Главная страница
Навигация по странице:

  • Конструктивный элемент Характеристика Техническое состояние

  • 2.1.1. Определение стоимости недвижимости затратным методом

  • 2. Определение восстановительной стоимости

  • Полная восстановительная стоимость, руб. 12546181 4433047 110448

  • 23794759 3. Определение остаточной восстановительной стоимости

  • Остаточная восстановительная стоимость 8067716 2172724 48971

  • Рыночная стоимость (без НДС), руб. 7099590 1911998 43094

  • Проведём анализ доходов предприятия.

  • ПВД = 15311520 руб. 2.

  • ПН = 13780368 руб. Установим допуск «на вакансии и недосбор денежных средств» в размере 10%. Поэтому сумма потерь составит:П = 2296728 руб.

  • ДВД = 6890184 руб. 3

  • ЧОД = 741828 руб. 4.

  • 14750616 руб. 2.1.3 Оценка недвижимости методом сравнения продаж

  • Оценка бизнеса затратным подходом. Курсовая работа по курсу Оценка бизнеса по теме оценка бизнеса затратным подходом. Метод расчёта стоимости чистых активов


    Скачать 492.35 Kb.
    НазваниеКурсовая работа по курсу Оценка бизнеса по теме оценка бизнеса затратным подходом. Метод расчёта стоимости чистых активов
    АнкорОценка бизнеса затратным подходом
    Дата06.12.2022
    Размер492.35 Kb.
    Формат файлаrtf
    Имя файлаОценка бизнеса затратным подходом.rtf
    ТипКурсовая
    #831166
    страница4 из 5
    1   2   3   4   5


    Глава 2. Расчёт стоимости бизнеса имущественным подходом на примере ООО «Вахидас»



    Краткое описание объекта исследования

    ЗАО «Прогмат» основано в 1999 году. Основным направлением его деятельности является разработка и производство магнитов различного диаметра на основе МДП (мелко-дисперсионного порошка).


    2. Расчёт стоимости предприятия методом чистых активов




    2.1 Определение стоимости внеоборотных активов предприятия.



    Оценке стоимости зданий и сооружений предшествует технический осмотр здания. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Ниже приведен пример осмотра.
    Таблица 1.

    Конструктивные элементы зданий.

    Конструктивный элемент

    Характеристика

    Техническое состояние

    Фундаменты

    Железобетонные

    Трещины цоколя, частичное разрушение блоков

    Перегородки

    Кирпичные

    Отслоение штукатурки стен и карнизов

    Перекрытия

    Кирпичные

    Ослабление кирпичной кладки, глубокие трещины в местах сопряжения со смежными конструкциями

    Перекрытия

    Железобетонные

    Усадочные трещины в плитах, следы протечек на стенах и плитах в местах опирания плит на наружные стены

    Кровля

    Шиферная по деревянной обрешетки

    Отколы и трещины, протечки.

    Полы

    Линолеум, керамическая плитка

    Сколы и трещины керамической плитки

    Наружная отделка

    Оштукатурено

    Отслоение и отпадение штукатурки стен

    Внутренняя отделка

    Клеевая побелка потолков, масляная окраска стен

    Следы протечек, ржавые пятна, отслоение и отпадение штукатурки, массовые пятна на окрашенной поверхности и т. д.



    2.1.1. Определение стоимости недвижимости затратным методом.



    Для определения стоимости недвижимости необходимо рассчитать общую площадь предприятия. В нашем случае площадь ЗАО «Прогмат» будет определяться суммированием следующих площадей:
    Таблица 2.

    Расчет объемов зданий и фактических площадей застройки .

    Наименование

    Площадь, кв. м

    Высота, м

    Объем, м

    Здание 1

    3126

    16,2

    50641

    Здание 2

    996

    16,4

    16334

    Здание 3

    109

    4,3

    468

    Здание 4

    679

    15,8

    10731


    Таблица 3.

    Сводная таблица определения рыночной стоимости зданий.

    1. Общие сведения

    Наименование объекта

    Здание 1

    Здание 2

    Здание 3

    Здание 4

    Назначение

    Служебное


    Служебное

    Служебное

    Служебное.

    Год постройки

    1964

    1973

    1973

    1983

    2. Определение восстановительной стоимости

    Единица измерения

    куб. м

    куб. м

    куб. м

    куб. м

    Стоимость ед. измерения, руб.

    27

    23

    20

    24

    Объем

    (площадь)

    50641

    16334

    468

    10731

    Коэффициент пересчета в цены 1984г.

    1,21

    1,21

    1,21

    1,21

    Коэффициент пересчета в текущие цены

    9,75

    9,75

    9,75

    9,75

    Полная восстановительная стоимость, руб.

    12546181

    4433047

    110448

    3039019

    Сети канализации

    73008

    23794759

    3. Определение остаточной восстановительной стоимости

    Физический износ, %

    50

    51

    56

    53

    Потеря стоимости из-за физического износа, руб.

    8067716

    2261408

    62326

    1611671

    Остаточная восстановительная стоимость

    8067716

    2172724

    48971

    1429218

    4. Определение рыночной стоимости

    Функциональный износ, %

    6

    6

    6

    6

    Внешний износ, %

    6

    6

    6

    6

    Рыночная стоимость (без НДС), руб.

    7099590

    1911998

    43094

    1257711

    Всего

    10312394


    На основе данных таблицы 3. Рыночная стоимость, определенная затратным методом составляет 10312394 руб.

    2.1.2. Определение стоимости недвижимости методом капитализации дохода.



    Метод используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Потоки дохода в период владения и выручка от последующих перепродаж имущества капитализируются в текущую стоимости с помощью коэффициента капитализации. Таким образом, формула для расчета стоимости имущества на дату оценки имеет вид:

    С = ЧОД / Коэффициент капитализации.

    Процедура расчетов имеет следующую последовательность:

    1. Рассчитываем (ПВД), представляющий собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов.

    Проведём анализ доходов предприятия. Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Размер рыночной арендной ставки, найденной в результате исследования рынка (корректировка методом относительного сравнительного анализа) составляет 155 руб. за квадратный метр в месяц с учетом коммунальных платежей. Следовательно, годовой размер арендной платы составляет 1860 руб. Других доходов, которые могут быть получены в процессе владения имуществом, у предприятия нет.

    Таким образом, ПВД объекта площадью 12348 кв. м составит:

    ПВД = 15311520 руб.

    2. Полученный расчетным путём потенциальный валовый доход может быть изменён из-за предполагаемых потерь, связанных с незагруженностью помещений, смены арендаторов и неуплаты арендной платы – оценщик должен учитывать, что всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течении прогнозируемого периода владения имуществом не будет собрана. В нашем случае средняя загрузка составляет 40%, поэтому потери от недозагрузки составляют:

    ПН = 13780368 руб.

    Установим допуск «на вакансии и недосбор денежных средств» в размере 10%. Поэтому сумма потерь составит:

    П = 2296728 руб.

    Таким образом, величина действительного валового дохода составит:

    ДВД = 6890184 руб.

    3. Для получения чистого операционного дохода (ЧОД) оценщик проводит анализ расходов.

    Анализ расходов. Расходы владельца имущественного комплекса делятся на три группы: постоянные (фиксированные) расходы, не зависящие от степени загруженности объектов собственности; операционные (эксплуатационные) расходы – расходы на содержание имущества, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока дохода; резерв на замещение (при оценке учитывается). Таким образом, общий список расходов состоит из следующих основных статей:

    Налог на имущество (2 %) – 459346 руб.

    Коммунальные платежи (5 руб. за кв. м. в месяц) – 655740 руб.

    Страховые платежи (2 %) – 459346 руб.

    Резервы на капитальный ремонт (1,2 %) – 275608 руб.

    Резервы на текущий ремонт (1,1 %) – 252640 руб.

    Расходы на управление объектом (10 %) – 2296728 руб.

    ЧОД = 741828 руб.

    4. Определяем ставку капитализации.

    В данной курсовой работе для расчета ставки капитализации используется метод кумулятивного построения, исходя из которого процентная ставка может быть разбита на четыре составляющие:

    • Безрисковая составляющая – 12%,

    • Компенсация за риск – 5%,

    • Компенсация за низкую ликвидность – 3%,

    • Компенсация за управление инвестициями – не учитываем,

    • Суммарное значение ставки капитализации – 20%.

    Формула для расчета стоимости имущества на дату оценки имеет вид:

    С = ЧОД/СК
    Таблица 4.

    Расчет стоимости недвижимости методом прямой капитализации.

    Потенциальный валовый доход

    22967280 руб.

    Действительный валовый доход

    6890184 руб.

    Эксплуатационные расходы

    3940061 руб.

    Чистый операционный доход

    2950123,2руб.

    Ставка капитализации

    20 %

    Стоимость объекта

    14750616 руб.


    На основе данных таблицы 4. рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная методом капитализации дохода, составляет 14750616 руб.


    2.1.3 Оценка недвижимости методом сравнения продаж.
    Данный метод основывается на том, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на рынке недвижимости на аналогичной или схожее имущество.

    Согласно методу сравнения продаж, стоимость объекта недвижимости определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим ценам поправок, компенсирующих отличия между оцениваемой и сравниваемой недвижимостью. На этапе сбора исходной информации не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Причиной стало сокрытие данных об условиях продажи и реальной цене объекта. Предложений о продаже подобных объектов не было найдено. Поэтому не было возможности применить данный метод на практике.

    Исходя их стоимости недвижимости, определенной затратным и доходным подходам Цобосн = 11643860 руб.
    1   2   3   4   5


    написать администратору сайта