шпаргалки. Конспект лекций введение
 Скачать 199 Kb.
|
|
ТЕМА№ 5. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ Учебные вопросы: 1. Современная земельная реформа. 2. Право собственности на землю. Формы, виды, содержание. 3. Право государственной собственности на землю. 4. Право муниципальной собственности на землю. 5. Право частной собственности на землю. Общая собственность. 1. Современная земельная реформа С образованием России как независимого государства новой демократической властью разрабатывается и претворяется в жизнь радикальная экономическая реформа. Ее основу составляет идея крупномасштабной денационализации государственной собственности, означающая передачупринадлежащих государству объектов в собственность граждан и негосударственных организаций. Важнейшей частью экономических преобразований стала земельная реформа, воплотившая идею приватизации земель, отказа от исключительной государственной собственности и перехода к множеству форм собственности. В первую очередь земельная реформа коснулась аграрного сектора и сельскохозяйственных земель. Правовую основу земельной реформы составил блок законов и подзаконных актов, призванных придать законный характер предпринимаемым реформам. Принятые в начале 90-х гг. законы «О земельной реформе», «О собственности в РСФСР», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и Земельный кодекс РСФСР образовали первоначальный правовой фундамент земельной реформы. Важную роль для формирования приватизации земель сыграли указы Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» (1991), «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (1993), «О реализации конституционных прав граждан на землю» (1996). Мероприятия на краткосрочную перспективу по дальнейшему реформированию земельных отношений определены в Федеральной целевой программе «Развитие земельной реформе в РФ на 1999-2002 годы», утвержденной постановлением Правительства РФ от 26 июня 1999 г. № 694. В соответствии с Постановлением Россия прошла лишь первый этап земельных преобразований, связанный с принципиальными, глубинными изменениями в формах собственности на землю. Целью следующего этапа провозглашено повышение эффективности использования земли, создание условий для увеличения инвестиционного и производительного потенциала земли, превращение в мощный с самостоятельный фактор экономического роста. 2. Право собственности на землю. Формы, виды, содержание Институт права собственности приобретает особое значение как в теории, так и в практике земельного права. Важным моментом в развитии данного института стало юридическое признание земли, собственно как и других природных объектов, недвижимым имуществом. В результате земля была включена в категорию объектов гражданских правоотношений. Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (ст. 209 ГК). Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. Право владения означает право собственника обладать земельным участком, т.е. беспрепятственно входить на участок, находиться на нем, держать под контролем земельный участок, включая право не допускать на него иных лиц. Право пользования предполагает возможность собственника извлекать пользу из земельного участка для удовлетворения различных собственных материальных и нематериальных потребностей. Право распоряжения, или право определять юридическую судьбу земельного участка, включает право отчуждать земельный участок путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения, право передавать земельный участок в пользование, в некоторых случаях в доверительное управление, передавать по наследству, а также право залога. Новеллой земельного законодательства служит появление обязанности произвести отчуждение земельного участка либо доли в праве общей собственности, т.е. совершить обязательную земельно-правовую сделку. Условия такого отчуждения установлены ст. 5 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Полного, законченного перечня форм собственности на землю не существует. В регулировании этого вопроса используется гибкий подход, в соответствии с которым, допускается установление любых форм собственности. Не существует ни обязательного минимума, ни обязательного максимума. Статья 9 Конституции РФ предусматривает: «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности». Используемое сослагательное наклонение в формулировке статьи, а также допустимость иных форм собственности, как представляется, придают ст. 9 Конституции широкий смысл, позволяющий решать вопрос о формах собственности, не будучи связанными жесткими временными, территориальными и иными критериями. На практике представлены все три перечисленные в Конституции РФ формы собственности па землю: – государственная; – муниципальная; – частная. Степень правовой разработанности каждой различается, что свидетельствует о том, что институт права собственности на землю находится на стадии формирования и не достиг своего полного развития. 3. Право государственной собственности на землю. Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности. Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, педусматривается, что право государственной собственности существует в виде: – федеральной собственности; – собственности субъектов РФ (т.н. субъектной). Объектом права государственной собственности выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК). Статьи 16-18 ЗК РФ указывают на три вида собственности: – государственную, – федеральную собственность на землю, – также собственность субъектов РФ. На основании этих статей можно считать, что до тех пор, пока государственная собственность не разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями, на нее распространяется право государственной (т.е. той самой «общей», но не разграниченной) собственности с особым правовым режимом. Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собственностью осуществляется соответственно органами государственной власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектов РФ, хотя пока в большинстве случаев принцип раздельного управления не реализуется. 4. Право муниципальной собственности на землю Право муниципальной собственности на землю – правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных образований. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК). В этом качестве органы местного самоуправления земельные участки во временное и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и юридическим лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать иные сделки. Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность, либо на основании законов РФ и субъектов РФ, при разграничении государственной собственности на землю. Кроме это эго, муниципальная собственность возникает в порядке изъятия (выкупа) земельных участков для муниципальных нужд, изъятия в муниципальную собственность, конфискации земельного участка у граждан и организаций, либо в порядке признания недвижимой вещи бесхозяйной (ст. 53 ЗК, ст. 225 ГК). В муниципальной собственности могут находиться земельные участки, расположенные как на территории, т.е. в границах, муниципальных образований, так и за их пределами. Территорию муниципального образования составляют: – земли городских; – сельских поселений; – прилегающие к ним земли общего пользования; – рекреационные зоны; – земли, необходимые для развития поселений; – и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения. Порядок установления и изменения границ муниципальных образований определяется законами соответствующих субъектов РФ. Особый порядок формирования муниципальной собственности установлен для городов федерального значения – Москвы и Санкт-Петербурга. Основное назначение муниципальных земель – обеспечение проживания, работы и отдыха населения. 5. Право частной собственности на землю. Общая собственность Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю. Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида: – право частной собственности физических лиц; – право частной собственности юридических лиц. Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые, фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК РФ). Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК РФ). Право частной собственности возникает в результате различного рода сделок – купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации). Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации. Право общей собственности на земельные участки означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения конкретным земельным участком двум и более индивидуально определенным физическим и юридическим лицам, которые выступают сособственниками. Общая собственность существует в виде долевой или совместной. В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным документом (свидетельством о регистрации права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого не определяется (ст. 244 ГК). Объектами права общей собственности выступают земельные участки, образуемые путем добровольного объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков (долей). Кроме права собственности гражданское и земельное законодательство предусматривает такие виды прав на земельные участки, как: пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут. В соответствии с частью первой ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» права на землю, не предусмотренные ЗК РФ (ст. 15, 20-24), подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ. Буквальное толкование этой нормы не позволяет согласиться с тем, что государственные и муниципальные унитарные предприятия, финансируемые собственником учреждения, могут иметь соответственно земельные участки на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления. С подобным положением земельного законодательства трудно согласиться, и сразу же после принятия ЗК РФ возникло много вопросов об оформлении прав на земельные участки предприятий и учреждений. Вместе с тем, следует отметить, что земельное законодательство не является по данному вопросу единообразным. Так, в соответствии с постановлением Правительства РФ от9 июля 2002 года на Министерство по управлению имуществом России была возложена обязанность по осуществлению передачи в оперативное управление государственного учреждения «Морская администрация порта Калининград» определенных земельных участков. Иные виды прав на земельный участок имеют производный от права собственности характер, так как для их волеизъявление требуется согласие собственника земельного участка. Право на земельный участок является первичным, если участок был передан непосредственно собственником (например, пожизненное наследуемое владение), или вторичным, когда право на земельный участок не собственником, а иным землевладельцем или землепользователем. Например, субаренда. Единственное исключение составляют сервитуты, для возникновения которых не всегда требуется согласие собственника. Право пожизненного наследуемого владения. В соответствии с ч. 1 ст. 21 ЗК РФ предоставление земельного участка гражданам на праве пожизненного наследуемого владении после введения в действие ЗК РФ не допускается. Но если такое право было приобретено субъектом до введения в действие ЗК РФ оно сохраняется. ППНВ устанавливается в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, субъектом права может быть только гражданин, которому предоставлено право использовать участок для садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства. После введения в действие ЗК РФ основаниями возникновения ППНВ являются: 1. принятие гражданином наследства, когда в наследственную массу входит земельный участок, принадлежащий наследодателю на праве ППНВ. 2. договор купли-продажи недвижимости или иное основание перехода права собственности на здание, расположенное на земельном участке, принадлежавшем на праве ППНВ бывшему собственнику недвижимости. Распоряжение таким земельным участком не допускается за исключением перехода прав по наследству. Граждане, которым земельный участок был передан на ППНВ для садоводства, ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства вправе зарегистрировать право собственности а такой земельный участок, за исключением случае, когда в соответствии с законодательством такой земельный участок е может быть предоставлен в частную собственность. В том случае, когда земельный участок был предоставлен на ППНВ для обслуживания здания, но в результате стихийного бедствия либо ветхости произошло разрушение данного здания, право за владельцем сохраняется при условии начала восстановлении в установленном порядке здания в течение трех лет. Право постоянного бессрочного пользования. Возникает только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Основной категорией лиц являются юридические лица. Юридические лица могут быть разделены на 3 категории: те, которым и после введения в действие ЗК РФ могут быть предоставлены земельные участки в постоянное бессрочное пользование и которые продолжают использовать и ранее предоставленные на этом праве участки (государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия, ораны государственной власти и органы местного самоуправления). В силу закона они не могут быть собственниками земельных участков, и право постоянного бессрочного пользования является единственным правом, на котором земельный участок может им принадлежать. С 16 мая 2008 г. перечень лиц, которые могут использовать земельные участки на праве ПБП расширен за счет включения в него центров исторического наследия президентов РФ. 2. юридические лица, которые могут продолжать использовать предоставленные им до введения в действие ЗК РФ земельные участки и вправе переоформить принадлежащее им право ПБП. Садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан. Срок переоформления не установлен. Также не установлен срок для гаражных потребительских кооперативов. До 1 января 2013 г. могут переоформить право ПБП юридические лица, имеющие земельные участки, на которых расположены лини электропередач, линии связи трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. 3. юридические лица, которые обязаны переоформить принадлежащее им право ПБП. Все остальные. Обязаны переоформить на право аренды или приобрести в собственность до 1 января 2010 года. По общему правилу переоформление осуществляется за плату. Исключении может быть сделано специальными федеральными законами, например, как это сделано для религиозных организаций. Процесс переоформления идет крайне медленно. Так, к 2008 году менее 50% организаций переоформили свое право. Кроме того, действующее законодательство позволяет сделать вывод о том, что с истечением срока переоформления прав право ПБП не прекращается и нет оснований для заявления требований о принудительном прекращении этого права. Поскольку землепользователям предоставлена возможность определиться с правовым титулом, в результате переоформления, то до выбора им права, на котором он желает использовать свой земельный участок, нельзя его понудить к переоформлению. Для стимулирования процесса переоформления КоАП с 1 января 2011 года будет дополнен статьей, предусматривающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформлении права ПБП. Кроме того, необходимо расширить переченб оснований для принудительного прекращения права ПБП. Сервитут. Право ограниченного пользования земельным участком. Законодательное регулирование сервитутов нуждается в дальнейшем развитии, которое этот институт должен получить как в новом Земельном кодексе России, так и в изменениях к гл. 17 ГК РФ. Так, новый ЗК РФ должен содержать в себе более развернутый, по сравнению с ГК РФ, перечень сервитутов. В него необходимо включить следующие iura in re aliena: право пасти скот на чужой земле, право сенокоса на соседнем участке, право заготовки дров в лесу, находящемся на земле соседа, право возвести строение с опорой на стену соседского дома, право соорудить балкон или кровельный скат, вторгающиеся в воздушное пространство соседа, и т.д. Сам перечень следует сделать открытым. Кроме того, необходимо включить в этот перечень не только положительные, но и отрицательные сервитуты (право запретить соседу: возводить на участке строения выше определенной высоты, засаживать участок тенистыми деревьями или иными насаждениями, препятствующими доступу солнечного света, а также добывать воду из источника сверх определенной меры, если это уменьшает ее запасы на господствующем земельном участке). Такие сервитуты способны получить развитие в условиях плотной застройки на небольших земельных площадях (например, в садоводческих товариществах). Следует прямо предусмотреть, что к существенным условиям договора об установлении сервитута относятся не только предмет, но и цена сделки, изложив п. 5 ст. 274 ГК РФ в следующей редакции: «Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, плату за пользование участком, размер которой должен быть предусмотрен в соглашении сторон об установлении сервитута». Также необходимо дополнить перечень оснований установления сервитутов легатом, изложив п. 3 ст. 274 ГК РФ в новой редакции: «Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, а также на основании завещательного отказа и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута, а также в случае неисполнения наследником, принявшим наследство, завещательного отказа спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута, или по иску отказополучателя». Наконец, следует дополнить основания прекращения сервитутов возможностью дереликции, включив в ст. 276 ГК РФ пункт третий следующего содержания: «Сервитут прекращается в случае отказа лица, в интересах которого установлен сервитут, от права на сервитут. Отказ от права на сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество». Решение этих вопросов позволит дать определенный импульс развитию servitutes praedioram на современной российской почве. Наличие же или отсутствие в действующем законодательстве норм, разрешающих свободную куплю-продажу земельных участков, не может существенно повлиять на судьбу сервитутов, для которых главным является само наличие мелкой поземельной собственности, а не возможность ее свободного оборота. |