Германское гражданское уложение. Германское гражданское уложение 18961900

• Название: Германское гражданское уложение 18961900
• Анкор: Германское гражданское уложение.doc
• Дата: 13.03.2017
• Размер: 3.2 Mb.
• Имя файла: Германское гражданское уложение.doc
• Тип: Документы; #3746
• страница: 14 из 56

Третья глава. Наем. Аренда

I. Наем


§ 535. [Сущность договора найма]
По договору найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю вещь во временное пользование. Наниматель обязан выплачивать наймодателю условленную плату.

§ 536. [Обязанности наймодателя]
Наймодатель обязан предоставить нанимателю сданную внаем вещь в состоянии, пригодном для использования в соответствии с условиями договора, и поддерживать ее в этом состоянии в период действия договора ном.

§ 537. [Недостатки сданной внаем вещи]
(1) Если сданная внаем вещь к моменту ее передачи нанимателю им, недостатки, которые уменьшают или делают невозможным ее использование по назначению, установленному договором, или если подобные недостатки обнаружатся в период действия договора найма, то наниматель освобождается от внесения наемной платы за время непригодности вещи к использованию по назначению, а в случае ее частичной непригодности наниматель обязан вносить лишь часть наемной платы, устанавливаемой согласно §§ 472 и 473. Незначительное снижение пригодности вещи не принимается во внимание.
(2) Абз.1 предл.1 применяется также в случаях, когда гарантирована качество вещи либо отсутствует, либо она его утрачивает. При сдаче внаем земельного участка гарантия определенного размера участка приравнивается к гарантии определенного качества.
(3) Соглашение о найме жилого помещения, заключенное в ущерб, нанимателю, недействительно.

§ 538. [Обязанность наймодателя по возмещению убытков]
(1) Если один из недостатков, указанных в § 537, существует в момент заключения договора, или если такой недостаток возникнет позднее вслед­ствие обстоятельства, за которое отвечает наймодатель, или если наймодатель просрочит устранение недостатка, то наниматель, не утрачивая прав, указанных в § 537, может потребовать возмещения убытков, вызванных неис­полнением обязательства.
(2) В случае просрочки наймодателя наниматель может сам устранить недостаток и потребовать затем возмещения понесенных расходов.

§ 539. [Знание нанимателя о недостатке]
Если наниматель в момент заключения договора знает о недостатке сданной внаем вещи, то он не может воспользоваться правами, установлен­ными согласно §§ 537 и 538. Если недостаток, указанный в абз.1 § 537, остал­ся неизвестен нанимателю вследствие грубой небрежности или если он при­нимает вещь, несмотря на то, что знает о недостатке, то наниматель может воспользоваться своими правами лишь при наличии условий, с учетом которых покупателю дефектной вещи должна быть предоставлена гарантия согласно §§ 460 и 464.

§ 540. [Договорное исключение гарантий]
Соглашение, согласно которому отменяется или ограничивается ответ­ственность наймодателя за недостатки сданной внаем вещи, является ничтож­ным, если наймодатель умышленно умолчал о недостатке.

§ 541. [Ответственность за недостатки права]
Если вследствие осуществления права третьего лица наниматель полнос­тью или частично лишится возможности установленного договором использова­ния нанятой вещи, то соответственно применяются предписания §§ 537, 538, предл. 1 § 539 и § 540.

§ 541а. [Меры по сохранности]
Наниматель помещения должен допускать такое воздействие на сдан­ную внаем вещь, которое необходимо для поддержания в исправном состоя­нии помещений или здания.

§ 541b. [Улучшение имущества]
(1) Наниматель должен допускать улучшение снятых помещений или иных частей здания, а также принятие мер экономии тепловой энергии, за исклю­чением тех случаев, когда такие действия с учетом предполагающихся работ, последствий строительных работ, предыдущих расходов нанимателя или с учетом ожидаемого повышения наемной платы могли бы повлечь за собой такие дополнительные расходы нанимателя или его семьи, которые неоправданно высоки даже с учетом интересов наймодателя и других нанимателей данного здания, ожидаемое повышение наемной платы не принимается во внимание, если снятые помещения или иные части здания лишь приводятся в состояние которое является общепринятым.
(2) Наймодатель обязан за два месяца до начала работ известить нанимателя об их характере, объемен начале и сроках осуществления, а также предполагаемом повышении наемной платы. Наниматель имеет право до истечения месяца после получения извещения расторгнуть договор на следующий месяц. Если наниматель расторгнул договор, то выполнение вышеуказанных работ должно быть приостановлено до истечения срока найма. Это не действует в отношении работ, которые не связаны или связаны лишь с незначительным воздействием на сданные помещения и не ведут или ведут лишь, незначительному повышению наемной платы.
(3) Расходы, которые вынужден был понести наниматель вследствие выполнения работ, должны быть возмещены наймодателем в соответствующем обстоятельствам объеме, по требованию наймодатель должен выплатить аванс
(4) Условия договора найма жилого помещения, наносящие ущерб нанимателю, недействительны.

§ 542. [Немедленное расторжение договора вследствие непредоставления в пользование]
(1) Если сданная внаем вещь предоставляется нанимателю в установленное договором пользование полностью или частично с нарушением срока, либо если наниматель лишается возможности использования вещи, то он может расторгнуть договор найма без соблюдения срока предупреждения о расторжении. Расторжение договора допускается в случаях, когда наймодатель пропустил определенный для него нанимателем соответствующий срок, не устранив указанных недостатков. Установление срока не требуется, если вследствие обстоятельства, лежащего в основе расторжения договора, исполнение договора не представляет более интереса для нанимателя.
(2) Расторжение договора вследствие незначительных затруднений или незначительного лишения возможности пользования допускается в том случае, если расторжение может быть оправдано особым интересом нанимателя.

(3) Если наймодатель оспаривает допустимость последовавшего расторжения договора, утверждая, что он вовремя предоставил вещь в пользование или устранил недостатки до истечения срока, то на нем лежит бремя доказывания.

§ 543. [Предписания, применяемые при немедленном расторжении договора]
(1) В отношении права расторжения договора, которое имеет наниматель на основании § 542, соответственно применяются предписания §§ 539-541, а также предписания §§ 469-471 о расторжении договора купли-продажи вследствие обнаружения недостатков. Соглашение об отказе или об ограничении права расторжения договора найма жилого помещения, недействительно.,
(2) (отменен)

§ 544. [Немедленное расторжение договора вследствие угрозы здоровью]
Если квартира или иное помещение, предназначенное для пребывания людей, находятся в таком состоянии, что их использование связано со значи­тельной угрозой здоровью, то наниматель может расторгнуть договор найма без соблюдения срока предупреждения о расторжении договора, даже если при заключении договора он знал об угрожающем состоянии помещения на
момент заключения договора или отказался от прав, предоставленных ему на случай подобного состояния помещения.

§ 545. [Уведомление о наличии недостатков]
(1) Если в течение срока найма обнаружится какой-либо недостаток сданной внаем вещи или возникнет необходимость в мерах по защите вещи от непредвиденной опасности, то наниматель обязан немедленно поставить об этом в известность наймодателя. Это же действует, если притязание на вещь заявляет третье лицо.
(2) Если наниматель не сделает такого уведомления, то он обязан возме­стить возникшие вследствие этого убытки, он не вправе, если наймодатель лишен возможности устранить недостатки вследствие отсутствия уведомле­ния, воспользоваться правами, указанными в § 537, или расторгнуть договор без соблюдения срока, или потребовать возмещения убытков вследствие не­исполнения согласно предл.3 абз.1 § 542.

§ 546. [Обременения сданной внаем вещи]
Обременения сданной внаем вещи возлагаются на наймодателя.

§ 547. [Возмещение расходов]
(1) Наймодатель обязан возместить нанимателю все необходимые расхо­ды по содержанию вещи. Однако наниматель животного несет расходы по кормлению последнего.
(2) Обязанность наймодателя по возмещению прочих расходов опреде­ляется в соответствии с предписаниями о ведении чужих дел без поручения.

§ 547а. [Право нанимателя на изъятие]
(1) Наниматель имеет право изъять устройство, которым он оборудовал вещь.

(2) Наймодатель помещений может предотвратить осуществление нанима­телем права на изъятие, выплатив ему соответствующее возмещение, за исклю­чением тех случаев, когда наниматель правомерно заинтересован в изъятии.
(3) Соглашение, исключающее право нанимателя жилого помещения на 'изъятие устройства, действительно только в том случае, если предусмотрено соответствующее возмещение.

§ 548. [Износ вещи вследствие ее использования в соответствии с договором]
Наниматель не отвечает за изменения или ухудшение сданной внаем вещи, возникшие вследствие ее использования в соответствии с договором.

§ 549. [Поднаем]
(1) Наниматель не имеет права без разрешения наймодателя передавать сданную внаем вещь в пользование третьему лицу и, в частности, самому сдавать такую вещь внаем (поднаем). Если наймодатель откажет в разрешении, то наниматель может расторгнуть договор найма при условии соблюдения установленного законом срока для расторжения, если только основанием, для расторжения не была важная причина, связанная с личностью третьего лица.

(2) Если у нанимателя жилого помещения после заключения договора найма возникает правомерный интерес в том, чтобы предоставить часть жилого помещения в пользование третьему лицу, он вправе потребовать от наймодателя разрешения на это; вышеуказанное предписание не применяется, если это обусловлено личностью третьего лица, либо если жилое помещение чрезмерно перенаселено, либо такое разрешение не может быть потребовано от наймодателя по иной причине. Если наймодатель дает разрешение только при соответствующем повышении наемной платы, то он может поставить предоставление подобного разрешения в зависимость от согласия нанимателя с подобным повышением платы. Соглашение, заключенное в ущерб нанимателю, недействительно.
(3) Если наниматель предоставит право пользования третьему лицу, то он отвечает за вину третьего лица при использовании вещи, даже если наймодатель дал разрешение на переуступку права пользования.

§ 550. [Использование, противоречащее договору]
Если наниматель пользуется сданной внаем вещью вопреки условиями договора и продолжает пользоваться ею таким образом несмотря на предупреждение со стороны наймодателя, то последний может предъявить негаторный иск.

§ 550а. [Недействительность установления неустойки]
Соглашение об уплате неустойки нанимателем жилого помещения недействительно.

§ 550Ь. [Обеспечение договора найма]
(1) Если по договору найма жилого помещения наниматель должен предоставить наймодателю обеспечение исполнения своих обязательств, то размер обеспечения не должен превышать тройную месячную квартирную плату, с учетом предписаний предл.3 абз.2. Дополнительные расходы, которые начисляются отдельно, не учитываются. Если в качестве обеспечения должна быть,
предоставлена денежная сумма, то наниматель имеет право выплатить ее тремя равными частями помесячно, первая часть должна быть выплачена к моменту вступления в силу отношений по найму.
(2) Если по договору найма жилого помещения предоставленная в качестве обеспечения денежная сумма должна быть передана наймодателю, то последний должен положить ее отдельно от своего имущества, на счет в публичной сберегательной кассе или в банке под процент, обычный для сбе­регательных вкладов с установленным законом сроком изъятия. Проценты при­читаются нанимателю. Они повышают обеспечение.
(3) Соглашение, заключенное в ущерб нанимателю, недействительно.
(4) В отношении жилого помещения, являющегося частью студенческого общежития или общежития для молодежи, наймодатель не обязан начислять проценты по предоставленному обеспечению.

§ 551. [Срок внесения наемной платы]
(1) Плата за наем вносится по окончании срока найма. Если наемная плата исчисляется по периодам времени, то уплата должна осуществляться по истечении каждого периода.
(2) Плата за наем земельного участка подлежит внесению по истечении каждого квартала календарного года в первый рабочий день следующего за ним месяца, если не определены более короткие периоды времени.

§ 552. [Невозможность осуществления права пользования по личным обстоятельствам]
Наниматель не освобождается от обязанности вносить наемную плату на основании того, что он по личным обстоятельствам не способен осуще­ствить право пользования. Наймодатель должен, однако, зачесть стоимость расходов, которых избежал наниматель, а также те преимущества, которые наниматель извлек благодаря иному использованию вещи. В течение того времени, пока наймодатель вследствие переуступки права пользования тре­тьему лицу не в состоянии предоставить вещь для пользования нанимателю, последний не обязан вносить плату за наем.

§ 552а. [Право на зачет и удержание]
Наниматель жилого помещения в соответствии с условиями договора может произвести зачет своего требования, указанного в § 538, против тре­бования о внесении квартирной платы или осуществить право удержания вследствие подобного требования, если он в письменной форме заявил наймодателю о своем намерении не менее чем за месяц до наступления срока внесения квартирной платы.

§ 553. [Немедленное расторжение договора в случае использования вещи не по назначению, установленному договором]
Наймодатель может расторгнуть договор найма без соблюдения срока расторжения, если наниматель или то лицо, которому он переуступил право пользования нанятой вещью, продолжает несмотря на предупреждение со стороны наймодателя пользоваться вещью не по назначению, установленно­му договором, существенно нарушая при этом права наймодателя, в частно­сти если наниматель, не имея на то права, оставляет вещь в пользовании третьего лица, не проявляет надлежащей для нанимателя осмотрительности или подвергает вещь значительной опасности.

§ 554. [Немедленное расторжение договора вследствие просрочки платежам]
(1) Наймодатель может расторгнуть договор найма без соблюдения срока расторжения, если наниматель:
1. в течение двух сроков платежа подряд просрочит внесение всей или значительной части наемной платы,
2. в течение временим которое превышает два срока платежам просрочит внесение наемной платы в размере суммы, необходимой, для уплаты наемной платы за два месяца. Расторжение договора исключается, если наймодатель получил удовлетворение. Расторжение договора недействительно, если наниматель может освободиться от своего долга посредством зачета и незамедлительно объявит об этом после требования наймодателя расторгнуть договор.
(2) Если внаем сдано жилое помещение, то дополнительно применяются следующие предписания:
1. в случае, предусмотренном в предл.1 п.1 абз.1, невыплаченная часть квартирной платы считается значительной, если она превы­шает месячную квартирную плату, однако это предписание не применяется, если жилое помещение сдано только во временное пользование,
2. расторжение договора не допускается и в том случае, если нани­матель по истечении месяца после начала судопроизводства по
иску об освобождении помещения, об уплате невнесенной квар­тирной платы и о возмещении убытков согласно предл.1 абз.1 § 557 удовлетворит требования наймодателя или если обязательство о внесении платы возьмет на себя публичное учреждение. Это предписание не применяется, если требование о расторже­нии договора не более двух лет назад уже предъявлялось и в нем было отказано согласно предл.1 данного абзаца.
(3) Соглашение, заключенное в ущерб нанимателю, недействительно.

§ 554а. [Немедленное расторжение договора вследствие неприемлемых отношений по договору найма]
Наем помещений может быть прекращен без соблюдения срока расторжения, если одна из сторон договора будет виновна в столь существенном нарушении своих обязательств, в частности в нарушении неприкосновенности жилища, что для другой стороны станет невозможным продолжение отношении по найму. Соглашение, противоречащее этому предписанию, недействительно.

§ 554Ь. [Соглашение о немедленном расторжении договора]
Соглашение, согласно которому наймодатель жилого помещения получает право расторгнуть договор без соблюдения сроков расторжения по иным, причинам, чем указано в законе, недействительно.

§ 555. (отменен)

§ 556. [Возврат предмета найма]
(1) По прекращении отношений найма наниматель обязан возвратить нанятую вещь.
(2) Наниматель земельного участка не имеет права удерживать его для обеспечения своих требований в отношении наймодателя.
(3) Если наниматель переуступил вещь в пользование третьему лицу, то по прекращении отношений найма наймодатель может потребовать возврата вещи от третьего лица.

§ 556а. [Возражения нанимателя против расторжения договора]
(1) Наниматель может возражать против прекращения найма жилого помещения и требовать от наймодателя его продления, если установленное договором прекращение найма создаст для нанимателя или его семьи такие трудности, которые не могут быть оправданы даже с учетом правомерных интересов наймодателя. Указанные трудности возникают и в том случае, если не может быть предоставлено соответствующее жилое помещение вза­мен существующего на приемлемых условиях. Для учета правомерных интере­сов наймодателя рассматриваются обстоятельства, указанные в заявлении о расторжении договора согласно предл.2 абз.1 § 564а, если только эти обстоя­тельства не возникли позднее.
(2) В случае, предусмотренном в абз.1, наниматель может потребовать продления найма в течение времени, установленного с учетом всех обстоя­тельств. Если наймодатель не желает продлить договор на прежних условиях, то в этом случае наниматель может требовать продления договора с внесени­ем в него соответствующих изменений.
(3) Если стороны не придут к согласию, то решение о продлении дого­вора найма, о сроке его действия, а также об условиях его продления прини­мается судом. Если неясно, когда исчезнут обстоятельства, из-за которых прекращение договора найма влечет за собой возникновение трудностей для нанимателя или его семьи, то может быть принято решение о продлении договора найма на неопределенный срок.
(4) Наниматель не может требовать продление договора найма, если:
1. он сам расторг договор найма;
2. имеется основание, по которому наймодатель вправе расторгнуть договор, не соблюдая срока расторжения,
3. (отменен)
(5) Заявление нанимателя, в котором он возражает против расторжения договора и требует его продления, должно быть сделано в письменной форме. По требованию наймодателя наниматель должен незамедлительно ознако­мить его с основаниями для возражения.
(6) Наймодатель может отклонить требование о продлении договора найма, если наниматель не позднее чем за два месяца до его прекращения не заявит наймодателю о своем возражении. Если наймодатель до истечения срока предъявления нанимателем возражения не сделает соответствующих указаний, предусмотренных в абз.2 § 564, то наниматель может заявить о своих возражениях в первом слушании дела о выселении.
(7) Соглашение, изменяющее указанные предписания, недействительно.
(8) Данные предписания не распространяются на договор найма, предусмотренный в п.,2 и 5 абз.7 § 564b.

§ 556b. [Продление срочного договора найма]
(1) Если договор найма жилого помещения заключен на определенный срок, то наниматель может потребовать его продления, если продление было бы возможно в случае требования расторжения договора согласно § 556а. В остальном по смыслу действует § 556а.
(2) Если наниматель в момент заключения договора знал об обстоятельствах, которые являлись причиной заинтересованности наймодателя в возвращении жилого помещения в срок, установленный договором, то в пользу нанимателя учитываются только те обстоятельства, которые возникли впоследствии.

§ 556с. [Последующее продление договора найма]
(1) Если на основании §§ 556а, 556b стороны пришли к соглашению, либо если суд вынес решение о продлении договор найма на определенный срок, то в соответствии с вышеуказанными предписаниями наниматель может требовать последующего продления договора только при условии, что это оправдано существенным изменением обстоятельств или что не наступили те обстоятельства, наступление которых было бы основанием для установления предельного срока действия договора.
(2) Если наймодатель расторгает договор найма, решение о продлении которого на неопределенное время вынесено судом, то наниматель может возразить против расторжения договора и потребовать от наймодателя продления действия договора на неопределенный срок. Если изменились обстоятельства, которые были признаны основанием для продления найма, то наниматель может потребовать продления действия договора лишь согласно § 556а; незначительные изменения не принимаются во внимание.

§ 557. [Возмещение убытков, причиненных просрочкой возврата вещи]
(1) Если по прекращении договора найма наниматель не возвратит сданную внаем вещь, то наймодатель может потребовать внесения установленной, наемной платы за время задержки в качестве возмещения убытков, в случаев найма помещений наймодатель может в качестве возмещения потребовать, наемную плату в том размере, который принят для подобных помещений в данной местности. Допускается предъявления требований о возмещении иных убытков.
(2) Наймодатель жилого помещения может предъявить требование о возмещении возникших убытков только в том случае, если помещение не было возвращено вследствие обстоятельств, за которые отвечает наниматель, убытки возмещаются в размере, соответствующем справедливому возмещению убытков при подобных обстоятельствах. Это не действует, если наниматель расторг договор.
(3) Если нанимателю жилого помещения согласно § 721 или § 794а Граж­данско-процессуального кодекса предоставляется срок для освобождения по­мещения, то он не обязан возмещать последующие убытки, возникшие с /момента прекращения договора найма до истечения срока освобождения помещения.
(4) Соглашение, заключенное в ущерб нанимателю в нарушение пред­писаний абз.2 или 3, недействительно.

§ 557а. [Возврат наемной платы, внесенной предварительно]
(1) Если наемная плата была внесена предварительно за какой-либо период времени после прекращения договора найма, то наймодатель обязан в соответствии с § 347, если договор найма был расторгнут по причине, за которую наймодатель не отвечает, возместить эту сумму согласно предписа­ния о возврате неосновательного обогащения.
(2) Соглашение о найме жилого помещения, заключенное с нарушени­ем указанных правил в ущерб нанимателю, недействительно.

§ 558. [Срок исковой давности]
(1) Срок исковой давности по требованиям наймодателя о возмещении убытков вследствие изменения или ухудшения сданной внаем вещи, а также по требованиям нанимателя о возмещении расходов или о разрешении на изъятие устройства составляет шесть месяцев.
(2) Течение срока исковой давности по требованиям наймодателя о возмещении убытков начинается с момента возврата вещи. Течение срока давности по требованиям нанимателя начинается с момента прекращения правоотношения найма.
(3) Одновременно с истечением срока исковой давности по требованию наймодателя о возврате вещи прекращается течение срока исковой давнос­ти по требованию наймодателя о возмещении убытков.

§ 559. [Залоговое право наймодателя]
Наймодателю земельного участка в обеспечение его требований по договору найма принадлежит залоговое право на вещи, внесенные нанимате­лем на участок. Данное залоговое право не может служить обеспечением будущих требований о возмещении убытков, а также требований о взыска­нии наемной платы за текущий и следующий за ним год пользования земель­ным участком. Оно не распространяется на вещи, которые не могут быть предметом принудительного взыскания.

§ 560. [Прекращение действия залогового права]
Залоговое право наймодателя прекращается с момента удаления вещей за пределы земельного участка, кроме случаев, когда они были удалены без ведома или вопреки возражениям наймодателя. Наймодатель не может вос­препятствовать удалению вещей, если это связано с предпринимательской деятельностью нанимателя или происходит в соответствии с обычными условиями жизни либо если остального имущества достаточно для предоставления обеспечения наймодателю.

§ 561. [Право на самопомощь]
(1) Если наймодателю принадлежит право возражать против удаления вещей, на которые он имеет залоговое право, то наймодатель вправе не обращаясь в суд, своими действиями воспрепятствовать удалению вещей в случае, когда наниматель покидает предмет найма, наймодатель может оставить вышеуказанные вещи у себя.
(2) Если вещи были удалены без ведома или вопреки возражениям наймодателя, то он может потребовать их передачи с целью возврата на земельный участок, а если наниматель покинул предмет найма, то передачи владения ими. Действие залогового права прекращается по истечении одного месяца с того момента, когда наймодатель узнал об удалении вещей, если только он ранее не предъявил иск по этому требованию.

§ 562. [Предоставление обеспечения]
Наниматель может предотвратить осуществление наймодателем залого­вого права, предоставив соответствующее обеспечением он может таким об­разом освободить каждую вещь от обременяющего ее залогового права, предоставив в качестве обеспечения сумму, равную стоимости соответствующей вещи.

§ 563. [Залоговое право при обращении взыскания другим лицом]
Если на вещь, обремененную залоговым правом наймодателя, обраща­ется взыскание в пользу другого кредитора, то первый не может в отношении; последнего ссылаться на свое залоговое право в обеспечение наемной платы за время более одного года, которое предшествует обращению взыскания.
§ 564. [Прекращение правоотношения найма]
(1) Правоотношение найма прекращается с истечением срока, на который оно было установлено.
(2) Если срок найма не определен, то каждая сторона может расторгнуть договор найма согласно § 565.

§ 564а. [Письменная форма заявления о расторжении договора]
(1) Заявление о расторжении договора найма жилого помещения должное быть сделано в письменной форме. В заявлении следует указать причины, расторжения договора.
(2) Наймодатель жилого помещения должен своевременно указать нанимателю на возможность возражения последнего согласно § 556а, а также на форму и срок предъявления указанных возражений.
(3) Абз.1 и 2 не действуют в отношении правоотношений найма, указанных в п.1 и 2 абз. § 564b. Предл.2 абз 1 и абз.2 не применяются к правоотношениям найма, указанным в п.4 и 5 абз. 2 § 564b.

§ 564b. [Правомерный интерес наймодателя в расторжении договора]
(1) Наймодатель может расторгнуть договор найма жилого помещения согласно абз.4 только в том случае, если он имеет правомерный интерес в прекращении правоотношении найма.
(2) Наймодатель имеет правомерный интерес в прекращении найма, если:
1. наниматель виновен в существенном нарушении договорных обя­зательств,
2. наймодатель нуждается в этих помещениях в качестве квартиры для себя, для членов своей семьи или родственников. Если после вселения нанимателя в жилые помещения было установлено пра­во собственности на эти помещения и право собственности было отчуждено третьему лицу, то приобретатель не может ссылаться на правомерные интересы согласно предл.1 до истечения трех лет после отчуждения этих помещений. Если в результате этого под угрозу ставится достаточное обеспечение населения сдаваемыми внаем квартирами на соответствующих условиях, в пределах од­ной общины или части общины, то срок указанный в предл.2 увеличивается до пяти лет. Эти области определяются постановле­ниями правительств федеральных земель на срок не более пяти лет,
3. для наймодателя вследствие продолжения правоотношений найма будет невозможным соответствующее коммерческое использова­ние земельного участка и он понесет в связи с этим значительные убытки. При этом не принимается во внимание возможность полу­чения более высокой наемной платы вследствие сдачи в наем этого же жилого помещения с иными целями. Наймодатель не может также ссылаться на то, что он хочет продать сдаваемые внаем жилые помещения в связи с предполагаемым или последо­вавшим после передачи помещения нанимателю установлением права собственности на жилые помещения. Если на сданные вна­ем жилые помещения после вселения нанимателя было установ­лено право собственности, которое затем было отчуждено, то в тех областях, которые определены правительствами федеральных земель согласно предл.4 абз.2, наймодатель не может ссылаться на то, что он хотел бы продать сданное внаем помещение, до истечения пяти лет с момента продажи ему этих помещений,
4. наймодатель допустимым способом хочет превратить подсобные помещения или здания, непригодные для проживания, в жилые помещение с целью их дальнейшей сдачи внаем и расторгает договор только в отношении этих помещений, заявляя об этом нанимателю до первого июня 1995 г. Наниматель может потребо­вать соразмерного снижения наемной платы. Если перестройка помещения задерживается, то наниматель может потребовать про­дления договора найма на соответствующий срок.
(3) Основанием правомерного интереса наймодателя признаются обстоятельства, которые указаны в его заявлении о расторжении договорам если только они не возникли впоследствии.
(4) Наймодатель может расторгнуть договор найма в отношении квартиры в жилом доме, где он сам проживает и в котором:
1. имеет не более двух квартир
2. имеет не более трех квартир, причем не менее одной квартиры, построенной после 31 мая 1990 г. и до 1 июня 1995 г. посредством перестройки или расширения жилого дома, в котором проживал наймодатель, даже если отсутствуют условиям указанные в абз. 1, а в случае, указанном в п.2, при заключении договора найма после постройки квартиры лишь тогда, когда при заключении договора найма он указал нанимателю на возможность его расторжения. В этом случае срок расторжения увеличивается на три месяца. Данные предписания соответственно действуют в oтношении договора найма жилого помещения в той квартире, где проживает наймодатель, за исключением тех случаев, когда на это жилое помещение согласно абз.7 не распространяются вышеуказанные предписания. В заявлении о расторжении договора должно быть указано, что расторжение договора не основывается на условиях абз.1
(5) Прочие права нанимателя на взятое внаем имущество не затрагиваются.
(6) Соглашение, заключенное в ущерб нанимателю, недействительно.
(7) Данные предписания не распространяются на договор найма:
1. жилого помещения, сдаваемого во временное пользование,
2. жилого помещения, которое является частью квартиры, где проживает наймодатель, и которое наймодатель полностью или в большей части снабдил обстановкой, кроме случаев, когда квартира предоставлена одной семье в длительное пользование;
3. жилого помещения, которое является частью студенческого или молодежного общежития;
4. жилого помещения в загородных домах и загородных квартирах, расположенных в дачной местности, которое было передано нанимателю до 1 июня 1995 г., если наймодатель при заключении договора указал нанимателю на целевое назначение жилого помещения и неприменение предписаний абз.1-6;
5. жилого помещения, которое сдано внаем юридическому лицу публичного права, осуществляющему во исполнение закона передачу того помещения лицам, остро нуждающимся в квартире или находящимся на обучении, если жилое помещение предоставлен нанимателю до 1 июня 1995 г. и при заключении договора указано на целевое назначение жилого помещения и неприменение предписаний абз. 1 -6.

§ 564с. [Продление срочного договора найма]
(1) Если договор найма жилого помещения был заключен на определен­ный срок, то наниматель может не позднее чем за два месяца до истечения срока в письменной форме потребовать от наймодателя продления действия договора найма на неопределенный срок, если не существует правомерного интереса наймодателя в его прекращении. Соответственно применяется § 564b.
(2) Наниматель не может требовать продления действия договора найма в соответствии с абз.1 или § 556b, если:
1. договор найма был заключен на срок не более пяти лет;
2. наймодатель намерен:
а) намерен использовать помещения в качестве квартиры для себя, для членов своей семьи или родственников;
b) разрешенным образом ликвидировать, существенно изменить или восстановить помещения, и при этом продление действия
договора найма существенно осложнит проведение указан­ных работ;
3. наймодатель при заключении договора письменно уведомил нани­мателя об этом;
4. наймодатель за три месяца до истечения срока действия договора найма письменно уведомил нанимателя о том, что его намерение использовать помещения еще существует.
Если предполагаемое наймодателем использование помещений задер­живается не по его вине, то наниматель может потребовать продления дей­ствия договора найма на соответствующий срок; если следствие этой задерж­ки продолжительность найма превысит пять лет, то наниматель может в соот­ветствии с абз.1 потребовать продолжения найма на неопределенный срок.

§ 565. [Сроки расторжения договора]
(1) При найме земельных участков, помещений или занесенных в судо­вой регистр судов договор может быть расторгнут в следующие сроки:
1. если наемная плата исчисляется по дням - на следующий день после заявления о расторжении;
2. если наемная плата исчисляется по неделям - не позднее перво­го рабочего дня недели, с прекращением действия договора в субботу;
3. если наемная плата исчисляется по месяцам или временным пе­риодам более месяца - не позднее третьего рабочего дня кален­дарного месяца с прекращением договора по истечении двух пос­ледующих месяцев; при найме служебных помещений, используе­мых в коммерческих целях, незастроенных земельных участков, используемых в производственных целях, или занесенных в судо­вой регистр судов - только по истечении квартала.
(2) При найме жилого помещения расторжение договора допускается не позднее третьего рабочего дня календарного месяца с прекращением договора по истечении двух последующих месяцев. После пяти, восьми и десяти лет с момента передачи жилого помещения срок предупреждения о расторжении договора соответственно увеличивается в каждом случае на три месяца. Соглашение, по которому наймодатель получает право расторгнуть договор при соблюдении более короткого срока, действительно только в том случае, если жилое помещение передано во временное пользование. Соглашение, по которому расторжению договора допускается только по истечении календарного месяцам недействительно.
(3) Если жилое помещением которое наймодатель полностью или в большей части обязан снабдить обстановкой, является частью квартиры, где проживает наймодатель, однако не передано семье в длительное пользование, то договор может быть расторгнут в следующие сроки:
1. если наемная плата исчисляется по дням - на следующий день, после заявления о расторжении,
2. если наемная плата исчисляется по неделям - не позднее первого рабочего дня недели с прекращением договора в субботу,
3. если наемная плата исчисляется по месяцам или временным периодам более месяца - по заявлению, сделанному не позднее, пятнадцатого числа месяца с прекращением договора по истечении этого месяца.
(4) При найме движимых вещей договор может быть расторгнут в следующие сроки:
1. если наемная плата исчисляется по дням - на следующий день после заявления о расторжении,
2. если наемная плата исчисляется по более длительным периода времени - на следующий день после истечения трех дней с того дня, когда было сделано заявление о расторжении.
(5) П.3 абз.1, предл.1 с1бз.2, п.3 абз.3, п.2 абз.4 действуют, если договор найма может быть расторгнут досрочно при соблюдении срока, указанного законе.

§ 565а. [Продление срочного договора и договора, заключенного под условием]
(1) Если договор найма жилого помещения был заключен на определенный срок и было установлено, что он должен быть продлен при отсутствии заявления о его расторжении, то продление имеет место, если договор не может быть расторгнут согласно предписаниям § 565.
(2) Если договор найма жилого помещения был заключен под отменительным условием, то после наступления условия считается, что он продлен на неопределенный срок. Если наймодатель после наступления условия расторгает договор, а наниматель, основываясь на предписаниях § 556а, требует продления договора, то принимаются во внимание только те обстоятельства,
которые наступили после заключения договора найма.
(3) Соглашение, ограничивающее права нанимателя, действительно только в том случае, если жилое помещение передано во временное пользование или если речь идет о найме, указанном в абз.3 § 565.

§ 565b. [Квартира, предоставляемая работнику работодателем]
Если жилое помещение сдано внаем в связи со служебными отношени­ями, то действуют особые предписания §§ 565с и 565d.

§ 565с. [Расторжение договора найма жилых помещений, предоставляемых работнику]
Если договор найма был заключен на неопределенное время, то после прекращения служебных отношений наймодатель может расторгнуть договор:
1. по истечении третьего рабочего дня календарного месяца, следу­ющего за месяцем, когда было сделано предупреждение, если данное жилое помещение было сдано внаем на срок не более десяти лет и срочно необходимо другому лицу, выполняющему служебные обязанности;
2. по истечении третьего рабочего дня календарного месяца, следу­ющего за месяцем, когда было сделано предупреждение, если предоставление данного жилого помещения, непосредственно свя­занного с местом работы или находящегося вблизи него, требова­лось в силу служебного правоотношения и по той же причине требуется другому лицу, выполняющему служебные обязанности. В остальном действует § 565.

§ 565d. [Возражения нанимателя против расторжения договора]
(1) При применении §§ 556а, 556b должны быть учтены интересы лица, имеющего право на служебное помещение.
(2) Если наймодатель в соответствии с предл.1 § 565с расторг договор, то применяется § 556а с оговоркой, что наймодатель может отказать в согласии на продолжение найма, если наниматель заявил о своем возражении не позднее одного месяца до прекращения найма.
(3) Предписания §§ 556а и 556b не действуют, если:
1. наймодатель в соответствии с предл.1 п.2 § 565с расторг договор,
2. наниматель расторг служебное правоотношение, когда поведение работодателя не давало к тому законных оснований, или если наниматель своим поведением дал работодателю предусмотрен­ный законом повод к расторжению служебного правоотношения.

§ 565е. [Служебные квартиры]
Если жилое помещение передано в рамках служебного правоотношения, то в отношении прекращения пользования жилым помещением соответственно применяются предписания о договоре найме, когда лицо, выполняющее, вои служебные обязанности, снабдило жилое помещение полностью или в большей части предметами обстановки или ведет в жилом помещении вместе со своей семьей собственное хозяйство.

§ 566. [Письменная форма договора найма]
Для договора найма земельного участка, заключенного на срок более одного года, требуется письменная форма. Если эта форма не соблюдена, то договор считается заключенным на неопределенный срок; однако договор может быть расторгнут не ранее, чем по истечении первого года с момента его заключения.

§ 567. [Расторжение договора найма, заключенного на срок более 30 лет]
Если договор найма заключен на срок более 30 лет, то по истечении 30 лет каждая из сторон может расторгнуть договор при условии соблюдения установленного законом срока предупреждения о расторжении. Расторжение договора не допускается, если срок договора определен пожизненно для наймодателя или нанимателя.

§ 568. [Продление по молчаливому согласию]
Если по истечении срока найма наниматель продолжает пользоваться вещью, то договор найма считается продленным на неопределенный срок, за исключением случая, когда наймодатель или наниматель в течение двухнедельного срока сделает иное волеизъявление в отношении другой стороны. Этот срок начинается для нанимателя с момента продолжения пользования, для наймодателя с того моментам когда он узнал о продолжении пользования.

§ 569. [Расторжение договора в случае смерти нанимателя]
(1) После смерти нанимателя как его наследники, так и наймодатель вправе расторгнуть договор найма с соблюдением установленного законом срока предупреждения о расторжении. Договор может быть расторгнут при условии, что заявление о расторжении сделано в срок, установленный законом.
(2) Предписания абз.1 применяются, если согласно §§ 569а или 569b, имеются основания для продления договора найма.

§ 569а. [Вступление членов семьи в правоотношение найма]
(1) В правоотношение найма жилого помещениям в котором наниматель ведет совместное хозяйство со своим супругом, после смерти нанимателя вступает супруг. Если один из супругов в течение месяца после того, как узнал о смерти нанимателям заявит наймодателю, что он не намерен прервать действие договора найма, считается, что заявитель не вступил в правоотношение найма, соответственно действует § 206.
(2) Если в жилом помещении ведется совместное хозяйство с одним или несколькими членами семьи, то после смерти нанимателя они вступают в правоотношение найма. То же действует, если наниматель вел совместное хозяйство со своим супругом и одним или несколькими членами семьи, а супруг не вступает в правоотношение найма. Соответственно действует предл. 2 абз.1, если членов семьи несколько, то каждый из них может сделать заявление. Если в правоотношение найма вступило несколько членов семьи,, права, вытекающие из правоотношения найма, они могут осуществлять только совместно. По обязательствам из правоотношения найма они несут солидарную ответственность.
(3) Супруг или члены семьи, если они вступили в правоотношение найма наряду с наследником несут солидарную ответственность по всем обязатель­ствам, возникшим к моменту смерти нанимателя, по отношению к супругу или членам семьи ответственность несет только наследник.
(4) Если наниматель предварительно внес наемную плату за период времени после его смерти, а его супруг или члены семьи вступают в правоот­ношение найма, то они обязаны возместить наследнику все то, что они получили или сэкономили в результате внесения вперед наемной платы.
(5) Наймодатель может прекратить действие договора найма с предуп­реждением о прекращении в установленные сроки, если основанием к тому явились обстоятельства, связанные с личностью супруга или членов семьи, которые вступили в правоотношение найма, договор может быть расторгнут при условии, что заявление о расторжении сделано в срок, установленный законом. Соответственно действует § 556а.
(6) Если супруг или другие члены семьи не вступают в правоотношение найма жилого помещения, то в него вступает наследник. Как наследник, так и наймодатель вправе расторгнуть договор найма с предупреждением о рас­торжении в установленный законом срок; договор может быть расторгнут при условии, что заявление о расторжении сделано в срок, установленный законом
(7) Соглашение, противоречащее предписаниям абз.1.2 или 5, недействительно.

§ 569b. [Продление пережившим супругом действия договора найма, заключенного супругами совместно]
Договор найма супругами жилого помещения, взятого внаем совместно, в котором они вели совместное хозяйство, после смерти одного из супругов сохраняет силу для пережившего супруга. Соответственно действует абз.3 и 4 § 569а. Переживший супруг, может расторгнуть договор найма с соблюдени­ем срока предупреждения о расторжении, договор может быть расторгнут при условии, что заявление о расторжении сделано в срок, установленный законом

§ 570. [Перевод нанимателя на новое место работы]

Военнослужащие, государственные служащие, священнослужители и пре­подаватели публичных учебных заведений в случае их перевода на другое место работы могут расторгнуть договор найма помещений, занимаемых ими или их семьями по месту расположения их частей либо по месту их прежней работы с соблюдением срока предупреждения по расторжении. Договор может быть расторгнут при условии, что заявление о расторжении сделано в срок, установленный законом

§ 570а. [Согласованное право отказа от договора]
В случае найма жилого помещения, фактически переданного нанимателю, к установленному соглашением сторон праву отказа от договора соответственно применяются предписания настоящей главы о расторжении договора и его последствиях.

§ 571. [Покупка вещи не прекращает правоотношения найма]
(1) Если сданный внаем земельный участок после его передачи нанимателю отчуждается наймодателем третьему лицу, то приобретатель вступает в права и обязанности наймодателя, вытекающие из договора найма, заключенного в то время, когда отчуждатель был собственником земельного участка.
(2) Если приобретатель не исполнит своих обязанностей, то наймодатель несет ответственность за убытки, которые должен возместить приобретатель как поручитель, отказавшийся от возражения против предъявленного ему иска о предварительном обращении взыскания на имущество. Если наниматель был извещен наймодателем о переходе права собственности, то наймодатель освобождается от этой ответственности, если только наниматель не расторгнет договора, сделав заявление о расторжении в срок, установленный законом.

§ 571. [Предоставление нанимателем имущественного обеспечения]
Если наниматель отчужденного земельного участка предоставил наймодателю обеспечение исполнения своих обязательств, то основанные на этом обеспечении права переходят к приобретателю. Последний обязан возвратить имущество, предоставленное в качестве обеспечения, только в том случае, если оно было ему передано или если он по отношению к наймодателю взял на себя обязательство возвратить его.

§ 573. [Предварительное распоряжение о наемной плате]
Если наймодатель еще до перехода права собственности сделал распоряжение о наемной плате, право на получение которой переходит к приобретателю, то это распоряжение действительно лишь постольку, поскольку оно касается наемной платы за текущий на момент перехода собственности календарный месяц, если право собственности будет передано после пятнадцатого числа месяца, то это распоряжение действительно лишь постольку, поскольку оно касается наемной платы за последующий календарный месяц. Приобретатель не вправе оспаривать распоряжение о наемной плате, подлежащей внесению за последующие периоды, если он знал о таком распоряжении в момент перехода права собственности.

§ 574. [Сделки в отношении внесения наемной платы]
Сделка, заключенная между нанимателем и наймодателем в отношении наемной платы, в частности о внесении наемной платы, действительна по отношению к приобретателю лишь постольку, поскольку она не касается наемной платы за более поздние периоды, чем тот календарный месяц, когда наниматель узнал о переходе права собственности; если наниматель узнает об этом после пятнадцатого числа месяца, то такая сделка действительна постольку, поскольку она касается наемной платы за последующий календарный месяц. Сделка, заключенная после перехода права собственности, не­действительна, если наниматель при совершении сделки знал о переходе права собственности.

§ 575. [Зачет в отношении приобретателя]
Если внесение наемной платы наймодателю согласно § 574 действитель­но и в отношении приобретателя, то наниматель может зачесть против требо­вания приобретателя о наемной плате требование, которое он имеет в отноше­нии наймодателя. Зачет не допускается, если наниматель приобрел встречное требование после того, как узнал о переходе права собственности, или если
встречное требование было предъявлено после того, как он узнал о переходе права собственности, и после наступления срока внесения наемной платы.

§ 576. [Уведомление о переходе права собственности]
(1) Если наймодатель уведомил нанимателя, что он передал право соб­ственности на земельный участок третьему лицу, то при взыскании наемной платы он не вправе оспаривать ссылку нанимателя на передачу, о которой произведено уведомление, даже если переход права собственности не состо­ялся или был недействительным.
(2) Уведомление о передаче может быть отозвано только с согласия того лица, которое было указано в качестве нового собственника.

§ 577. [Обременение сданного внаем земельного участка]
Если сданный внаем земельный участок после его передачи нанимателю будет обременен со стороны наймодателя правом третьего лица, то соответ­ственно действуют §§ 571-576 в тех случаях, когда осуществление права третьим лицом лишает нанимателя права пользования, установленного дого­вором. Если осуществление права третьим лицом только ограничивает нани­мателя в осуществлении права пользования, установленного договором, то третье лицо обязано в отношении нанимателя воздерживаться от осуществ­ления своих прав постольку, поскольку оно может препятствовать осуществле­нию права пользования, установленного договором.

§ 578. [Отчуждение или обременение до передачи]
Если наймодатель до передачи сданного внаем земельного участка про­извел его отчуждение третьему лицу или обременил его каким-либо правом, осуществление которого препятствует нанимателю полностью или частично осуществлять право пользование земельным участком в соответствии с его назначением, установленным договором, то применяются те же предписания, что и в случаях, указанных в абз.1 § 571 и § 577, когда приобретатель по соглашению с наймодателем берет на себя исполнение всех обязательств, вытекающих из договора найма.

§ 579. [Последующее отчуждение или обременение приобретателем земельного участка]
Если приобретатель сданного внаем земельного участка в свою очередь отчуждает или обременяет его, то соответственно применяются предписания абз.1 § 571 и §§ 572-578. Если новый приобретатель не исполняет обязательств, вытекающих из договора найма, то наймодатель несет ответственность перед нанимателем согласно абз.2 § 571

§ 580. [Наем помещений]
Предписания о найме земельных участков применяются также и в отношении найма жилых и иных помещений, если не установлено иное.

§ 580а. [Отчуждение или обременение судна]
(1) Предписания §§ 571, 572, 576-579 соответственно применяются, случае отчуждения или обременения судна, занесенного в судовой регистр.
(2) Распоряжение, которое было сделано наймодателем в отношении наемной платы до перехода права собственности на время существование правомочий приобретателя, действительно в отношении приобретателя. То же правило применяется и к сделке, заключенной между нанимателем и наймодателем в отношении наемной платы, в частности о внесении наемной платы, однако сделка, заключенная после перехода права собственности, недействительна, если наниматель в момент заключения сделки знал о переходе права собственности. Соответственно действует § 575.