ВКР ЗАЙЦЕВ.А.Е. Кадастровая деятельность при инвестиционном проекте

• Название: Кадастровая деятельность при инвестиционном проекте
• Дата: 08.07.2022
• Размер: 1.28 Mb.
• Имя файла: ВКР ЗАЙЦЕВ.А.Е.docx
• Тип: Документы; #627223
• страница: 1 из 3

Министерство образования и науки РФ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЛЕСОТЕХНИЧЕСКИЙ

УНИВЕРСИТЕТ имени С. М. Кирова»
Институт леса и природопользования

Кафедра геодезии, землеустройства и кадастров

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
ТЕМА «Кадастровая деятельность при инвестиционном проекте»
Направление подготовки 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»
Квалификация – бакалавр
Обучающийся Зайцев Алексей Евгеньевич
Зав. Кафедрой Матэр Оксана Михайловна

Руководитель Божбов Владимир Евгеньевич

Санкт-Петербург

2022г.

Оглавление
Введение…………………………………………………………………...…..…..4

Глава 1. Кадастровая деятельность в РФ………………………………………..6

1.1. Сущность кадастровой деятельности…………………………...…...6

1.2. Межевой план…………………………………………………………7

1.3. Технический план……………………………………………………..7

1.4. Акт обследования ………………………………………………….....8

1.5. Заключение.............................................................................................8

Глава 2. Теоретические аспекты кадастра недвижимости..................................9

2.1. Кадастровое деление территории РФ………………………………..9

2.2. Государственный кадастровый учет объектов недвижимости в Российской Федерации………………………………………………………….10

2.3.1 Земельный участок как объект недвижимого имущества……….11

2.3.2. Межевание земель…………………………………………...…….11

2.3.3. Целевое назначение земель…………………………………….....12

2.4. Заключение…………………………………………………………...13

Глава 3. Инвестиционный проект………………………………………...……14

3.1. Понятие инвестиционный проект…………………………………..14

3.2. Этапы реализации инвестиционного проекта……………………..15

3.3. Инвестиционно-строительный проект……………………………..16

3.4. Заключение …………………………………………………………..16

Глава 4. Практическая часть…………………………………………………….17

4.1 Исходные данные объекта…………………………………………...17

4.2 Формирование системы документов государственного кадастрового учета на объект капитального строительства…………………18

4.3 Экономическая (кадастровая, рыночная ) оценка земельного участка и государственная регистрация прав собственности………………...26

4.4 Расчет экономической эффективности автоматизации Государственного кадастрового учета……………………………………..…..35

Заключение…………………………………………………………………….…42

Литература…………………………………………………………………….....43

Приложение 1. Разрешение на строительство

Приложение 2. Выписка из ЕГРН

Приложение 3. Заключение о соответствии застройщик
Введение
После того как Советский Союз распался, в нашей стране начала происходить глобальная перестройка. Полностью меняется взгляд на саму землю. Поэтому произошли изменения в земельной сфере. Земля перестала быть собственностью только государства, теперь ее может владеть любой человек. Все это потребовало не только изменения законодательной базы, но и системы отношений. После земельных реформ в стране была сформирована система государственного кадастрового учета.

Инвестиции – это капиталовложения, которые направлены на строительство различных объектов или реконструкцию, также расширение действующих предприятий для получения дохода.

При этом инвестиции несут за собой значительные затраты, поэтому предприятия должны правильно вкладывать свои средства с целью получения максимального дохода со своей продукции.

Актуальность темы определяется тем, что инвестиционный проект и источники его финансирования являются одними из ключевых элементов, позволяющими достичь оперативные и стратегические цели для развития инвестиционных проектов. Приумножения вложенного капитала и получения максимальной прибыли, являются одним из способов увеличения реальных производительных активов, получение финансовой свободы и обеспечения благосостояния в будущем.

Предмет исследования – система комплексного подхода к ведению государственного кадастра недвижимости при инвестиционном проекте.

Цель выпускной квалификационной работы является рассмотрение инвестиционного проекта жилого комплекса бизнес-класса “Белый остров” от строительной компании  "БАЗИС-СПБ".

Для достижения этой цели были поставлены следующие задачи:

1. Изучение законодательства Российской Федерации в сфере земельных правоотношений и литературы по соответствующей тематике.

2. Рассмотрение основных понятий связанных с государственным кадастром недвижимости и государственным кадастровым учетом.

3. Проанализировать и описать данный объект недвижимости.

4. Произвести расчет экономической эффективности ГКУ

5. Рассмотреть этапы кадастровой оценки объекта недвижимости

6. Сделать выводы по исследованию выпускной квалификационной работы.

Научная новизна выпускной квалификационной работы заключается в теоретическом и методическом обосновании и практическом плане постановки на государственный кадастровый учет и разработки качественного инвестиционно-строительного проекта.

Объект исследования ЖК “ Белый остров ”. Кадастровый номер - 78:34:0004016:18. Строится в новой локации с развивающейся инфраструктурой. Ключевые ценности застройщика: индивидуальный подход, стабильность и устойчивость, эффективность, эргономичность и эстетика.

Введение содержит краткое описание основных фундаментальных положений исследования, актуальность, объект, предмет, цель, задачи, теоретическую и практическую значимость работы.

В первой главе разобрана кадастровая деятельность в РФ. Вторая глава описывает теоретические аспекты постановки ГКУ объектов недвижимости. В третьей главе рассмотрено что такое инвестиционный проект в целом . В четвертой главе произведена практическая реализация, описано местоположение объекта, физико- географические характеристики и топографо-геодезическая изученность района работ, исходные данные, на объект капитального строительства. В заключении подводятся итоги, формируются выводы по проделанной работе.



Такие термены как «кадастровый инженер» и «кадастровая деятельность» достаточно недавно появились в РФ и ассоциируют с понятием «недвижимость».

В современных условиях в РФ особую актуальность имеют отношения,  направленные на ведение ГКУ. Осуществление ГКУ недвижимого имущества в кадастровой деятельности, регулируются Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» и еще рядом нормативно-правовых актов.

По принципам Земельного кодекса земля в Российской Федерации является:

• 
  Основой жизни человека и его деятельности
  
• 
  Природным объектом, который является важной частью природы
  
• 
  Природным ресурсом, как средство производства и различной деятельности РФ
  
• 
  Недвижимым имуществом, за которым закреплено право собственности
  

С установленным федеральным законом №221-ФЗ кадастровой деятельностью являются выполнение работ инженером в отношении объекта недвижимости в соответствии с определенными требованиями , в результате чего обеспечивается необходимый сбор документов. Имеющие сведения способствуют осуществлению кадастрового учета объекта недвижимости.

Также государственный кадастр недвижимости является особенной информационной системой, он отображает качественное состояние земель как природного объекта , служит информационным источником при ведении государственного контроля , охраны земель и ее использование.

Результатом кадастровых работ является подготовка следующих документов:

• 
  Межевой план - это относится к земельным участкам, постановка на учет или учет изменений всего объекта или его части
  
• 
  Акт обследования – распространяется на объекты незавершенного строительства, сооружения, помещения, здания
  
• 
  Технический план
  

Результаты кадастровых работ используются для информационного наполнения Единого государственного реестра недвижимости, ввода в эксплуатацию зданий, сооружений и единых недвижимых комплексов, при разрешении судебных споров в отношении недвижимого имущества.


В целом межевой план это документ, в котором описаны все внесенные в ГКН сведения. Он составляется на основе кадастрового плана или кадастровой выписки земельного участка и состоит из двух частей:

• 
  В графической части отражены сведения кадастровой выписки об объекте или кадастровый план данной территории и свидетельствует о местоположение границ
  
• 
  В текстовой части указываются определенные сведения о земельном участке для внесения в ГКН
  

Межевой план имеет форму бумажного носителя, заверенную подписью и печатью или электронного документа с электронной подписью кадастрового инженера, который подготовил данный план.
1.3. Технический план

Технический план - это документ внесенные в ГКН, который имеет сведения об объекте недвижимости. Данные сведения необходимы для постановки на учет объекта недвижимости. Технический план имеет несколько частей:

• 
  В графической части находятся сведения кадастрового плана определенной территории или сведения кадастровой выписки о соответствующем участке, также указывает местоположение объекта.
  
• 
  В текстовой части технического плана находятся сведения: сведения о новых измерениях и расчетах, исходные данные, описание местоположения объекта, характеристики объекта, заключение кадастрового инженера, которое необходимо для внесения в ГКН
  

Для подготовки технического плана здания или сооружения требуются выписка из ЕГРН, проектная документация и разрешение на строительство, декларация об объекте недвижимости, документа о присвоении адреса объекту недвижимости, сведения о заказчике работ.

4. 
   . Акт обследования
   

Акт обследования представляет собой документ, где кадастровый инженер указывает прекращение существования объекта в связи с его уничтожением или гибелью.

Акт обследования имеет форму бумажного носителя, заверенную подписью и печатью или электронного документа с электронной подписью кадастрового инженера, который подготовил данный акт. Форма такого акта и его требования устанавливаются специальным органом нормативно-правового регулирования.

1.5. Заключение

В заключение по первой главе можно сделать вывод, что государственный кадастр недвижимости имеет огромный вклад и значение в экономике страны. Нормативно-правовые акты способствуют стабильному ведению государственного кадастра недвижимости, стимулирует ее рост за счет включения в оборот стоимости объектов недвижимости. Бизнес получает надежную защиту прав инвестиций.


Административно-территориальное деление Российской Федерации — одна из важнейших составляющих территориальной организации страны. На этой основе строится вся система государственных органов местного самоуправления.

В наше время в России востребованы два типа территориального деления:

• 
  административно-территориальное устройство — для упорядоченного осуществления функций государственного управления
  
• 
  муниципальное устройство — осуществляет функции местного самоуправления
  

В РФ с указом президентом № 849 от 13 мая 2000 года были созданы федеральные округа. В настоящий момент существует 9 федеральных округов.

Федеральные округа в России не могут является субъектоми федерации. Согласно Конституции РФ, государство является федеративным и состоит из 85 равноправных субъектов. Каждый субъект признается территорильной еденицей. Определил эти правила приказ от 04.04.2011 г. № 144 “Об утверждения порядка кадастрового деления территории РФ и порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров”.

Под кадастровым делением имеется в виду , что на территории России разделение территории происходит на кадастровые единицы, а также происходит присвоение земельным участкам кадастровых номеров ( не повторяющийся на территории номер земельного участка, который присваивается ему органом ГКУ и сохраняется за участком, пока тот существует как объект кадастрового учета.  

Кадастровые единицы представляют собой различного по уровню в структуре кадастрового деления территориальных единиц , границы которых границы признаны органом кадастрового учета.

Город Санкт-Петербург является вторым по численности населения в стране. Занимает площадь в 1 439 квадратных километров с населением в 5,38 млн. человек. Зарегистрировано 20 кадастровых районов, около 5700 кадастровых кварталов, больше 130 тыс. земельных участков и не больше 250 объектов незавершенного строительства.

Рис. 2.1 г. Санкт-Петербург


2.2 Государственный кадастровый учет объектов недвижимости в РФ
ГКУ недвижимого имущества – это внесение в ГКН сведений о недвижимом имуществе и регулирет весь этот процесс уполномоченый орган.

Также эти сведения могу подтвердить существование данного объекта недвижимого имущества или наоборот, свидетельствовать о прекращении его существования.

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» регулирует отношения, возникающие в связи с ведением ГКН. В соответствии с ним осуществляется ГКУ недвижимого имущества и сама кадастровая деятельность.
2.3.1 Земельный участок как объект недвижимого имущества
Земельный участок – это часть поверхности, у которой характерезующим признаком является граница и она определена благодаря федеральным законам. Только границы земельного участка могут отграничить его от участков. Также границы не могут быть установлены произвольно и ее измененеие не создает объект правоотношений.

Определение границ земельного участка регулируется ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»..

Межевание — это определение и юридическое оформление границ земельного участка. Проводят геодезические работы, собирают документы и согласовывают границы с соседними участками. В результате межевания составляется межевой план.

Межевание необходимо для:

1. 
   Сделок с землёй
   
2. 
   Определения границ
   
3. 
   Выделения земли из коллективной собственности
   
4. 
   Перераспределения
   
5. 
   Оформления прав собственности
   
6. 
   Увеличения площади
   
7. 
   Разрешения споров
   
8. 
   Возведения капитального строения
   

Для проведения межевания земельного участка заявителю будут необходимы документы:

1. 
   заявление, составленное в свободной форме
   
2. 
   Паспорт собственника
   
3. 
   Нотариально заверенная доверенность
   
4. 
   Правоустанавливающие документы ( договоры дарения или купли-продажи, а также свидетельство о праве на наследство )
   
5. 
   Удостоверяющие документы ( выписка из ЕГРН)
   
6. 
   Кадастровая выписка на земельный участок и кадастровый паспорт территории
   
7. 
   Справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений)
   

Под целевым назначением в российском законодательстве понимается определение юридического статуса земли для установления правомочий или запретов на осуществление на ней определенной деятельности. Конкретные категории и виды разрешенного пользования определены законодательством РФ (в частности, Земельным кодексом РФ), а особенности реализации такого разделения на практике регулируются федеральным законодательством и подзаконными актами.

В статье 7 Земельного кодекса РФ указано, что территория страны подразделяется:

1. 
   Земли сельхоз назначения
   
2. 
   Земли населенных пунктов
   
3. 
   Земли промышленности и специального назначения
   
4. 
   Земли особо охраняемых территорий и объектов – категория объединяет:
   

• 
  Земли особо охраняемых природных территорий
  
• 
  Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов
  
• 
  Земли природоохранного назначения
  
• 
  Земли рекреационного назначения
  
• 
  Земли историко-культурного назначения
  
• 
  Особо ценные земли
  

5. 
   Земли водного фонда
   
6. 
   Земли лесного фонда
   
7. 
   Земли запаса
   

2.4. Заключение
В заключение по второй главе можно сказать, что земельная реформа, дала толчок для создания условий и развития права собственности на земельные участки.

Благодаря данным формам права, земля стала юридически признаваться недвижимым имуществом. Это способствовало развитию системы гражданского и земельного законодательства.

В данный момент законодательство РФ обязывает проводить кадастровый учет по всей стране, при этом все происходит по единой методике и в обязательном порядке.



Инвестиции – это любое имещество, например денежные средства или ценные бумаги, также имущественные права, в которое было вложено предпринимателем в целях получения дохода или достижения иного конечного результата.

В бизнесе инвестиции происходят в форме приобретения, создания капитала: строительство, приобретение недвижимости, проектной продукции , оборудования, инструментов и техники.

Инвестиции, как правило, оформляются в виде так называемого инвестиционного проекта.

Термин « проект » может излагаться в двух пониманиях:

• как документ, содержащий в себе формирования деятельности, а также разработка алгоритма действий, которые направлены на достижения цели

• как слаженый комплекс действий, направленных на достижение цели.

В целом этот термин применяется во втором понимании.

Согласно Закону «Об инвестиционной деятельности», под инвестиционным проектом понимается обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций.

Инвестиционный проект – это определённый комплекс мероприятий, которые направлены на получение финансовой цели, и для этого необходим приток средств от вкладчика, также инвестиционные проекты и в целом инвестиции нужны для развития экономики внутри страны, так как вкладчики способствуют на создание или усовершенствование всех сфер общества.

Главная особенность таких проектов заключается в том, что весь этот процесс не гарантирует 100% положительного результата.

Существуют надежные проекты, которые характеризованы получением гарантируемого результата, но также присутствуют рисковые проекты, в которых возможна высокая степень незапланированных затрат или получение не тех результатов.

Инвестиционный проект может быть производстенным, научно-техническим, коммерческим, финансовым, экологическим, социальным.
Проекты имеют несколько факторов отбора. Изначально они делятся на цели. Далее разбиваются на время, которое затрачивается на инвестирование, а также имеют разделение по количеству вложенных средств.

В основном направленность проета является коммерческим, цель которого получение прибыли.
3.2. Этапы реализации инвестиционного проекта

Для реализации инвестиционного проекта потребуется несколько этапов.

Первый этап - это разработка проектной документации или бизнес плана, также на этой стадии идет подборка инвестора. Также расходы, которые были произведены на первый этап, должны входить в состав затрат.

Второй этап – это этап, в котором нельзя приостановить инвестирование, так как это может привести к огромным финансовым потерям. В этот период производится подбор помещения или участка начала работ.

Третий этап – характеризуется возрещением средств, которые были затрачены на процесс, но чем дольше будет длиться первый и второй этап, тем больше будет величина дохода от капиталовложения.

Выбрать инвестиционный проект без выполнения этих этапов и получить с него прибыль невозможно, так как отсутствие грамотного анализа и безосновательное распределение денежных средств чаще всего приводит к их потере.

Все эти этапы обязательны, так как без них нельзя получить прибыль. Без анализ и правильного распределения средств будут происходить потери.
3.3. Инвестиционно-строительный проект

Инвестиционно-строительный проект - это комплекс действий, сбор документов и правоотношений, направление средств на застройку и реконструкцию.

Объеснение ценности застройки, привлечение инвесторов, расчет затрат и сроков окупаемости, также прогназирование доходности.

Инвестиционно-строительный проект классифицируется из трех классов: монопроектов, мультипроектов и мегапроектов.

Из этих классов выделяется вид ИСП: гражданское строительство, промышленное строительство и дорожное строительство.

Имеют различные масштабы, от мелких до очень крупных. Также разные по длительности и сложности. Получают финансирование из коммерческих, бюджетных и смешанных организаций и предприятий.
3.4. Заключение.

В заключении по третьей главе можно сказать , что смысл инвестиционного проекта это разработка мероприятий, которые направлены на проектирование и покупки, а в некоторых случаях и подготовка кадров. Весь процесс работает для того, чтобы получилось создать, модернизировать или перепродать конкретный продукт с целью последующего получения экономической выгоды. Из этого следует, что инвестиционный проект – это не только открытие вклада в финансовой организации и покупка ценных бумаг, но и проведение определенного анализа рынка, переговоры, продумывание будущих рисков и способы их предотвращения.