Решение_Контрольная эконом безопасность. Контрольная работа1 по дисциплине Обеспечение экономической безопасности при оценке недвижимости

• Название: Контрольная работа1 по дисциплине Обеспечение экономической безопасности при оценке недвижимости
• Дата: 17.05.2023
• Размер: 45.91 Kb.
• Имя файла: Решение_Контрольная эконом безопасность.docx
• Тип: Контрольная работа; #1137293

Приморский институт железнодорожного транспорта – филиал

Федерального государственного бюджетного образовательного

учреждения высшего профессионального образования

«Дальневосточный государственный университет путей сообщения»

в г. Уссурийске

Факультет высшего профессионального образования

Заочное отделение

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА№ 1

по дисциплине: Обеспечение экономической безопасности при оценке недвижимости

Проверил преподаватель Казанцева Л. С.

« »_______2023

Выполнил студент Михайлик Е.И

« »_______2023

Шифр студента К19-ЭБ(с)-424

Уссурийск 2023

Содержание

1. Метод дисконтированных денежных потоков……………………………….3

1.1. Сущность, принципы и область применения метода дисконтирования….

денежных потоков………………………………………………………….…….3

1.2. Этапы оценки методом дисконтированных денежных потоков………....5

2. Практическая часть……………………………………………………………9

2.1. Задача 1………………………………………………………………………9

2.2. Задача 2…………………………………………………………………...…10

2.3. Задача 3………………………………………………………………...……11

2.4. Задача 4…………………………………………………….………………..12

Список литературных источников………………………………………….….14

1. Метод дисконтированных денежных потоков

1.1. Сущность, принципы и область применения метода дисконтирования денежных потоков

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции – деньги.

Метод дисконтированного денежного потока предполагает, что измерителем дисконтируемых прогнозируемых доходов от бизнеса, которые рассматрива­лись ранее в качестве основы для определения его рыночной стоимости и осуще­ствляющего этот бизнес предприятия, выступают не прогнозируемые прибыли, а денежные потоки.

Наиболее простое определение денежного потока (Cash Flow) сводится к тому, что денежный поток за конкретный период (год, квартал, месяц) представля­ет собой не что иное, как сальдо поступлений по бизнесу (со знаком «плюс») и платежей (со знаком «минус»).

Прошлые денежные потоки учитываются просто как такие показатели, которые содержатся в отчете предприятия о движении денежных средств.

Будущие денежные потоки, обеспечиваемые бизнесом, прогнозируется на ос­нове чистых прибылей от бизнеса (валового дохода за минусом операционных из­держек, процентов за кредит и налога на прибыль) с корректировкой их таким об­разом, чтобы максимально отразить вероятное в том или ином будущем периоде сальдо поступлений и платежей.

Главные преимущества оценки бизнеса, в рамках доходного подхода, с опо­рой на прогноз денежных потоков, а не просто прибылей, заключаются в следую­щем.

Во-первых, будущие прибыли от бизнеса прямо учитывают лишь ожидаемые те­кущие издержки по производству и продаже продукции, в то время как будущие ка­питаловложения по поддержанию и расширению производственных или торговых мощностей бизнеса в прогнозе прибылей отражаются только частично - через их текущую амортизацию.

Во-вторых, недостаток прибыли (убытка) как показателя в инвестиционных расчетах по оценке бизнеса также объясняется тем, что прибыль, будучи чисто бухгалтерским отчетным показателем, подвержена значительным манипуляциям. Ее объявляемая величина зависит от метода учета стоимости покупных ресурсов в себестоимости проданной продукции, от метода ускоренной амортизации, от критерия зачисления продукции в реализо­ванную продукцию (по факту поступления средств на ее оплату либо по выполне­нию обусловленного в договорах на поставку базиса поставки) и др.

Метод дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки стоимости предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.

1.2. Этапы оценки методом дисконтированных денежных потоков

Рассмотрим основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков (ДДП).

1. Выбор модели денежного потока.

Основным показателем, используемым в рамках метода дисконтирования денежного потока, является денежный поток, рассчитываемый как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период. Различают следующие основные виды денежного потока:

• 
  Рассчитывается рыночная стоимость собственного (акционерного) капитала:
  

денежный поток для собственного капитала = чистая прибыль после уплаты налогов + амортизационные отчисления +/- уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала +/- уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства +/- уменьшение (прирост) долгосрочной задолженности.

• 
  Рассчитывается совокупный денежный поток (условно не различают собственный и заемный капитал предприятия): прибыль до уплаты % и налогов – налог на прибыль + амортизационные отчисления +/- уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала +/- продажа активов (капитальные вложения).
  

2. Определение длительности прогнозного периода.

В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов). Единица измерения прогнозного периода определяется исходя из ритмичности производства, как правило, в качестве стандартной единицы принимается год.

3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.

Прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом и учитывает факторы: номенклатура выпускаемой продукции; объемы производства и цены на продукцию; темпы инфляции; ситуация в отрасли с учетом уровня конкуренции и др.

4. Анализ и прогноз расходов.

Данный этап включает: учет ретроспективных взаимозависимостей и тенденций, определение амортизационных отчислений исходя из нынешнего наличие активов и из будущего их прироста и выбытия; сравнение прогнозируемых расходов с соответствующими показателями для предприятий-конкурентов или с аналогичными и среднеотраслевыми показателями.

5. Анализ и прогноз инвестиций.

Данный этап включает: определение излишка (недостатка) чистого оборотного капитала компании, анализ капитальных вложений с целью замены основного капитала по мере его износа и расширения производственных мощностей и др.

6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.

Существует два основных метода расчета потока денежных средств:

- прямой метод: основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, то есть по бухгалтерским счетам.

- косвенный метод: анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности.

7. Определение ставки дисконта – ожидаемой ставки дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.

Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

- для денежного потока для собственного капитала - Модель оценки и капитальных активов (CAPM-Capital Asset Pricing Model) и метод кумулятивного построения;

- для денежного потока для всего инвестированного капитала - Модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC – Weighted Average Cost of Capital).

8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

Определение этой стоимости основано на предпосылке, что бизнес способен приносить доход и по окончании постпрогнозного периода. В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используют определенный способ расчета ставки дисконта:

- метод расчета по ликвидационной стоимости.

- метод расчета по стоимости чистых активов техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов.

- метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний.

- по модели Гордона годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации.

9. Предварительная стоимость бизнеса.

Предварительная величина стоимости бизнеса состоит из двух составляющих: текущая стоимость будущих денежных потоков; текущее значение стоимости в постпрогнозный период.

10. Внесение итоговых поправок.

Для выведения окончательной рыночной стоимости компании вносится ряд поправок. В результате оценки предприятия этим методом определяется стоимость контрольного ликвидированного пакета акций. Если же оценивается неконтрольный пакет, то необходимо сделать скидку.

2. Практическая часть

2.1. Задача 1

Известна следующая информация по рыночным продажам

Таблица 1 – Информация по рыночным продажам

	Объекты
	1	2	3	4
Площадь кв. м	300	300	250	250
Балкон	есть	нет	есть	есть
Сад	есть	нет	есть	нет
Продажная цена, ден. ед.	35 000	30 000	30 000	28 000

Определить:

1. 
   Корректировку на разницу в площади.
   
2. 
   Корректировку на разницу на наличие балкона.
   
3. 
   Корректировку на разницу на наличие сада.
   

Решение:

Для корректировки по какой-либо характеристике используем анализ парных продаж. Для этого сопоставляем и анализируем нескольких пар сопоставимых продаж. Парные продажи – продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Сравним объект 1 и 3.

Они отличаются тем, что в 3-м объекте площадь на 50 м² больше, чем в 1-м объекте.

Разница в цене = 35 000 – 30 000 = 5 000 ден. ед.

Значит, корректировка на разницу в площади – 5 000 ден. ед.

Сравним объект 3 и 4.

Они отличаются наличием в 3-м объекте сада.

Разница в цене = 30 000 – 28 000= 2 000 ден. ед.

Корректировка в цене на наличие сада – 2 000 ден. ед.

Сравним объект 1 и 2.

Они отличаются наличием в 1-м объекте сада и балкона.

Разница в цене = 35 000 – 30 000 = 5 000 ден. ед.

Отсюда корректировка в цене на наличие балкона = 5 000 – 2 000= 3 000 ден. ед.

Ответ:

1. Корректировка на разницу в площади равна 5 000 ден. ед.

2. Корректировка на разницу на наличие балкона равна 3 000 ден. ед.

3. Корректировка на разницу на наличие сада равна 2000 ден. ед.

2.2. Задача 2

Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления 5 000 у. е., стоимость участка 2 300 у. е., эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет.

Решение:

Согласно затратному подходу, срок экономической жизни – время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающие затраты на улучшение, то есть, когда износ носит устранимый характер.

1. Срок экономической жизни рассчитывается по формуле:

ТС_э.ж.= ЭВ/ K_и, (1)

где ЭВ – эффективный возраст,

K_и – коэффициент износа.

Из формулы (1) находим коэффициент износа участка:

K_и= ЭВ/ ТС_э.ж.

Тогда K_и = 10 / 50= 0,2.

2. Сумма износа участка определяем по формуле:

И= K_и* ВС,

где ВС – стоимость восстановления.

Отсюда И= 0,2* 5 000= 1 000 у. е.

3. Сумма износа участка с учетом стоимости здания рассчитывается по формуле:

И_з= ВС – С_з,

где ЭВ – эффективный возраст,

С_з – стоимость здания.

Отсюда

С_з= ВС – И.

Тогда С_з= 5 000 – 1 0000= 4 000 у. е.

4. Стоимость продажи земельного участка с улучшениями будет складываться из стоимости участка и стоимости здания. т. е.:

С_зу= С_у+ С_з

Тогда С_зу= 2 300 + 4 0000= 6 300 у. е.

Ответ: стоимость продажи земельного участка с улучшениями равна 6 300 у. е.

2.3. Задача 3

Установить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участка с улучшениями) 9 000 у. е., стоимость участка 2 100 у. е., стоимость восстановления 10 000 у. е. Эффективный возраст 25 лет.

Решение:

Согласно затратному методу, срок экономической жизни рассчитывается по формуле:

ТС_э.ж.= ЭВ/ K_и, (1)

где ЭВ – эффективный возраст,

K_и – коэффициент износа.

Коэффициент износа определяется по формуле:

K_и = И/ ВС,

где ВС – стоимость восстановления,

И – сумма износа участка.

Сумма износа участка определяется по формуле:

И= ВС – С_з,

где С_з – стоимость здания.

Стоимость здания определяется по формуле:

С_з = С_зу – С_у,

где С_зу – стоимость продажи участка с улучшениями,

С_у – стоимость участка.

Подставляем исходные данные в формулы и находим срок экономической жизни здания:

С_з = 9 000 – 2 100= 6 900 у. е.

И= 10 000 – 6 900= 3 100 у. е.

K_и = 3 100/ 10 000= 0,31.

ТС_э.ж.= 25/ 0,31= 80,6 лет.

Ответ: срок экономической жизни здания равен 80,6 лет.

2.4. Задача 4

Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120 000 ден. ед. за год, после чего он будет возрастать на 5 %. Период владения составляет 5 лет вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1 500 000 ден. ед., по завершении 5-го года. Какова стоимость объекта при условии ставки дисконтирования 23 %.

Решение:

Используем метод дисконтирования денежных потоков. Тогда введем обозначения:

NOI – чистый операционный доход,

T – период владения,

R – процент наращения,

FV – будущая стоимость,

r – ставка дисконтирования.

Согласно формуле дисконтирования денежных потоков стоимость объекта составит:

,.

где C_t – денежный поток каждого расчетного периода,

N – количество расчетных периодов.

Денежный поток C₁ для 1года равен NOI₁= 120 000 ден. ед.

Денежный поток C_t с 1го по 5й год рассчитывается по формуле:

C_t= C_t-1* (1+R).

Подставляем исходные данные в формулы и находим стоимость объекта:

C₁= 120 000 ден. ед.;

C₂= 120 000* 1,05= 126 000 ден. ед.;

C₃= 126 000* 1,05= 132 300 ден. ед.;

C₄= 132 300* 1,05= 138 915 ден. ед.;

C₅= 138 915* 1,05= 145 860,75+ 1 500 000= 1 645 860,75 ден. ед. (для 5го периода денежный поток увеличивается на величину продажи объекта).

ден. ед.

Ответ: стоимость объекта равна 897 244 ден. ед.


Список литературных источников

1. Большаков С. В. Основы управления финансами: Учебное пособие. – М.: ФБК-Пресс, 2019. – 364 с.

2. Волков О. И. Экономика предприятия: учебное пособие / О. И. Волков, В. К. Скляренко. – 2-е изд. – М.: ИНФРА-М, 2020. – 264 с.

3. Каледин С. В. Финансовый менеджмент. Расчет, моделирование и планирование финансовых показателей: учебное пособие для СПО / С. В. Каледин. – СПб: Лан», 2020. – 520 с.

4. Мелкумов Я.С. Инвестиционный анализ: Учебное пособие / Я.С. Мелкумов. – М.: Инфра-М, 2020. – 120 c.

5. Екимова К. В. Эффективные инструменты финансового менеджмента в условиях цифровой экономики / К. В. Екимова // Цифровая экономика: тенденции и перспективы развития : сборник тезисов докладов национальной научно-практической конференции: в двух томах, Москва, 22–23 октября 2020 года. – М.: Российский экономический университет имени Г. В. Плеханова, 2020. – с. 194-196.

6. Остаев Г. Я. Механизмы управления финансового менеджмента в организации / Г. Я. Остаев, И. М. Гоголев, О. О. Злобина // Менеджмент: теория и практика. – 2020. – № 4. – с. 67-70.