ВКР ЗАЙЦЕВ.А.Е. Кадастровая деятельность при инвестиционном проекте
 Скачать 1.28 Mb.
|
|
Глава 4. Практическая часть 4.1 Исходные данные объекта Одним из крупных районов Санкт-Петербурга является Приморский район, в нем же и находится изучаемый объект. В этом районе более 600 кварталов, больше 12000 земельных участков, а площадь данного района составляет 109,87 кв. км.  Рис. 4.1 Приморский район Объект, который рассматривается, находится в Муниципальном округе Черной речки, в Приморском районе имея границы с Выборгским районом, а с севера к нему примыкает Ленинградская область. Границы Приморского районы определены в соответствии с законом «О территориальном устройстве г. Санкт‑Петербурга» № 411-68. Приморский район имеет важное место в структуре Санкт-Петербурга, так как занимает благоприятное географическое положение. Он связывает зону между центральной и курортной частью города, а по магистралям жители могут добраться до Кронштадта, Зеленогорска и города Финляндии. Также в этом районе базируются крупные зеленые зоны: Парк 300-летия Санкт‑Петербурга, Удельный парк, Юнтоловский заказник, Новоорловский и Северо-Приморский лесопарки. Помимо этого в состав Приморского райна входят поселки Лисий нос, Ольгино и Лахта Муниципальные образования Приморского района Санкт-Петербурга: Лахта-Ольгино, Комендантский аэродром, Коломяги, пос. Лисий Нос, Озеро Долгое, № 65, Ланское, Юнтолово Основу промышленности Приморского района в городе Санкт-Петербург составляет около 50 крупных предприятий, а именно: более 30 промышленных, 17 строительных, 7 транспортных, 5 промышленных зон -Чернореченская, Коломяжская, Северо-Западная, Конная Лахта, Горская , относящиеся к обрабатывающим производствам, научно-производственным и опытно-конструкторским организациям промышленного комплекса. Малое предпринимательство имеет большой потенциал во всех сферах социально-экономического развития Санкт-Петербурга. Однако, в 2019 году малый бизнес столкнулся с непредвиденной сложной эпидемиологической ситуацией, что полностью или частично изменило привычные процессы. Вводимые на международном, федеральном и региональном уровнях ограничения оказали существенное влияние на все отрасли бизнеса. Ряд категорий бизнеса смог адаптироваться к новым требованиям. Однако, наиболее уязвимым оказался малый бизнес, не выдержавший кризисной нагрузки и не имевший «подушки безопасности». Соответственно, количество субъектов малого бизнеса на территории Приморского района сократилось почти на 4% по отношению к 2020 году (39 692 ед. к 41 208 ед. субъектов малого предпринимательства). 4.2 Формирование системы документов государственного кадастрового учета на объект капитального строительства Инвестиционные проекты, связанные с возведением объектов капитального строительства реализуются на территории городских и иных муниципальных районов. К основным формам, которые имеют строящиеся объекты относятся: жилая застройка в селитебных зонах; торгово-офисной недвижимости; городской инфраструктуры, застройка промышленных площадок производственных предприятий, линейные объект. Места размещения объектов капитального строительства, проектируемых в составе линейного объекта, подлежат уточнению при архитектурно-строительном проектировании, но не могут выходить за границы зон планируемого размещения таких объектов. Нормативно-правовая база размещения объектов капитального строительства в себя три уровня документов.  Схема 4.1 Нормативно-правовая базаК объектам капитального строительства на территории городских муниципальных районов в основном относятся: жилая застройка в селитебных зонах; торгово-офисной недвижимости; городской инфраструктуры, застройка пром. площадок производственных предприятий, линейные объект. Места размещения объектов капитального строительства, проектируемых в составе линейного объекта, подлежат уточнению при архитектурно-строительном проектировании, но не могут выходить за границы зон планируемого размещения таких объектов . Все эти объекты нуждаются в государственной регистрации в реестре недвижимости. С учетом преимущественного функционального использования территория города подразделяется на селитебную, производственную и ландшафтно-рекреационную. На карте градостроительного зонирования отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. В какой градостроительной зоне не находился бы земельный участок, на нем возможно начать строительство некапитальных объектов - временных, нестационарных, так как на них не требуется подготовка и получение разрешений на строительство. В результате возникновения и государственной регистрации построенных капитальных объектов происходит отчуждение земель из муниципальной в иные виды собственности. Кроме того в процессе строительства имеет место временное изъятие некоторых земель. Согласно п. 5 статьи 18 ГрК РФ, «установление или изменение границ населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, осуществляется в границах таких поселения, городского округа». Инвестиции означают расходы на протяжении всего процесса строительства. Процесс строительства может начаться только после отведения земельного участка для этих целей. Отношения по резервированию и изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд предопределяются актами нормотворческой деятельности в процессе градостроительных отношений по территориальному планированию и градостроительному зонированию. Так, документы территориального планирования выступают основанием для принятия решения о резервировании земельного участка (ст. ст. 9, 26 ГрК РФ) в порядке предусмотренном земельным законодательством (ст. 70.1 ЗК РФ); а также являются основанием для изъятия земельного участка для публичных нужд в порядке, предусмотренном гл. VII.1 ЗК РФ. В наибольшей степени муниципальной собственности сохраняется при жилой застройке многоквартирными домами, а также при возведении объектов городской инженерной инфраструктуры. Напротив, когда застройщиком выступает промышленные предприятия, а также федеральные и региональные службы энергоснабжения и газоснабжения использование земель муниципальных районов под соответствующие площадные или линейные объекты сопровождается: - отчуждением земель в пользу собственников новых объектов капитального строительства; - сменой целевого назначения землепользования. Согласно Положению «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», утвержденному одноименным Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 г. № 457 Росреестр относится к федеральным органам исполнительной власти. Основными функция Росреестра являются организация государственной регистрации, кадастра и картографии, осуществление функций по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры экономического пространства России в контексте ведения единого реестра недвижимости. Градостроительное зонирование является одной из составляющих градостроительной деятельности. Зонирование осуществляется в соответствии с ГрК РФ и является системным инструментом регулирования градостроительной деятельности и землепользования на территориях муниципальных образований, позволяющим муниципальным образованиям проводить самостоятельную муниципальную политику в области землепользования и застройки. Инвестиционно-строительный процесс охватывает несколько принципиальных стадий. Любой объект инвестиции в строительство неразрывно связан с земельным участком, на котором планируется возвести объект капитального строительства. Поэтому, когда застройщик инициирует запуск строительного проекта, он должен быть уверен, что вид разрешенного использования (ВРИ) для выбранного земельного участка позволяет использовать его под строительство. Земельный участок, на котором будут организованы строительные работы может находиться в собственности, в аренде у застройщика, либо выделен ему из федерального или муниципального фонда земель. Но во всех случаях проводится межевание участка под строительства. Это означает, что на самой ранней стадии инвестиционно-строительного цикла подключается функций работ в сфере градостроительного и земельного кадастра. Практически эти работы выполняются кадастровыми инженерами, наделенными правом подписи сформированных межевых планов земельных участков, технических проектов на здания и сооружения, а также иные объекты капитального строительства. Кадастровые работы выполняются на подрядной основе. Когда застройщик привлекает кадастровую фирму или кадастрового инженера к работе над строительным проектом то, как правило, ему передается и функция оформления в органах власти (Россреестр, Росстрой) или органах управления на местах (БТИ, Архнадзор) разрешительной документации. ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства - это жилые дома, объекты торговли и повседневного обслуживания, деловые и коммерческие объекты, промышленные предприятия, склады, и пр. ВРИ земель в России определено в соответствие с классификатором, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П./0412. Только, имея подтвержденный ВРИ, в границах участка отведенного под строительство, застройщик может завершить этап архитектурно-строительного проектирования.  В качестве различных санкций за нарушение каких-либо градостроительных норм при строительстве или реконструкции объекта капитального строительства существует ст. 222 ГК РФ. Лицо, которое осуществила постройку, но эта постройка была самовольна, то по решению суда данный объект может подлежать сносу. Если не соблюдаются градостроительные нормы, то этого достаточно чтобы появилось основание для возникновения изменения или прекращения земельно-правовых или гражданско-правовых отношений, допустим как, принудительное прекращение прав на земельный участок и объекты капитального строительства на нём. Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить объекты с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований всех правил и нормативов. С 2017 г. Федеральный закон № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон № 237-Ф3), привел к знаковым изменениям методики и порядка организации выполнения работ по ГКО.  Из схемы следует то, что инвестиционный проект затрагивает определенное количество лиц и благодаря этому позволяет осуществить меры по градостроительной политике, также включает в себя различные этапы: подготовка, согласование, утверждение, различный мониторинг и контроль реализации градостроительных решений Для построения блок схемы процесса государственной регистрации объектов капитального строительства ЕГРН используются специальные условные обозначения. Итоговым звеном процесса становится внесение сведений о построенном объекте в ЕГРН. Основным документом, подтверждающим права и статус объекта недвижимости, служит выписка из ЕГРН. Сведения об объект недвижимости (здание, линейный объект, земельный участок), содержатся в базе данных российского ресурса «Публичная кадастровая карта». При этом правовое регулирование объектов градостроительных отношений осуществляется комплексно, с учетом гражданского, земельного, природоохранного законодательства. 4.3 Экономическая (кадастровая, рыночная ) оценка земельного участка и государственная регистрация прав собственности В данной работе рассматривается результат инвестиционной деятельности созданный объект – жилищный массив, то есть квартал жилой застройки территории с обеспечивающей инфраструктурой. Определение рыночной может проводить кадастровый инженер либо независимый оценщик. Кадастровая стоимость объекта формируется на основе принципов расчета рыночной стоимости недвижимости. В конечном итоге цена сделки с недвижимостью формируется на условиях баланса спроса и предложения, и может незначительно отклоняться от кадастровой, сформированной по правилам стандартов оценки. Действующую нормативно-правовую базу верхнего уровня для кадастровой оценки объектов капитального строительства, поставленных на кадастровый учет составляют: -Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-Ф3 (в действующей редакции); Рыночная оценка (принципы прямо применяются к расчету кадастровой стоимости) объекта, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Для зданий и других объектов капитального строительства применяются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На земельных участках, на которых расположен построенный капитальный объект – только два подхода (доходный и сравнительный). Компетенцию лица, проведшего оценку составляет выбор одного релевантного метода в рамках каждого из оценочных подходов. Окончательно кадастровая рыночная оценка принимают как средневзвешенную (согласованную) сумму результатов, полученных различными методами оценки . Определение кадастровой (рыночной) стоимости рассматриваемого объекта включает в себя различные этапы:  Полученная расчетным путем рыночная (кадастровая) стоимость объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость недвижимости. Фактическое использование должно максимально приближаться к наилучшему по критериям законодательной разрешенности, физической и финансовой осуществимости. Полученная кадастровая оценка составляет оду из позиции государственной регистрации объекта капитального строительства в ЕГРН. Сведения о кадастровой оценке можно получить из публичной кадастровой карты по заданному кадастровому номеру. В рассматриваемом случае в настоящей работе рассматривается реализуемый инвест-проект компании ООО «Специализированный застройщик «ГринХаус» (ИНН 7813257855) проект многоквартирных домов в г. Санкт-Петербург.  Рис. 4.2 Границы объекта Разрешительным документом является Разрешение на строительство, выданное городским Правительством 08 июля 2019 г. за № 78-015-0668-2019, в соответствии со статьей 51 ГрК РФ. Кадастровый номер земельного участка 78:34:0004016:18. Наименование объекта капитального строительства расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Белоостровская улица, дом 9, литера А Тип объекта - многоквартирный дом - общая площадь 79 377 кв.м.; площадь участка 18 814 кв. м. ВРИ - многоэтажная жилая застройка согласно выписке из ЕГРН включает дом (этажность 13 этажей) и еще 8 кадастровых номеров зданий. Объект 78:34:0004016:18 был поставлен на кадастровый учёт 10 июля 2012 (вторник). Земельному участку присвоена категория земель – Земли населенных пунктов. 4.4 Расчет экономической эффективности автоматизации Государственного кадастрового учета Эффективность системы кадастра недвижимости в области земельных участков подразделяют на две основные составляющие:  Схема 4.4 Виды эффективности ГКН в области земельных участков по объекты приложения В свою очередь, эффективность кадастрового производства может быть разделена: на эффективность системы управления кадастровым производством (организационной структуры службы); Эффективность отдельных кадастровых действий; Эффективность кадастрового производства в целом. Эффективность участия системы градостроительного и земельного кадастра в принятии оптимальных управленческих решений следует рассматривать как сумму эффектов от применения данных государственного кадастра недвижимости различными участниками земельного и информационного рынков. Проведение кадастровых работ – это один из видов субподрядных работ, приравненных к изыскательским работам, которые оплачивает застройщик. Причем, важно, что оплата услуг кадастрового инженера происходит полностью за счет инвестиционных вложений, поскольку относится к самых ранним фазам цикла проектной деятельности, когда доходы от реализации еще не могут быть получены. Основой стоимости заказа услуг кадастрового инженера является себестоимость работ и услуг. Также на стоимость заказов оказывают влияние такие факторы как сезонность работ, структура ассортимента работ. Проведем калькулирование себестоимости работ по межеванию земельного участка КН 78:34:0004016:18 площадью 18 814 кв.м., где был возведен многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и подземной автостоянкой. Выполнение заказа включает в себя ряд операций, выполняемых совместно всеми членами бригады. Геодезические работы: Цикл производства составляет 25 часов. Численность бригады составляет 2 человек. Тогда, средняя норма времени бригады на заказ по геодезическим работам составляет 12,5 часов: Т шт. = 25 ч. /2 чел. = 12,5ч. В производстве задействовано 4 бригады по 2 чел. Отклонение от максимального уровня связано с сезонностью работ, фактически имеющимся сезонным максимумом по данным работам. Межевание: Цикл производства составляет 47 часов. Работа выполняется индивидуально инженером ответственным исполнителем работ. Тогда, средняя норма времени бригады на заказ по межеванию составляет: Т шт. = 47 ч. / 1 чел. = 47 ч. В производстве межевых работ задействовано 1 кадастровый инженеров - исполнителей. Загрузка по времени составляет 70%. Прямая заработная плата рассчитывается из условий часовой ставки рабочих 250 руб. в час.: Для инженеров 400 руб. в час.: ЗП = 25* 250 + 47* 400 = 25050 руб. Страховые взносы (30,2% от ЗП) СВ = 30,2*25050 /100 = 7565 р. Расчет затрат на оборудование и инвентарь. Каждому работнику предприятия для выполнения своих функций требуется производственный инвентарь – функциональный, износостойкий, безопасный, удобный, соответствующий современным условиям и требованиям производства. Общая сумма затрат на оборудование составит 19900 тыс.руб. Из них 10550 руб. (53%) – рабочий инструмент, 4450 руб. (22,3%) – на офисную оргтехнику, 2900 руб. (14,5%) – мебель, 2000 руб. (10%) – прочее оборудование. Накладные расходы не привязаны к объему выпуска и включают в себя следующие статьи: арендная плата; амортизация; фонд оплаты труда непроизводственного персонала; затраты на коммунальные услуги; затраты по эксплуатации оборудования. Принимаются по ставке 60% от прямой заработной платы исполнителей. НР = 25050 *60/100 = 15030 руб. Итого себестоимость работ по межеванию Сп = 25050+ 7565+ 15030 = 47645 руб. В расчете на 1 кв.м отмежеванной площади участка под строительство 47645 / 18 814 = 2,53 руб. /км.м. Ценовая политика кадастровых фирм учитывает потребности заказчиков, в том числе организаций собственников земельных участков. Установление отпускной цены заказа проводится по методу: цена равняется произведению полной себестоимости единицы продукции на норму прибыли. Планируемая норма прибыли – 20%, таким образом, цена заказа по плану составит: П = 47645 руб.*20/100 = 9529 руб. Цена заказа для ООО «Грин-Хаус» составила Ц = Сп + П = 47645 + 9529 = 57174 руб. Такая сумма должна быть включена в состав инвестиционных единовременных затрат |