Курсовая работа по дисциплине Управление стоимостью предприятия на тему Оценка рыночной стоимости предприятия ОАО "Козельский механический завод" и обоснование мероприятий по ее увеличению
 Скачать 0.87 Mb.
|
|
2.2. Оценка рыночной стоимости ОАО "КоМЗ" методом чистых активов 2.2.1. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" Цель оценки рыночной стоимости ОАО "КоМЗ" – разработка рекомендаций, направленных на совершенствование управления стоимостью (собственным капиталом) в ОАО "КоМЗ". Структура основных средств ОАО "КоМЗ" за 2007-2009 гг. приведена в таблице 2.5. Таблица 2.5 Анализ структуры основных средств ОАО "КоМЗ" за 2007-2009 гг.
В собственности ОАО "КоМЗ" находится земельный участок площадью 14 250 кв. м. На данном участке располагаются 7 зданий, находящиеся в собственности ОАО "КоМЗ" и представленные в таблице 2.6. Таблица 2.6 Здания и сооружения ОАО "КоМЗ"
1. Оценка стоимости земельного участка. Площадь земельного участка составляет 14 250 м2. Участок относится к землям промышленного назначения. Кадастровая стоимость земельного участка №014 на территории кадастрового квартала №086 г. Козельск Калужской области составит 1200 руб./кв.м. Ставка налога составляет 1,5%. Итого, сумма земельного налога = площадь земельного участка в м2 * кадастровая стоимость 1 м2 земли * ставка налога.  Примем период эксплуатации ОАО "КоМЗ" данного земельного участка равный 10 годам. Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная с помощью затратного подхода, составит:  2. Оценка стоимости зданий и сооружений. Оценка зданий и сооружений ОАО "КоМЗ" представлены в приложение 2. Рыночная стоимость зданий и сооружений ОАО "КоМЗ" составит 18 554 400 руб. 3. Рыночная стоимость зданий, сооружений и земельного участка ОАО «КоМЗ», оцененная затратным подходом составит 18 810 900 руб.  
Стоимость имущества на дату оценки рассчитывается по следующей формуле:  где: ЧОД – чистый операционный доход, приносимый оцениваемым объектом;  - коэффициент капитализации.Процедура расчетов имеет следующую последовательность: 1. Определим ожидаемый доход от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД).  где:  - средняя ставка арендной платы; – площадь здания.Таблица 2.7 Расчет доходов от сдачи объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" в аренду
На основании расчетов, произведенных в таблице 2.7, потенциальный валовый доход от сдачи объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" в аренду составит 33 365 700 рублей в год. ПВД = 33 365 700 руб. 2. Определим возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы и смене арендаторов для определения реального валового дохода (РВД): При условии, что средняя загрузка составляет 90%, то потери от недозагрузки составят 10%: ПН = ПВД * 10% = 33 365 700 * 10% = 3 336 570 руб. Оценщик предположил, что риск недополучения (неуплата, длительная задержка платежей) арендной платы составит 5%, также как и размер возможных потерь при смене арендаторов. Таким образом, сумма вышеупомянутых потерь составит: П = ПВД * 5% = 33 365 700 * 5% = 1 668 285 руб. Реальный валовый доход составит: РВД = ПВД - ПН - П (2.4) РВД = 33 365 700 - 3 336 570 – 1 668 285 = 28 360 845 руб. 3. Определим все расходы для получения чистого операционного дохода (ЧОД): Операционные расходы состоят из следующих статей: Налог на имущество (2,2%) = 12 018 405 * 2,2% = 264 405 руб. Коммунальные платежи (3,5 руб. за 1  зданий и сооружений в месяц) = 3,5*12*(1980 + 675 + 738 + 4738 + 4680 +1287 + 1458) = 142 506 руб. в год.Охрана (10 чел. с зарплатой 9 тыс. руб.) = 10*9000*12 = 1 080 000 руб. Резервы на капитальный ремонт (1,1%) = 12 018 405 * 1,1% = 132 202 руб. Резервы на текущий ремонт (1,1%) = 12 018 405 * 1,1% = 132 202 руб. Таким образом, чистый операционный доход составит: ЧОД = РВД – ОР = 28 360 845 –1 751 316 = 26 609 529 руб. 4. На следующем этапе определяется ставка капитализации. Имеются данные капитализации аналогичных объектов недвижимости. Применим для расчёта ставки капитализации метод прямой капитализации:   Рыночная стоимость недвижимого имущества ОАО "КоМЗ", оцененная доходным подходом составит 28 308 010 руб.: 
Для расчета стоимости недвижимости рыночным методом мы будем использовать метод валового рентного мультипликатора, который заключается в таблице 2.8. В качестве объектов-аналогов были взяты цены сделок с аналогичными объектами недвижимости. Таблица 2.8 Расчёт усреднённого валового рентного мультипликатора
  Рыночная стоимость кондоминиума ОАО "КоМЗ", оценённого с помощью рыночного подхода составит 26 033 533 руб.: 
Обоснование окончательной стоимости недвижимости затратным, доходным и рыночным подходами осуществляется с помощью следующей формулы:  где: αзатр, αдох, αрын. – оценка оценщиком достоверности результатов, полученных соответственно затратным, доходным и рыночным подходами.  - так как смета застройки 1м2 аналога в современных условиях нам известна более точно. - затраты собственника могут варьироваться. - рынок недвижимости в современных условиях очень изменчив. Итак, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости ОАО "КоМЗ", рассчитанная по методу чистых активов составила 21 432 585 руб. 2.2.2. Оценка рыночной стоимости машин, оборудования и транспорта ОАО "КоМЗ" Затратный подход ОАО "КоМЗ" располагает всем необходимым спектром технологического оборудования. Балансовая стоимость машин, оборудования и транспорта ОАО "КоМЗ" по состоянию на 01.01.2010 г. составляет 8 180 595 руб. Перечень машин, оборудования и транспортных средств, находящихся на балансе ОАО "КоМЗ" представлен в приложение 3. Данные по стоимости машин, оборудования и транспорта были получены из инвентаризационной описи основных средств ОАО "КоМЗ" (форма №ИНВ-1), инвентаризационных карточек. В качестве справочной информации оценщик использовал данные рыночных исследований. В приложение 3 указаны цены либо на аналогичное оборудование, либо близкое по техническим характеристикам и габаритам оцениваемому (в этом случае вместо восстановительной стоимости используется стоимость замещения). Расчет физического износа проводился исходя из фактического срока жизни оборудования (по данным "Единых норм амортизационных отчислений" для данного оборудования срок жизни составляет 8-10 лет) и визуального осмотра. Всё оборудование находится в хорошем состояние ввиду периодического ремонта и контроля. Функциональный износ оценщиком не учитывался. Внешний износ оборудования оценщиком во внимание не принимался. Таким образом, общая рыночная стоимость машин и оборудования ОАО "КоМЗ" составляет 9 559 517 руб. Оценка стоимости машин и оборудования доходным и рыночным методами в рамках затратного не представляется возможным из-за отсутствия сведений об арендных ставках на использование оборудования, а также цен на аналоги на вторичных рынках машин и оборудования.
Затратный подход: Незавершённое строительство оценивается по стоимости фактических затрат. Идёт строительство новой производственной площади. На данный момент имеется фундамент и стены. По результатам инвентаризации на это было затрачено – 469 000 руб. Рыночный подход: Учитывая недостроенность данного сооружения, его можно продать всего за 515 900 руб. Доходный подход: Для завершения строительства нам необходимо возвести стены, приобрести ворота, материалы для крыши здания. Для этого необходимо затратить ещё 562 800 руб. Площадь нашего помещения составляет 400 м2. Предположим, что после завершения строительства нам удастся продать это помещение по цене 1 400 000 рублей. Доход за вычетом затрат на завершение строительства составляет: 1 400 000 – 562 800 = 837 200 руб.
αЗАТР = 55%, так как известна смета затрат на строительство αРЫН = 30%, т.к. не известно будет ли склад пользоваться спросом αДОХОД =15%, т.к. не известно завершится строительство или нет, и будет ли склад продан. СН.С. = 0,55*469 000 + 0,30*515 900 + 0,15*837 200 = 538 300 руб. Т.о. окончательная рыночная стоимость незавершенного строительства ОАО "КоМЗ" составит 538 300 руб.
Оценка стоимости сырья и материалов затратным методом в рамках затратного подхода осуществляется по цене приобретения, которая составляет – 31 733 000 руб. Затратный подход. Исходя из исследования конъюнктуры вторичного рынка сырья и материалов можно сделать вывод, что реализовать без потери стоимости представляется возможным 85% материальных ресурсов, т. е. – 26 973 050 руб. С частичной потерей стоимости 10%, т. е. 3 173 300 руб., остальные 5% являются неликвидными и списываются. Таким образом, рыночная стоимость сырья и материалов составляет: ЦЗАТР = 26 973 050 + 3 173 300 руб. = 30 146 350 руб. Рыночный подход: Можно продать имеющиеся у предприятия ликвидные запасы по рыночной цене, и рыночная стоимость наших запасов составит 31 653 668 руб. ЦРЫН = 31 653 668 руб. Обоснование окончательной стоимости сырья и материалов: αЗАТР =35%, потому что оценивается по стоимости приобретения, а она меняется и это влечет за собой занижение стоимости запасов. αРЫН =65%, так как учитываются цены на момент оценки. Цмат = 0,35*30 146 350 руб. + 0,65*31 653 668 руб. = 31 126 106 руб. Обоснованная рыночная стоимость запасов сырья и материалов ОАО "КоМЗ" составит 31 126 106 руб.
Для оценки готовой продукции используем два метода оценки: затратный и рыночный. Затратный подход: В настоящий момент на предприятии имеется запас готовой продукции на сумму 19 663 000 руб. Рыночный подход: Данные получены в результате опроса возможных покупателей готовой продукции и незавершенного производства. Имеющийся запас готовой продукции можно продать на сумму 23 595 600 руб. Следовательно, после продажи готовой продукции ОАО "КоМЗ" получит 3 932 600 руб. Обоснование окончательной стоимости готовой продукции: αЗАТР =65%, так как известны суммы затрат на производство. αРЫН =35%, вероятность продажи готовой продукции по данной цене. ЦГП = 0,65 * 19 663 000 + 0,35 * 23 595 600 = 21 039 410 руб. Согласованная рыночная стоимость запасов готовой продукции ОАО "КоМЗ" составит 21 039 410 руб.
Расходы будущих периодов на сумму 1 706 000 руб. списываются, т.к. они не имеют потенциальной доходности, значит, их рыночная стоимость принимается равной нулю.
Таблица 2.12 Анализ кредиторской задолженности ОАО "КоМЗ"
Просроченная задолженность в размере 280 тыс. руб. подлежит процедуре наращения, т.е. приведение прошлых денежных потоков к их текущей стоимости. Ставка дисконтирования приведена в табл. 2.13. Ставка дисконтирования составит 24%. Таблица 2.13 Расчёт ставки дисконтирования для оценки обязательств ОАО "КоМЗ"
КЗНАРАЩ = 280 000 * (1+0,24) = 347 200 руб. Итого, рыночная стоимость просроченной кредиторской задолженности составит 347 200 руб. Итого, рыночная стоимость кредиторской задолженности составит: 59 178 000 + 347 200 = 59 245 200 руб. Отложенные налоговые обязательства составляют на дату оценки 637000 руб. Проведём дисконтирование данной суммы. Примем 2011 год за первый год. ОНОДИСКОНТ = 637 000 / (1+0,24)1 = 513 710 руб.
По результатам оценки стоимости ОАО "КоМЗ" с помощью метода чистых активов рыночная стоимость собственного капитала, а значит и предприятия, составила 35 205 008 руб. (таблица 2.14): СЧА = СА – ДО – КО=155 937 918 - 513 710 - 120 219 200=35 205 008 руб. Таблица 2.14 Корректировка баланса ОАО "Козельский механический завод"
В качестве капитализируемой величины выступает чистая прибыль ОАО "КоМЗ" за 2009 год. За 2005-2009 гг. наблюдается стабильное увеличение чистой прибыли предприятия (табл. 2.9). Долгосрочный средний темп роста чистой прибыли () составляет 6,89%. Размер чистой прибыли ОАО "КоМЗ" в 2009 году составил 1 736 000 рублей. Также имеется необходимая информация для расчёта коэффициента капитализации. Также, основанием для выбора данного метода доходного подхода является стабильность учётной политики на предприятии в течение анализируемого периода (см. пункт 2.1). Таблица 2.15 Динамика чистой прибыли ОАО "КоМЗ" за 2005-2009 гг.
Расчёт ставки капитализации представлен в таблице 2.16. Таблица 2.16 Расчет ставки капитализации
Ккап = Сд - = 0,2 - 0,0689 = 0,1311. Сд - ставка дисконтирования.  Отсюда следует, что рыночная стоимость ОАО "КоМЗ", рассчитанная с помощью применения метода капитализации дохода, составляет 13 244 070 руб. 2.4. Оценка рыночной стоимости ОАО "КоМЗ" методом сделок Метод сделок основан на прямом сравнении оцениваемого предприятия с аналогичными, в отношении которых известна цена контрольного пакета акций или предприятия целиком. Процесс оценки предприятия методом сделок включает следующие основные этапы: 1. Отбор предприятий-аналогов По основным критериям отбора: отраслевому сходству (уровню диверсификации производства, характеру взаимозаменяемости производимых продуктов, зависимости от одних и тех же экономических факторов, стадии экономического развития оцениваемой компании и аналогов), размеру, перспективам роста, а также качеству менеджмента выявлено три предприятия той же отраслевой принадлежности, что и объект оценки, по акциям которых недавно были совершены сделки. При оценке рыночной стоимости ОАО "КоМЗ" с помощью метода сделок рассмотрены 3 предприятия – аналога. На этапе сбора исходной информации удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с ОАО "КоМЗ". 2. Осуществим выбор величины мультипликатора, которую целесообразно использовать для оценки ОАО "КоМЗ". Таблица 2.17 Расчёт мультипликатора "Цена/Чистая прибыль"
Возьмём мультипликатор как средний по отрасли МРср = 5,78. Предварительная стоимость ОАО "КоМЗ" составит: Ц = ЧП2009 * МРср = 1 736 000 * 5,78 = 10 040 397 руб. Таблица 2.18 Расчёт мультипликатора "Цена/Денежный поток"
Денежный поток ОАО "КоМЗ" за 2009 г. составил 2 100 560 руб. Средний по отрасли МРср = 5,04. Предварительная стоимость ОАО "КоМЗ" составит: V = ДП * МРср = 2 100 560 * 5,04 = 10 576 976 руб. 2. Согласование предварительных результатов рыночной стоимости, полученных при использовании различных видов ценовых мультипликаторов. Таблица 2.19 Корректировка предварительной величины рыночной стоимости ОАО "КоМЗ"
Таким образом, рыночная стоимость ОАО "КоМЗ", рассчитанная с использованием метода сделок, составила 10 228 200 руб. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||