Курсовая работа. Аренда+недвижимого+имущества. I. общие положения об аренде недвижимости
 Скачать 332.5 Kb.
|
|
3.3. Найм жилого помещения Несомненно, что действующая Конституция РФ явила собой смену возможностей в удовлетворении жилищных потребностей, закрепила переход к новой системе жилищных правоотношений. И в связи с этим, отдельно следует сказать о такой форме арендных правоотношений как найм жилого помещения. Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В.Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, то есть достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение57. Новое жилищное законодательство, а в особенности вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации58, изменило многие правила, в том числе касающиеся заключения и расторжения договора социального найма жилого помещения. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ (ст.60 ЖК РФ). Основные особенности договора социального найма состоят в следующем: - объектом договора является изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма; - объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде); - в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления; - в качестве нанимателя выступает физическое лицо; - по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении; - проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем; - плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами; - договор социального найма носит бессрочный характер. Норма ч.3 ст.60 ЖК РФ предусматривает дополнительные гарантии для нанимателей. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Это имеет важное значение в связи с изменением Жилищным кодексом РФ оснований для получения жилого помещения. Комментируемая статья не предусматривает ограничений в изменении условий договора социального найма в случае изменения оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Согласно ч.1 ст.61 ЖК РФ наниматель по договору социального найма в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч.2 ст.62 ЖК РФ). Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч.1 ст.63 ЖК РФ). Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма (ст.64 ЖК РФ). Наймодатель по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель обязан: - передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; - принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; - осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; - обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма. В соответствии со ст.66 ЖК РФ наймодатель по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Уменьшения размеров оплаты за услуги или возмещения убытков наниматель вправе потребовать от наймодателя или непосредственного исполнителя услуг в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей». Права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения определяются: - Жилищным кодексом РФ; - другими федеральными законами, в частности ГК РФ (гл.35); - договором социального найма. Указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ и актами федеральных органов исполнительной власти не могут приниматься акты, устанавливающие права и обязанности нанимателя. Не вправе принимать акты, регулирующие эти вопросы, и субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: - вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; - сдавать жилое помещение в поднаем; - разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; - осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; - требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст.67 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма также может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель обязан: - использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ; - обеспечивать сохранность жилого помещения; - поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; - проводить текущий ремонт жилого помещения; - своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; - информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Наниматель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст.68 ЖК РФ). Согласно ст.83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях: - невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев; - разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; - систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; - использования жилого помещения не по назначению. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Договор социального найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен: - при наличии волеизъявления стороны (сторон) договора – расторжение договора; - независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим). Перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в то время как перечень оснований расторжения договора по инициативе наймодателя является исчерпывающим. Первое из таких оснований связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более чем шести месяцев. В соответствии с ч.1 ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Плата за коммунальные услуги состоит из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Сложившаяся судебная практика по делам «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев» обобщена в письме Госстроя РФ от 22 августа 2000 г. N ЛЧ-3669/13 «О санкциях, применяемых к нанимателям жилых помещений в связи с невнесением платы за жилищно-коммунальные услуги». Как указано в этом документе, изучение практики рассмотрения дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев показало, что дел данной категории относительно немного, однако в практике возникают некоторые вопросы. Согласно п.2 ст.687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения. Согласно п.3 ст.672 ГК РФ к этому договору применяются правила ст.674, 675, 678, 680, 681, п.1-3 ст.685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п.2 ст.687, ст.688 ГК РФ. Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п.2 ст.687 ГК РФ. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи инвалидов, детей и др. Заключение В данной работе были рассмотрены вопросы правового регулирования аренды недвижимости. Аренда – это основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности. Договор аренды, именуемый также имущественным наймом – традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву. Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы – получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам. Определение недвижимого имущества дано в ст.130 ГК РФ. В целом оно представляется соответствующим социально-экономическим и политическим условиям, имеющимся в нашей стране, учитывает сложившиеся в России традиции правового регулирования недвижимости. Источники правового регулирования аренды объектов недвижимости – это нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды недвижимости и его разновидности: аренды зданий и сооружений, аренды земельных участков и т.п. Основными из них являются Конституция РФ, ГК РФ, ЗК РФ и др. Главная особенность правового режима недвижимости – особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом. Во всех субъектах Российской Федерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К их компетенции относятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права на недвижимое имущество. Гражданское законодательство различает несколько видов договоров аренды недвижимости. Так, это договор аренды зданий и сооружений. При этом, понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание», и правильнее употреблять сочетание «здания и иные сооружения». Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений. Необходимо также, как было установлено в исследовании, унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями. Еще одна разновидность договора аренды недвижимости – договор аренды земельного участка. Появление такого договора – это большой шаг вперед в рамках реформы земельных отношений в нашей стране, включая отношения собственности и аренды земли. В то же время, предстоит еще большая работа по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового регулирования аренды земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле. Еще один вид договора – договор найма жилого помещения. Он, в сущности, является основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, то есть достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение. Таким образом, в настоящее время нормативная база, регулирующая вопросы аренды недвижимости, является в целом сформированной и позволяет широко использовать практику заключения таких договоров аренды в гражданском обороте. В то же время, меняющиеся экономические условия порождают необходимость в конкретизации и совершенствовании норм данной отрасли правоотношений. Список источников: 1. Нормативные акты и судебная практика 1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года//Российская газета от 25 декабря 1993 года. 2. Градостроительный кодекс Российской Федерации, от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст.16. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30 ноября 1994 года, № 51-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст.3301. 4. Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая, от 26 января 1996 года, № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.01.1996 № 5. Ст.410. 5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.01.2005 № 1 (часть 1) Ст.14. 6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 декабря 2001 года № 136-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.10.2001 № 44. Ст.4147. 7. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 года № 22-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.02.1997. № 5. 8. Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»//Собрание законодательства РФ. 29.07.2002. № 30. Ст.3018. 9. Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 1998 года «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. ФЗ от 10.01.2003 № 15-ФЗ)//Собрание Законодательства РФ. 1998. № 29. Ст.3399. 10. Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»//Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. № 29. Ст.3400. 11. Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2004. № 45. Ст. 4377. 12. Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах»//Собрание законодательства РФ. 06.03.1995. № 10. Ст.823. 13. Указ Президента Российской Федерации от 05 марта 2001 года №262 «О распределении средств, поступающих от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков находящихся в государственной собственности, или права их аренды»//Собрание законодательства РФ. 12.03.2001 № 11. Ст.1007. 14. Постановление Правительства Российской Федерации от 24 марта 1998 года № 345 «Об утверждении Положения об аренде участков лесного фонда»//Собрание законодательства РФ. 06.04.1998. № 14. Ст.1585. 15. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002 № 3. 16. Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9. |