Курсовая работа. Курсовая Гражданское право. Ипотека в гражданском праве

• Название: Ипотека в гражданском праве
• Анкор: Курсовая работа
• Дата: 13.05.2021
• Размер: 62.56 Kb.
• Имя файла: Курсовая Гражданское право.docx
• Тип: Курсовая; #204381
• страница: 2 из 4

Глава 2. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

2.1 Ипотека в силу закона
В литературе выделяется два вида оснований возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора²⁵.

Согласно п. 2 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное²⁶.

На современном этапе в подавляющем большинстве своем ипотека в силу закона встречается при²⁷:

- приобретении земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок;

- приобретении жилого помещения либо построенного полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения. Жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).

Рассмотрим плюсы и минусы ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона составляется только один договор - например, договор купли-продажи. Он же предоставляется в ЕГРП вместе с соответствующим заявлением для регистрации права собственности, на его основании регистрируется ипотека в силу закона с внесением соответствующей записи в ЕГРП. Принцип минимализма в документации, несомненно, является достоинством данного основания возникновения ипотеки.

Минусы ипотеки в силу закона заключаются в следующем:

1. 
   Договор купли-продажи может быть расторгнут, а запись об ипотеке – не погашена.
   

Ситуация и сам риск малопрогнозируем при обычном течении сделки купли-продажи объекта недвижимости. Однако, если объектом выступает жилье в старом доме (да и в нынешних новостройках такое возможно), весьма вероятно, что покупателем (новым собственником) при ремонте выявятся скрытые существенные недостатки помещения, которые в силу закона могут послужить достаточным основанием для отказа покупателя от исполнения сделки купли-продажи недвижимости, в том числе уже после регистрации права собственности покупателя на объект. Таким образом, возможна следующая ситуация:

1) с помощью кредитных средств покупатель приобретает жилье;

2) покупатель отказывается от покупки жилья (в судебном порядке);

3) суд выносит решение в пользу покупателя - нового собственника;

4) на основании решения суда право собственности нового собственника прекращается, регистрируется право собственности продавца - предыдущего собственника;

5) однако запись об ипотеке в ЕГРП остается действующей до погашения кредита покупателем.

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП²⁸. Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 ГК РФ. Однако признание договора купли-продажи, на основании которого возникла ипотека в силу закона, расторгнутым (прекращенным) не перечислено среди этих оснований. Таким образом, в указанной ситуации залог не прекращается до исполнения должником обязательства по кредиту перед банком-кредитором, предоставившим денежные средства на приобретение объекта залога.

Так, истица обратилась в суд с иском к покупателю своего дома и банку о прекращении договора ипотеки. В обоснование требований указала, что между ней и покупателем был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (далее - Объект). Часть стоимости Объекта была покупателем оплачена с помощью кредитных средств, предоставленных банком. Покупатель в судебном порядке расторг договор, однако регистрационная запись об ипотеке погашена не была.
В ходе рассмотрения дела указанные обстоятельства нашли свое подтверждение. Также суд установил, что договор купли-продажи Объекта был расторгнут по основаниям ст. 475 ГК РФ в связи с выявленными существенными недостатками Объекта. Решением суда с истицы в пользу покупателя взыскана уплаченная за Объект сумма, однако на <дату> истицей погашена только часть долга. На основании решения суда была осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности покупателя и регистрация права собственности истицы на Объект.

Как правильно указал суд, решение суда о расторжении договора купли-продажи порождает права и обязанности именно для сторон этого договора купли-продажи, а не для банка, который не получил от покупателя исполнения кредитных обязательств. Более того, банк в силу закона является добросовестным залогодержателем, поскольку на день предоставления кредита под залог недвижимости не знал и не мог знать, что законный залогодатель в последующем заявит о расторжении договора купли-продажи Объекта. Сам по себе отказ покупателя от исполнения договора купли-продажи, заключенного с истицей, основанием для прекращения залога в рамках кредитного договора с банком, по мнению суда, не является. С учетом изложенного, суд не усмотрел правовых оснований для прекращения ипотеки на Объект и в иске истице отказал. Вместе с тем, как правильно указал суд, истица в целях скорейшего снятия обременения с Объекта не лишена права погасить задолженность покупателя по ипотеке перед банком с тем, чтобы появилось предусмотренное пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ основание для прекращения залога²⁹.

2. 
   Риск оспаривания ипотеки как факта.
   

Заключение всего лишь одного договора купли-продажи наряду с подписанием кредитного договора, но при отсутствии отдельного договора залога многих граждан вводит в заблуждение. Они искренне считают, что приобретенное на кредитные средства жилье ничем не обременено, ведь специальных договоров об этом с банком не было. Спор порождает и неправильно оформленная закладная. Конечно, граждане-заемщики далеки от понимания юридических тонкостей и специфики возникновения ипотеки в силу закона. Что, однако, не мешает им пользоваться своим правом на оспаривание сделок.

Так, истица обратилась в суде иском о признании закладной незаключенной и погашении записи о государственной регистрации ипотеки. В обоснование своих требований указала, что подпись на закладной - не ее, что было подтверждено экспертом. Суд выяснил, что была произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а также регистрация права собственности истицы на спорную квартиру и ипотеки в силу закона, о чем сделана регистрационная запись. Одновременно оформлена закладная на приобретенную квартиру, по условиям которой истица является залогодателем, а банк является залогодержателем. Суд, установив указанные обстоятельства дела, в удовлетворении требований истице отказал. При этом суд указал следующее: поскольку право залога у залогодержателя-банка возникло в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а не на основании закладной, само по себе оформление данной закладной, ее подписание или неподписание залогодателем-истцом, признание ее заключенной или незаключенной не имеет правового значения при решении вопроса о законности внесения государственной регистрационной записи об ипотеке спорной квартиры в ЕГРП, эти обстоятельства не являются основанием для прекращения (погашения) указанной государственной записи об ипотеке. На основании указанных выводов суд в удовлетворении требований отказал³⁰.

Таким образом, право залога у залогодержателя возникает в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. Сама по себе закладная не порождает ипотеку, а лишь удостоверяет ее, поэтому несоответствие находящейся в ней подписи собственнику-заемщику не является основанием для признания ипотечного обязательства не возникшим и погашения записи о государственной регистрации ипотеки.

3. 
   Риск непогашения ипотеки после оплаты.
   

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Надлежащее исполнение прекращает обязательство³¹.

Таким образом, полная оплата покупателем приобретаемого жилого помещения с рассрочкой (отсрочкой) платежа должна прекратить ипотеку (залог) в силу закона. Но не всегда все бывает так, как в теории. Случается, что фактическая оплата произведена, однако, поскольку доказательства этому имеют недостатки (или отсутствуют вовсе), обязательство по оплате не может считаться выполненным. Следовательно, и оснований для прекращения ипотеки также не имеется.

Так, между гражданами был заключен договор купли-продажи, который предусматривал полную оплату стоимости продаваемого жилья уже после регистрации права собственности нового собственника - покупателя. В связи с указанным условием договора в силу действия п. 5 ст. 488 ГК РФ в ЕГРП была внесена и запись об ипотеке. Однако после полной оплаты стоимости квартиры запись об ипотеке не была погашена. Указанные события заставили покупателя обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры исполненным надлежащим образом, признании обременения права в виде ипотеки в силу закона отсутствующим. Истец представила в суд расписку ответчика о получении полной суммы, подлежащей выплате по договору купли-продажи. Однако экспертизой не было подтверждено, что текст расписки и подпись выполнены не ответчиком-продавцом. Суд отказал в удовлетворении требований истцу ввиду невыполнения им обязательств по оплате по договору купли-продажи квартиры. Доказать, что ответчик заранее сам или с помощью других лиц обманул истца, выдав расписку с подражанием своей подлинной подписи и неполным содержанием, истец не смог³².

Таким образом, невнимательность покупателя жилья вкупе с мошенническими намерениями продавца способны сделать ипотеку «вечной». Или существенно повысить стоимость уже приобретенного покупателем жилья. Например, по соглашению сторон, но без внесения изменений в уже представленный в ЕГРП договор купли-продажи.

Итак, ипотека в силу закона характерна для сделок, по результатам которых право собственности регистрируется лишь после государственной регистрации договора ипотеки. Многие кредиторы и заемщики применяют ипотеку в силу закона, однако, минусов ипотеки в силу закона оказалось больше, чем плюсов.

2. 
   Ипотека в силу договора
   

Договор является самым распространенным основанием возникновения ипотеки. В теории гражданского права договор об ипотеке относится к числу договоров, имеющих особую правовую природу, в связи со следующими особенностями:

- отнесение ипотеки к вещным способам обеспечения исполнения обязательств, что отличает ее от остальных способов;

- особые признаки договора, такие, как зависимость его от основного обязательства, преимущественное удовлетворение требований залогодержателя, конкретность предмета договора об ипотеке, право следования залогового права за вещью, неисполнение или ненадлежащее исполнение залогодателем своих обязательств является основанием реализации требований кредитора, доверие вещи, а не лицу;

- объектный состав – предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, но и право аренды на такое имущество³³;

- субъектный состав: так, залогодателем в договоре об ипотеке может выступать не только должник по обязательству, но и третье лицо, которое не является участником залогового обязательства.

В части 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» дано понятие договора об ипотеке: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом»³⁴. Исходя из данного в законе определения, можно заключить, что рассматриваемый договор является двусторонним, консенсуальным.

Стоит отметить, что договор об ипотеке выступает не самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательств по договору займа, кредитному договору или же в обеспечение иному основному обязательству. «Договор об ипотеке является дополнительным (акцессорным) обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого он и призван обеспечить»³⁵.

Несмотря на то, что в ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке» дается исчерпывающий перечень недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, данный вопрос на практике является дискуссионным.

Прежде всего, предмет ипотеки определяется как недвижимое имущество, которое определяется в ст. 130 ГК РФ, в частности земельные участки, участки недр и иные объекты, прочно связанные с землей (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Часть 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке» детализирует недвижимое имущество, которое может стать предметом ипотеки.

Часть 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» содержит положение, согласно которому предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. При этом у залогодателя отсутствует правомочие распоряжения. Однако, А. Смолянников считает, что исключение этого права не соответствует классическому пониманию ипотеки, вытекающему из римского права: «при установлении ипотеки залогодатель обязан фактически отчуждать свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора, что не соответствует п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе согласно своему усмотрению, оставаясь собственником, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами»³⁶. Исходя из этого, предлагается п. 3 ч. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» дополнить положением, позволяющим оставлять заложенное имущество у залогодателя не только на праве владения и пользования, но и на праве распоряжения с изъятиями, установленными федеральными законами.

Согласно ч. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке», предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, но и право аренды на него. Однако считается, что необходимо расширить перечень прав, которые могут выступать предметом залога недвижимости. Так, одним из самых распространенных видов недвижимости являются земельные участки. Они могут предоставляться не только на праве аренды, но и на других правах (на праве безвозмездного пользования, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения). Поэтому предлагается добавить в закон права, к которым могут применяться правила об ипотеке.

Говоря о субъектах договора об ипотеке, следует отметить, что они аналогичны субъектам залоговых правоотношений. Залогодателем по договору может выступать как сам должник по обязательству, так и третье лицо. Отношения между должником и залогодателем-третьим лицом не относятся к ипотечным отношениям. Такие отношения могут быть регламентированы в отдельном договоре. Залогодателем и залогодержателем по договору об ипотеке вправе быть физическое дееспособное или юридическое лицо. Только собственник имущества может быть залогодателем.

Важным вопросом при рассмотрении любого договора являются его существенные условия. Часть 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке» закрепляет условия, которые должны быть включены в договор об ипотеке. Однако детального содержания каждого из существенных условий в законе не содержится, в связи с чем, считается, что «недостаточная индивидуализация чревата серьезными последствиями, вплоть до признания договора ипотеки недействительным, в том числе ничтожным»³⁷. Поэтому Д.Б. Раднаевой предложена теория конкретизации существенных условий договора об ипотеке с целью индивидуализации предмета ипотеки. Согласно данной теории, существенные условия договора об ипотеке включают в себя:

- условие о предмете ипотеки – наименование предмета в свидетельстве о государственной регистрации, площадь объекта недвижимости, его местонахождение, описание объекта, необходимое для его идентификации, кадастровый и условный номера;

- оценка предмета ипотеки – соотношение рыночной стоимости и залоговой стоимости с соблюдением специальных стандартов и методик;

- размер, существо, срок исполнения обязательства, место его заключения.

Одной из проблем, выделяемой на практике по поводу договора об ипотеке, является недостаточное описание существенных условий такого договора. Поэтому представляется, что необходимо раскрыть в законе каждое из существенных условий договора об ипотеке.

Договор об ипотеке, согласно ч. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке», должен быть заключен в письменной форме, а также он подлежит обязательной государственной регистрации. Условий об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке закон не содержит. Помимо государственной регистрации договора об ипотеке, необходимо также зарегистрировать в ЕГРП и саму ипотеку как обременение права собственности.

Договор об ипотеке, в соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке», признается заключенным, а также вступает в законную силу с момента государственной регистрации. Поэтому право залога на недвижимость возникает лишь с момента государственной регистрации, и эта процедура считается единственным доказательством существования залога недвижимости. Но, так как залоговое право относится к акцессорным правам, то и момент появления ипотеки на имущество будет полностью зависеть от возникновения главного обязательства.

Таким образом, договор представляет собой наиболее часто встречающееся основание возникновение ипотеки. Однако самостоятельным обязательством указанный договор не является, и заключается он, как правило, в обеспечение кредитного договора или договора займа. Договор об ипотеке носит акцессорный характер, т.е. его заключение возможно только при наличии основного обязательства, для обеспечения которого он и предназначен.

Проанализировав два вида ипотеки, можно сделать вывод о том, что ипотека в силу договора из-за особенностей возникновения более распространена при залоге недвижимости, которой заемщик уже владеет на праве собственности. Ипотека в силу закона характерна для сделок, по результатам которых право собственности регистрируется лишь после государственной регистрации договора ипотеки. Несмотря на разные основания возникновения, вышеуказанные виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и туже цель – обеспечить требования кредитора. Это означает, что и ипотека в силу закона, и ипотека в силу договора имеют одни и те же правовые последствия.