Курсовая. Курсовая работа Савельев И.С. (1). Курсовая работа по дисциплине Экономика недвижимости (наименование учебной дисциплины согласно учебному плану) Тема работыОценка рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж
 Скачать 1.21 Mb.
|
|
ПЕРВОЕ ВЫСШЕЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ УЧЕБНОЕ ЗАВЕДЕНИЕ РОССИИ МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» КАФЕДРА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ТЕОРИИ КУРСОВАЯ РАБОТА По дисциплине Экономика недвижимости (наименование учебной дисциплины согласно учебному плану) Тема работы:«Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж» Выполнил: студент гр. ГК-19-1 Савельев И.С. (шифр группы) (подпись) (Ф.И.О.) Оценка: Дата: Проверил руководитель работы: доцент Никифоров А.А. (должность) (подпись) (Ф.И.О.) Санкт-Петербург 2022 2 Оглавление Введение ............................................................................................................... 3 1.1.Краткая характеристика района исследования ............................................. 5 1.1.1. Географическое положение ................................................................. 5 1.1.2.Социально-экономические условия ..................................................... 6 1.1.3.Рынок производственно-складской недвижимости в г. Архангельск ... 9 1.2. Методика сравнительного подхода ............................................................ 10 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости ........................ 15 2.1 Объекты аналоги ....................................................................................... 15 2.2Основные требования к складским помещениям. .................................... 18 2.3 Корректировка на цену предложения. ..................................................... 18 2.4 Корректировка на площадь зданий .......................................................... 20 2.5 Корректировка на местоположение ......................................................... 21 2.6Корректировка на техническое состояние ................................................ 22 2.7Корректировка на наличие ж/д путей ....................................................... 23 2.8 Корректировка на наличие отопления ..................................................... 25 3.Заключение ...................................................................................................... 27 4.Список литературы ......................................................................................... 28 3 Введение Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости. В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться. Целью настоящей работы является определение рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: 4 1. Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости; 2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению; 3. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе общепринятых подходов. Объект исследования - процедура определения рыночной стоимости имущества. Предмет исследования - обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости. Структурно работа состоит из введения, двух разделов, заключения и списка литературы. В первом разделе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во втором - рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости. Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения. 5 1.1.Краткая характеристика района исследования 1.1.1. Географическое положение Объект оценки расположены в поселке Североонежск в Архангельской области. Объектом оценки -Здание склада, общая площадь 3467 кв.м, Архангельская область, поселок Североонежск. Состояние здания удовлетворительное. Фотографии объекта представлены на рисунке 1. Рисунок 1-Фото оцениваемого объекта Североонежск - городской населенный пункт в Плесецком районе Архангельской области, Россия, расположенный в 55 километрах к западу от города Мирный, на левом берегу реки Онеги. С муниципальной точки зрения является административным центром Североонежского городского поселения, одного из восьми городских поселений района. Население: 5289 человек (перепись 2010 года);5624 человека (перепись 2002 года) 4611 человек (перепись от 6 2021 года) 1 . Североонежск расположен на левом берегу реки Онега, в нескольких километрах ниже по течению от устья реки Икса, левого притока Онеги. На правом берегу Онеги, напротив Североонежска, расположен поселок городского типа Оксовский. Добыча бокситов является основной отраслью промышленности Североонежска. Бокситы были обнаружены в этом районе в 1949 году, а добыча (Северо-Онежский рудник) началась в 1978 году. Оксовский (железнодорожная станция Наволоки) находится в конце железнодорожной линии, которая соединяется в Пуксе с линией между Москвой и Архангельском (участок Коноша-Обозерская). Существует железнодорожный мост от Североонежска (железнодорожная станция Икса) до Оксовского через Онегу, соединяющийся с железной дорогой к западу от Североонежска, на Ундозеро и Янгоры. Эта линия (Заонежская железная дорога) является одной из крупнейших железных дорог в России, которая не принадлежит Российским железным дорогам. Владельцем железной дороги является Государственный департамент исправительных учреждений. Планы по продлению этой линии до Медвежьегорска не были реализованы. Есть дорога, соединяющая Североонежск с Оксовским и далее с шоссе, которое является историческим торговым путем между Каргополем и Архангельском. Река Онега не судоходна из-за порогов. 1.1.2.Социально-экономические условия Под социально-экономическими условиями жизни следует понимать непосредственные объективные обстоятельства жизнедеятельности населения (занятость, оплата труда и доходы, формы расселения, характер жилища и 1 Численность постоянного населения Российской Федерации по муниципальным образованиям на 1 января 2021 года 7 имущественная обеспеченность семей, развитие общественных фондов и социальной инфраструктуры). Социально-экономические условия можно оценить по таблице 1 «Социально экономические показатели». Таблица 1 «Социально-экономические показатели п.Североонежск» Показатели Ед. изм. 01.01.2017 01.01.2018 01.01.2019 Численность населения Чел. 6 164 6 174 6 141 Изменение численности населения в результате естественной убыли Чел. -42 -26 -5 Изменение численности населения в результате миграции Чел. +33 + 36 - 28 Основные направления трудовой миграции населения моногорода Текст Миграция населения на территории МО «Североонежское» связана с сезонностью работ. Лесозаготовка происходит в зимний период. Добыча глин и каолина градообразующей организацией АО «СОБР» так же носит сезонный характер (зимний и летний период). Среднемесячная номинальная заработная плата работников организаций в муниципальном образовании Руб. 32 434,62 33 315,61 33 316,00 Среднесписочная численность работников организаций (включая малые предприятия) Чел. 2 115 2 069 2 139 Численность занятых на малых и средних предприятиях моногорода Чел. 1 862 1 874 1 925 Численность безработных граждан, зарегистрированных в службе занятости Чел. 71 36 57 Уровень регистрируемой безработицы (% к экономически активному населению) 1,8 1,3 1,5 Уровень общей безработицы (рассчитанный по методологии Международной Организации Труда) (% к экономически активному населению) 1,4 1,5 1,0 8 Продолжение таблицы 1 «Социально-экономические показатели п.Североонежск» Объем инвестиций в основной капитал тыс. рублей 28 494 30 004 34 169 Индекс промышленного производства в % к предыдущему году 115,1 98,4 89,1 Площадь жилого фонда кв.м. 135 751,9 135 751,9 135 751,9 Площадь ветхого и аварийного жилья кв.м. 1 589,6 1 589,6 1 589,6 Создано рабочих мест в моногороде чел. 0 27 13 Изучив таблицу 1 можно сделать вывод, что поселок имеет отрицательный рост по населению, так же большинство работ имеют сезонный характер. Так же можно судить что поселок не развивается и не увеличивается (Строки «Площадь жилого фонда» не увеличивается, «Площадь ветхого и аварийного жилья» не уменьшается). Так же промышленность находится в упадке (Показания в строке «Индекс промышленного производства» имеет отрицательную тенденцию по сравнению с предыдущими годами. Также определенные выводы можно сделать из таблицы 2 «Финансовое положение моногорода» Таблица 2 «Финансовое положение моногорода» Наименование показателя Значение показателя (тыс. рублей) 2018 2019 Доходы бюджета, всего 31 607,0 30 213,6 из них: безвозмездные поступления от других бюджетов бюджетной системы Российской Федерации 8 782,9 4 769,2 Расходы бюджета, всего 37 685,7 32 978,1 из них: 9 расходы на выплаты персоналу в целях обеспечения выполнения функций муниципальными органами, казенными учреждениями 15 006,2 16 484,5 закупка товаров, работ и услуг для муниципальных нужд 19 396,8 14 789,6 социальное обеспечение и иные выплаты населению 90,9 130,0 Продолжение таблицы 2 «Финансовое положение моногорода» капитальные вложения в объекты недвижимого имущества муниципальной собственности 0,0 0,0 предоставление субсидий бюджетным, автономным учреждениям и иным некоммерческим организациям 1 729,7 0,0 обслуживание муниципального долга 0,0 0,0 иные бюджетные ассигнования 544,6 365,3 Профицит (+)/дефицит (-) - 6 078,7 -2 764,5 Из таблицы 2 следует, что даже при уменьшении расхода бюджета бюджет так же остается в дефиците, что говорит о том, что поселок находится в упадке. 1.1.3.Рынок производственно-складской недвижимости в п. Североонежск. Рынок производственно-складской недвижимости в п.Североонежск является наименее развитым сегментом рынка коммерческой недвижимости и состоит в основном из объектов вторичных, которые строились как капитальные производства, но в результате своей деятельности выявили не востребованные площади. Новые здания возводятся в основном под частные производства и не выставляются на открытый рынок продажи. Основным источником предложения производственно-складских помещений в Североонежске являются действующие или перепрофилированные под производственноскладскую функцию площади, построенные до 90-х годов, а также построенные в тот же период разнообразные продовольственные и прочие складские и распределительные базы. Также достаточно крупным источником предложения на рынке являются помещения гаражного типа, 10 находящиеся в неудовлетворительном техническом состоянии. Данный источник предложения в основной своей массе востребован представителями мелкого производства.. Иногда на продажу выставляется весь производственный комплекс целиком, включающий в себя несколько зданий и сооружений разного назначения. При этом часто в него входят объекты специализированной недвижимости (ЛЭП, действующие здания трансформаторных подстанции и тепловых пунктов, электрические сети и сети уличного освещения, вышки и пр.), которые имеют ценность и могут быть полезны потенциальному инвестору только в составе комплекса. Реализация подобных объектов как самостоятельных невозможна ввиду отсутствия спроса на такие объекты. В дальнейшем рост ввода в эксплуатацию производственных и складских объектов не ожидается. Также нет ожиданий относительно активного развития рынка производственной недвижимости ввиду стабильности спроса на рынке коммерческой недвижимости. Перепрофилирование производственных объектов в коммерческие не представляется эффективным ввиду низкой конкурентоспособности такой недвижимости при наличии предложения на рынке офисно-торговых и универсальных объектов. В целом вероятно оживление производственного сектора экономики города. В ближайшем будущем цены и ставки вряд ли будут расти выше темпов общей инфляции. 1.2. Методика сравнительного подхода Сравнительный подход – это метод оценки недвижимости, основанный на мониторинге ситуации на рынке. В ходе определения стоимости специалист получает данные о схожих по условиям, расположению и характеристикам объектах и высчитывает среднюю цену на недвижимость. Использование сравнительного подхода в оценке дает представление о рыночной стоимости квартиры, домовладения или земельного участка. 2 2 Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 297 г. Москва «Об утверждении 11 Собственники квартир, желающие продать свою недвижимость, самостоятельно прибегают к этому подходу. При формировании цены продавец, в большинстве случаев, осуществляет мониторинг похожих объектов, которые выставлены на продажу или были проданы в районе расположения недвижимости. Такой подход помогает установить стоимость, которая позволит собственнику не прогадать и одновременно не отпугнуть потенциальных покупателей завышенной ценой. Сравнительный подход используют также оценщики при определении рыночной стоимости квартиры, домовладения или земельного участка. Обращаются к данному методу, как правило, если объект типовой, и на рынке недвижимости имеется много схожих по характеристикам и условиям предложений. Сравнительный подход позволяет максимально точно определить рыночную стоимость и рентабельность квартиры или дома, в отличие от других методов. Применяется он в следующих случаях: при приобретении или продаже квартир на вторичном рынке; при купле-продаже квартир в новостройках; при покупке или продаже комнат, земельных участков; при купле-продаже домовладений, если объект возведен по типовому проекту и в районе его расположения имеется достаточное количество схожих по характеристикам предложений. Наиболее точный результат обеспечивает сравнение стоимости уже проданных аналогичных домовладений; при разделе недвижимости, которая находится в совместном владении супругов при определении доли, положенной каждому; при разделе наследственной массы между правопреемниками. Наиболее актуально, если один из наследников намеревается выкупить доли объекта недвижимости у остальных; федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» 12 при обмене недвижимости для определения стоимости каждого предмета сделки, в целях сравнения и принятия решения об их равноценности либо неравноценности, необходимости доплаты и ее размера от одного из участников; при оценке предмета ренты для расчёта выплат от рентоплательщика; при оценке залога, к примеру, в ипотечном кредитовании. При выдаче денежных средств под приобретение того или иного объекта банку важно убедиться в том, что, в случае образования задолженности у заемщика, недвижимость можно будет продать и погасить долг; для расчета стоимости аренды. Сравнительный подход в оценке недвижимости позволяет определить реальную рыночную цену квартиры на момент проведения мониторинга. При применении сравнительного подхода процедуру оценки можно условно разбить на четыре этапа: 1. Изучение состояния и тенденций рынка. Особое внимание уделяется сегменту, к которому относится оцениваемый объект. Специалист собирает информацию о проданных недавно объектах, сопоставимых с основным. 2. Собранная информация об объектах-аналогах проверяется и анализируется. Каждый объект-аналог сравнивается с основным. 3. На основании выявленных различий в характеристиках, влияющих на цену, вносятся поправки в продажную стоимость объектов- аналогов. 4. Откорректированные цены объектов-аналогов соотносятся. Далее выводится итоговая рыночная стоимость оцениваемой недвижимости на основе сравнительного подхода. Важным моментом в оценке с использованием сравнительного подхода является определение независимости субъектов заключенной относительно объекта-аналога сделки. Под независимостью при этом понимается 13 незаинтересованность продавца и покупателя в намеренном занижении цены. По возможности из анализа исключаются объекты-аналоги, если стороны сделки: приходятся друг другу родственниками; представители холдинга и независимой дочерней компании; заключают сделку с объектом, который находится в залоге или имеет иные обременения; осуществили куплю-продажу недвижимости умершего гражданина (был продан объект, составляющий наследственную массу); осуществили продажу с целью избежать конфискации недвижимости, которая находится в залоге; имели иные причины намеренно занизить цену. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; 14 д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта- аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости; е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); 15 условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например, арендных ставок, износа и устаревание, ставок капитализации и дисконтирования. 3 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости 2.1 Объекты аналоги Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Для оцениваемого объекта было выявлено достаточное количество объектов аналогов на вторичном рынке недвижимости, в связи с чем была рассчитана рыночная стоимость объектов оценки в рамках сравнительного подхода. Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе данных о совершаемых на рынке сделках или предложениях. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Затем делаются 3 Сборник рыночных корректировок СРК-2018 под. Ред. Яскевича Е.Е. «Научно- Практический Центр Профессиональной Оценки». 16 поправки на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался в продажу на открытом и конкурентном рынке. При существующих условиях на рынке продаж (недостаточная и зачастую закрытая информация по сделкам) некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения. В сравнительном подходе могут использоваться два основных метода - парных продаж и общих корректировок. Метод парных продаж более применим к хорошо развитому рынку недвижимости (как локальному, в ближайшем окружении объекта оценки, так и обще региональному). При сборе аналогов использовались данные с площадок по продаже недвижимости. Были отобраны объекты, имеющие технические и качественные характеристики, близкие к характеристикам объекта оценки. В качестве объектов-аналогов были использованы объекты, выставленные на продажу. В таблице 3 представлены объекты-аналоги для объекта недвижимости. Таблица 3 «Объекты-аналоги» Характери стики / Объекты сравнения Объект сравнения № 1 Объект сравнения № 2 Объект сравнения № 3 Объект сравнения № 4 Объект сравнения № 5 Местополо жение Архангельск ая область, Виноградовс кий р-н, муниципальн ое образование Березниковс кое, рабочий Архангельск ая область, г.Северодвин ск, ул. Окружная Архангельск, Дачная улица, 68к1, Варавино- Фактория Архангельск ая область, Коряжма, улица Кутузова, 40 ул. Революциим кр-н ФакторияВа равино- Фактория округАрханг ельск, 1 корп. 4 17 пос. Березник, ул. Дзержинског о, 23 Тип объекта ОСЗ Объект незавершенн ого строительс ОСЗ ОСЗ ОСЗ Площадь здания в кв.м 269,2 5200,0 2 000,0 4 811,0 5 000,0 Передавае мые права на здания Собственнос ть Собственнос ть Собственнос ть Собственнос ть Собственнос ть Состояние Удовлетвори тельное Удовлетвори тельное Удовлетвори тельное Удовлетвори тельное Удовлетвори тельное Материал стен Капитальное Капитальное Капитальное Капитальное Капитальное Ж/д ввод на территори ю нет нет нет есть нет Наличие отопления Есть Есть Есть Есть Есть Возможно сть торга торг торг торг торг торг Цена предложен ия в руб. 700 000 15 000 000 8 100 000 12 000 000 15 500 000 Цена за кв.м 2 600 2 885 4 050 2 494 3 100 Были отобраны объекты, имеющие технические и качественные характеристики, близкие к характеристикам объекта оценки. 18 2.2Основные требования к складским помещениям. По данным Л. А. Лейфера, в «Справочнике оценке» автор выделяет несколько факторов для внесения корректировок для складских помещений. Далее представлены эти факторы: 1. Корректировка на цену предложения 2. Корректировка на площадь здании 3. Корректировка на местоположение 4. Корректировка на долю административных площадей в общей площади зданий 5. Корректировка на техническое состояние 6. Корректировка на наличие ж/д путей 7. Корректировка на наличие отопления. Далее будут описаны подробнее корректировки для объекта-оценки. 2.3 Корректировка на цену предложения. Цены выставленных на продажу объектов были скорректированы в сторону уменьшения исходя из их потенциального снижения в процессе будущей реализации. По данным Л. А. Лейфера, в 2022 году скидки на торг при продаже универсальных производственно-складских объектов составляют находятся в следующих значениях. Вырезка из «Справочник оценщика недвижимости – 2022. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» представлена на рисунке 2 19 Рисунок 2-Вырезка из справочника оценщика для корректировки на цену предложения 4 Объекы-аналоги для оценки находятся в классе объекта «Универсальные производственно-складксие объекты». Соответственно исходя из рисунка 2 корректировки для объектов будут равны 17,4%. Далее по этой корректировке составлена таблица 4 «Корректировка на цену предложения» Таблица 4 «Корректировка на цену предложения» Элемент сравнения Объект- аналог 1 Объект- аналог 2 Объект- аналог 3 Объект- аналог 4 Объект- аналог 5 Цена на объект за квадратный метр в рублях 2600 2885 4050 2494 3100 Корректиров ка в% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% -17,4% Скорректиро ванная цена в рублях 2148 2983 3345 2060 2561 Передаваемы е права Собственн ость Собственн ость Собственн ость Собственн ость Собственн ость Корректиров ка в % 0% 0% 0% 0% 0% Так как на все объекты-аналоги, передаваемые права-собственность, то соответственно корректировку по этой категории не вводим. 4 Справочник оценщика недвижимости-2021. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Под общ. ред. Л. А. Лейфера. – Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2021 г 20 2.4 Корректировка на площадь зданий Как правило, большие по размеру здания стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру, поэтому в цены аналогов вносились корректировки. Как правило, большие по размеру объекты недвижимости стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру аналогичные объекты недвижимости, поэтому в цены аналогов вносились корректировки. Корректировка была высчитана по следующей формуле : К пл = ( 𝑆об 𝑆аналога )^ 𝑛 Где: 1) Sоб-Площадь объекта 2) Sаналога-Площадь аналога 3) ^n-степень коэффициент торможения Коэффициент торможения равен -0,09 5 В таблице 5 представлено влияние корректировки на площадь Таблица 5 «Корректировка на площадь» Параметры Объект оценки Объект- аналог №1 Объект- аналог №2 Объект- аналог №3 Объект- аналог №4 Объект- аналог №5 Стоимость одного кв.м до корректровки в руб. - 2148 руб. 2383 руб. 3345 руб. 2060 руб. 2561 руб. Общая площадь,кв.м 3467,0 269,2 5200,0 2000,0 4811,0 5000,0 Коэффициент - -20,5% 3,71% -4,81% 3,00% 3,33% Корректировка в руб. - -441 +88 -161 +61 +86 5 Справочник оценщика недвижимости-2021. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Под общ. ред. Л. А. Лейфера. – Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2021 г 21 Стоимость одного кв.м после корректровки в руб 1706 руб. 2471 руб. 3183 руб. 2121 руб. 2646 руб. 2.5 Корректировка на местоположение Значимым ценообразующим фактором является расположение земельного участка в различных населенных пунктах области. Данная корректировка производилась по формуле: К м = ( 𝑁об 𝑁аналога )^ 𝑛 Где: 1) Nоб-Количество жителей в оцениваемом городе 2) Sаналога-количество жителей в городе-аналоге 3) ^n-степень коэффициент торможения (n=-0.14, если разница в численности меньше 100000,-0.08 если разница больше 100000) В таблице 6 представлены корректировка и пересчитанная стоимость квадратного метра. Таблица 6 «Корректировка на численность населения» Параметры Объект оценки Объект- аналог №1 Объект- аналог №2 Объект- аналог №3 Объект- аналог №4 Объект- аналог №5 Стоимость одного кв.м до корректровки в руб. - 1706 руб. 2471 руб. 3183 руб. 2121 руб. 2646 руб. Численность города 4611 5302 180806 344927 35345 344927 Коэффициент в процентах - -2% -36% -40% -22% -40% Корректировка - -34,12 -889,56 -1273,2 -466,62 -1058,4 22 в руб. Стоимость одного кв.м после корректровки в руб 1671,88 руб. 1581,44 руб. 1909,80 руб. 1654,38 руб. 1587,60 руб. 2.6Корректировка на техническое состояние Значимым ценообразующим фактором является техническое состояние здания. По информации Справочника оценщика недвижимости, под общ. ред. Л. А. Лейфера 6 , корректирующие коэффициенты в зависимости от технического состояния влияет на стоимость производственно-складской недвижимости с учётом следующих коэффициентов: Рисунок 3-Корректирующие коэффициенты на техническое состояние здания В оценке были взяты средние значения диапазона. 7 Таблица 7 «Корректировка на техническое состояние» Параме тры Объект оценки Объект- аналог №1 Объект- аналог №2 Объект- аналог №3 Объект- аналог №4 Объект- аналог №5 6 Справочник оценщика недвижимости-2021. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Под общ. ред. Л. А. Лейфера. – Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2021 г 7 Справочник оценщика недвижимости-2021. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Под общ. ред. Л. А. Лейфера. – Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2021 г 23 Стоимо сть одного кв.м до коррек тровки в руб. - 1671,88 руб. 1581,44 руб. 1909,80 руб. 1654,38 руб. 1587,60 руб. Технич еское состоян ие объекта Неудовлетв орительно Удовлетво рительно Удовлетво рительно Удовлетво рительно Удовлетво рительно Удовлетво рительно Коэфф ициент в процен тах - -29% -29% -29% -29% -29% Продолжение таблицы 7 «Корректировка на техническое состояние» Корректировка в руб. - -484,84 -458,61 -533,84 -479,77 -460,40 Стоимость одного кв.м после корректровки в руб 1187,03 руб. 1122,82 руб. 1355,96 руб. 1174,61 руб. 1127,20 руб. 2.7Корректировка на наличие ж/д путей Под железнодорожными путями понимается тупик, ведущий на земельный участок, или ответвление, позволяющее останавливать вагоны на территории. Значимым ценообразующим фактором является наличие ж/д путей. По информации Справочника оценщика недвижимости, под общ. ред. Л. А. 24 Лейфера 8 , корректирующие коэффициенты в зависимости от наличия ж/д путей влияет на стоимость производственно-складской недвижимости с учётом следующих коэффициентов. На рисунке 4 представлена корректировка на наличие ж/д путей. Рисунок 4- Корректировка на наличие ж/д путей 9 Было взято среднее значение коэффициента. В таблице 8 представленны корректировка на наличие ж/д путей. Таблица 8 «Корректировка на техническое состояние» Параметры Объект оценки Объект- аналог №1 Объект- аналог №2 Объект- аналог №3 Объект- аналог №4 Объект- аналог №5 Стоимость одного кв.м до корректровки в руб. - 1187,03 руб. 1122,82 руб. 1355,96 руб. 1174,61 руб. 1127,20 руб. Наличие ж/д путей Нет Нет Нет Нет Да Нет Коэффициент в процентах - 0% 0% 0% -15% 0% Корректировка в руб. - 0 0 0 -176,19 0 Стоимость одного кв.м после 1187,03 руб. 1122,82 руб. 1355,96 руб. 998,41 руб. 1127,20 руб. 8 Справочник оценщика недвижимости-2021. Под общ. ред. Л. А. Лейфера. – Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2021 г 9 Справочник оценщика недвижимости-2021. Под общ. ред. Л. А. Лейфера. – Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2021 г 25 корректровки в руб 2.8 Корректировка на наличие отопления Значимым ценообразующим фактором является наличие отопления. По информации Справочника оценщика недвижимости, под общ. ред. Л. А. Лейфера 10 , корректирующие коэффициенты в зависимости от наличия/отсутствия отопления влияет на стоимость производственно- складской недвижимости с учётом следующих коэффициентов. На рисунке 5 представлена корректировка на наличие отопления. Рисунок 5-Корректировка на наличие отопления. 11 В таблице 9 представлены корректировки на наличие отопления. Таблица 9 «Корректировка на наличие отопления» Параметры Объект оценки Объект- аналог №1 Объект- аналог №2 Объект- аналог №3 Объект- аналог №4 Объект- аналог №5 Стоимость одного кв.м до корректровки в руб. - 1187,03 руб. 1122,82 руб. 1355,96 руб. 998,41 руб. 1127,20 руб. Наличие отопления Нет Да Да Да Да Да 10 Справочник оценщика недвижимости-2021. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Под общ. ред. Л. А. Лейфера. – Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2021 г 11 Справочник оценщика недвижимости-2021. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Под общ. ред. Л. А. Лейфера. – Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2021 г 26 Коэффициент в процентах - -25% -25% -25% -25% -25% Корректировка в руб. - -296,75 -280,70 -338,99 -249,60 -281,80 Продолжение таблицы 10 «Корректировка на наличие отопления» Стоимость одного кв.м после корректровки в руб 890,27 руб. 842,11 руб. 1016,97 руб. 748,80 руб. 845,40 руб. Итоговая величина стоимости объекта недвижимости была расчитана как среднее из стоимости объектов-аналогов. Итоговая стоимость оцениваемого объекта рассчитана следующим образом: Стоимость кв. м объекта = 890,27 + 842,11 + 1016,97 + 748,80 + 845,40 5 = 868,71 руб Итоговая стоимость квадратного метра оцениваемого объекта 868,71 рублей. Итоговая стоимость всего объекта была расчитана следующим образом: Стоимость объекта = 𝑆 объетка ∗ Стоимость кв. м. объекта Стоимость объекта = 3467 ∗ 868,71 = 3 011 817 Итоговая стоимость объекта оценки равна 3 011 817 (Три миллиона одиннадцать тысяч восемьсот семнадцать рублей). 27 3.Заключение В результате выполнения курсовой работы были решены следующие задачи: был осуществлен сбор исходных данных, была выполнена оценка объекта недвижимости сравнительным подходом, методом парных продаж. В ходе данного проекта были получены навыки оформления документов, была изучена литература для оценки недвижимости, так же была изучена нормативная литература. Сравнительным методом была получена рыночная стоимость объекта 3 011 817 (Три миллиона одиннадцать тысяч восемьсот семнадцать рублей). 28 4.Список литературы 1.Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 14 апреля 2022 г. N 200 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» 2. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 14 апреля 2022 г. N 611 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». 3.Балабанов И.Т. Экономика недвижимости.-С.-П.:Питер,2010.-206с 4. Белокрыс А. М., Болдырев В. Ю. Основы оценки стоимости недвижимости. Международная академия оценки и консалтинга, 2004. – 304 с. 5. Наназашвили И. Х., Литовченко В. А. Оценка недвижимости. Учебное пособие, 2011. – 200с. 6.Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно- практическое пособие. – М. ИНФРА-М, 1997. – 320 с. 11. Тарасевич Е.И. "Оценка недвижимости" Санкт-Петербург 1997 г. 7. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса / М. А. Федотова, Э. А. Уткин. — М., 2002. 8. Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатации зданий и сооружений – г. Санкт-Петербург, 1997г. 9. Оценка недвижимости: Учебник / Под. Ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496с.: ил. 10. Сборник рыночных корректировок СРК-2018 под. Ред. Яскевича Е.Е. «Научно-Практический Центр Профессиональной Оценки». 29 11. Справочник оценщика недвижимости-2021. Производственно- складская недвижимость и сходные типы объектов. Под общ. ред. Л. А. Лейфера. – Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2021 г. 12. Информация о пос. Североонежск – [Электронный ресурс] URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%B5%D0%B2%D0%B5%D1%80% D0%BE%D0%BE%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D1%81%D0%BA#cite_note- 2021AA-1 (дата обращения 30.10.2022) 13. Общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в городах России. Тенденции и прогнозы на ближайший период - [Электронный ресурс] URL: https://irnr.ru/wp- content/uploads/Концепция/Цены_и_ставки/Аналитический_обзор 14. Социально-экономическое положение муниципального образования «Плесецкий муниципальный район» - [Электронный ресурс] URL: https://plesadm.ru/socialno-ekonomicheskoe-polozhenie.html (дата обращения 30.10.2022) 15 Avito - сайт бесплатных объявлений [Электронный ресурс] URL: https://www.avito.ru/ |