гп1. Купляпродажа (кп). (Глава 30)
 Скачать 162.63 Kb.
|
|
Рента и пожизненное содержание с иждивением. План 1 Общие положения о ренте и пожизненном содержании. 2 Стороны 3 Форма 4 Предмет 5 Гарантии прав Библиография: Постановление КС №11-П (п 2 ст 5 ФЗ «О МРОТ»), 1 Общие положения о ренте и пожизненном содержании Ростовщичество было не богоугодным делом. Поэтому стали развиваться отношения, по которым люди отдавали ценное имущество монастырям с условиями, перейдут на содержание монастырей. Рента – это регулярно получаемый доход с имущества, не требующий осуществления какой-либо деят-ти от получателя. Рента – это наиболее общая категория по ГК. Правовое регулирование: ГК – основной акт. Общие положения &1 гл 33 распространяется к отдельным видам ренты субсидиарно. По п 2 ст 585 ГК если предусматривается передача имущества за плату, то к отношениям по оплате и передачи применяются положения к-п субсидиарно. Дарение – в случае когда бесплатно. Этот договор возмездный всегда, односторонне обязывающий, алеоторный (рисковый), реальный. (консесуальный для недвижимости). Форма требует нотариального удостоверения. Рента и пожизненное содержание с иждивением – ГК следует толковать систематически. Рента может быть только пожизненная или постоянная, пожизненное содержание с иждивением не относятся к ренте. Но это спорный вопрос. 2 Стороны Стороны: 1 получатель 2 плательщик Плательщик - любые субъекты ГП. Получатель – граждане по общим положениям &1 гл 33 ГК. Исключение: постоянная рента по ст 589 ГК может быть и для юр лиц, но не для любых: некоммерческая организация, если это не противоречит ФЗ и целям деятельности. (благотворительные организации). Получателей и плательщиков может быть несколько. 5 Гарантии прав Гарантии прав получателей ренты. Гарантии на случай отчуждения предмета плательщиком. На отчуждение обремененного рентой имущества не требуется согласия бывшего собственника. Исключение – договор пожизненного содержания. По ст 604 ГК. Права получателя ренты при отчуждении имущества сокращаются. При этом лицо передавшее движимое имущество, не освобождается от обязанности плательщика. При отчуждении недвижимости плательщик освобождается от обязанности, которая переходит к новому собственнику недвижимости. Права получателя доп гарантируются тем, что первый плательщик несет субсидиарную ответственность по требованию получателя ренты. (диспозитивное правило) Размер рентных платежей. По ГК рентные платежи устанавливаются законом или соглашением. (желательно детальное урегулирование) По закону рентные платежи могут выплачиваться в денежной сумме или ином виде. Ст 597 ГК – размер должен быть не менее МРОТ на месяц. Ст 602 ГК – с иждивением. П 6 Постановления КС – положения п 2 ст 5 ФЗ «О МРОТ» утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования не позднее 01 июля 2009 года. Но его еще нет. Аренда. Общие положения об аренде. План 1 Понятие и общая характеристика 2 Стороны 3 Форма и гос регистрация 4 Порядок заключения 5 Предмет 6 Особенности ответственности по ДА и особенности применения др способов защиты 7 Особенности изменения и расторжения ДА 8 Улучшение арендного имущества и их судьбы после прекращения правоотношения Библиография: ФЗ «О гос регистрации прав на недвижимость и сделок с ним», Инф письмо ВАС № 66, Инф письмо ВАС № 59. 1 Понятие и общая характеристика «Аренда» = «имущественный найм» ДА – это традиционный институт ГП известный со времен римского права. Включает в себя наем вещей, работ, услуг. Сегодня это лишь наем вещей. Также было и до революции. По ст 606 ГК по ДА арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату имущество во временное владение и пользование или только пользование. Это временное владение. Но это не всегда выполнимо (например аренда предприятия, как имущественного комплекс). То есть не всегда можно возвратить например сырье используемое предприятием и т.п. ДА – возмездный, консесуальный, взаимный. Правовое регулирование: Основы законодательства об аренде 89 года с выходом 2 части ГК не применяются. Черты аренды: 1 если арендатор получает имущество во владение и пользование, то у него появляется статус титульного владельца. Это влечет предоставление ему вещно-правовых способов защиты владения и пользования от посягательства 3-их лиц и собственника. (ст 305 ГК) 2 суть аренды – при переходе права соб-ти или ограниченного вещного права к 3-им лицам ДА сохраняет силу в полном объеме. ( ст 617 ГК) Виды: - прокат - ДА транспортных средств - зданий и сооружений - предприятия - финансовая аренда Их следует отличать от особенностей аренды отдельных видов имущества К отдельным видам ДА и ДА отдельных видов имущества общие правила о договоре аренды применяются, если иное не предусмотрено ГК (ст 605 ГК), то есть приоритет специальных норм. 2 Стороны ДА Арендодатель: любое физ или юр лицо, имеющее титул собственника или лица, управомоченного сдавать имущество в аренду. Арендатор: по общему правилу любые физ или юр лица, в том числе иностранные лица. Но ГК устанавливает исключение: арендатор жилых помещений только юр лицо (ст 671 ГК); предприятия – только предприниматель. 3 Форма и гос регистрация ДА Форма ДА определяется общими положениями о форме сделки и спец правилами ст 609 ГК. Форма ДА письменная или устная. 1 если ДА заключается юр лицами или юр лицом и гражданином – то простая письменная форма. 2 между гражданами, в том числе индивидуальными предпринимателями – по п 1 ст 609 ГК письменная форма только в отношении сделок граждан на срок более 1 года. Следовательно на срок менее 1 года может быть в устной форме. Независимо от срока и субъектного состава в письменной форме должны быть сделки требующие гос регистрации. По ст 626 ГК (прокат) – письменная форма. ( ст 633 – 643 ГК) Для отдельных видов ДА (здания, предприятия) под угрозой недействительности требуется простая письменная форма в виде единого документа. (ст 651-658 ГК) По ст 624 ГК – особое регулирование формы ДА с переходом права соб-ти к арендатору (с правом выкупа). Гос регистрация ДА: ст 609 ГК. По п 2 ст 609 ГК ДА недвижимости регистрируется, если иное не установлено законом. По ст 633, 643 ГК гос регистрация не подлежит ДА транспортных средств. Гос регистрации подлежит именно сделка, то есть ДА, а не право аренды. По ст 26 ФЗ «О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гос регистрация аренды недвижимости проводится посредством гос регистрации ДА. То есть регистрация вытекает из договора права аренды не является самостоятельной гос регистрацией права аренды. Инф письмо № 59 (п 6) 4 Порядок заключения ДА Общее правило. Исключение: прокат (с учетом требований для публичных договоров) Ст 621 ГК – о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок; право гражданина на возобновление договора. 5 предмет По ст 607 ГК – объекты аренды – это вещи разнообразного исполнения; имущ права и исключительные права на интеллектуальную собственность могут быть предметом аренды, если входят в имущ комплекс (предприятие). ФЗ могут быть установлены ограничения. Ст 22, 27 ЗК РФ – земельные участки на землях, изъятых из оборота. Арендная плата По ст 614 ГК условие об арендной плате обычно раскрывается через следующие условия: 1 о размере 2 о форме и способах исчисления 3 о порядке, условиях и форме внесения Цена устанавливается соглашением сторон. Но в предусмотренных законом случаях применяются ставки, установленные органами гос власти или органами м\с. Арендатор обязан вносить арендную плату: 1 своевременно 2 за пользование имуществом Поэтому когда имущество не используется по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, арендная плата не подлежит уплате (просрочка предоставления имущества арендодателям) Если имеет место досрочный возврат имущества арендатором до прекращения ДА не освобождает арендатора от уплаты арендной платы. (п 13 Инф письма №66) Порядок внесения арендной платы: 1 единовременно 2 передача платежа Форма расчета: 1 наличные платежи 2 безналичный расчет Формы арендной платы: 1 денежная 2 по ст 614 ГК возможность внесения может быть и в др формах: передача вещи, возложение обязанностей на арендатора; капитальный ремонт. Пересмотр размера арендной платы: В изъятие из общего правила о праве сторон по соглашению изменять условия договора в п 3 ст 614 ГК предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год (диспозитивная норма). Это правило действительно если между сторонами нет соглашения о запрете или ограничении права пересмотра размера арендной платы. Ст 28 ФЗ «О лизинге»- размер лизинговых платежей может меняться не чаще 1 раза в 3 месяца. Неизменная арендная плата. В судебной практике признается, что в течении года должен оставаться твердый размер арендной платы или способ исчисления арендной платы. Если арендная плата не в твердой сумме, а является определенно-материальной, то фактически более частое изменение размера в результате корректировки не расценивается как пересмотр. (п 11 Инф письма №66) Срок: - определенный - неопределенный В законодательстве часто устанавливаются нормативные сроки аренды (как правило максимальные). По ст 72 ЛК – 49 лет для земельного участка лесного фонда. Права и обязанности: Субаренда имеет место когда арендатор заключает ДА с др нанимателем. При этом арендатор по основному договору является ответственным перед основным арендодателем. (диспозитивная норма) Перенайм – арендатор все уступает 3-ему лицу – перемена лиц в обязательстве. Распределение прав и обязанностей сторон по содержанию арендного имущества. (ст 616 ГК) ГК – поддержание имущества в исправном состоянии отвечает интересам обеих сторон. (капитальный и текущий ремонт) Капитальный ремонт – это обновление, замена или восстановление основных конструктивных элементов объекта аренды. По ст 616 ГК презюмируется, что обязанность капитального ремонта лежит на арендодателе, и что осуществление капитального ремонта производится за счет средств арендодателя. Но обязанность арендодателем осуществлять капитальный ремонт указана общим образом. Неисполнение обязанности дает право арендатору произвести своими средствами за счет арендодателя лишь тот капитальный ремонт который предусмотрен договором или крайней необходимостью (ч 3 ст 616 ГК). Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Следовательно арендатор должен проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества. Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ объекта. Исключение – прокат. (арендодателем) 6 Особенности ответственности по ДА и особенности применения др способов защиты Ответственность по ДА строится по общим правилам об ответственности за неисполнение обязательств. Неустойка, как правило, договорная. Но при этом определенные отличительные черты присущи соотношению между правом на взыскание неустойки и правом на возмещение убытков, если речь идет о несвоевременном возврате (ст 622 ГК - штрафная). Ст 395 ГК – просрочка уплаты арендной платы. Способы защиты прав: - досрочное расторжение ДА (ст 611, 612, 613, 619, 620 ГК и др) - признание договора не действительным - уменьшение арендной платы - удержание сумм из арендной платы - безвозмездное устранение недостатков - и др 7 Особенности изменения и расторжения ДА Досрочное расторжение: Прекращение происходит по общему правилу. Арендное обязательство прекращается при наступлении специальных обстоятельств из гл 34 ГК. По общему правилу аренда прекращается досрочно по соглашению сторон. По требованию одной стороны – судебный порядок (по основаниям в законе). Но по ст 450 ГК и ст 310 ГК возможно и без обращения в суд. (односторонний отказ) Случаи досрочного расторжения по требованию одной стороны – в законе. Ст 619, 620 ГК – неправомерные действия, порядок – судебный. Можно ли в качестве оснований предусмотреть в договоре другие основания, нке относящиеся к категории неправомерных действий? Можно ли предусмотреть иной порядок расторжения договора? Ст 619 и 620 ГК урегулировали специальные основания для досрочного расторжения ДА по решению суда и по основаниям – неправомерные действия. По ч 2 ст 619 ГК и ч 2 ст 620 ГК в ДА могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованиям арендатора и арендодателя. К другим неправомерным действиям в судебной практике относят однократное невнесение арендной платы. Ч 1 ст 619 ГК и ч 1 ст 620 ГК в качестве оснований предусматривают нарушения, но другие основания, включаемые в ДА, не обязательно связаны с нарушениями. То есть могут быть и другие основания, не связанные с правонарушением. Этот вывод утверждается п 25, 26 Инф письма ВАС №66. К числу правомерно установленных оснований, не связанных с нарушением относятся: производственная необходимость эксплуатации объектов арендодателем и др. Порядок принятия решения: ст 619, 620 ГК устанавливают судебный порядок. Но эти правила не исключают применение к ДА п 3 ст 450, 310 ГК о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Соглашением сторон могут быть предусмотрены доп основания и изменен порядок принятия решения о расторжении на внесудебный. (ст 310, п 3 ст 450 ГК). П 27 Инф письма№66. Процедура: Досудебная процедура расторжения судом ДА по требованию арендодателя. Защита интересов арендатора. Если основание – неисполнение обязанностей арендатором, то арендодатель до обращения в суд обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (ч 3 ст 619 ГК), и потом направить предложение о расторжении ДА. А по общему правилу ст 452 ГК контрагенту надо направить только предложение о расторжении договора. При этом срок для устранения нарушения должен быть разумным и должен истечь к моменту обращения в суд (п 8 №14) Арендатором требование в судебном порядке может быть заявлено после досудебной процедуры, но он должен следовать общему порядку. (ч 2 ст 452 ГК) Выкуп арендованного имущества. 8 улучшение арендного имущества и их судьбы после прекращения правоотношения Судьба произведенных арендатором улучшении по ст 623 ГК зависит от того, кому принадлежат средства, за счет которых они совершены. Собственностью арендатора являются те отделимые улучшения, которые произведены за его счет. (диспозитивное правило). Улучшения арендатора за счет арендодателя являются собственностью арендодателя. Если речь идет о неотделимых улучшениях и произведены они за счет арендатора, то вопрос решается в зависимости от согласия арендодателя. Улучшения без согласия арендодателя переходят к нему безвозмездно. (п 3 ст 623 ГК) Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества 1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. 2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. 3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Инф письмо № 59 (п 6): 6. Положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы. Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был заключен договор аренды здания производственного назначения на срок менее года. Здание было передано арендодателем арендатору с соблюдением требований, установленных в пункте 1 статьи 655 ГК. В дальнейшем арендатор отказался выполнять предусмотренные договором обязанности по содержанию арендованного имущества и уплатить арендную плату в размере, установленном договором. При этом арендатор сослался на то, что статья 26 Закона о государственной регистрации предусматривает обязательную государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества и аренды как обременения независимо от того, подлежал государственной регистрации сам договор аренды этого недвижимого имущества или нет. Так как в данном случае право аренды здания не было зарегистрировано, это право не возникло у арендатора. Поскольку у арендатора не возникло права владеть и пользоваться зданием, то у него не возникли и предусмотренные договором обязанности по содержанию здания и по оплате арендной платы в соответствующем размере. Арбитражный суд первой инстанции, рассматривая данный спор, исходил из следующего. Требования статьи 26 Закона о государственной регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений Гражданского кодекса. Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК. Положения Гражданского кодекса предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (статья 609). Однако для договоров аренды зданий и сооружений на срок менее одного года такая государственная регистрация не требуется (статья 651). Вместе с тем Гражданский кодекс не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения. Таким образом, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации). Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в Едином государственном реестре прав и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора. Арбитражный суд признал, что ответчик имеет права арендатора, вытекающие из договора аренды, и несет предусмотренные договором и корреспондирующие этим правам обязанности по уплате арендной платы и содержанию здания. На этом основании суд удовлетворил исковые требования арендодателя. Статья 22. Аренда земельных участков 1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса. 3.1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель. Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, см. пункт 3 статьи 65 данного Кодекса. 4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. 5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. 6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. 7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка. 8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса. 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. 11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков 1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 3. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами. 4. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: 1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса); 2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; 3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; 4) объектами организаций федеральной службы безопасности; 5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны; 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; 9) воинскими и гражданскими захоронениями; 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. 5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: 1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи; 2) из состава земель лесного фонда; 3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; 4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; 5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи; 6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований; 7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; 8) предоставленные для нужд связи; 9) занятые объектами космической инфраструктуры; 10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений; 11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; 12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; 13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; 14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. 6. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. 7. Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. 8. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. п 13 Инф письма №66: 13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы. Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения. В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды. В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса). Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев. Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением. Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме - передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка. Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск. п 11 Инф письма №66 11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ). Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям. Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит. В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы. Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска. Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. П 27 Инф письма№66 27. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ). Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды. Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать. В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок. По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке. Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ. Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется. Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды. Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил. №14: 8. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора - систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованного помещения, заключением договоров субаренды без разрешения арендодателя. В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям. Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами. Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок. Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска. |