Главная страница
Навигация по странице:

  • Ключевые слова

  • Gerasimyuk A. N. Overview of some problems of the principle of unity of the land plot and buildings located on it

    		•

    Герасимюк. Обзор некоторых проблем принципа единства земельного. Герасимюк А. Н. Обзор некоторых проблем принципа единства земельного участка и находящихся на нем построек


    Скачать 26.69 Kb.
    НазваниеГерасимюк А. Н. Обзор некоторых проблем принципа единства земельного участка и находящихся на нем построек
    Дата08.06.2021
    Размер26.69 Kb.
    Формат файлаdocx
    Имя файлаГерасимюк. Обзор некоторых проблем принципа единства земельного .docx
    ТипЗакон
    #215483

    УДК 349.412.44

    Герасимюк А. Н.

    Обзор некоторых проблем принципа единства земельного участка и находящихся на нем построек

    Аннотация: в статье рассматриваются и анализируются некоторые актуальные проблемы реализации принципа единства земельного участка и находящихся на нем построек. Автор, анализируя земельное, гражданское и наследственное законодательство, а также судебную практику, указывает на некоторые правовые коллизии, возникающие при реализации такого принципа на практике при реализации права собственности, права на наследство и иных прав. Затронут вопрос участия законодателя в реализации принципа «единой судьбы» земельного участка и построек на нем. Высказано предложение о возможном решении части проблем по поводу реализации рассматриваемого принципа.
    Ключевые слова: земельное право, земельный кодекс, принцип единства, постройки на земельном участке, единый недвижимый комплекс, проблемы земельного права, гражданское право, гражданский кодекс

    Gerasimyuk A. N.

    Overview of some problems of the principle of unity of the land plot and buildings located on it

    Abstract: the article discusses and analyzes some current problems of implementing the principle of unity of the land plot and buildings located on it. The author, analyzing land, civil and inheritance legislation, as well as judicial practice, points out some legal conflicts that arise in the implementation of such a principle in practice in the implementation of property rights, inheritance rights and other rights. The issue of the participation of the legislator in the implementation of the principle of "one destiny" of the land plot and buildings on it was touched upon. A proposal is made on a possible solution to some of the problems regarding the implementation of the principle under consideration

    Keywords: land law, land code, the principle of unity, buildings on a land plot, a single immovable complex, problems of land law, civil law, civil code

    Большую часть своей истории Россия характеризовалась как государство с весьма обширными территориями. В зависимости от политической формации, над указанными территориями существовали разные формы права собственности. Если, к примеру, во времена Российской Империи (после 1861 года и до 1905 года) право собственности на землю характеризовалось общинным владением[7] (земля предоставлялась каждому из населявших ее членов общины для участия в мирских делах и использования земли), а так же частной собственностью (после 1905 года), то в СССР ввиду Декрета «О земле» частая собственность отменялась вовсе и переходила во «всенародное достояние».[5]

    Современное законодательство ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации устанавливает право каждого на нахождение какого-либо имущества в собственности, право владеть, пользоваться и распоряжаться оным, то есть устанавливает право частной собственности. Согласно п. 1 ст. 213 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключение имущества, которое не может принадлежать гражданам по закону. Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданским прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

    При этом, согласно п. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в России реализуется принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данный принцип отражается в п. 1 ст. 552 ГК, а так же в статье 133.1 ГК РФ, в которой установлено, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс (далее – ЕНК), то есть совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, расположенных на одном земельном участке, в случае, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на такую совокупность в целом как на одну вещь.

    Однако, в практическом поле, участники гражданских правоотношений сталкиваются с рядом проблем. Так, реализация указанного выше принципа не подразумевает обязательного формирования ЕНК при государственной регистрации права собственности ввиду, например, покупки объекта недвижимости совместно с участком, на котором он стоит, из-за различного правового режима указанных объектов права собственности. По этому поводу Павел Крашенинников отмечает: «исторически сложилось, что земля, как объект отдельно, а то, что на ней сверху находится, отдельно. Получается два недвижимых объекта».[2] Безусловно, ввиду ст. 273 ГК РФ в случае перехода права собственности на недвижимое имущество, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю такого имущества переходит так же право собственности на земельный участок, занятый указанным имуществом, если иное не предусмотрено законом, а именно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, однако указанные выше объекты будут представлены как отдельные объекты собственности, в связи с чем кадастровая регистрация и налогообложение таких объектов будет осуществляться отдельно. Иными словами, фактически, покупатель недвижимости вынужден регистрировать такие объекты под разными кадастровыми номерами, а также будет платить налог как за приобретаемую недвижимость, так и земельный участок несмотря на то, что, в сущности, такие объекты обладают признаками ЕНК. Стоит отметить, что законодатель осведомлен об описанной проблеме, и, в Государственную думу уже внесен проект поправок в ГК РФ, регулирующий, в частности, вопрос кадастровой регистрации указанных выше объектов, при этом, отмечается что переходные положения законопроекта подразумевают сохранение за рассматриваемыми объектами собственности, существующими на данный момент, прежнего порядка кадастрового учета и налогообложения, однако с отметкой о том, что такие объекты являются составными частями земельного участка.[3]

    Еще одной проблемой является правовая коллизия между нормами ЗК РФ и ГК РФ. Так, согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации возведенного объекта недвижимости арендатором или иным лицо пользующимся чужим участком, такой объект будет принадлежать на правах собственности вышеуказанным лицам. При этом, согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник указанного выше объекта получает преимущественное право покупки земельного участка. В данном случае, недобросовестный арендатор может воспользоваться таким пробелом в праве и приобрести в преимущественном порядке землю, которая в свою очередь является серьезным активом.

    В качестве еще одной проблемы принципа единства земельного участка и прочно связанных с ним сооружений выступает проблема толкования. Так, указанный принцип регулирует общую судьбу земельного участка и сооружений лишь на нем, в том время как сооружения, находящиеся под земельным участком такой принцип не затрагивает.

    Немаловажной проблемой принципа единства земельного участка и прочно связанных с ним сооружений является проблема их наследования. Так, периодически в судах рассматриваются споры о разделе наследства, ввиду того что наследодатель завещал дом одному лицу, а земельный участок, на котором дом находится – другому. Так же существуют споры следующего содержания: наследодатель завещал нескольким наследникам дом, находящийся в его собственности, однако участок, на котором такой дом располагается находился в пожизненном наследуемом владении. По поводу последнего случая Свердловский областной суд установил, ссылаясь на ст. 267 ГК РФ, что распоряжение таким владением возможно только на праве наследования, однако из-за того, что истец передал ½ долю в праве собственности своему сыну, ввиду реализации принципа следования судьбы земельного участка судьбе расположенной на нем недвижимости, право на наследование указанного участка не может быть реализовано.[1] Стоит отметить, что описанная выше ситуация не произошла бы в том случае, если собственник дома во-первых не производил передачу доли в праве собственности на дом, во вторых оформил участок, на котором находилась указанная постройка в собственность.

    В качестве еще одного примера при реализации рассматриваемого принципа применительно к наследованию можно привести следующие обстоятельства. Истец обратился в суд с иском, указав что наследодателю принадлежит жилой дом, находящийся на земельном участке площадью 600 квадратных метров. Наследодатель указал в завещании в качестве наследника дома истца, однако, в силу отсутствия должных знаний, не смог включить в завещание участок, на котором дом располагается. Вскоре наследодатель скончался, а истец обратился к нотариусу, который пояснил истцу, что в силу отсутствия в завещании указания на конкретизированный переход права собственности на земельный участок, такой переход будет осуществлен в соответствии с законом, а следовательно прямому наследнику, которому свидетельство о праве собственности на земельный участок уже было выдано, в связи с чем истец заявил иск в суд о признании выдачи свидетельства на земельный участок выданным в результате ничтожной сделки. Суд, рассмотрев обстоятельства дела, в удовлетворении иска отказал, сославшись на то, что не смотря на принцип единства земельного участка и прочно связанных с ним построек, передача земельных участков в наследство осуществляется согласно нормам наследственного права, которые рассматривают земельный участок и постройки на нем как отдельные объекты права собственности.[9]

    Подводя итог, хочется отметить, что не смотря на содержании в ГК РФ понятия ЕНК, а в ЗК РФ принципа единства земельного участка и находящихся на нем построек на сегодняшний день рассмотренные мной проблемы остаются актуальными. Законодатель предпринимает шаги в направлении решения таких проблем, однако на сегодняшний день усилий недостаточно. В целях обеспечения полной реализации рассматриваемого в статье принципа, Государственной думе необходимо в наиболее краткие сроки рассмотреть и принять те поправки в части реформирования гражданского законодательства, о которых говорилось выше. Так же, в целях закрепления рассматриваемого принципа, хочется предложить реализовать следующий шаг: в одной из областей провести «реновацию земельных участков» (по аналогии реновации в Москве), в том смысле, что закрепить за собственниками построек земельные участки на которых они находятся (в соответствии с вышеозначенными поправками), а в тех случаях, если собственник земельного участка и собственник постройки на нем различны, предложить собственнику земельного участка получить в собственность равноценный участок в том же (или ином) районе, при условии, что он будет использовать такой участок в течении некоторого времени в соответствии со своими нуждами.

    Литература

    1. Апелляционное определение Свердловского областного суда от 22 июля 2014 г. по делу No 33-9668/2014 [Электронный ресурс] / СПС «КонсультантПлюс». URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1164461 (дата обращения: 26.12.2020)

    2. В. Куликов Дом и земля под ним будут составлять один объект, а не два разных // Российская газета. 2020 URL: https://rg.ru/2020/04/19/dom-i-zemlia-pod-nim-budut-sostavliat-odin-obekt-a-ne-dva-raznyh.html (дата обращения: 26.12.2020)

    3. В. Куликов Кофе с молотком: в Гражданском кодексе пропишут правила для соседей по квартире и даче Российская газета - Федеральный выпуск № 85(8139). 2020. URL: https://rg.ru/2020/04/19/pavel-krasheninnikov-uvazhenie-sosedej-dolzhno-byt-oboiudnym.html (дата обращения 26.12.2020)

    4. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] / СПС «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 25.12.2020)

    5. Декреты Советской власти. Т.1. М., Государственное издательство политической литературы, 1957 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.hist.msu.ru/ER/Etext/DEKRET/o_zemle.htm , свободный (дата обращения 25.12.2020)

    6. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] / СПС «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения: 25.12.2020)

    7. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. — М., 2000. — 624 с

    8. Лихолетова, С. В. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов / С. В. Лихолетова// ВестникЮУрГУ. Серия «Право». – 2019. – Т. 19, No 2. – С. 24–30

    9. Определение Нижегородского областного суда от 28 декабря 2010 г. по делу No 33-11434/2010 [Электронный ресурс] / Региональное законодательство URL: http://www.regionz.ru/index.php?ds=1151275 (дата обращения: 26.12.2020)

    10. Рыженков А. Я. Принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов и проблемы его реализации // Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса. 2016. No 2 (35). С. 185–190.

    написать администратору сайта