КурсоваяРабота_готово. Курсовая работа по мдк. 04. 01 Оценка недвижимого имущества
 Скачать 2.02 Mb.
|
|
Таблица 3 – Расчет стоимости объекта сравнительным подходом
Таблица 6 – Расчет стоимости объекта оценки с помощью процентных корректировок
Стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода, составляет: 3 211 570 руб. (три миллиона двести одиннадцать тысяч пятьсот семьдесят рублей.) Таблица7 - Результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки
Таблица 8 - Определение итоговой стоимости
2.7 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ Затратный подход - это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости. Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ. Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения. Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание. Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора). Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов. Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости: - рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте; - установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений; - определить предпринимательский доход; - установить величину накопленного износа; - рассчитать остаточную стоимость объекта оценки. Определение восстановительной стоимости Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, определение стоимости затратным методом может не учитывать некоторые аспекты, например указанный выше расчет стоимости земельного участка. При определении стоимости будем пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1 м2 общей площади жилых домов по объектам представителям, предоставляемая по состоянию 10.12.17 г. расчетная стоимость 1 м2 общей площади составляла 45600 руб. Экстраполируя тенденцию роста данного показателя в течение 2016-2017 гг. к дате оценки при помощи стандартной функции пакета Мicrosoft Ехсеl 97 «ТЕНДЕНЦИЯ», получаем значение расчетной стоимости 1 м2 общей площади на дату оценки 45600 руб. Исходные данные и результаты расчета приведены в табл. 1. Таблица 1 – Результаты расчета
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||