Отчёт_29-2021_ДомКлик. Демчук Анна Валерьевна инн 390702336399 г Калининград, ул Измаильская, д 18 утверждаю частнопрактикующий оценщик Демчук Анна Валерьевна Демчук А. В. подпись) (Ф. И. О.) М. П. г отчет
 Скачать 4.57 Mb.
|
|
6. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах В соответствии сост 135-ФЗ, П.8д ФСО № 3 указываются сведения обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации, и степени их участия в проведении оценки объекта оценки. Степень участия оценщика в проведении настоящей оценки указана в таблице ниже. Таблица 5. Степень участия привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке специалистов ФИО Степень участия Демчук Анна Валерьевна Выполнение полного комплекса работ по проведению оценки с составлением Отчета об оценке. Иных специалистов к проведению оценки не привлекалось. 7. Основные факты и выводы Таблица 6. Основные факты и выводы Общая информация, идентифицирующая объект оценки Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки Договор на проведение оценки № 09-9917512287 от 27.02.2021 г. 8 Общая информация, идентифицирующая Объект оценки Жилая квартира общей площадью 74.20 кв.м, расположенная по адресу 198206, г Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, д 84 к 6 литера, кв 104 Правообладатель (ли) Славнов Владислав Владимирович 1/2, Славнов Вадим Владиславович 1/4, Славнова Илона Владимировна 1/4 Обременения (ограничения) прав Не зарегистрировано Зарегистрированные права Право общей долевой собственности Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке Рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода Обоснованный отказ представлен в п. 10.2 Рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода 6 806 774 (шесть миллионов восемьсот шесть тысяч семьсот семьдесят четыре) руб. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода Обоснованный отказ представлен в п. 10.2 Итоговая величина стоимости объекта оценки Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составляет округленно 6 806 774 (шесть миллионов восемьсот шесть тысяч семьсот семьдесят четыре) руб. Стоимость долей 3 403 387 руб. (1/2, Славнов Владислав Владимирович, 1 701 694 руб. (1/4, Славнов Вадим Владиславович, 1 701 694 руб. (1/4, Славнова Илона Владимировна) В соответствии сост Налогового кодекса РФ, реализация жилых домов, жилых помещений, долей в жилых домах или помещениях не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости Результаты оценки не могут использоваться для иных целей. Итоговая стоимость может быть применена только для целей кредитования под залог Объекта оценки в ПАО Сбербанк. Любое распределение итоговой величины стоимости между составляющими элементами объектов оценки, если таковое будет содержаться в Отчете об оценке, должно применяться только для целей и задач, указанных в Отчете об оценке. Отдельные показатели стоимости любого из элементов Объектов оценки не могут быть использованы отдельно от Отчета об оценке для любых других целей и задач без специального обоснования и расчетов. В соответствии сост Федерального Закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в действующей редакции Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниями в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации 8. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие их количественные и качественные характеристики 8.1. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки При проведении настоящей оценки были использованы следующие данные Таблица 7. Данные, использованные при подготовке Отчета об оценке № п/п Данные Источник Сфера использование данных 1 Данные об имущественных правах на Объект оценки Правоподтверждающие документы - Предоставлены Заказчиком оценки Описание и учет в расчетах имущественных прав на Объект оценки 2 Данные о местонахождении Правоподтверждающие документы - Предоставлены Заказчиком оценки Описание и учет в расчетах количественных и качественных характеристик Объекта оценки 9 № п/п Данные Источник Сфера использование данных 3 Состояние Специальные допущения в р. 4 Описание и учет в расчетах количественных и качественных характеристик Объекта оценки 4 Обзор рынка недвижимости http://www.miel.ru/, www.irn.ru, http://www.azbuka.ru, http://www.peresvet.ru и др. источники по тексту Отчета Установление ценообразующих факторов, диапазона цен 5 Информация о предложениях имущества, аналогичного оцениваемому на дату оценки https://realty.yandex.ru и др. источники по тексту Отчета Выбор аналогов для Объекта оценки, проведение расчетов объектов недвижимости 6 Источники обзорной аналитической и статистической информации НЦПО. Сборник рыночных корректировок. СРК-2018. Под редакцией канд. техн. наук Яскевича ЕЕ, Москва 2018; Справочник оценщика недвижимости. Квартиры. Под редакцией Лейфера Л.А., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2019; Анализ рынка и ценообразующих факторов. и др. источники по тексту Отчета Проведение корректировок при расчетах 8.2. Перечень документов, устанавливающих характеристики Объекта оценки При определении характеристик Объекта оценки оценщик основывался наследующих документах и информации, предоставленных Заказчиком Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки 1. Выписка из ЕГРН Копии документов представлены в разделе Приложения. 8.3. Количественные и качественные характеристики объекта оценки Объект оценки жилая квартира общей площадью 74.20 кв.м, расположенная по адресу 198206, г Санкт- Петербург, Петергофское шоссе, д 84 к 6 литера, кв 104 Осмотр был проведен 02.03.2021 г. уполномоченным сотрудником Исполнителя. Результаты фотофиксации представлены далее Фасад Фасад Фасад Фасад Вход в подъезд Информационная табличка 11 Придомовая территория Придомовая территория Придомовая территория Подъезд Подъезд Подъезд 12 Подъезд Подъезд Подъезд Подъезд Подъезд Подъезд 13 Мусоропровод Лифт Количество этажей Помещение 1 Помещение 1 Помещение 1 14 Помещение 1 Помещение 1 Помещение 8 Помещение 8 Помещение 7 Помещение 7 15 Помещение 7 Помещение 6 Помещение 6 Помещение 6 Помещение 6 Помещение 6 16 Помещение 6 Помещение балкон Помещение балкон Помещение балкон Помещение 5 Помещение 5 17 Помещение 5 Помещение 5 Помещение 2 Помещение 4 Помещение 4 Помещение 3 18 Помещение 3 Вид из окна 4 Вид из окна 2 Вид из окна 6 Вид из окна 3 Вид из окна 5 19 Дверь в квартиру Характеристики объекта оценки приведены на основании документов, представленных в разделе 14. Далее приводится подробное описание Объекта оценки с указанием выводов по результатам проверки соответствия параметров объекта, указанных в технических и правоустанавливающих документах, фактическим данным по результатам осмотра. Таблица 8. Описание жилого дома, в котором расположен Объект оценки Параметр Значение Год постройки 2017 Включен ли дом в планы на снос, реконструкцию или капитальный ремонт с отселением Сносили реконструкция не планируется Физический износ жилого дома 3% Тип здания Жилой дом Количество этажей в здании 9 Наружные стены (материал) Панельный Перекрытие (материал) Железобетонный Состояние фасада жилого дома Хорошее Состояние общественных зон подъезда Хорошее Лифт В наличии Мусоропровод В наличии Горячее водоснабжение Центральное Холодное водоснабжение В наличии Отопление В наличии Электроснабжение В наличии Газоснабжение Отсутствует Канализация Центральная Источник данные визуального осмотра, данные предоставленных документов, данные интернет источников (www.reformagkh.ru/) Таблица 9. Описание Объекта оценки Параметр Значение Этаж размещения объекта оценки в здании 8 Количество комнат в квартире 3 Общая площадь объекта оценки/Общая площадь объекта оценки с учетом площади помещений вспомогательного использования, кв. м 74.20/75.30 Жилая площадь объекта оценки, кв. м 43.50 Площадь кухни, кв. м 10.30 Наличие балкона/лоджии Балкон Остекление балконов/лоджий В наличии Высота потолков, м 2.60 Санузел Раздельный Вид из окон Во двор Объект подключен к системам Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС Инженерные коммуникации в квартиру подведены и подключены. Оборудование для указанных систем Установлено Состояние отделки объекта Хорошее Наличие перепланировок, несогласованных в установленном порядке Не выявлено Полный/частичный демонтаж несущей конструкции здания (за исключением подоконного блока) Не выявлено Перенос газового оборудования за пределы кухни без соответствующего разрешения Не выявлено Перенос подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения радиаторов отопления на площади летних помещений (балкон, лоджия) Не выявлено Изменение общих границ объекта недвижимости Не выявлено 21 Параметр Значение Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах, которые не соответствуют техническим документам Не выявлено Соответствие планировки поэтажному плану Соответствует Возможность согласования/восстановления перепланировки - Затраты на согласование/восстановление перепланировки Текущее использование Объекта оценки Жилая недвижимость Поэтажный план согласно документам Источник данные визуального осмотра, данные предоставленных документов, данные интернет источников (www.reformagkh.ru/) 8.4. Сведения об износах и устареваниях В соответствии с общепринятой методикой износ объекта в целом определяется как сумма физических износов отдельных его конструктивных элементов, взвешенных по их доле в восстановительной стоимости. При этом признаки физического износа обычно устанавливаются при проведении технической экспертизы. При этом, как правило, учитывается неравномерность нарастания износа во времени. В качестве процедур, выполняемых техническим экспертом, можно отметить визуальный осмотр объекта и техническое диагностирование. Износ подразделяется на физический, функциональный и внешний. Накопленный износ (без учета внешнего износа) здания определялся по формуле где н – накопленный износ ф, Dфун, в – физический, функциональный и внешний износы. Физический износ отражает утрату первоначальных технических и конструктивных свойств объекта в процессе эксплуатации вследствие ухудшения технического состояния. Физический износ определяется методом срока жизни по формуле {2} Где Тф – фактический срок службы данного объекта Тн – нормативный срок службы данного объекта. Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий приведена в таблице ниже. Таблица 10. Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий Группа зданий Тип зданий Фундаменты Стены Перекрытия Срок службы, лет I Особо капитальные Каменные и бетонные Кирпичные, крупноблочные и крупно монолитные Железобетонные 150 II Обыкновенные Каменные и бетонные Кирпичные и крупноблочные Железобетонные или смешанные 120 III Каменные, облегченные Каменные и бетонные Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника Деревянные или железобетонные 100 IV Деревянные, смешанные, сырцовые Ленточные бутовые Деревянные, смешанные Деревянные 50 V Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые На деревянных ступенях или бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 30 VI Каркасно-камышитовые На деревянных ступенях или на бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 15 Расчет физического износа представлен ниже. 22 Таблица 11. Расчет физического износа здания Наименование Нормативный срок жизни, лет Год постройки Эффективный возраст, лет Физический износ, % Жилое здание, в котором расположен Объект оценки 120 2017 4 3 Источник данные оценщика, собранные по рекомендациям инструкций ВСН р) и ВСН р. Функциональный износ – это уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Оценщик не выявил существенных признаков функционального износа у Объекта оценки. Внешний износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения. Оценщик не выявил существенных признаков внешнего износа у Объектов оценки. Таким образом, величина накопленного износа составляет 3%. 8.5. Общая информация о местоположении Рис. 1 Местоположение Объекта оценки Таблица 12. Местоположение и ближайшее окружение Объекта оценки Описание местоположения Адрес Объекта оценки 198206, г Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, д 84 к 6 литера, кв 104 Ближайшее метро/ж.д. станция/остановка общественного транспорта метро "Проспект Ветеранов, 20 мин, транспорт Ближайшее окружение Типичное использование окружения Жилое Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности менее 1 км) Школа, Детский сад, Отделение банка, Предприятия службы быта, Торговые предприятия, Аптека, Поликлиника, Зона отдыха Придомовая территория Стихийная парковка Источник данные полученные из https://yandex.ru/maps, при осмотре, данные предоставленных документов, данные полученные из https://ru.wikipedia.org. 23 8.6. Описание имущественных прав на Объект оценки Объект оценки представляет собой недвижимое имущество. Правовые признаки разграничения между движимыми недвижимым имуществом изложены в статье 130 Гражданского кодекса РФ К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Таблица 13. Описание имущественных прав на Объект оценки Параметр Значение Имущественные права на объект Право общей долевой собственности Правообладатель (ли) Славнов Владислав Владимирович 1/2, Славнов Вадим Владиславович 1/4, Славнова Илона Владимировна 1/4 Документы, удостоверяющие право 1. Выписка из ЕГРН Обременения (ограничения) права Не зарегистрировано Источник данные предоставленных документов 8.7. Выводы по результатам проверки соответствия параметров объекта, указанных в технических и правоустанавливающих документах, фактическим данным по результатам осмотра Таблица 14. Выводы по результатам проверки 1. Анализ представленных документов и результаты осмотра позволяют сформировать объективное мнение об объекте оценки, в том числе о его идентификации, местоположении, технических параметрах, износе и устареваниях. 2. Осуществленная проверка соответствия параметров объекта, указанных в документах, предоставленных Заказчиком, фактическим данным по результатам осмотра показала • Соответствуют правоустанавливающим документам • Соответствует техническим документам. 3. Объект оценки идентифицирован как объект недвижимости. 4. Адресные данные, указанные в документах, соответствуют фактическому местонахождению. 5. Функциональное назначение объекта – жилое. Входе осмотра было установлено, что текущее использование объекта Жилая недвижимость. 6. Техническое состояние объекта соответствует информации технических документов с учетом естественного износа. 7. Площадь осматриваемого объекта соответствует порядку данных о площади, отраженных в правоустанавливающей и технической документации. 8. Планировка объекта оценки Соответствует технической документации. 9. Здание имеет 3 % износа, данные о ремонте отсутствуют. 10. Состояние Объекта оценки соответствует уровню Хорошее. 11. На объект оценки зарегистрированы следующие обременения Не зарегистрировано. 12. По результатам осмотра и анализа документов, иных факторов, устанавливающих дополнительные обременения, не выявлено. В соответствии с Заданием на оценку Объект оценивается свободным от каких бы тони было прав удержания или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. 13. По результатам анализа представленных документов Оценщик делает вывод о достаточности необходимых документов, позволяющих установить количественные и качественные характеристики объекта. 8.8. Анализ наиболее эффективного использования объекта Наиболее эффективное использование (НЭИ) земли и улучшений – это вероятное, законодательно разрешенное и физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей стоимости его. Совокупности процедур отыскания и обоснования выбора функций НЭИ объекта из набора альтернативных вариантов использования последнего, называется анализом НЭИ, проводится сначала для участка земли, как будто свободного, а затем – для этого же участка, нос существующими улучшениями. При этом следующее из анализа НЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного. В общем случае оценка для целей залога осуществляется исходя из предположения как есть (as is). В отдельных случаях, когда текущее использование объекта очевидно и явно не является наиболее эффективным, возможно проведение анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) в полном объеме. |