Отчёт_29-2021_ДомКлик. Демчук Анна Валерьевна инн 390702336399 г Калининград, ул Измаильская, д 18 утверждаю частнопрактикующий оценщик Демчук Анна Валерьевна Демчук А. В. подпись) (Ф. И. О.) М. П. г отчет
 Скачать 4.57 Mb.
|
|
Частнопрактикующий оценщик Демчук Анна Валерьевна ИНН 390702336399 г Калининград, ул Измаильская, д 18 УТВЕРЖДАЮ Частнопрактикующий оценщик Демчук Анна Валерьевна /Демчук А. В. подпись) (Ф.И.О.) М.П. г. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 29-2021 рыночной стоимости Объекта оценки, представляющего собой жилую квартиру общей площадью 74.20 кв.м, расположенную по адресу 198206, г Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, д 84 к 6 литера, кв 104 ЗАКАЗЧИК Галикова Антонина Сергеевна ИСПОЛНИТЕЛЬ Частнопрактикующий оценщик Демчук Анна Валерьевна ОЦЕНЩИК: Демчук А. В.,реестровый номер 00660 в Региональная ассоциация оценщиков от 03.11.2015 г. ДАТА ОЦЕНКИ 02.03.2021 г. ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА 02.03.2021 г. ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ Определение рыночной стоимости Объекта оценки для целей залога в ПАО Сбербанк. 2021 2 Оглавление ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ 3. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ 4. ДОПУЩЕНИЯ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 5. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ (ОЦЕНЩИКАХ, ПОДПИСАВШЕМ ПОДПИСАВШИХ) ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ, А ТАКЖЕ О ЮРИДИЧЕСКОМ ЛИЦЕ (ИСПОЛНИТЕЛЕ, С КОТОРЫМ ОЦЕНЩИК (ОЦЕНЩИКИ) ЗАКЛЮЧИЛ (ЗАКЛЮЧИЛИ) ТРУДОВОЙ ДОГОВОР 6. ИНФОРМАЦИЯ ОБО ВСЕХ ПРИВЛЕЧЕННЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ И ПОДГОТОВКЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОРГАНИЗАЦИЯХ И СПЕЦИАЛИСТАХ 7. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 8. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ 8.1. П ЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 8.2. П ЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ УСТАНАВЛИВАЮЩИХ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 8.3. К ОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 8.4. С ВЕДЕНИЯ ОБ ИЗНОСАХ И УСТАРЕВАНИЯХ 8.5. О БЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ О МЕСТОПОЛОЖЕНИИ 8.6. О ПИСАНИЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ 8.7. В ЫВОДЫ ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ПРОВЕРКИ СООТВЕТСТВИЯ ПАРАМЕТРОВ ОБЪЕКТА УКАЗАННЫХ В ТЕХНИЧЕСКИХ И ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТАХ ФАКТИЧЕСКИМ ДАННЫМ ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ОСМОТРА 8.8. А НАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА 8.9. А НАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 9. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ 10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА ПОДХОДОВ) К ОЦЕНКЕ 10.1. М ЕТОДИКА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 10.2. О БОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ И МЕТОДОВ ДЛЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ( ЗДАНИЙ / ПОМЕЩЕНИЙ ) 11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ 11.1. П РОЦЕДУРА МЕТОДА СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ 11.2. В ЫБОР ОБЪЕКТОВ - АНАЛОГОВ 11.3. О ПРЕДЕЛЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК И ПОРЯДОК ИХ ВНЕСЕНИЯ 11.4. Р АСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ 12. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ 13. ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 14. ДЕКЛАРАЦИЯ КАЧЕСТВА (ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ) 15. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ПРИЛОЖЕНИЕ 1 КОПИИ ИНТЕРНЕТ СТРАНИЦ ПО АНАЛОГАМ ПРИЛОЖЕНИЕ 2 ДОКУМЕНТЫ ИСПОЛНИТЕЛЯ И ОЦЕНЩИКА ПРИЛОЖЕНИЕ 3 КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ ЗАКАЗЧИКОМ 1. Основные факты и выводы Таблица 1. Основные факты и выводы Описание объекта оценки Тип помещения Кол-во комнат Этаж Общая площадь, кв.м Жилая площадь, кв.м Площадь кухни, кв.м Квартира 3 8 74.20 43.50 10.30 Наличие неутвержденной перепланировки Наличие/характер обременений Кадастровый/условный номер Не выявлено Не зарегистрировано 78:40:0000000:5248 Описание здания Материал стен дома Этажность Год постройки Физический износ здания, % Панельный 9 2017 3 Адрес объекта оценки 198206, г Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, д 84 к 6 литера, кв 104 Цель и задача оценки Определение рыночной стоимости имущества для целей залога Объекта оценки в ПАО Сбербанк Заказчик оценки Галикова Антонина Сергеевна,паспорт гражданина РФ 4099 338299, выдан 7 ОТДЕЛОМ МИЛИЦИИ КИРОВСКОГО Р-НА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 03.04.2000 Основание оценки Договор № 09-9917512287 от 27.02.2021 г. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости Для целей залога Объекта оценки в ПАО Сбербанк. Отчет об оценке не может применяться для иных целей. Исполнитель оценки Форма Наименование/Ф.И.О. Местонахождения, контактная информация ЧПО Демчук Анна Валерьевна г Санкт-Петербург, поселок Стрельна, ул Нагорная, д В литера Сведения об оценщиках, выполнивших оценку Демчук Анна Валерьевна Стаж работы (кол-во лет) Номер в реестре членов СРО Краткое наименование СРО Сведения о полисе страхования гражданской ответственности оценщика 8 00660 Региональная ассоциация оценщиков № 433-191-025266/20, выданный организацией СПАО «Ингосстрах». Период страхования с 16.04.2020 по 15.04.2021. Страховая сумма 5000000 (пять миллионов руб) Даты Дата осмотра объекта Дата оценки Дата составления отчёта 02.03.2021 02.03.2021 02.03.2021 Результаты оценки, полученные при применении Сравнительного подхода (в рублях) Доходного подхода (в рублях) Затратного подхода (в рублях) 6 806 774 (шесть миллионов восемьсот шесть тысяч семьсот семьдесят четыре) Не применялся обоснованный отказ представлен в п. 10.2) Не применялся обоснованный отказ представлен в п. 10.2) Итоговая величина стоимости Рыночная стоимость (в рублях) 6 806 774 (шесть миллионов восемьсот шесть тысяч семьсот семьдесят четыре) Стоимость долей 3 403 387 руб. (1/2, Славнов Владислав Владимирович, 1 701 694 руб. (1/4, Славнов Вадим Владиславович, 1 701 694 руб. (1/4, Славнова Илона Владимировна) Оценщик Демчук А.В 2. Задание на оценку Таблица 2. Задание на оценку Параметр Значение Объект оценки Жилая квартира общей площадью 74.20 кв.м, расположенная по адресу 198206, г Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, д 84 к 6 литера, кв 104 Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей Жилая квартира общей площадью 74.20 кв.м, расположенная по адресу 198206, г Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, д 84 к 6 литера, кв 104 Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки 1. Выписка из ЕГРН Правообладатель (ли) Славнов Владислав Владимирович 1/2, Славнов Вадим Владиславович 1/4, Славнова Илона Владимировна 1/4 Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости Объекта оценки Право общей долевой собственности (без учета обременений) Ограничения (обременения) прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки Не зарегистрировано В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу - балансовая стоимость данного Объекта оценки (при наличии) - Предполагаемое использование результатов оценки Результат оценки предполагается использовать для целей залога Объекта оценки в ПАО Сбербанк Цель оценки и вид стоимости с учетом предполагаемого использования результата оценки Определение рыночной стоимости Объекта оценки Требования по определению в дополнение крыночной стоимости инвестиционной и (или) ликвидационная стоимости Отсутствуют Иные дополнительные к указанным в пункте 8 ФСО № 9 и п. 9 ФСО № 7 расчетные величины стоимости Не указываются Дата оценки По состоянию на дату осмотра Особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период не более 7 дней от даты акцептования Задания на оценку Порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации В соответствии с Приложением 2 к Договору Необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки) На этапе подготовки задания на оценку сторонами договора не определена не выявлена) необходимость привлечения отраслевых экспертов Наличие обременений и обязательств, выявленных Оценщиком до момента подписания договора и не представленных сторонами договора в составе необходимых для проведения оценки материалов и информации Не выявлены Проведение оценки объекта оценки в предположении его использования не по текущему назначению В общем случае оценка для целей залога осуществляется исходя из предположения сохранения его варианта текущего использования как есть. В случае, если выявленное Оценщиком по результатам анализа документов и осмотра текущее использование объекта очевидно и явно не является 5 Параметр Значение наиболее эффективным, проводится анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) в полном объеме. При оценке объекта оценки в предположении изменения его текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету Общедоступные специальные требования, предъявляемые залогодержателем (ПАО Сбербанк) к оценке в целях залога Требования по оценке представлены в документах 1. Порядок сотрудничества ПАО Сбербанк с оценщиками при кредитовании физических лиц и клиентов сегмента «Микробизнес»»; 2. Рекомендации по составлению отчетов по оценке недвижимого имущества для целей залога. Документы размещены на сайте ПАО Сбербанк http://www.sberbank.ru/ru/legal/partners/partner_drkk/fiz Допущения, на которых должна основываться оценка 1. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей, а также третьих лиц, указанных в Договоре, в рамках оказания услуг по Договору рассматривалась Исполнителем как достоверная. 2. Исполнитель в рамках оказания услуг по Договору не будет проводить юридической экспертизы полученных документов и будет исходить из собственного понимания их содержания и влияния такового на оцениваемую стоимость. Исполнитель не будет нести ответственность за точность описания (и сами факты существования) оцениваемых прав, но вправе ссылаться на документы, которые явились основанием для вынесения суждений о составе и качестве прав на Объект оценки. Право на Объект оценки считается достоверными достаточным для рыночного оборота данного имущества. 3. Исходные данные, которые будут использованы Исполнителем при подготовке Отчета об оценке, будут считаться полученными из надежных источников и будут считаться достоверными. Тем не менее, Исполнитель не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, будут делаться ссылки на источник информации. Исполнитель не будет нести ответственность за последствия неточностей в исходных данных и их влияние на результаты оценки. 4. Исполнитель не будет заниматься измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, которые будут содержаться в документах, представленных Заказчиком, будут рассматриваться как истинные) и не будет нести ответственность за вопросы соответствующего характера. 5. Исполнитель не будет проводить технических экспертиз и будет исходить из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могут быть обнаружены при визуальном осмотре. На Исполнителе не будет лежать ответственность по обнаружению подобных фактов. 6. Мнение Исполнителя относительно величины стоимости будет действительно только на дату оценки. Исполнитель не будет принимать на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. 7. Отчет об оценке будет содержать профессиональное мнение Исполнителя относительно стоимости объекта оценки и не будет являться гарантией того, что в целях, указанных в Отчете, будет использоваться стоимость, определенная Исполнителем. Реальная цена сделки может отличаться от оцененной стоимости в результате действия таких факторов, как мотивация сторон, умение сторон вести переговоры, или других факторов, уникальных для данной сделки. 8. Отчет об оценке, составленный во исполнении Договора, будет достоверен лишь в полном объеме. Приложения к Отчету будут являться неотъемлемой частью Отчета. 9. Исполнитель будет оставлять за собой право включать в состав приложений к Отчету не все использованные документы, а лишь те, которые будут представлены Исполнителем как наиболее существенные для понимания содержания Отчета. При этом в архиве Исполнителя будут храниться копии всех существенных материалов, которые будут использованы при подготовке Отчета. 10. В расчетных таблицах, которые будут представлены в Отчете, будут приведены округленные значения показателей. Итоговые показатели будут получены при использовании точных данных. 6 Параметр Значение 11. Исполнитель будет определять рыночную стоимость Объекта оценки исходя из предположения, что Объект оценки свободен от любых обременений. 12. В связи с невозможностью выявления всех обременений и ограничений на стадии заключения Договора иные допущения и ограничения, неуказанные выше, будут представлены в Отчете об оценке. 3. Применяемые стандарты оценки Настоящий Отчет подготовлен в соответствии с Федеральным Законом №135-ФЗ от 29 июня 1998 г. Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в действующей редакции) и федеральными стандартами оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности в соответствии сост Закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Основанием для применения Федеральных стандартов оценки, в том числе • Федеральный Стандарт Оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297; • Федеральный Стандарт Оценки Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298; • Федеральный Стандарт Оценки Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299; • Федеральный Стандарт Оценки Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611; • Федеральный Стандарт Оценки Оценка для целей залога (ФСО № 9)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 327; является обязательность их применения при осуществлении оценочной деятельности в Российской Федерации в силу закона. Также при проведении оценки были использованы стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой оценщик является. 4. Допущения при проведении оценки объекта оценки При выполнении Отчета об оценке оценщик исходил из следующих допущений, на которых должна основываться оценка 1. Исполнитель провел осмотр объекта оценки, в процессе которого определил физическое наличие объекта, визуальное соответствие осматриваемого объекта документам, устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта, степень износа и устареваний, идентифицируемых визуально, провел фотографирование объекта в целом и его составных частей, интервьюирование соответствующих специалистов Заказчика о характеристиках и состоянии объекта. 2. Исполнитель не занимался измерениями физических параметров объектов оценки (все размеры и объемы, которые содержатся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера. 3. Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором. 4. По результатам анализа представленных документов Оценщик делает вывод о достаточности необходимых документов, позволяющих установить количественные и качественные характеристики объекта. 5. В соответствии с п ФСО № 3, помимо указания в Отчет итоговой стоимости объектов недвижимости, Оценщик должен привести суждение о границах интервала стоимости. Однако согласно Заданию на оценку, необходимо указать рыночную стоимость Объекта оценки. В связи с этим, границы интервала стоимости Оценщиком не приводятся. 6. Отчет об оценке сформирован в автоматизированной системе «Партнер-онлайн оценка, находящейся в сети интернет по адресу https://eva.domclick.ru. 5. Сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках, подписавшем (подписавших) отчет об оценке, а также о юридическом лице (Исполнителе, с которым оценщик оценщики) заключил (заключили) трудовой договор Таблица 3. Сведения о Заказчике оценки Данные заказчика Галикова Антонина Сергеевна,паспорт гражданина РФ 4099 338299, выдан 7 ОТДЕЛОМ МИЛИЦИИ КИРОВСКОГО Р-НА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 03.04.2000 В проведении настоящей оценки принимал участие следующий оценщик, работающий у Исполнителя на основании трудового договора. 7 Таблица 4. Сведения об оценщике Параметр Значение Оценщик Демчук Анна Валерьевна Сведения о членстве Оценщика в саморегулируемой организации оценщиков Член Региональная ассоциация оценщиков, расположенной по адресу г Москва, ул Ставропольская, д 5 Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Региональная ассоциация оценщиков от 03.11.2015, регистрационный номер № 00660 Документы, подтверждающие получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности Диплом ПП-I №709729 от 04.07.2013 г. Оценка стоимости предприятия (бизнеса, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению Оценка недвижимости №001767-1 от 29.12.2017 г. Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика Договор (Полис) страхования профессиональной ответственности (оценщик Демчук Анна Валерьевна) № 433-191-025266/20, выданный организацией СПАО «Ингосстрах». Период страхования с 16.04.2020 по 15.04.2021. Страховая сумма 5000000 (пять миллионов руб) Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности Номер 001767-1 по направлению Оценка недвижимости, выдан Федеральное бюджетное учреждение "Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров, срок действия с 29.12.2017 по 29.07.2021 Местонахождение оценщика г Санкт-Петербург, поселок Стрельна, ул Нагорная, д В литера Номер контактного телефона +79097762787 Адрес электронной почты info@ocenka.click Основание для выполнения оценщиком работ по оценке для Исполнителя - Стаж работы в оценочной деятельности (лет) 8 Сведения о независимости оценщика Оценщик подтверждает полное соблюдение принципов независимости, установленных ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в действующей редакции, при осуществлении оценочной деятельности и составлении настоящего отчета об оценке. Оценщик не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки. Оценщик не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Оценщик не имеет в отношении объекта оценки вещных или обязательственных прав вне договора и не является участником (членом) или кредитором юридического лица – заказчика, равно как и заказчик не является кредитором или страховщиком оценщика. Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки, указанной в настоящем отчете об оценке. |