Как уложиться в сроки и бюджет проектирования Сергей Луценко
 Скачать 1.34 Mb.
|
|
Комплексное развитие территории призвано решить множество задач, основная из которых– обновление городской застройки. Ведь огромное количество домов в населенных пунктах возведено еще в первой половине прошлого века и давно уже не в состоянии обеспечить людям благоприятные условия для жизни. Сегодня идет об обновлении и освоении целых территорий. Уход от точечной застройки позволяет достаточно быстрыми темпами развивать инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры, тем самым не только обеспечивая граждан новым жильем, но и создавая условия для их комфортного проживания. Направления комплексного развития территорий Термин «Комплексное развитие территорий» (КРТ) применяется только с 2020 года. Но о его новизне говорить трудно. Сложно утверждать, что этот вид деятельности является незнакомым правовым режимом в Российской Федерации. Ведь данное направление осуществлялось в пределах комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). Несмотря на реформы, задача режима остается прежней– стабильный и постоянный прогресс определенной территории, устранение неточностей градостроительства (возведение сооружений без соответствующих коммуникаций и без гармоничного включения в городскую местность). Как уложиться в сроки и бюджет проектирования? Сергей Луценко Основатель и ген. директор компании "Дорианс"  Больше постов от основателя читайте здесь:    Вы собираетесь создать инженерно-транспортную инфраструктуру, построить дом или мост. После долгих поисков проектировщик выбран, условия согласованы, бюджет утвержден. Но внезапно партнер начинает диктовать новые условия, а стоимость проекта всё больше выходит за рамки бюджета. Причина 1. Не совсем «честная» цена. Один договор, одна цена и много "звездочек". Мало кому нравится эта ситуация, но с ней можно столкнуться и в проектировании. Причина 2. Исходные данные. Даже мельчайшая деталь может повлиять на скорость и качество выполнения проекта. Поэтому с особой тщательностью стоит проверять точность исходных данных. Причина 3. Маленький срок проекта. Добросовестный проектировщик предложит корректировку сроков, если ваши являются неподходящими, а недобросовестный – просто согласится с ними, и возьмется за проект лишь бы заключить договор и получить аванс. Почему так происходит, кто виноват, и что делать? Чтобы помочь вам с этим вопросом, мы подготовили документ, где собрали 10 причин срыва сроков проектирования и увеличения сметы, с которыми чаще всего сталкиваются заказчики. Скачать документ можно совершенно бесплатно! Скачать документ Проектом комплексного развития территории предусматривается два рода деятельности, а именно: Реконструкция ветхих, устаревших и аварийных сооружений, не отвечающих современным нормам, а также их снос. Под этот вид деятельности могут попасть и многоквартирные дома, и элементы инфраструктуры. Возведение новые зданий. Это могут быть МКД, сооружение коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры. К этому виду работ относится и благоустройство территории в соответствии с одним проектом.  В комплексном развитии территории принимают участие государственные управленческие организации. Они имеют право решать вопросы формирования такой территории. Также в КРТ фигурируют источники финансирования, заключающие договоры на выполнение тех или иных работ в соответствии с проектом, и собственники недвижимости, попавшей на этот участок. Более того, участниками осуществления этого процесса становятся арендаторы по договору социального найма и владельцы помещений в МКД. Цели комплексного развития территорий Перед собой КРТ ставит выполнение следующих задач: помощь в развитии объектов социально-транспортной инфраструктуры; увеличение доступности этих сооружений для людей; открытие новых вакансий и формирование мест обслуживания; увеличение рентабельности этой местности; привлечение внебюджетных источников финансирования. Во время выполнения этого проекта рассчитывается коэффициент качества городской среды. Также во внимание берется и многообразие функций в жилом районе, процент озеленения участка, оснащенность всеми коммуникациями и так далее. Категории КРТ В соответствии с Градостроительным кодексом РФ выделяют четыре группы территорий комплексного развития: КРТ жилой застройки Производится на участке одного или нескольких кварталов, микрорайонов, где находятся жилые многоквартирные дома. В этом случае становится невозможным изъятие сооружений для выполнения государственных задач. Это те территории, которые используются для федеральных объектов, и участки, на которых располагаются жилые дома, не соответствующие требованиям КРТ.  Это интересно! “Проектирование водозаборного сооружения: особенности процесса” Подробнее Как правило, правительство, регион или муниципалитет осуществляют комплексное освоение. А вот способ принятия концепции намного проще. Порядок комплексного развития территории начинается с определения источника финансирования. На этом этапе проводят тендеры и заключается договор. Затем начинается разработка проекта, его согласование, публикация, организация публичных слушаний. На следующем шаге происходит утверждение документации, определение стадий его выполнения, а также организация мер по проектированию.  Если в программу входят многоквартирные дома, то их жители также участвуют в принятии решений о комплексном развитии территории. КРТ нежилой застройки Производится на участке одного или нескольких кварталов, микрорайонов, где происходит капитальное строительство и нет многоквартирных жилых домов, ИЖС, садовых домов и т.;п. Существует три способа его осуществления: органами власти, источником финансирования (здесь необходимо заключить договор и провести тендер) и законным владельцем. Процесс КРТ нежилой застройки становится очень затруднительным, если на территории есть здания, признанные историческими. Более того, отсутствует правоприменительная практика по изъятию земельных участков для применения комплексного подхода в этой области. КРТ незастроенной территории Это относится к земельным участкам (ЗУ), которые являются собственностью граждан. ЗУ выделяется лицам, которые заключили сделку без проведения тендеров. Результат– недостаток земельных участков, на которых уже произведена градостроительная подготовка. Это чревато высокими расходами заказчика.  Это интересно! “Нормативы градостроительного проектирования: понятие, подготовка и утверждение” Подробнее КРТ по инициативе правообладателя Комплексное развитие территории по решению собственников земельных участков и/или располагающихся на них сооружений, а именно: по инициативе владельцев территорий/сооружений. Сюда можно добавить земельные участки, находящиеся в публичном владении, при нескольких условиях: есть договоренность с федеральными органами, исполнительной властью и т.;п.; главная задача– расположение сооружений социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры; отсутствие разрешения на владение участком третьими лицами. Органы, принимающие решение о КРТ В Федеральном законе от 30.12.2020 №;494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» четко указано, кто может принимать решение о создании КРТ и включении в его границы каких-либо элементов планировочной структуры. Сделать это может Правительство РФ в отношении участков либо недвижимости, находящейся в федеральной собственности, в рамках регионального инвестиционного проекта с привлечением средств федерального бюджета, а также если застройку территории проводит выбранное на уровне РФ юридическое лицо.  Если КРТ проводится на средства регионального бюджета или компанией, которую определил субъект РФ, если в границы такой территории включены два и более муниципальных образования, то решение о КРТ принимает высший орган исполнительной власти этой части России. Во всех остальных случаях вопрос о создании территории для комплексного развития принимает глава местного самоуправления.  Это интересно! “Проект кладбища: современные концепты и требования к местам захоронений” Подробнее Органы местной или региональной власти могут включать в границы КРТ многоквартирные дома, и в таком случае к принятию решения подключаются их жители. Именно они будут решать, оставить ли МКД в проекте и согласиться на снос и расселение, или же исключить. Для этого хозяева помещений должны принять участие в общем собрании собственников (ОСС). Собрание должно пройти в установленный органом власти срок. Если этого не сделать, то МКД включается в проект по КРТ по умолчанию. Решение собственников утверждается не позднее чем через 30 дней после истечения срока, отведённого на проведение ОСС. Чтобы утвердить программу, проголосовать за нее должно не менее 2/3 собственников. Чтобы отказаться от комплексного освоения, достаточно 1/3 жильцов. Кстати, в голосовании по таким вопросам могут принимать участие не только собственники помещений в МКД, но и наниматели квартир по договорам социального найма как представители владельца помещений, например, муниципалитета. Исключить дом из границ территории, установленных проектом, можно только на основании протокола собрания, проведённого до дня утверждения документации по планировке КРТ. Обоснования экономического потенциала КРТ Концепция комплексного территориального развития включает обоснования: Возможности строительства объектов на выделенной площади. Подключения инженерных сетей - водоснабжения, отопления, телефонии. Логистики - транспортных коммуникаций. Зонирования участка. Рыночного позиционирования объектов. При планировании оценивается экономический потенциал - просчитывается эффективность проекта, выполняется расчет технико-экономических показателей.  При оценке учитывается функциональная пригодность участка, экологичность, ландшафт, георасположение, прочие аспекты. Этапы комплексного развития территории Договор о комплексном развитии (о масштабной застройке) заключается по результатам тендера на открытом аукционе. К нему прилагается утвержденный график освоения территорий, предусматриваются штрафы за нарушение соглашения. Порядок действий: Органы местного самоуправления (МСУ), юридические правообладатели земельного надела или их доверенные лица выставляют участки на торги. Участники предлагают проекты целевого использования. Победителю предоставляется ограниченная территория, на обладание которой нет прав у сторонних лиц. Компания, выигравшая тендер, обустраивает земельный участок согласно подписанному договору. При наличии нескольких правообладателей между ними заключается соглашение о разграничении обязанностей. По предложению МСУ договор может быть оформлен без проведения аукциона.  Само комплексное развитие новых территорий также включает несколько этапов: организация и планирование строительства; застройка; введение объектов в эксплуатацию; дальнейшее улучшение инфраструктуры.  Это интересно! “Правила прокладки газопроводов внутри и снаружи зданий” Подробнее Такой подход удобен для застройщиков, инвесторов, девелоперов. Точечное возведение отдельных многоэтажных домов в старых микрорайонах вызывает повышенную нагрузку на инженерные сети. Намного выгоднее использовать для новостроек незанятые участки на неосвоенных землях, в заброшенных промышленных зонах, в старых кварталах, подлежащих сносу. Возможные риски программы комплексного развития территорий На практике иногда данный институт превращается в средство «расчистки площадок» в интересах застройщиков. В первую очередь это актуально для Москвы. Так КРТ является основанием для принудительного изъятия у собственников их недвижимости. При этом решение о сносе для целей КРТ может быть принято в том числе в отношении объектов, не являющихся аварийными и фактически вполне пригодных для дальнейшей эксплуатации. А размер компенсации владельцам сносимой недвижимости часто существенно ниже рыночной стоимости. Собственникам в таком случае предлагается самим участвовать в КРТ, в качестве альтернативы изъятию имущества. Но реализация КРТ этими владельцами практически заблокирована в связи с предъявляемыми к ним требованиями. Так, например, необходимо единогласное подтверждение всех правообладателей участия в КРТ; проект должен быть реализован со строгим соблюдением сроков; построить необходимо не менее площади, предписанной уполномоченным органом. В противном случае собственников ждёт расторжение договора и серьёзные финансовые санкции.  Также реализация КРТ правообладателями осложняется необходимостью действовать согласованно и риском возложения на всех соседей ответственности за допущенный одним из них срыв сроков или иные нарушения. Правообладателям, чаще всего не являющимся профессионалами в сфере девелопмента, такие риски представляются крайне высокими. В связи с этим на практике становится актуально оспаривать либо факт отнесения участка к зонам КРТ и изъятия имущества, либо размер компенсации. Также в ряде случаев комплексное развитие территорий становится инструментом контроля нового строительства со стороны чиновников. Что особенно актуально, если для иных зон населенного пункта устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жестко ограничивающий новое строительство. К примеру, в Подмосковье строительство многоквартирных домов вне рамок комплексного развития территорий не допускается на участках менее трёх гектаров. В Московской области зона КРТ (ранее– КУРТ) нередко устанавливается в отношении незастроенных участков, имеющих собственника или арендатора, у которых не остаётся иных вариантов застройки своей земли. В заключение можно отметить, что, несмотря на некоторые риски, программа КРТ все же обладает значительными плюсами. Появилась возможность расселять не только аварийные дома, но и не признанные таковыми. Это позволит людям поменять старое, некомфортное жилье без долгих лет ожидания. Важно, что при реконструкции целых кварталов жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и обновленные коммуникации, благоустройство и зоны рекреации, социальную инфраструктуру. Также программы КРТ позволяют привлекать средства инвесторов, что может в разы сократить сроки реализации проектов и, соответственно, ожидание переселения. |