1.2.Права и обязанности сторон договора аренды….……………………….9 1.3. Предмет, объект и виды договора аренды………………..…………….17 Глава 2. Особенности договора аренды в деятельности УИС…………………………………………………………………………….22 2.1. Особенности заключения договора аренды учреждениями УИС…….22 2.2. Особенности правового регулирования передачи в аренду недвижимого имущества учреждений УИС………………………………...29 Заключение……………………………………………………………………33 Библиографический список………………………………………………......34 Ведение История договора аренды насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды и некоторые его виды были известны еще в Древнем Риме. Римское право однозначно признавало обязательственно-правовую природу договора найма1. В Своде законов Российской империи имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия этого договора. Уже в дореволюционной науке ставились такие проблемные вопросы, которые имеют значение и по сей день в практике заключения договоров аренды. К примеру, не всегда однозначно рассматривается предмет договора аренды. И в настоящее время не утихают споры относительно возможности предоставления в пользование имущественных прав, которые входят в понятие «имущество» в соответствии со ст. 128 ГК РФ2. Особую актуальность приобретает вопрос договора аренды в деятельности УИС. Тема договора аренды давно изучается в теории гражданского права. Ей посвящали свои работы Е.В. Богданов, Е.Е Богданова., М.И Брагинский., В.В. Витрянский, О. С. Иоффе, О. А. Ибрагимов и другие ученые. Несмотря на то, что данной проблеме посвящено значительное количество работ, в науке имеется ряд нерешенных проблем, связанных непосредственно с особенностями заключения данного договора органами и учреждениями уголовно-исполнительной системы, что обусловливает необходимость и актуальность проведения научного исследования по выбранной тематике. Целью данной работы является разработка вопросов, связанных с исследованием договора аренды, путем уяснения содержания данного понятия. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: 1) обозначить понятие и сущность договора аренды; 2) дать характеристику прав и обязанности сторон договора аренды, и их видов; 3) проанализировать особенности заключения договора аренды в деятельности УИС. Правовую основу работы составили Конституция Российской Федерации3, Гражданский кодекс Российской Федерации, федеральные законы, а также подзаконные нормативные правовые акты. Структура работы определена кругом исследуемых проблем, ее целями и задачами и состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы. Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ Понятие, признаки и виды договора арены Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Аренда – одна из конструкций, призванных оформлять передачу в возмездное пользование индивидуально-определенных вещей без перехода права собственности. Как отмечают Брагинский М.И., Витрянский В.В.4 значение аренды для разных правопорядков зависит от места аренды в системе соответствующих конструкций. Например, по римскому праву договор найма создавал правоотношение только между нанимателем и наймодателем и не имел никакого правового эффекта для третьих лиц. Так, при продаже имущества права арендатора не сохранялись. Исторически в современном российском правопорядке сложилось так, что именно договор аренды стал основной формой передачи имущества в возмездное пользование для самых разных целей. Это, к примеру, и предоставление земельных участков для строительства, и долговременное пользование объектами недвижимости, и прокат снаряжения для занятий спортом. Поэтому по российскому гражданскому праву договор аренды создает не только относительное правоотношение между арендатором и арендодателем, но и абсолютное правоотношение между арендатором и третьими лицами. Вместе с тем по целому ряду причин к отношениям по возмездному владению и пользованию жилыми помещениями нормы об аренде не применяются. Признаки договора аренды. 1) Исходя из легального определения, договор аренды является: – консенсуальным, поскольку возникновение прав и обязанностей по договору связывается с достижением соглашения, а не с передачей имущества арендатору; – возмездным – в качестве аренды может быть квалифицирован только договор, который предполагает и передачу объекта аренды в интересах арендатора, а не, например, для обеспечения сохранности, и арендную плату; – двусторонне обязывающим (взаимным), поскольку предполагает наличие прав и соответствующих им обязанностей у обеих сторон. 2) Аренда всегда предполагает временное пользование непотребляемыми и индивидуально-определенными вещами и имущественными комплексами. Арендатор должен вернуть не такое же имущество, а то же самое имущество. 3) Аренда может обременять право собственности, но не прекращает ни это право, ни иные права на соответствующий объект. Виды договора аренды. Во-первых, все договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды, регулируемые только общими правилами об аренде, и договоры аренды, регулируемые как общими, так и специальными нормами. При этом специальные нормы могут содержаться не только в ГК РФ, но и в других нормативных актах (например, в Земельном кодексе РФ5, Лесном кодексе РФ6. Типизацию специальных видов аренды осуществляет сам законодатель. Это не классификация, поскольку проводится по различным критериям. Так, выделение аренды зданий, сооружений, предприятий обусловлено спецификой объекта аренды, проката – спецификой и предмета, и субъектного состава, лизинга – прежде всего спецификой содержания. Во-вторых, все договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды имущества, находящегося в частной собственности, и договоры аренды государственного и муниципального имущества. Здесь законодатель не устанавливает какие-то особые договорные типы, но предусматривает определенные особенности правового регулирования договоров аренды любого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимость заключения таких договоров на торгах и изъятия из данного правила7. В-третьих, из легального определения вытекает деление по объему прав арендатора на аренду, предполагающую возможность владеть и пользоваться объектом, и аренду, предполагающую возможность только пользоваться объектом. Ко второму виду относится, например, договор, по которому арендатор имеет право пользоваться не всей вещью, а только ее отдельной частью8. В-четвертых, в зависимости от наличия у арендатора возможности выкупить арендованное имущество договор имущественного найма можно подразделить на аренду с правом выкупа и аренду без права выкупа. По общему правилу любой договор аренды предполагается без права выкупа. Договор с правом выкупа имеет ряд особенностей, в частности он должен заключаться в форме, предусмотренной для купли-продажи соответствующего имущества. Источники правового регулирования договора аренды являются: во-первых, ГК РФ, который содержит общие положения о договоре аренды и специальные нормы об определенных типах договоров аренды. Во-вторых, к договору аренды применимы общие положения ГК о договорах и об обязательствах, а также все положения общего характера (о сделках, об исковой давности и т.д.), если иное не установлено специальными нормами. В-третьих, специальные нормы об определенных видах договоров устанавливаются в отдельных федеральных законах. При этом если ГК предполагает возможность установления особых правил об аренде иным законом, то приоритет должны иметь правила этого закона как специальные нормы. Если ГК не предусматривает такой возможности, то приоритет должны иметь правила ГК. В-четвертых, регулирование отдельных арендных отношений осуществляется подзаконными актами различного уровня. Подводя итоги можно сделать следующий вывод: в современном российском праве, именно договор аренды является основной формой передачи имущества в возмездное пользование для самых разных целей. 1.2 Права и обязанности сторон договора аренды Арендодателем по договору аренды является, прежде всего, собственник имущества, являющегося объектом договора аренды, то есть лицо, обладающее в отношении этого объекта договора аренды правами владения, пользования и распоряжения. В то же время арендодателями могут быть также и лица, которые не являются собственниками имущества, передаваемого по договору аренды. К их числу относятся лица, которым право передавать имущество по договору аренды предоставлено законодательством либо самим собственником такого имущества. Например, в качестве арендодателя может выступать законный представитель как физического, так и юридического лица, полномочия которого на передачу имущества по договору аренды могут быть подтверждены доверенностью, актом Статья 608 ГК РФ, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит лишь собственнику, а также специально управомоченным законом или собственником лицам, должна быть истолкована в том смысле, что обязаться передать имущество в пользование может любое лицо, а эффективно исполнить договор, осуществить передачу имущества, в результате которой возникнут права арендатора по владению и пользованию, – только собственник или управомоченное собственником лицо. Однако в соответствии с правовой позицией, сформулированной ВАС РФ, само по себе отсутствие у арендодателя права сдавать имущество в аренду не освобождает арендатора от обязанности внести плату именно арендодателю9. Арендатор (наниматель) – это сторона договора аренды, которая в результате исполнения договора приобретает право владеть и пользоваться (или пользоваться), а в ряде случаев и распоряжаться объектом аренды, а также принимает на себя обязанность перед арендатором вносить арендную плату и возвратить арендованное имущество. Арендатором по общему правилу может быть любое лицо с учетом общих положений о правосубъектности. Исследование правовой природы субъективных прав арендатора до настоящего времени представляет интерес как для науки гражданского права, так и для практики применения гражданского законодательства и его совершенствования. Принято считать, что в силу договора аренды возникает относительное правоотношение10. При заключении договора аренды можно выделить следующие права и обязанности сторон. К относительным обязанностям относятся 1) Обязанность арендодателя предоставить имущество и соответствующее право требования арендатора. Имущество должно быть предоставлено в состоянии, соответствующем нормальному хозяйственному назначению, без скрытых недостатков, не обремененное правами третьих лиц, со всеми необходимыми принадлежностями и документами. Соответствующие правила диспозитивны. Договором аренды могут быть предусмотрены как дополнительные требования к арендованному имуществу (например, предоставление не только принадлежностей, но и запасных частей), так и оговорены недостатки, обременения, согласовано отсутствие принадлежностей. 2) Обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с назначением имущества, если иное не установлено договором, и соответствующее право требования арендодателя. В этой обязанности проявляется «относительная» сторона пользования арендодателем имущества. Арендатор обязан соблюдать те пределы пользования, которые обозначены в договоре или следуют из назначения имущества, за это он отвечает перед арендодателем. 3) Обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и соответствующее право требования арендодателя. В зависимости от формы арендной платы, установленной договором, надлежащим исполнением данной обязанности могут быть действия по передаче денег, по оказанию услуг, выполнению работ и т.д. Наиболее распространенной формой арендной платы является денежная. Из этого следует исходить и при установлении содержания обязанности арендатора в случае, если договор аренды не содержит условия об арендной плате. Арендная плата подлежит уплате за период с момента передачи имущества арендатору до момента возвращения вещи арендодателю, включая и время просрочки возврата арендованного имущества. При этом по общему правилу не важно, осуществляет ли арендатор в данный период пользование имуществом или не осуществляет. Однако если пользование не осуществляется по вине арендодателя или по обстоятельствам случайным, которые не связаны с личностью арендатора, то арендная плата за соответствующий период, когда право пользования не осуществилось, не должна взиматься. 4) Обязанность арендодателя производить капитальный ремонт, обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы на содержание и соответствующие им права требования. Стороны могут договориться и об ином распределении данных обязанностей. 5) Обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, и соответствующее право требования арендодателя. Под нормальным износом следует понимать такой износ, которому подверглось бы соответствующее имущество при использовании любым разумным и добросовестным арендатором по назначению в соответствии с условиями договора. К абсолютным правам относятся: 1) Права арендатора владеть и пользоваться (или только пользоваться) имуществом, а в ряде случаев распоряжаться им обладают следующими чертами: – они связывают не только арендодателя, но и всех третьих лиц, которые обязаны воздерживаться от действий, препятствующих осуществлению прав арендатора, т.е. являются элементами абсолютного правоотношения; – они реализуются не посредством действий арендодателя (обязанного лица), а посредством действий арендатора (управомоченного лица); – они защищаются против всякого и каждого, кто их нарушит, а не только против арендодателя, в частности арендатор может предъявлять виндикационный и негаторный иски, но только в случае, если имущество ему было передано арендодателем; – они в ряде случаев могут следовать за вещью, например, сохраняться при смене собственника вещи. Наличие перечисленных свойств дает ряду авторов возможность говорить о наличии вещных правомочий или вещных элементов у обязательственного в целом права аренды11. Другие авторы приводят аренду как типичный пример обязательственных правоотношений12. Есть и точка зрения, согласно которой право арендатора является вещным13. Представляется, что в тех случаях, когда право арендатора обладает свойством следования, т.е. обременяет вещь, ему присущи признаки ограниченного вещного права. Однако в целом правоотношение аренды должно характеризоваться как обязательство. Правомочие владения может и не предоставляться арендатору. Договор может предусматривать ограничения права владения. Например, имущество передается арендатору, но собственник сохраняет возможность доступа к нему. Наличие у арендатора права пользоваться объектом аренды является существенным признаком аренды. Если договор такого права не предоставляет, он не может считаться арендой. Данное правомочие, так же как право владения, имеет срочный характер, в остальном его содержание такое же, как и соответствующее правомочие собственника, если иное не установлено договором аренды. Представляется, что ограничения правомочия пользования во всяком случае должны допускать возможность эксплуатации объекта аренды в соответствии с нормальным назначением или назначением, указанным в договоре. Арендатор в весьма ограниченных пределах наделяется отдельными элементами права распоряжения объектом аренды (стороны могут договориться и об отсутствии у арендатора таких прав), в частности: арендатор вправе с согласия арендодателя передавать имущество в субаренду, безвозмездное пользование. Причем согласие может иметь и общий характер. Например, в договоре аренды может быть указано, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование любому лицу. Договор субаренды представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (арендатор) обязуется передать арендуемое ею имущество во владение и пользование или только пользование другой стороне (субарендатору) за плату. Данный договор необходимо рассматривать как разновидность аренды, к нему применимы все правила об аренде соответствующего вида имущества. В частности, это строго возмездный договор. Вместе с тем он носит производный характер от основного договора аренды. Само его существование зависит от основного договора. Срок субаренды не может превышать срок аренды, недействительность или прекращение аренды влечет по общему правилу недействительность или прекращение субаренды. Вместе с тем в случае досрочного прекращения аренды субарендатор приобретает особое право по отношению к арендодателю на заключение с ним договора аренды на соответствующее имущество в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды; – арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. За действия лиц, которые в результате таких сделок получат право владения и пользования объектом аренды, перед арендодателем отвечает арендатор. Права на улучшения арендованного имущества, плоды, продукцию и доходы являются абсолютными. Однако некоторые права сторон, возникающие в связи с произведением улучшений, являются относительными. Отделимые улучшения – это вещи, имеющие вспомогательное назначение, т.е. предназначенные для использования вместе с арендованным объектом, которые могут быть отделены от данного объекта без причинения вреда последнему. Неотделимыми называют такие улучшения, которые, соединяясь с объектом аренды, становятся его частью так, что их выделение или в принципе невозможно, или приведет к разрушению соответствующего объекта или причинению ему вреда. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Данное правило сформулировано как императивное, однако законодатель допускает установление в качестве формы арендной платы доли в полученных плодах, продукции и доходах. В этом случае арендодатель вправе требовать передачи ему части плодов, продукции и доходов. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Данное право является относительным. Арендатор по истечении срока аренды обязан вернуть арендованное имущество и не вправе требовать заключения договора на новый срок. Суть преимущественного права состоит в том, что арендодатель, если решит сдавать имущество в аренду на новый срок, должен оказать предпочтение арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности. Данная обязанность возникает при соблюдении следующих условий: 1) арендатор в разумный срок до окончания договора (или в срок, указанный в договоре) уведомил арендодателя о желании заключить договор на новый срок; 2) арендатор выражает согласие заключить договор на тех условиях, на которых договор готов заключить арендодатель; 3) не прошел год с момента истечения срока договора аренды. Подводя итоги можно сделать следующий вывод: согласно действующего законодательства, право сдачи имущества в аренду принадлежит лишь собственнику, а также специально управомоченным законом или собственником лицам, должна быть истолкована в том смысле, что обязаться передать имущество в пользование может любое лицо, а эффективно исполнить договор, осуществить передачу имущества, в результате которой возникнут права арендатора по владению и пользованию, – только собственник или управомоченное собственником лицо. 1.3. Предмет, объект и виды договора аренды Во-первых, предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в ст. 607 ГК РФ включено требование к описанию предмета договора: стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды14. Спорным для российской цивилистики является вопрос о том, может ли рассматриваться некая определенная вполне точными характеристиками «площадь» здания или сооружения в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, перетекающий в практическую проблему правомерности выдачи регистрирующим органом свидетельств о праве собственности на «машино-места» и иные аналогичные «объекты», а следовательно – в проблему возможности сдачи в аренду таких объектов. Во-вторых, предмет договора аренды должен быть непотребляемой вещью, т.е. вещью, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования. Такое потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками, может быть, например, предметом договора займа. Единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является условие о предмете аренды. Согласно ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным. Поэтому к договору следует прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и прочие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, иные вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Иначе говоря, предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть предметом имущественного найма, так как после передачи этих вещей они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя. Не могут быть предметом договора аренды охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, секреты производства, информация, товарные знаки, коммерческие обозначения и пр. Предоставление прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма. Недвижимое имущество, предназначенное для проживания людей, не может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК РФ, поскольку наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РФ15. Нормами, составляющими общие положения об аренде, регулируется аренда нежилых помещений, не являющихся самостоятельными зданиями и сооружениями. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся, например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и пр. Срок договора аренды не относится к его существенным условиям. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Однако даже в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время, ибо включает в себя возможность прекращения в любое время по желанию одной стороны. Поэтому закон говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды конкретных видов имущества. Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК РФ не может превышать один год. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение отчуждения имущества под видом передачи его в аренду; во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке. Виды арендных отношений отличаются большим многообразием, которое отражается в разновидностях договора аренды или в договорах аренды отдельных видов имущества и получило закрепление в структуре гл. 34 ГК РФ. Договоры проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга) необходимо отнести к отдельным видам договоров аренды, так как регулирующие их нормы устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. К самостоятельным видам аренды следует отнести аренду земельных участков и аренду участков лесного фонда. Общие положения об аренде, предусмотренные нормами § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к договорам аренды земельных участков и аренды участков лесного фонда лишь в тех случаях, когда иное не установлено земельным и лесным законодательством Законом устанавливаются также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Определенной спецификой обладают договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Правительством РФ установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Особым видом договора аренды является договор водопользования. К отношениям по данному договору по прямому указанию Водного кодекса Российской Федерации применяются нормы ГК РФ о договоре аренды, если иное прямо не установлено Водным кодексом и не противоречит существу договора водопользования. Подводя итоги можно сделать следующий вывод: предметом договора аренды могут быть ндивидуально-определенные непотребляемые вещи и имущественные комплексы. Все договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды, регулируемые только общими правилами об аренде, и договоры аренды, регулируемые как общими, так и специальными нормами. При этом специальные нормы могут содержаться не только в ГК РФ, но и в других нормативных актах. Кроме того, договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды имущества, находящегося в частной собственности, и договоры аренды государственного и муниципального имущества. |