КурсоваяРабота_готово. Курсовая работа по мдк. 04. 01 Оценка недвижимого имущества
 Скачать 2.02 Mb.
|
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАВеличина накопленного физического износа определялась на основе: - анализа технического состояния конструкций жилого дома по ул. Сусанина, д.3, квартира 18; - анализа технического состояния квартиры № 2 в жилом доме по тому же адресу; - правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (п) на основании произведенного осмотра. Накопленный износ рассчитывается по формуле:  где Ф3 - физический износ здания, %; Фк - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, % ĺ - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания; n - число отдельных конструкций, элементов или систем здания. Расчет физического износа здания представлен в табл. 4. Таблица 4 – Расчет физического износа здания
В результате произведенных расчетов физический износ объекта составил 27,03%. С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит: 3611591,69 · ( 1 -  ) = 2 635 377,95 руб.Стоимость объекта, полученная затратным методом с учетом округления, составляет: 2 635 377,95 руб. (Два миллиона шестьсот тридцать пять триста семьдесят семь тысяч рублей). 2.8. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Методология оценки предусматривает три подхода: затратный, рыночный (сравнительный) и доходный. Подходы к оценке: затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа; сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними; доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Оценка использования одного из трёх существующих подходов - доходного- является некорректным. Поэтому мы откажемся от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего - это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. По мнению Оценщика, лучшим подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты. Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. При использовании доходного подхода применяют следующие методы; Метод капитализации. Согласно методу капитализации рыночная стоимость недвижимости определяется по формуле V — N01 / Ко, (3.1) где N01 - чистый операционный доход, Ко - общий коэффициент капитализации, V – стоимость. Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от эксплуатации недвижимости, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода. Арендная плата за 1-комнатную квартиру в месяц составляет 15000 руб. Арендная плата за 1 кв. м. = 15000/28,9=519 руб. Определение коэффициента капитализации Коэффициент капитализации рассчитывается по следующей формуле: Ккап = А/С Где А – арендная плата за объект недвижимости. С – стоимость объекта недвижимости. Арендная плата за объект недвижимости
Из таблицы рассчитаем коэффициент капитализации для каждого из объектов аналогов: Ккап = Ап / Со.н. Объект 1: Ккап = 17000/3 050 000 = 0,0055 Объект 2: Ккап= 18000/ 3 850 000 = 0,0046 Объект 3: Ккап= 16000/ 3 100 000 = 0,0051 Объект 4: Ккап= 16000/ 3 050 000 = 0,0052 Таким образом, коэффициент капитализации составляет: Ккап = (0,0055+0,0046+0,0051+0,0052)/4=0,0051 Определение стоимости объекта оценки Зная коэффициент капитализации и арендную плату, находим стоимость объекта оценки: С=А / Ккап= 15000/0,0051=2 941 176 руб. Рыночная стоимость квартиры, полученная на основе доходного подхода составляет: 2 941 176 руб. (два миллиона девятьсот сорок одна тысяча сто семьдесят шесть рублей). 2.9 Согласование результатов оценки В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика. На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, Оценщик сделал вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в г. Новокузнецк объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению. Анализируя применимость каждого подхода к оценке объекта, оценщик пришел к следующим выводам. Стоимость недвижимости, полученная затратным подходом, в условиях активного рынка не отражает реального состояния рынка купли-продажи жилых помещений. В данной оценке имеется информация об уровне цен на жилую недвижимость. Сравнивая реальные рыночные цены со стоимостью, полученной по затратному подходу можно видеть большой разрыв, который не позволяет использовать данный подход с достаточной степенью достоверности. Следовательно, затратному подходу присваивается удельный вес, равный 0. Особенностью сравнительного подхода является ориентация величины стоимости оцениваемого объекта на рыночные цены купли-продажи аналогичных объектов. При этом основным условием достоверности показателя стоимости, полученного сравнительным подходом, является значительное количество тщательно подобранных фактических сделок по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. Следовательно, сравнительному подходу присваивается удельный вес, равный 1. С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. На основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение. Рыночная стоимость объекта оценки – однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Сусанина, д.3, кв.18 по состоянию на 05 марта 2022 г. составляет: 2 929 375 руб (два миллиона девятсот двадцать девять тысяч триста семьдесят пять рублей). Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики. Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима: — при операциях купли-продажи или сдачи в аренду; — при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; — для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; — при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; — для страхования объектов недвижимости; — при кредитовании под залог объектов недвижимости; — при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; — при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных; — при ликвидации объектов недвижимости; — при исполнении прав наследования, судебного приговора; - при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 1 Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406с. 2 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ. 3 Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997. 4 Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г. 5 «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р 6 Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 1994. 7 Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. — СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997. 8 Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001. 9 Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. — М.: Инфра — М, 1997. 10 Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости/СПбГТУ, СПб, 1997. 11 Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М: Дело ЛТД, 1995. 12 Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002г. 13 Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 1997. Приложение 1  П  риложение 2     | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||