АВТОМАТИЗАЦИЯ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ НА ПРИМЕРЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МЕЛЕКЕССКИЙ РАЙОН. Диплом Телегин. Государственного кадастра недвижимости
 Скачать 1.01 Mb.
|
|
1 РОЛЬ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ В СИСТЕМЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ 1.1 Основные задачи государственного кадастра недвижимости В рамках реформы земельно-имущественных отношений решение Правительства Российской Федерации о переходе к учету земельных участков в составе единого кадастра объектов недвижимости соответствует наилучшему мировому опыту развитых стран с рыночной экономикой. Единый кадастр должен поглотить разрозненные системы: земельного кадастра, технического учета, градостроительного кадастра, а также ряд ведомственных реестров и регистров [10]. В настоящее время в Российской Федерации действует сложная многоуровневая система реестров и кадастров, недвижимого имущества. При этом учет недвижимого имущества осуществляется как учет объектов права либо объектов управления в зависимости от целей учета. Вместе с тем, существующие системы учета не связаны между собой и не позволяют получить объективные сведения о недвижимом имуществе на территории Российской Федерации. Получение указанных сведений по Российской Федерации в целом связано со значительными материальными и трудозатратами. Существующая система также не позволяет эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимого имущества. Следствием отсутствия единой системы учета является также наличие большого количества неучтенных объектов, в том числе, объектов самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель. Для создания прочной основы деятельности Федерального агентства кадастра объектов недвижимости при реализации поставленных задач Правительство РФ приняло решение о подготовке нового федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» - нормативно-правового акта, открывающего путь к созданию кадастра объектов недвижимости. На заседании Правительства Российской Федерации 8 сентября 2005 г. при рассмотрении вопроса «О создании государственного кадастра объектов недвижимости» законопроект, подготовленный Минэкономразвития России, был представлен на утверждение. 3 ноября 2006 года на заседании Государственной Думы Федерального собрания законопроект принят в первом чтении. Государственный кадастр недвижимости (ГКН) является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Государственный кадастр недвижимости направлен на решение вопросов регистрации недвижимого имущества, информационного обеспечения процессов государственного контроля, управления, экономической оценки и налогообложения недвижимого имущества, а также совершенствование деятельности в области формирования недвижимого имущества. Основными принципами ГКН являются: - применение единой системы и технологии для создания и ведения государственного кадастра недвижимости; - обязательность государственного учета недвижимого имущества; - презумпция официального описания недвижимого имущества, внесенного в государственный кадастр недвижимости; - внесение актуальных и достоверных сведений в государственный кадастр недвижимости; - обеспечение постоянного хранения внесенных сведений; - соотносимость сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, с другими государственными информационными ресурсами; - своевременное и полное информационное обеспечение в соответствие с целями законопроекта. Учету в государственном кадастре подлежат все вновь созданные и вновь образованные объекты, а также изменение сведений о недвижимом имуществе в случаях, предусмотренных федеральном законе от 24 июля 2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». ГКН также регулирует порядок внесения и предоставление сведений государственного кадастра недвижимости, документы и порядок ведения кадастра. Основными принципами ведения кадастра является установление заранее определенного перечня сведений, позволяющих однозначно идентифицировать и индивидуализировать недвижимое имущество. Вышеназванные сведения делятся на основные сведения (общие для всех объектов недвижимости) и производные. Производные документы государственного кадастра недвижимости создаются на основе содержащихся в основных документах государственного кадастра недвижимости сведений об объектах кадастрового учета и предназначены для предоставления сведений государственного кадастра недвижимости заинтересованным лицам. Основанием для проведения государственного кадастрового учета является обращение заинтересованного лица с заявлением о проведении государственного кадастрового учета. Содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения и документы о недвижимом имуществе предоставляются путем распространения производных документов государственного кадастра недвижимости, за плату и бесплатно. Результатом проведения государственного кадастрового учета является присвоение объекту уникального, не повторяющегося во времени и на территории Российской Федерации кадастрового номера и изготовление кадастрового паспорта, используемого при регистрации прав и совершении сделок с недвижимым имуществом, а также, для определения налоговой базы. Проведение государственной политики в сфере формирования, инвентаризации и кадастрового учета, а также создание и ведение государственного кадастра отнесено к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества. Индивидуализирующие и идентифицирующие характеристики недвижимого имущества устанавливаются в ходе проведения формирования объектов кадастрового учета. Результатом проведения формирования недвижимого имущества является установление сведений о недвижимом имуществе, достаточных для проведения государственного кадастрового учета. Деятельность по формированию объектов кадастрового учета является коммерческой деятельностью, осуществляемой кадастровыми инженерами на основании публичного возмездного договора. Согласно ГКН, кадастровый инженер должен быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, иметь высшее образование, иметь стаж работы не менее двух лет по специальности в сфере учета недвижимости или пройти стажировку, не менее указанного срока, у кадастрового инженера недвижимости. В целях обеспечения высокого профессионального уровня и качества работ по формированию объектов кадастрового учета, самоорганизации и саморегулирования деятельности кадастровых инженеров, а также обеспечения ответственности за осуществляемую деятельность в сфере формирования объектов кадастрового учета, кадастровые инженеры объединяются в саморегулируемые организации. Предложенная структура правовой формы деятельности кадастровых инженеров основана на изучении деятельности аналогичных структур в других странах, а также опыта организации российских институтов нотариата, адвокатуры и арбитражного управления. Учет положительного опыта и анализ недостатков деятельности перечисленных структур позволил выбрать систему, оптимально сочетающую доступность проводимой деятельности в сочетании с механизмами ответственности и коллективного регулирования. ГКН вводит понятие кадастровой стоимости. Предусмотрено, что определение кадастровой стоимости недвижимого имущества производится в соответствии с методиками определения кадастровой стоимости различных категорий недвижимого имущества, учитывающих сложившиеся рыночные цены на недвижимое имущество в регионе, сведения о сделках с аналогичными объектами и иные сведения о недвижимом имуществе. Значительное внимание в законопроекте уделено процедуре согласования местоположения и границ земельного участка, что позволит в дальнейшем избежать судебных разбирательств и способно оказать значительное влияние на укрепление и стабилизацию рынка земель. 1.2 Понятие и содержание кадастровых работ Определение межевания объектов землеустройства дано в ст. 17 ФЗ РФ от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве». Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно- территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определением их координат. При этом объектами землеустройства являются территории субъектов РФ, территории муниципальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков [19]. Межевание объектов землеустройства проводится: 1) как технический этап реализации утвержденных проектных решений о местоположении границ объектов землеустройства при образовании новых или упорядочении существующих объектов землеустройства (далее — установление на местности проектных границ объекта землеустройства); 2) как мероприятие по уточнению местоположения на местности границ объектов землеустройства при отсутствии достоверных сведений об их местоположении путем согласования границ на местности (далее — упорядочение на местности границ объекта землеустройства). Например, при разрешении земельных споров между соседними землепользователями в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и признаков граничных линий. 3) как мероприятие по восстановлению на местности границ объектов землеустройства при наличии в государственном земельном кадастре сведений, позволяющих определить положение границ на местности с точностью межевания объектов землеустройства (далее – восстановление на местности границ объекта землеустройства) [19]. Межевание объектов землеустройства имеет не только техническое, но и правовое содержание, которое обусловлено следующими причинами: — установление границ всегда осуществляется в порядке землеустройства, на основе решений органов власти и в соответствии с действующим законодательством; — выдерживается определенная процедура, поскольку границы согласовываются в обязательном порядке с участками землеустройства, что подтверждается протоколом согласований; — чертеж размещения границ с указанием мер линий, румбов и других данных находится в землеустроительном деле по выдаче свидетельств на право собственности на землю, которое рассматривается, утверждается и регистрируется в установленном законом порядке; — вынесенные в натуру границы, закрепленные на местности межевыми знаками, подтверждают право собственности на землю (землевладения, землепользования) и охраняются законом [19]. Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации. В графической части указываются проектные границы, положение межевых знаков земельных участков и исходные геодезические данные, необходимые для определения координат поворотных точек границ земельных участков в натуре (на местности). Межевание земельных участков проводится геодезическими, аэрофотогеодезическими и другими методами, обеспечивающими необходимую точность определения координат границ и размера земельных участков. Границы земельных участков в натуре (на местности) закрепляются межевыми знаками установленного образца признаются бесспорными и охраняются государством. Допускается закрепление границ земельных участков без установки межевых знаков в случае их совпадения ее с естественными и искусственными линейными сооружениями и рубежами (рекам, ручьями, каналами, лесополосами, дорогами, дородными сооружениями, заборами, изгородями, фасадами зданий и другими линейными сооружениями и рубежами) [19]. Приказ Росреестра №П/107 от 15.03.2010 «О реализации Порядка представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных» содержит перечень классификаторов межевого плана представлен в Приложении 1. Проекты межевания территорий утверждаются органами местного самоуправления и являются основанием для установления границ земельных участков на местности. Составление и оформление межевание объектов землеустройства и порядок подготовки соответствующей документации установлен целой системой нормативно-правовых актов. К ним относятся: — общие законы и подзаконные акты, устанавливающие понятие, содержание, обязательность, основания проведения, источники финансирования землеустройства, виды землеустроительной документации, компетенцию органов государственной власти в сфере землеустройства; — нормативные правовые акты, определяющие землеустроительный процесс (стадии, этапы, порядок согласования, участников), а также порядок правового регулирования отношений, возникающих при проведении землеустройства; — законы и подзаконные акты, устанавливающие нормы и правила землеустройства, технические требования проведения съемок, обследований, разработки землеустроительных проектов; — нормативные правовые документы, регулирующие землеустроительную деятельность (лицензирование, экспертизу землеустроительной документации, контроль за проведением землеустройства, создание государственных фондов данных) [19]. 1.3 Государственный кадастровый учет земельных участков Государственный кадастровый учет земельных участков — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и дать его количественную и экономическую оценки. При государственном кадастровом учете земельных участков каждому земельному участку присваивают кадастро- вый номер. Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ)— документ, входящий в состав основных документов ГКН, в котором проводят государственный кадастровый учет земельных участков. ЕГРЗ состоит из государственного реестра земель федерального уровня, государственных реестров земель субъектов Российской Федерации, а также государственных реестров земель кадастровых районов. Процедура государственного земельного кадастрового учета земельного участка включает: проверку полноты и правильности формирования кадастрового дела земельного участка; присвоение ему уникального кадастрового номера, нанесение границ земельного участка на дежурный кадастровый план, занесение сведений о земельном участке в государственную кадастровую книгу; заполнение специальной регистрационной карты земельного участка, которую передают в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии на земельный участок (вместе с кадастровым делом) для регистрации прав. Система многоцелевого государственного земельного кадастра для многих категорий земельного фонда в России создается впервые, поэтому потребуется первичное описание всех земельных участков и прочно связанного с ними недвижимого имущества. В этой связи необходимо провести следующий комплекс работ: инвентаризацию, землеустроительные и геодезические действия, оценку земельно-имущественного комплекса. Инвентаризация включает полное техническое описание объектов недвижимого имущества, характеристики которого не обновлялись в течение нормативно определенного срока. Землеустроительные работы включают действия, необходимые для физического и юридического закрепления границ земельного участка с установлением на местности межевых знаков (межевание, геодезические съемки, проектные работы и др.). Среди учитываемых характеристик объекта государственного кадастра недвижимости основными являются сведения правового характера, формирование и оформление которых происходит в процессе регистрации объектов земельных прав, т. е. земельных участков и территориальных зон. Особенность земельной регистрации — придание официального государственного статуса всему кадастровому процессу, а также полученным в ходе его проведения сведениям о земельном участке. Земельная регистрация является первичной по отношению к юридической регистрации имущественных прав. В современных условиях в процессе регистрации земли как объекта недвижимости и прав на нее постепенно развивается и усиливается правовая сторона, включается специальная земельная регистрация в государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в целом, формируется новая структура органов юстиции, ведающих регистрацией прав — Управление Федеральной регистрационной службы. Порядок регистрации прав на земельные участки в соответствии с федеральным законом №122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действует с февраля 1998 г. При этом права на землю, возникшие ранее, признают юридически действительными, поэтому и все документы, которыми ранее удостоверяли и подтверждали регистрацию участков, действительны. Формирование новой системы государственной регистрации имущественных прав не повлияло на основные задачи государственной земельной регистрации, состоящие в закреплении и хранении сведений об объекте — земельном участке. Земельной регистрацией подтверждают законность не только пользования землей, но и правомерность образования конкретного землепользования, землевладения, объекта земельной собственности, закрепляют границы распространения земельных и других имущественных прав, неразрывно связанных с землей. Объявление земли имуществом и распространение на все действия с землей имущественных отношений, регулируемых Гражданским кодексом РФ, предполагает при земельной регистрации регистрацию всего имущества, неразрывно связанного с землей (леса, многолетние насаждения, сооружения, строения и их обособленные части), принадлежащих субъекту, носителю земельных прав. Относительно новое в земельной регистрации — регистрация объектов ограничительных (обременительных) правоотношений, их месторасположения, границ, принадлежности, срока действия. Специальную регистрацию земельных участков осуществляют территориальные (районные) службы уполномоченного федерального органа исполнительной власти, ведающего землеустройством и земельным кадастром, — районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройств. С 1994 по 1998 г. (в ряде субъектов Федерации по 2000 г.) на земельные комитеты была возложена, наряду с функцией земельной регистрации, обязанность регистрировать права на земельные участки. Они выдавали и правоудостоверяющие документы: государственные акты и свидетельства. Эти документы и в настоящее время имеют юридическую силу и замена их на свидетельство о праве собственности при отсутствии совершения сделки с земельным участком может быть добровольна в соответствии с федеральным законом от 30 июня 2006 г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Права на землю оформляют двумя путями: - установление правопользования для ранее предоставленных участков землепользователю горисполкомом, райсоветом или земельным комитетом; - предоставление правопользования для вновь предоставляемых земельных участков под размещение новых объектов. Сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, месторасположении, экономических и качественных характеристиках вносят в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, предоставленных правообладателями земельных участков, результатов проведения топографо-геодезических, картографических, мониторинговых, межевание, почвенных и иных обследований и изысканий. Государственная регистрация земельных участков и прав на них следует за межеванием земель, т. е. после установления в натуре (на местности) точного положения границ участков с устранением недостатков землепользований, закрепления поворотных точек межевыми знаками, выполнения натурных измерений геодезическими приборами, оформления межевого плана. Требования к выполнению данных работ обычно устанавливают ведомственными инструкциями и они являются составной частью межевания земель [12]. Основным нормативно правовым актом на данный момент является Федеральный закон №221-ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости», который регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности. |