Курсовая работа. Аренда+недвижимого+имущества. I. общие положения об аренде недвижимости
 Скачать 332.5 Kb.
|
|
С О Д Е Р Ж А Н И Е Введение Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений 1.2. Источники правового регулирования аренды Глава II. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 2.1. Понятие и содержание аренды недвижимости 2.2. Государственная регистрация договора аренды недвижимости 2.3. Изменение, прекращение и расторжение договора Глава III. ХАРАКТЕРИСТИКА НЕКОТОРЫХ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ 3.1. Договор аренды зданий и сооружений 3.2. Договор аренды земельных участков 3.3. Найм жилого помещения Заключение Список использованных источников Введение Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности обусловили возникновение рынка недвижимости, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права частной собственности. Проблема участия недвижимости в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности. Недвижимость стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего стало распространение на имущественные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации хотя и дает традиционное определение аренды, но уже охватывает арендными правоотношениями более широкий круг самих экономических отношений: аренду зданий и сооружений, аренду земельных участков и т.п. Вышеизложенное обусловливает актуальность данной работы посвященной особенностям арендных отношений в сфере недвижимости. Кроме этого, актуальность исследования обуславливают следующие факторы: - до недавнего времени экономика советского периода была основана на принципе государственной собственности, что накладывало отпечаток на формирование основных правовых подходов в регулировании общественных отношений, связанных с арендной недвижимости; - правовые нормы об арендных правоотношениях не всегда соответствуют современному характеру рыночной экономики, и, как следствие, затруднен процесс их применения к конкретным отношениям. Объектом работы является комплекс теоретических и практических проблем, связанных с раскрытием правовой природы отношений аренды недвижимости. Целями исследования являются рассмотрение арендных правоотношений в области недвижимости, рассмотрения норм правового регулирования. Для достижения поставленных целей ставились следующие задачи: - дать понятия основным терминам аренды недвижимости; - проанализировать понятие и содержание договоров аренды; - охарактеризовать некоторые виды договоров аренды недвижимости. Методологической основой исследования является диалектический метод познания социально-правовых явлений. В качестве общенаучного применялся также формально-логический метод. Кроме этого, в ходе исследования использовались также частные научные методы: системно-структурный и сравнительно-правовой. Исследовательскую базу составили нормы гражданского земельного и иного законодательства Российской Федерации. При рассмотрении темы автор исследования обращался к работам по теории права и гражданскому праву, которые позволили более активно использовать теоретическую базу юридических наук и провести исследование проблемы. Практическая значимость исследования заключается в том, что его результаты могут быть использованы не только практическими работниками юридических служб предприятий и организаций, но и в учебном процессе юридических факультетов вузов. Структура и объем работы обусловлены логикой и результатами исследования. Исследование состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. Первая глава посвящена общим положениям об аренде недвижимости. Исследованы понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений а также источники правового регулирования аренды. Во второй главе изучен договор аренды недвижимого имущества. В главе дана характеристика договора, определены его стороны и содержание, рассмотрены вопросы государственной регистрации, изменения, расторжения и прекращения договора. В третьей главе рассмотрены виды договоров аренды недвижимости. Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений Ст.128 ГК РФ1 закрепляет перечень видов объектов гражданских прав, к которым относятся, прежде всего, вещи, в том числе деньги и ценные бумаги, иное имущество (имущественные права); работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. И среди прочих объектов закон выделяет недвижимые вещи. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу), как следует из ст.130 ГК РФ, относятся: - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения; - подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; - иное имущество в случае указания на это закона (например, согласно ст.132 ГК РФ особым объектом недвижимости является предприятие как имущественным комплекс). Деление вещей на движимые и недвижимые, известное еще римскому праву, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Движимые вещи могут свободно перемещаться вместе с теми лицами, которым они принадлежат, могут быть индивидуально-определенными или родовыми и, как правило, являются заменимыми. Анализируя ст.130 ГК РФ можно сделать вывод, что законодатель приводит три критерия недвижимости. Во-первых, недвижимость «по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты). Во-вторых, объекты, прочно связанные с землей. В-третьих, объекты, отнесенные к недвижимости законом. Несмотря на то, что законодатель достаточно четко определил категорию недвижимости, закрепив ее в ГК РФ, понятие недвижимости постоянно подвергается критике со стороны правоведов. В юридической литературе продолжается дискуссия о понятии и признаках недвижимого имущества, путях совершенствования правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью. Некоторые авторы под недвижимостью понимают «землю; все, что прочно связано с землей, в том числе природные ресурсы, а также имущество, отнесенное к данной категории законом»2. Данное определение страдает неполнотой содержания, поскольку в нем нет даже напоминания о таком родовом признаке недвижимости, как отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба. По мнению других авторов, «в основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю»3. С данной позицией вряд ли можно согласиться, поскольку частная собственность – это не единственная форма собственности, существующая в Российской Федерации. Земельные участки могут находиться и в публичной собственности, однако это не меняет недвижимой природы находящихся на них объектов. ГК РФ отождествляет такие термины, как недвижимость, недвижимые вещи и недвижимое имущество. С этим не согласна Н.В.Диаковская, которая считает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права4. Несомненно, такая точка зрения имеет право на существование, тем более что в зарубежных правовых системах понятие недвижимого имущества толкуется очень широко и под ним понимают как материальные объекты, так и права на них, например сервитуты, по французскому законодательству отнесены к недвижимости. С этим не соглашается И.А.Емелькина, полагая, что в российском правопорядке такое невозможно, поскольку в Российской Федерации отсутствует концепция бестелесного имущества, и объектом права собственности могут быть материальные объекты. Что касается включения в понятие «имущество» имущественных прав, то следует сказать, что применительно к недвижимому имуществу такие права могут включаться в состав недвижимости, но в совокупности с другими вещами5. Так, ст.132 ГК РФ определяет предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят различные категории имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, исключительные права. То есть, следует согласиться с тем, что определение недвижимости, данное в ст.130 ГК РФ, более соответствует понятию недвижимой вещи, а в ст.132 (предприятие) – понятию недвижимого имущества. Подвергается юридическому анализу и такой признак недвижимости, как «прочная связь объекта с землей», со ссылкой на то, что многие искусственно созданные объекты, не имеющие прочной связи с землей, относятся к таковым. К примеру, квартира на пятом этаже или офис – нежилое помещение, который регистрируется как самостоятельный объект6. Очевидно, что эти объекты относятся к недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе (ст.1 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»7). Нередко спорным называется и признак недвижимости, вытекающий из ст.130 ГК РФ: «...невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба вещи»8. Ведь современные технические достижения позволяют передвигать даже монументальные здания с одного места на другое без какого-либо ущерба их назначению. Несмотря на то, что многие объекты недвижимости могут быть перенесены без ущерба их назначению, однако, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь с землей и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье ГК РФ – прием юридической техники. Ряд ученых в число признаков недвижимости предлагают ввести такой признак, как юридическая связь объекта с землей, согласно которому признавать недвижимостью только те строения, земля под которыми находится у владельца на праве собственности. Строения, построенные на чужой земле, признать движимой вещью. В современных российских условиях включение такого признака повлечет крайне негативные последствия, поскольку многие собственники строений в отношении земельного участка, расположенного под строением, имеют право аренды. В этой связи большинство объектов недвижимости одновременно перестанут быть таковыми9. Представляется несовершенным и открытый перечень недвижимости, так как 130 ГК РФ установила, что недвижимыми могут быть признаны вещи, которые имеют прочную связь с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их назначению. То есть получается, что любые индивидуально-определенные объекты, будь то садовая скамейка, забор, колодец, будка, хозяйственные постройки, должны быть зарегистрированы как недвижимость в силу прочной их связи с землей. Относительно таких вещей необходимо дать следующее толкование. Если вещь предназначена для обслуживания другой вещи, как, например, забор, хозпостройки, элементы благоустройства жилого дома, садовая скамейка в парке, то она является соответственно принадлежностью парка или кондоминиума, и в то же время будет составляющей сложной вещи: домовладения, кондоминиума или иного имущественного комплекса. Кроме того, необходимо иметь в виду и то, что регистрации подлежат наиболее социально значимые дорогостоящие вещи. Еще одна проблема – это отнесение к недвижимости многолетних насаждений, лесов и обособленных водных объектов. Если в отношении регистрации жилых помещений сложились многолетние традиции регистрации, то данные природные ресурсы принадлежали государству, и только в последнее время допущена возможность установления права частной собственности на них (например, лесокустарниковая растительность). Учреждения юстиции уже столкнулись с проблемой регистрации прав на такие объекты и несовершенством законодательства. В концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах предложено из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст.130 ГК РФ, исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения10. В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса, а земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст.7 Лесного кодекса11 к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов, а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью. По мнению разработчиков концепции, даже в определении «лесной фонд» речь идет не о самой лесной растительности, а о земельных участках, на которых она расположена. Рассматривая правовую природу обособленных водных объектов, также следует отметить, что объектом недвижимости также выступает земельный участок, на котором расположен водный объект. Очевидно, что поскольку данные природные ресурсы являются естественной принадлежностью земли, ее качественной характеристикой, законодателю не следовало бы указывать их в качестве самостоятельных объектов. Государственной регистрации должно подлежать право на землю и сделки с землей, имеющей в своем составе данные природные ресурсы. Также необходимо законодательно закрепить более широкое понятие имущественного комплекса. В настоящее время под ним понимают предприятия и кондоминиумы. Между тем под признаки имущественного комплекса подпадает имущество, находящееся в хозяйственном ведении и оперативном управлении предприятий и учреждений, домовладения (индивидуальный жилой дом и хозяйственные постройки), производственно-технологические комплексы (например, газово-промышленный комплекс России). В юридической литературе предлагается закрепить в качестве главной вещи земельный участок, а строения признать его принадлежностью12. Несомненно, эта теория удобна на стадии учета объекта недвижимости, поскольку действительно при кадастровом учете необходимо сформировать кадастровый план и зарегистрировать участок, а далее уже создать технический план строения сооружения. При совершении сделок со строениями земельный участок и находящийся на нем искусственно созданный объект должны представлять собой единую сложную вещь, а не главную вещь и принадлежность. Ведь если земля будет признана главной вещью, а строение принадлежностью, то при продаже индивидуального жилого дома в договоре должна быть указана в качестве объекта продажи главная вещь, то есть земельный участок, а уже потом нужно указать, что строение следует судьбе главной вещи. Как видится, такое положение противоречит уже имеющимся традициям, а также нормам второй части ГК РФ, поскольку законодатель закрепляет самостоятельные договоры об отчуждении объектов недвижимости, в том числе жилых и нежилых помещений. Однако если продается сельскохозяйственный земельный участок с расположенными на нем постройками, то земля будет главной вещью. Таким образом, конструкция «главная вещь и принадлежность» подходит не ко всем объектам недвижимости. Нельзя не обратиться и к зарубежному опыту регистрации прав на недвижимость, который располагает таким понятием, как «необходимый интерес». Так, по законодательству Франции в городской жилой недвижимости строение признается главной вещью, а земля принадлежностью, так как объектом интереса является жилой дом. В городской коммерческой недвижимости главной вещью признается земля, поскольку ее использование приносит доход или прибыль (именно от месторасположения земельного участка зачастую зависит прибыль организации), следовательно, земля признается объектом интереса и является главной вещью. Кроме того, сельскохозяйственные земли также во всех случаях признаются главными вещами, а строения – их принадлежностью13. Подытоживая сказанное, отметим, что определение недвижимого имущества, закрепленное в ст.130 ГК РФ, в целом представляется соответствующим социально-экономическим и политическим условиям, имеющимся в нашей стране, учитывает сложившиеся в России традиции правового регулирования недвижимости. 1.2. Источники правового регулирования аренды Чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно быть облечено в определенную правовую форму. Государство путем производства правотворческой деятельности, закрепляет в нормативных актах обязательные правила поведения, являющиеся обязательными для исполнения. Именно эти правила и являются источниками права – внешние формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера. Источники правового регулирования аренды объектов недвижимости – это нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды недвижимости и его разновидности: аренды зданий и сооружений, аренды земельных участков и т.п. Первым и основным источником права является Конституция Российской Федерации14. Она обладает высшей юридической силой по отношению к другим источникам (п.1 ст.15). Следующим источником правового регулирования отношений аренды недвижимости является Гражданский кодекс РФ15. Он является кодифицированным актом для Российской Федерации. В главе 34 ГК РФ закреплены общие положения о договоре аренды. Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п.1 ст.606 ГК РФ). В то же время общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл.34, применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в § 2-6 гл.34 ГК РФ. Кроме ГК РФ правила об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах. Так, к договору аренды имущества, предусматривающему в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, применяются правила о купле-продаже, но только те из них, которые регламентируют форму договора (п.3 ст.609 ГК РФ)16. Ст.22 ЗК РФ17 регулирует особенности аренды земельных участков. Однако нормы ГК РФ преобладают над ЗК РФ так как при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства. В последнее время принят ряд концептуальных актов в сфере аренды объектов недвижимости. Так, следует назвать Градостроительный кодекс РФ18, Лесной кодекс РФ19, Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)»20 и другие. Эти акты сопровождаются обширными комментариями, в результате чего появилось большое количество новаций в законодательстве о недвижимости. Среди федеральных законов об аренде недвижимости следует назвать Закон о недрах21, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество22 и др. В систему источников правового регулирования аренды недвижимости входят и подзаконные акты. Среди них следует назвать нормативные указы Президента Российской Федерации, например Указ Президента РФ «О распределении средств, поступающих от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков находящихся в государственной собственности, или права из аренды»23. Среди нормативных актов, регулирующих арендные отношения в области недвижимости, важное место занимают постановления Правительства РФ, например Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения об аренде участков лесного фонда»24. Таким образом, некоторые вопросы сделок, договорных отношений и экономического (гражданского) оборота регулируются нормами федеральных законов, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ (в соответствии со ст.3 ГК РФ эти акты именуются иными правовыми актами). Но есть и другие, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, и они могут определяться актами министерств и ведомств. Источниками регулирования отношений, возникающих из сделок, следует признать также общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации, которые являются в соответствии с Конституцией Российской Федерации, составной частью правовой системы РФ и применяются приоритетно (ст.7 ГК РФ). Если нормы гражданского законодательства не устанавливают определенного поведения, стороны могут руководствоваться в своей деятельности обычаями делового оборота (ст.5 ГК РФ). Кроме того, применяются нормы закона по аналогии или (при отсутствии аналогичных норм) должны исходить из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (ст.6 ГК РФ). |