Курсовая работа. Курсовая Гражданское право. Ипотека в гражданском праве

• Название: Ипотека в гражданском праве
• Анкор: Курсовая работа
• Дата: 13.05.2021
• Размер: 62.56 Kb.
• Имя файла: Курсовая Гражданское право.docx
• Тип: Курсовая; #204381
• страница: 1 из 4

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ ЧАСТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННЫЙ «УНИВЕРСИТЕТ СИНЕРГИЯ»

Факультет электронного обучения

курсовая работа

по дисциплине

«Гражданское право»

на тему

«Ипотека в гражданском праве»

Работу выполнил студент группы

ОБЮ-1707МОуп

Направление подготовки: Юриспруденция

Профиль: Уголовно-правовой

Лосев Михаил Сергеевич

Научный руководитель: Самосадкин Максим Николаевич

МОСКВА

2019

Содержание
Введение…………………………………………………………………….3

Глава 1. Ипотека как способ обеспечения обязательств в гражданском праве………………………………………………………………………...6

1. 
   Становление и развитие ипотеки в российском праве………………6
   
2. 
   Понятие и сущность ипотеки как особого вида залога…………….13
   

Глава 2. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование……..17

2.1 Ипотека в силу закона………………………………………………...17

2.2 Ипотека в силу договора……………………………………………...23

2.3 Особенности правового регулирования института ипотеки в РФ…28

Заключение………………………………………………………………..33

Библиографический список………………………………………………35

Введение
Актуальность исследования. Исследование института ипотеки и его правового регулирования обусловлено проведением в России в конце ХХ века рыночных реформ.

С начала 90-х гг. ХХ века появилась необходимость в принятии нормативно-правовых актов, которые регулировали бы развивающиеся залоговые операции с недвижимым имуществом. Это связано с тем, что рынок недвижимости в Российской Федерации стремительно развивался, проводились реформы в экономической и социальной сфере.

Следует отметить, что развитие экономики каждого государства, эффективность и устойчивость гражданского оборота напрямую зависит от того, с какой степенью добросовестности участники гражданского оборота исполняют свои договорные обязательства. Так, при заключении договора стороны должны быть убеждены, что их контрагенты надлежащим образом исполнят все обязательства, вытекающие из договора. Поэтому особую значимость играют меры, необходимые для побуждения участников сделки к добросовестному исполнению обязательств. Другими словами, это меры, которые будут обеспечивать исполнение обязательств.

Проблема надлежащего обеспечения исполнения обязательств получила наибольшую актуальность в нашей стране в связи с длительным экономическим кризисом и распадом государства, которые привели к повсеместному неисполнению или ненадлежащему исполнению обязательств по договору.

Одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств является залог, которому посвящен параграф 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации. Его эффективность исходит из того, что залог гарантирует сохранность и наличие заложенного имущества должника на момент его расчета с кредитором. При этом цена такого имущества будет увеличиваться пропорционально уровню инфляции.

Еще одним преимуществом залога является то, что он предоставляет залогодержателю преимущественное право удовлетворения своих требований на предмет залога перед остальными кредиторами.

Также особенность залога состоит в том, что для залогодателя истинная опасность потери имущества в натуре представляет огромный стимул для своевременного исполнения обязательства в полной мере.

Ипотека считается одним из самых привлекательных видов залога, поскольку ее объектом выступает только недвижимое имущество. Она позволяет привлечь ресурсы кредитных организаций под гарантию находящейся в собственности у финансовых и промышленных структур недвижимости. Такой способ обеспечения исполнения обязательств, как ипотека, также поможет решить гражданам и строительным компаниям жилищную проблему за счет обеспечения кредита недвижимым имуществом.

Цель настоящего исследования представляет собой комплексный анализ особенностей и проблем правового регулирования института ипотеки в РФ.

На основании поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- охарактеризовать ипотеку как способ обеспечения обязательств в гражданском праве, а именно: описать становление и развитие ипотеки в российском праве, а также определить понятие и сущность ипотеки как особого вида залога;

- изучить основания возникновения ипотеки и ее регулирование, а конкретно: исследовать такие основания возникновения ипотеки как ипотека по закону и по договору, а также выявить особенности правового регулирования института ипотеки в РФ.

Объектом исследования являются общественные отношения, формирующиеся по поводу залога в целом, а также закономерности правового регулирования общественных отношений в области ипотеки.

Предмет исследования включает в себя гражданско-правовые нормы, регулирующие правоотношения в сфере ипотеки.

Методологическую основу исследования составляют диалектический метод познания, общенаучные методы (анализ, синтез, индукция, дедукция, аналогия, обобщение, системный метод) и частнонаучные методы (исторический, сравнительно-правовой, формально-юридический).

Степень научной разработанности темы. Институт ипотеки является достаточно новым для российского права. Большинство работ, посвященных данному вопросу, написаны сразу после принятия Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и не рассматривают судебную практику по применению данного закона. Также многие работы, касающиеся вопросов ипотеки, не учитывают всех внесенных в залоговые правоотношения изменений и включают в себя отдельные моменты правового регулирования залога недвижимости. Поэтому появилась необходимость в комплексном анализе ипотеки как правового института.

Теоретическую базу исследования составляют работы следующих авторов: М.И. Брагинского, З.В. Хрулевой, В.С. Ема, И.А. Лепехина и др.

Нормативно-правовая база исследования, прежде всего, состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке».

Структура работы: введение, две главы, пять параграфов, заключение и библиографический список.


Глава 1. Ипотека как способ обеспечения обязательств в гражданском праве

1. 
   Становление и развитие ипотеки в российском праве
   

  Еще в древние времена, совершая какие-либо сделки, граждане стремились к обеспечению их исполнения. Появление залога и ипотеки, как одной из его форм, было связано с потребностью обезопасить себя от ненадлежащего исполнения обязательств контрагентом и с необходимостью создания более доверительных взаимоотношений сторон договора. Одним из факторов заключения договора является воля каждой стороны, однако доверия между ними не всегда достаточно. Поэтому необходимо постоянно побуждать должника своевременно и должным образом выполнять все обязательства по договору, что позволит кредитору не бояться неисполнения должником своих обязанностей, поскольку в таком случае залогодержатель будет иметь возможность удовлетворения своих требований за счет заложенного имущества. «В отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство, при которых кредитор, в конечном счете «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит вещи»»¹.

Упоминания о залоге встречаются еще в Законах Хаммурапи и Законах Ману, но именно в римском праве происходит его дальнейшее развитие и детализация правовых норм. Под залоговым правом в Древнем Риме понималась разновидность прав на чужие вещи. В римском праве сформировались три вида залога: фидуция, пигнус и ипотека².

Институт залога получил свою разработку в законах XII Таблиц в форме «фидуции» - залога, основанного на доверии. По fiducia cum creditore должник передавал объект залога на праве собственности кредитору, который мог либо вернуть заложенную вещь обратно в собственность должника в случае удовлетворения по обязательству, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

На смену фидуции пришел pignus, называемый «ручным закладом», который стал переходной формой залога. Он предполагал соглашение, по которому вещь передавалась не в собственность, а во владение кредитору, причем возвращение вещи исполнившему свое обязательство должнику было обязательным условием сделки. Но должник все также не мог пользоваться заложенной вещью.

Позднее возникла наиболее развитая форма римского залога - ипотека, сложившаяся под влиянием восточного греко-египетского права. При ипотеке у должника оставалось право собственности и владения на заложенную вещь, а кредитор был вправе в случае невыполнения обязательства истребовать предмет залога, у кого бы он к тому времени ни оказался, продать его и из вырученной суммы покрыть свое требование к должнику³.

Термин «ипотека» произошел от греческого слова «hypotetheca» (подставка, подпорка), появился в VI веке до н.э. и обозначал обеспечение ответственности должника кредитору его земельным наделом.

В практику делового оборота он был введен архонтом Солоном, который предложил в целях обеспечения перевода личной ответственности в имущественную устанавливать на пограничной меже столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Этот столб (ипотека), стоящий на границе земельной территории, подтверждал, что отмеченные земли являются залогом для возвращения взятой в долг денежной суммы, и собственность выступает обеспечением задолженности кредитору в указанной сумме. Здесь же отмечались все поступающие долги собственника земли⁴.

Можно констатировать, что в своей изначальной трактовке термин «ипотека» был близок к современному пониманию залога недвижимости.

Нормы римского права были реципированы различными странами, в том числе и Российским государством.

Указания на залог в истории русского права встречаются довольно поздно. В центрах развития торгового оборота залог выступает раньше и притом сразу приобретает значительное распространение. Так, в Русской Правде мы не встречаем указаний на залог, тогда как по Псковской Судной Грамоте залог соединяется с каждой сделкой, которая превышает по ценности рубль⁵. Но в юридических актах XV века уже встречаются многочисленные случаи залога движимых и недвижимых вещей, которыми обеспечивается договор займа.

Законодательно безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора был предусмотрен Соборным уложением 1649 г. Выдача ссуд под незаселенные поместные земли была предписана царем Алексеем Михайловичем в 1656 г. Вместе с этим, до конца XVIII в. продолжал сохраняться порядок, согласно которому имущество должника в случае просрочки долга обращалось в собственность кредитора. Необходимо отметить, что в этом случае существенно ущемлялись интересы должника, так как стоимость имущества, которое переходило в собственность кредитора, могла значительно превышать сумму накопленного долга.

В дальнейшем залоговое законодательство было несколько изменено, что было связано с развитием промышленности и финансово-кредитных отношений. Дворянский и Купеческий банки, созданные в России в 1754 г., по сути, были первыми банками, которые выдавали собственно ипотечные ссуды. Так как суды принимали к производству только те иски, которые были основаны на фактах, учтенных в ипотечной книге, обеспечивалась высокая результативность всей ипотечной системы⁶.

Становление ипотечного кредита в дореволюционной России напрямую было связано с реформой 1861 г. Дворяне, сохранившие права на недвижимость, столкнулись с проблемой нехватки достаточного количества наличных денежных средств. Затем и другие категории населения стали брать кредит под залог недвижимости. На этом этапе ипотечные кредиты, в основном, выдавали начавшие формироваться докапиталистические государственные банки.

В предреволюционный период в России сложилась мощная система долгосрочного банковского кредитования, действовавшая в пределах хорошо разработанного правового регулирования. Однако развитие ипотечного рынка было остановлено Великой русской революцией 1917 года. Система ипотечного кредитования функционировала при участии и под контролем государства, контролировалась непосредственно Особенной канцелярией по кредитной части Министерства финансов и состояла из разнообразных государственных, кооперативных учреждений и частных организаций.

В 1920-х годах в СССР вместе с отменой частной собственности были ликвидированы ипотечные кредитные организации. И с этого периода кредитование стало играть незначительную роль в государстве. Кредитная реформа 1920-1931 годов, по которой коммерческое кредитование было ликвидировано и было введено прямое плановое банковское кредитование, способствовала падению роли залога. В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. залог был помещен в раздел «Вещные права», однако сфера его применения была очень ограничена благодаря развитию в стране планового хозяйства.

В этот период в стране преобладало господство государственной собственности и централизованное директивное планирование, поэтому залог как частноправовой способ обеспечения обязательств теряет смысл. Теперь предпочтения отдавалось неустойке, поручительству и т.д. В результате революционных преобразований на основании Гражданского кодекса 1922 г. было упразднено разделение имущества на движимое и недвижимое. Можно сказать, что в результате ипотека прекратила свое существование на 78 лет⁷.

С 1991 года после распада СССР ситуация резко изменилась, ипотечные правоотношения начали формироваться вновь. С развитием рыночных отношений ипотека приобрела функции, присущие современному кредиту.

В соответствии с принятым 2 декабря 1990 г. Федеральным законом «О банках и банковской деятельности»⁸, было определено, что кредиты, предоставляемые банками, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества. Однако банковские жилищные кредиты не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества до принятия в 1992 г. Закона «О залоге»⁹. Однако, несмотря на законодательное закрепление, институт ипотеки не стал широко применяться в нашем государстве. Стоит отметить, что Закон «О залоге» всего лишь установил возможность применения залога недвижимости, при этом, не закрепляя подробного механизма его функционирования. Развитие ипотеки в России тормозило также недостаточное регулирование правового статуса земельных участков.

В 1994 г. в «Российской газете» опубликовали «Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке», однако они не имели обязательной силы.

Следующим нормативно-правовым актом, регламентирующим отношения в области залога, а в частности отношения в сфере ипотечного кредитования, стал Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»¹⁰. «В условиях правового вакуума этот Указ существенно расширил базу кредитования предпринимательских структур в частном секторе экономики, предложил удачное решение ряда вопросов, связанных со своевременным возвратом кредитов залогодателями и защитой прав и законных интересов залогодержателей»¹¹. Данный Указ не содержал в себе положений, которые имели бы существенное значение, и впоследствии он утратил силу.

Отсутствие специального закона, регулирующего общественные отношения в области ипотеки, обуславливало возникновение различных проблем, касающихся ипотечного кредитования. Несмотря на это ипотечное кредитование все же существовало, хотя и в достаточно непривычных формах. Так, например, для получения кредита собственнику приходилось продать банку свою квартиру, а также заключить договор аренды с правом последующего выкупа. После того, как кредит был погашен, квартира возвращалась собственнику. В такой ситуации также необходимо было выписать всех жильцов из жилья, а собственнику доставалось всего лишь 60-70% от минимальной стоимости квартиры на достаточно небольшой срок (как правило, до года). Такая ситуация сопровождалась огромным риском для владельца недвижимости, т.к. в случае банкротства банка квартира могла стать средством расплаты банка с кредиторами.

Недостаточное правовое регулирование залоговых отношений в области недвижимости также являлось причиной неправомерного применения ипотеки для приватизации государственного имущества. Так, государственные учреждения, которые не подлежали приватизации, могли заложить свою самую ликвидную недвижимость для получения кредита. После того, как такие предприятия не могли отдать кредит, они делались собственностью кредиторов.

В 1994-1995 гг., был принят ГК РФ¹², являющийся одним из основных законодательных актов, которые регулируют залоговые отношения.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹³ был принят 21 июля 1997 г., а менее, чем через год – 16 июля 1998 г. – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»¹⁴.

Федеральный закон «Об ипотеке» состоит из 79 статей, разделенных на 14 глав. Рассматриваемый закон содержит немалое количество отсылок от одной статьи закона к другой, от одного пункта к другому (например, ч. 3 ст. 3, ч. 1, 4 ст. 10, ч. 3 ст. 22, ст. 39, ст. 44 и др.). Этот факт значительно затрудняет правоприменительную деятельность. Помимо отсылок к нормам самого закона, Федеральный закон «Об ипотеке» включает в себя и бланкетные нормы к ГК РФ, Земельному кодексу РФ и др. (например, ч. 1 ст. 5, ч. 4 ст. 6, ч. 1 ст. 19, ч. 4.1 ст. 20, ч. 4 ст. 62.1 и др.).

Несмотря на некоторые недостатки, принятие Федерального закона «Об ипотеке» сыграло важную роль в развитии рынка недвижимости. «Данный закон будет способствовать оживлению оборота недвижимости в России, ускорению оборачиваемости денежных средств, улучшению кредитования (в том числе и за счет закладной), что, в свою очередь, поможет оживить экономику России, а также облегчит правоотношения между участниками гражданского оборота»¹⁵.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что институт ипотеки является достаточно новым в российском праве, поскольку развитие рынка недвижимости стало происходить лишь в конце XX века.

2. 
   Понятие и сущность ипотеки как особого вида залога
   

Какого-либо развернутого определения ипотеки в действующем законодательстве не предусмотрено. Однако, в теории гражданского права существуют различные подходы к пониманию ипотеки.

Во-первых, под ипотекой принято понимать одну из трех форм залога, согласно которой предмет залога остается у залогодержателя. Во-вторых, ипотеку зачастую связывают с особой системой укрепления прав на недвижимость¹⁶.

И.Т. Балабанов под ипотекой понимает залог недвижимого имущества в целях обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю, а также ипотека, по мнению автора, представляет собой кредит, взятый под залог недвижимости¹⁷.

Следующее понятие ипотеки включает в себя имущественный залог, который необходим для обеспечения исполнения денежного обязательства в целях получения ипотечной ссуды или же ипотечного кредита. В таком случае предмет залога не передается залогодержателю, а остается в руках залогодателя¹⁸.

Однако, все эти определения не являются достаточно полными, поскольку «ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество»¹⁹.

В.В. Меркулов в юридическое содержание ипотеки включает обременение имущественных прав на объекты недвижимости при их залоге. В правовую основу ипотечного кредитования заложено право залога, включающее в себя отношения между должником и кредитором²⁰.

Стоит отметить, что современное понимание ипотеки основывается на нормах римского права об имущественном залоге и предусматривает следующее:

- предмет залога находился у залогодателя в собственности и во владении;

- кредитор при неудовлетворении своих требований имел возможность продать заложенное имущество и удовлетворить свое требование из полученной суммы;

- должник мог заложить свое имущество несколько раз, что являлось причиной возникновения очередности в удовлетворении требований кредиторов;

- право требования продажи предмета залога было только у первого залогодержателя, остальные же кредиторы получали удовлетворение своих претензий из суммы остатка проданного имущества;

- при недостатке денежных средств, полученных от продажи предмета залога, для удовлетворения требований всех кредиторов предусматривалась возможность предъявления обязательственного иска в общем порядке на другое имущество должника²¹.

Как правило, ипотека обеспечивает обязательства по договору займа либо кредитному договору. Но это не значит, что ипотека не может устанавливаться в обеспечение других договоров (например, договора купли-продажи, подряда, аренды и др.).

В юридической литературе понятие «ипотека», чаще всего, употребляется в двух значениях:

1. 
   Ипотека – это правоотношение, включающее в себя отношения между залогодателем и залогодержателем, а также отношения между залогодержателем и предметом ипотеки.
   
2. 
   Ипотека – закладная (документ, который удостоверяет право залога предмета ипотеки, а также право получения исполнения требований по денежному обязательству, которое обеспечивается ипотекой, без предъявления иных доказательств существования такого обязательства).
   

Рассматривая институт ипотеки в гражданском праве РФ, необходимо определить, что может быть предметом залога недвижимости. Существуют три основных точки зрения по данному вопросу.

Согласно первой точке зрения, предметом ипотеки может быть исключительно недвижимое имущество²².

Вторая точка зрения, помимо недвижимого имущества, относит к предмету ипотеки также права на него²³.

В соответствии с третьей точкой зрения, под предметом ипотеки понимается не только недвижимость и права на нее, но и недвижимость, которая «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем»²⁴.

Наиболее часто в юридической литературе встречается первая точка зрения.

Рассмотрев некоторые подходы к пониманию ипотеки, можно выделить ее основные черты:

- предметом ипотеки всегда является недвижимое имущество;

- заложенное имущество, на которое устанавливается ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя;

-информация об ипотеке обязательно должна быть отражена в специальных документах. Так, залог недвижимости подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Итак, проанализировав подходы авторов к понятию «ипотека» и выделив ее основные черты, можно сформулировать следующее определение залога недвижимости: ипотека представляет собой способ обеспечения исполнения обязательств, при котором ее предметом всегда является недвижимое имущество, и дающий кредитору (залогодержателю) право удовлетворения своих требований из стоимости заложенной недвижимости.