Курсовая работа. Курсовая Гражданское право. Ипотека в гражданском праве

• Название: Ипотека в гражданском праве
• Анкор: Курсовая работа
• Дата: 13.05.2021
• Размер: 62.56 Kb.
• Имя файла: Курсовая Гражданское право.docx
• Тип: Курсовая; #204381
• страница: 3 из 4

2.3 Особенности правового регулирования института ипотеки в РФ
Исходя из общих требований, при ипотечном кредитовании в качестве Сторон выступают залогодержатель – банк либо иная кредитная организация или юридическое лицо, которое предоставило кредит либо целевой займ для приобретения, строительства, или реконструкции жилого помещения, а залогодатель, являющийся заемщиком либо созаемщиком ипотечного кредита. Одновременно залогодержатель выступает в качестве кредитора по основному обязательству.

Стороны должны обладать правоспособностью и дееспособностью. Также на выдачу ипотеки устанавливаются возрастные ограничения от 18 до 65 лет, так как 65 лет предполагается как предельный возраст, когда человек имеет возможность выплаты кредита. Также у юридических лиц не должно быть ограничений на передачу в ипотеку имущества, что устанавливается соответствующими учредительными документами. Как правило, ни гражданство, ни место работы либо жительства не имеет большое значение для банка, ведь главное – это обладание возможностью погашать займ³⁸.

Законодательством четко определяется имущество, которое может быть предметом ипотеки. Так, в качестве залога может выступать только недвижимое имущество, права на которое в установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество порядке зарегистрированы. Таким имуществом могут являться здания, сооружения, участки земли, квартиры, жилые дома, а также их части, садовые участки и дома, гаражи, объекты незавершенного строительства, а также иные строения, имеющие потребительское назначение. Также к имуществу, которое может являться залогом, исходя из п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 334 ГК РФ относятся воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты. Исходя из ст. 9 Закона об ипотеке, если в качестве предмета ипотеки выступает принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество необходимо определить в договоре об ипотеке таким же образом, как если бы оно само выступало в качестве предмета ипотеки и должен быть указан срок аренды.

Также необходимо отметить, что в качестве предмета залога на может выступать требование, которое носит личный характер, а также другие требования, залог которых запрещен гражданским законодательством. Также не могут выступать в качестве предмета залога или быть заложенными дома и квартиры, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, а также имущество, которое не может быть приватизировано (к примеру, жилые помещения служебного назначения и т.д.). Если квартира приобретается в многоквартирном жилом доме, у которого части в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общедолевой собственности залогодателя и иных лиц, то наряду с жилым помещением считается заложенной соответствующая доля в праве общей собственности на жилом дом³⁹.

Несмотря на то, что законодательстве есть исчерпывающей перечень имущества, которое может быть залогом, к нему предъявлены определенные требования. Так, на основании ст. 74 Закона об ипотеке допускается ипотека индивидуального жилья (части жилья) либо квартиры (части квартиры) в многоквартирном доме, в том случае, если они предназначаются для постоянного проживания и принадлежат на праве собственности гражданам либо юридическим лицам. Однако помещения, которые принадлежат гражданам на праве собственности, но не предназначены для того, чтобы в них постоянно проживали, к примеру, гостиницы, дачи, дома отдыха, садовые домики и иные строения, также не могут являться предметом ипотеки⁴⁰.

Одним из проблемных аспектов является отсутствие на законодательном уровне регулирования процедуры внесения в ЕГРП записи об ипотеке, которая возникает в силу закона. Этот факт предоставляет залогодателю шанс злоупотребить правом, а именно он получает возможность продать предмет ипотеки без согласия залогодержателя третьему лицу, которое не может получить сведения об обременениях объекта из ЕГРП. Исходя из анализа судебной практики, такое третье лицо считается добросовестным приобретателем объекта недвижимого имущества⁴¹. Поэтому во избежание таких ситуаций и для доступного предоставления информации о любых обременениях имущества необходимо внести в соответствующие федеральные законы нормы, регламентирующие порядок внесения записей в ЕГРП об ипотеке, возникающей на основании закона.

До настоящего времени актуальными остаются вопросы недействительности договоров залога, а также последствия такой недействительности, о чем говорит большое количество споров, рассматриваемых судами. Рассмотрим классификацию недействительности договоров об ипотеке.

1. 
   Договоры с пороком субъектного состава. В данном случае можно выделить ситуации недействительности таких договоров, связанные с недееспособностью физических лиц:
   

- недействительность (ничтожность) договоров, которые совершены недееспособным лицом;

- недействительность (оспоримость) договоров, которые совершены лицами в возрасте от 14 до 18 лет без согласия законных представителей. Такой договор признается недействительным в случае подачи иска пострадавшей стороной либо законным представителем;

- недействительность (оспоримость) договоров, которые заключены ограниченно дееспособным лицом без согласия на то попечителя по его иску.

К недействительности договоров с пороком субъектного состава также можно отнести заключение таких договоров, связанных со специальной правоспособностью или специальным статусом юридического лица:

- недействительность договора, заключенного юридическим лицом при несоответствии целям деятельности, определенным в его учредительных документах. Так, например, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое основано на праве хозяйственного ведения, не может передать в залог недвижимость без согласия собственника такого имущества;

- недействительность (оспоримость) договора, заключенного юридическим лицом, не обладающим лицензией на занятие соответственной деятельностью. В такой ситуации с иском может обратиться само юридическое лицо, его учредители, а также контролирующий орган государственной власти.

Выделяют третью конструкцию недействительности договоров об ипотеке – недействительность договора, представляющего собой крупную сделку или сделку, по отношению к которой есть заинтересованность⁴².

2. 
   Договоры с пороком формы. Так, договор об ипотеке следует признать недействительным в случае, если не произведена государственная регистрация такого договора.
   
3. 
   Договоры с пороком содержания. В данном случае договор об ипотеке признается недействительным, если стороны договора не заключили соглашение хотя бы касаемо одного из существенных условий, или в тексте договора недостает хотя бы одного существенного условия.
   
4. 
   Договоры с пороком воли. Традиционно к порокам воли относят сделки, совершенные с введением в заблуждение, с применением обмана, угрозы, насилия. В случаях с залоговыми правоотношениями пороком воли считается отсутствие согласия кредитора по обеспеченному залогом обязательству на распоряжение заложенным имуществом. Поэтому сделка по отчуждению залога без согласия залогодержателя является ничтожной.
   

Таким образом, основные проблемы правоприменительной практики связаны с государственной регистрацией залога недвижимости, с определением условий договора ипотеки и с последствиями недействительности договоров залога. Разрешение всех рассмотренных противоречий возможно путем более детального законодательного регулирования института ипотеки.
Заключение
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

Для того, чтобы в России развивались цивилизованные отношения необходимо эффективное функционирование определенных правовых институтов. Одни из таких институтов является финансово-правовой институт ипотеки.

Ипотека играет немаловажную роль в становлении рынка недвижимости. Такая разновидность залога гарантирует возврат кредитов, отвечает за исполнение договоров, а также сокращает финансовые риски в условиях нестабильности и инфляции.

В настоящее время ипотека является одним из самых распространенных и эффективных способов обеспечения возврата кредита. Суть ее заключается в том, чтобы обеспечить обязательства, при которых кредитора (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения обязательств должником за счет заложенного имущества получить удовлетворение перед иными кредиторами.

Государство играет огромную роль в развитии института ипотеки. Оно формирует современную и эффективную систему нормативно-правового обеспечения прав кредиторов (залогодержатель) и инвесторов, которые предоставляют денежные ресурсы на длительные сроки, а также предоставляет социальные гарантии гражданам, приобретающие недвижимость, используя ипотечные кредиты. И функция государства состоит в установлении оптимального баланса реализации прав заемщиков и кредиторов. Иными словами, государство должно обеспечить условия, при которых система выдачи кредитов для кредитных организаций была менее рискованной и более рентабельной, а для заемщиков являлась более доступной и прозрачной.

Так, к примеру, согласно Федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы сегодня наиболее актуальным является стабилизация и сохранение достижений на рынке ипотеки и дальнейшее развитие данного финансово-правового института и его инфраструктуры, поддержание здоровой конкуренции на рынке ипотечного кредитования, обеспечение всех условий для выдачи и сопровождения ипотечных кредитов региональными банками и иными кредитными организациями⁴³.

Наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки выступает договор. В теории гражданского права договор об ипотеке наделяют акцессорным характером, что означает дополнительность такого договора, невозможность его существования без основного обязательства. Поэтому основной задачей договора об ипотеке является побуждение должника надлежащим образом исполнить главное обязательство.

Современное законодательство, регулирующее вопросы ипотеки, является достаточно новым, поскольку оно появилось всего лишь в конце ХХ века. Однако существующие нормативно-правовые акты в области залога недвижимости несовершенны и требуют определенных доработок.

Подводя итог рассуждению, стоит отметить, что действующий сегодня институт ипотечного кредитования имеет ещё не оконченную конфигурацию. Он динамично развивается в ходе своей правовой эволюции. Так, например, планируется совершенствование нормативных правовых актов по активизации содействия формированию рынка доступного жилья, в том числе в части совершенствования законодательного регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения средств пенсионных накоплений и средств страховых резервов на рынок ипотечных ценных бумаг, страхования ипотечных жилищных кредитов, деятельности бюро кредитных историй и жилищных накопительных кооперативов, системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защиты прав добросовестного приобретателя жилого помещения.
Библиографический список

1. 
   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Российская газета. – 08.12.1994.- № 238-239.
   
2. 
   Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 (ред. от 26.07.2017) «О банках и банковской деятельности» // Российская газета. – 10.02.1996. - № 27.
   
3. 
   Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Российская газета. – 30.07.1997. - № 145.
   
4. 
   Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. – 22.07.1998. - № 137.
   
5. 
   Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 (ред. от 06.12.2011) «О залоге» (утратил силу) // Российская газета. – 06.06.1992. - № 129.
   
6. 
   Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (утратил силу) // Российская газета. – 06.03.1996. - № 45.
   
7. 
   Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 (ред. от 20.05.2017) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015 - 2020 годы» // Собрание законодательства РФ. – 31.01.2011. - № 5.
   
8. 
   Апелляционное определение Омского областного суда от 29.04.2015 по делу № 33-2701/2015 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1200225#0
   
9. 
   Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу № 33-32954/2015 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1342097#0
   
10. 
    Апелляционное определение Магаданского областного суда от 02.07.2013 по делу № 2-157/2013, 33-619/2013 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=740589#0
    
11. 
    Банки и банковское дело / под ред. И.Т. Балабанова. – СПб.: Питер, 2003. – 256 с.
    
12. 
    Бевзенко Р.С. Понятие и возникновение права залога // Закон. – 2016. – № 3. – С.26-37.
    
13. 
    Брагинский М.И. Залог и закон о залоге // Хозяйство и право. – 1993. – № 1. - С.17-26.
    
14. 
    Газизова Э.Э. Генезис развития института залога // Современные проблемы правотворчества и правоприменения: матер. Всерос. студен. науч.-практ. конф. (г. Иркутск, 24 марта 2017 г.) / отв. ред. С.И. Суслова, А.П. Ушакова ; Иркутский институт (филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России). – Иркутск, 2017. – С.89-91.
    
15. 
    Галяева Л.В., Конинская О.А. Развитие ипотечного кредитования: история и перспективы // Теория и практика современной науки. – 2016. - № 3 (9). – С.90-96.
    
16. 
    Горшенина М. В. Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора // Молодой ученый. - 2012. - № 10. - С.216-217.
    
17. 
    Григорян А.В. К вопросу о сущности и особенностях правового регулирования института ипотеки в РФ // Теория и практика современной науки. – 2017. - № 3 (21). – С.247-252.
    
18. 
    Ивановская А.В., Ивановский И.А. Экономическая сущность и функции ипотеки как системы экономических отношений по обеспечению исполнения обязательства залогом недвижимости // Сибирская финансовая школа. - 2014. - № 4 (105). - С.46-51.
    
19. 
    Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. – М.: Юстицинформ, 2007. – 208 с.
    
20. 
    Комиссарова Е.Г., Пермяков А.В. Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права // Бюллетень нотариальной практики. – 2015. – № 4. – С.8-13.
    
21. 
    Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. – 2011. – № 1 (14). – С.247-250.
    
22. 
    Лепехин И.А. Правовая природа кредитования, обеспеченного ипотекой // Вестник РГГУ. Серия: Экономика. Управление. Право. - 2012. - № 3 (83). - С.150-155.
    
23. 
    Лепехин И.А. Теоретический анализ понятия «ипотека» как правового института // Вестник Южно-Уральского Государственного университета. Серия: Право. – 2009. – № 28. – С.62-64.
    
24. 
    Маковская А.А. Судебная защита прав добросовестного приобретателя // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2009. – № 2–3(11–12). – С.15–25.
    
25. 
    Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. – 360 с.
    
26. 
    Парфенова М.С. Появление и развитие ипотеки в российском праве // Вестник магистратуры. – 2016. - № 11-3 (62). – С.105-107.
    
27. 
    Пластинина Н. Ипотека в силу закона: плюсы и минусы // Жилищное право. – 2016. - № 1. – С.7-18.
    
28. 
    Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования / под ред. В.С. Ема. – М.: Статут, 1999. – 256 с.
    
29. 
    Раднаева Д.Б. Правовое регулирование договора ипотеки (залога недвижимости): автореф. дис. … канд. юрид. наук. – М., 2012. – 30 с.
    
30. 
    Раднаева Д.Б. Недействительность договоров ипотеки (залога недвижимости) // Вопросы экономики и права. – 2011. – № 7. – С.108–113.
    
31. 
    Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. – 1997. – № 7. – С.112-119.
    
32. 
    Сороколетова М. А. Сущность залога в историческом развитии по русскому гражданскому праву // Современные тенденции развития науки и технологий. - 2015. - № 7-6. - С.109-112.
    
33. 
    Степанов А.Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в России // Жилищное право. – 2005. – № 9. – С.16-20.
    
34. 
    Стратийчук В. В. Возникновение и развитие ипотеки // Научный вестник Омской академии МВД России. - 2015. - № 1. – С.51-55.
    
35. 
    Хрулева З.В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2003. – 179 с.
    
36. 
    Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит: учебное пособие. – М.: Экономика, 2001. – 358 с.
    
37. 
    Шанавазова М.С. Теоретические аспекты исследования ипотечного жилищного кредитования // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. - 2012. - № 76. - С.982-991.
    
38. 
    Шелков О.В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации заемщиком. – Минск: Дикта, 2007. – 252 с.
    

1^ Брагинский М.И. Залог и закон о залоге // Хозяйство и право. – 1993. – № 1. – С. 21.

2^ См.: Бевзенко Р.С. Понятие и возникновение права залога // Закон. – 2016. – № 3. – С.26-37.

3^ См.: Парфенова М.С. Появление и развитие ипотеки в российском праве // Вестник магистратуры. – 2016. - № 11-3 (62). – С.105.