Отчёт_29-2021_ДомКлик. Демчук Анна Валерьевна инн 390702336399 г Калининград, ул Измаильская, д 18 утверждаю частнопрактикующий оценщик Демчук Анна Валерьевна Демчук А. В. подпись) (Ф. И. О.) М. П. г отчет
 Скачать 4.57 Mb.
|
|
10.2. Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов для объектов недвижимости (зданий/помещений) Отказ от использования методов затратного подхода Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам Объекту оценки. В данном случае оценивается одна квартира, которая является встроенной частью многоквартирного жилого дома. В распоряжении оценщика отсутствуют документально подтвержденные данные о проектных характеристиках жилого дома и площади земельного участка, выделенного для размещения жилого дома. Применение затратного подхода, основанного на укрупненных показателях стоимости строительства, применяемых к строительному объекту в целом, может привести к искажению результата оценки при распределении стоимости на оцениваемые встроенные помещения. Таким образом, использование данного подхода является недостоверными в данном Отчете не применяется. Отказ от использования методов доходного подхода Доходный подход для определения стоимости объекта не использовался ввиду того, что приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду нетипично на рынке. Большая доля квартир приобретается лицами для собственного проживания. Поэтому цены на рынке формируются не уровнем возможной доходности, а уровнем платежеспособного спроса на квартиры. Даже если предполагать возможность сдачи объекта в аренду, рынок аренды подобного жилья сформирован не в полном объеме, арендные ставки зависят от многих факторов, учесть которые в силу их разнообразия полностью невозможно. Также цены предложения существенно отличаются от фактически установленных в 33 результате переговоров хозяина и арендатора, а скидки на торг зависят зачастую отличных (субъективных) предпочтений. Все вышеперечисленные причины, не позволяют с достаточной достоверностью определить арендную ставку, и, следовательно, эффективный валовой доход от сдачи объекта в аренду и тем самым делают результат оценки стоимости с применением доходного подхода недостоверным. Таким образом, использование данного подхода является недостоверными в данном Отчете не применяется. Применение методов сравнительного подхода. Рынок жилой недвижимости региона расположения Объекта оценки достаточно развит. В результате анализа рынка оценщику удалось выявить достаточное количество предложений по продаже квартир, сопоставимых с оцениваемым объектом. Исходя из этого оценщик выбрал метод сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Вывод при оценке рыночной стоимости Объекта оценки использовался сравнительный подходи метод сравнения продаж в его составе. Согласование не производится, итоговое заключение о величине рыночной стоимости принято по результатам, полученным методом сравнения продаж. 11. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж 11.1. Процедура метода сравнения продаж Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий • подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности • определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице • сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами, сравнение с целью корректировки их продажных ценили исключения из списка сравнимых • приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. 11.2. Выбор объектов-аналогов На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. При сравнительном анализе стоимости Объекта оценки сценами аналогов оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных Интернет - сайтов и т.п.), именуемые в ГК РФ как оферта и публичная оферта (Ст. 435 и 437). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническими другим характеристикам с Объектом оценки. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако оценщик не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников. Копии интернет страниц коммерческих предложений приведены в Приложении 1 настоящего Отчета. В качестве единицы сравнения оцениваемого жилья и аналогов выбрана стоимость за 1 кв.м общей площади в соответствии с требованиями к ее расчету, установленными ЖК РФ. Информация об объектах-аналогах представлена ниже. Таблица 16. Информация об объектах-аналогах 3 Показатель Объект оценки Объект Аналог №1 Объект Аналог №2 Объект Аналог №3 Объект Аналог №4 Цена предложения, руб. - 6799000 7570000 6700000 9250000 Регион г Санкт-Петербург г Санкт-Петербург г Санкт-Петербург г Санкт-Петербург г Санкт-Петербург Местоположение 198206, г Санкт- Петербург, Петергофское г Санкт- Петербург, Петергофское шоссе, д 84 кг Санкт- Петербург, Петергофское шоссе, д 84 кг Санкт- Петербург, Петергофское шоссе, д 84 кг Санкт- Петербург, Петергофское шоссе, д 84 к 8 3 Все показатели об объектах-аналогах уточнялись из разговора с продавцами объектов-аналогов. 34 шоссе, д 84 к 6 литера, кв 104 Метро/ж.д. станция/останов ка общественного транспорта метро "Проспект Ветеранов" метро "Проспект Ветеранов" метро "Проспект Ветеранов" метро "Проспект Ветеранов" метро "Проспект Ветеранов" Время до метро/ж.д. станции/останов ки общественного транспорта 20 мин, Транспорт 20 мин, транспорт 20 мин, транспорт 20 мин, транспорт 20 мин, транспорт Дата предложения - 2021-03 2021-03 2021-03 2021-03 Права на недвижимость Право общей долевой собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Условия финансирования типич типичные типичные типичные типичные Условия продажи прямая продажа прямая продажа прямая продажа прямая продажа прямая продажа Площадь объекта, кв. м 74.20 74.30 75.00 73.80 80.80 Жилая площадь, кв. м 43.50 44.30 44.00 43.20 58.60 Площадь кухни, кв. м 10.30 10.40 12.00 10.20 12.40 Этаж расположения объекта 8 2 2 4 2 Этажность дома 9 9 9 10 5 Материал стен дома Панельный Панельный Панельный Панельный Панельный Благоустройство дома Лифт, мусоропровод Лифт, Мусоропровод Лифт, Мусоропровод Лифт, Мусоропровод Лифт, Мусоропровод Инженерные системы Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС Состояние дома Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Количество комнат 3 3 3 3 3 Наличие балкона/лоджии Балкон Балкон Балкон Балкон Балкон Качество отделки Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Евроремонт повышенное качество отделки) Наличие мебели - Нет Нет Нет Да Вид из окна Во двор Во двор Во двор Во двор Во двор Санузел Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный Высота потолков, м 2.60 2.60 2.60 2.60 2.60 Телефон - +7(958)773-09-49 +7(958)773-54-08 +7(921)657-01-16 +7(911)601-60-70 Источники информации - https://spb.cian.ru /sale/flat/2491624 19/ https://spb.cian.ru /sale/flat/2486446 05/ https://spb.domcli ck.ru/card/sale__fl at__1390636964 https://spb.domcli ck.ru/card/sale__fl at__1375898765 Стоимость объекта за кв. м - 91507 100933 90786 114480 Источник данные участников рынка Согласно части II п. 5 ФСО №3 При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов • в отчете должна быть изложена информация существенная сточки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки 35 • информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. В настоящем Отчете изложена информация, существенная сточки зрения Оценщика, сведения о предложениях представлены в открытых источниках сети интернет, указанные в объявлениях сведения были подтверждены в результате телефонных переговоров с продавцами, которые опубликовали вышеуказанные объявления, сделали пояснения о том, что все перечисленные характеристики соответствовали действительности на дату публикации. 11.3. Определение корректировок и порядок их внесения Для того чтобы определить рыночную стоимость Объекта оценки, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и Объектом оценки. Корректировки применяются в случае отличия объектов-аналогов от оцениваемого. Если отличий нет, поправка не применяется, те. равна нулю. При отличии объектов–аналогов в лучшую сторону, вносятся понижающие корректировки, при отличии в худшую сторону – вносятся повышающие корректировки. Для объектов недвижимого имущества основными ценообразующими параметрами (параметрами, которые формируют и влияют на рыночную стоимость объекта) являются следующие факторы • Корректировка на торг • Корректировка на передаваемые права • Корректировка на условия финансирования • Корректировка на особые условия • Корректировки на месторасположение • Корректировка на физические характеристики здания и квартиры. Корректировки могут вноситься как • процентные к единице сравнения • абсолютные поправки к единице сравнения. Процентные поправки к единице сравнения, обуславливают коэффициент, на который умножается цена единицы сравнения (кв. м) объекта-аналога для учета отличия рассматриваемой характеристики оцениваемого объекта. Скорректированные цены единицы сравнения для объекта-аналога {3} где Цеп – цена единицы сравнения для объекта-аналога после ой процентной поправки Цедн - цена единицы сравнения до внесения процентных поправок К- величина ой процентной поправки. Процентная корректировка может быть выражена в виде коэффициентов и тогда цена 1 кв. м аналога приводится к стоимости 1 кв. м оцениваемого объекта последующей формуле {4} Абсолютные поправки к единице сравнения - поправки, равные величине в денежном выражении, которая добавляется к единице сравнения или вычитается из нее, вычисляется по формуле {5} Обоснование корректировок 1. Корректировка на торг Это процентная корректировка. Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной стороны – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Её величина зависит от устойчивости рынка. Как следует из анализа рынка, в настоящее время скидки на торг находятся в пределах 1-15%. Размер внесенных корректировок представлен далее Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект- аналог №4 -5.00% -5.00% -5.00% -5.00% 2. Корректировка на передаваемые права на недвижимость 36 Это процентная корректировка. Поданным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, стоимость государственной пошлины при регистрации права собственности на объект недвижимости в Московском регионе на дату оценки составляет 2000 р. Квартиры с оформленным правом собственности имеют преимущество над квартирами с правом требования. Размер корректировки определяется по формуле K= -(2000/C)* S об /100 , где К – корректировка С – скорректированная цена 1 кв. м объекта-аналога руб S об – площадь Объекта оценки, кв. м. Размер внесенных корректировок представлен далее Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект- аналог №4 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 3. Корректировка на условия финансирования Это процентная корректировка. Корректировка по условиям финансирования должна производиться, если условия финансирования сделки отличаются от условий финансирования, типичных для данной категории имущества. Так как нетипичных условий финансирования потенциальных сделок не выявлено, корректировка поданному фактору 0%. 4. Условия продажи (особые условия) Это процентная корректировка. Альтернативная сделка означает необходимость поиска иного жилья взамен того, которое продаётся. Чистая продажа – покупатель не связан с ожиданием подбора иного жилья, взамен продаваемого. Величина корректировки рассчитана с учетом мнения специалистов ведущих агентств недвижимости (Инком, http://www.incom.ru/, +7 (495) 363-10-10; Миэль, http://www.miel.ru/, +7 (495) 777-33-77; Бэст-недвижимость, http://www.best-realty.ru/, +7 (495) 125-40-79). Величина корректировки составляет от 2% до 7% в зависимости от сложности альтернативы. Размер внесенных корректировок представлен далее Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект- аналог №4 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 5. Время продажи Это процентная корректировка. Поскольку в расчётах использовалась актуальная на дату оценки информация, корректировка поданному фактору 0%. 6. Местоположение Это процентная корректировка. Месторасположение объекта является главным фактором, влияющим на стоимость жилой недвижимости. В качестве характеристик, описывающих местоположение Объекта оценки и объектов-аналогов, рассматривались населённый пункт, микрорайон, ближайшее окружение. Объекты-аналоги и Объект оценки имеют аналогичные характеристики и находятся в аналогичных районах, корректировка 0%. 7. Расстояние до метро/ж.д. станции/остановки общественного транспорта Это процентная корректировка. Цена квартир не изменяется, если они находятся в пределах 5 минут пешком или 10 минут транспортом от метро/ж.д. станции. Зависимость определяется статистикой сделок агентств недвижимости (Инком, http://www.incom.ru/, +7 (495) 363-10-10; Миэль, http://www.miel.ru/, +7 (495) 777-33-77; Бэст-недвижимость, http://www.best-realty.ru/, +7 (495) 125-40-79). Величина корректировки составляет 0,5% за каждую минуту пешком свыше минутной пешей доступности 5% за каждые 10 минут транспортом свыше 10- минутной транспортной доступности. Размер внесенных корректировок представлен далее Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект- аналог №4 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 8. Корректировки на параметры дома a. Тип дома 37 Это процентная корректировка. Учитывает разницу в цене на объекты, отличные по материалу стен. Определяется на основании анализа рынка и поданным профессиональных участников рынка (Инком, http://www.incom.ru/, +7 (495) 363-10-10; Миэль, http://www.miel.ru/, +7 (495) 777-33-77; Бэст-недвижимость, http://www.best-realty.ru/, +7 (495) 125-40-79). На основании анализа рынка недвижимости разницы в ценах для домов, в которых расположены объекты-аналоги, нет. Корректировка 0%. b. Этаж/этажность Это процентная корректировка. Как показывает анализ рынка недвижимости, на стоимость квартиры существенно влияет этаж, на котором она расположена. Зависимость определяется статистикой сделок агентств недвижимости (Инком, http://www.incom.ru/, +7 (495) 363-10-10; Миэль, http://www.miel.ru/, +7 (495) 777-33-77; Бэст-недвижимость, http://www.best-realty.ru/, +7 (495) 125-40-79). Для первых этажей стоимость в среднем ниже на 5%, для последних - на 3% по сравнению со средними этажами. Размер внесенных корректировок представлен далее Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект- аналог №4 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% c. Благоустройство дома Это процентная корректировка. Наличие в доме лифта увеличивает стоимость на 11%, наличие мусоропровода - на 2%. Зависимость определяется нормативными документами в строительстве, в том числе Технической частью к сборнику УПВС № 28, отдел 1 "Жилые здания, а также статистикой сделок агентств недвижимости (Инком, http://www.incom.ru/, +7 (495) 363-10-10; Миэль, http://www.miel.ru/, +7 (495) 777-33-77; Бэст-недвижимость, http://www.best-realty.ru/, +7 (495) 125- 40-79). В зданиях, в которых расположены объекты-аналоги, присутствует такой же набор инженерного обеспечения, что ив объекте оценки. Корректировка 0%. d. Состояние дома Это процентная корректировка. Она учитывает ситуацию, когда при прочих равных условиях стоимость квартиры выше в доме, находящемся в хорошем состоянии, чем в доме с состоянием хуже. Все здания, в которых расположены объекты-аналоги, имеют сравнимый уровень состояния, что издание, в котором расположен объект оценки. Корректировка 0%. Ниже приведена таблица физического износа зданий согласно ВСН 53-86 (р) (ведомственные строительные нормы Правила оценки физического износа жилых зданий. Таблица 17. Таблица физического износа Физический износ, % Состояние несменяемых конструкций зданий Состояние внутренних конструктивных элементов Индекс состояния Тип технического состояния здания Среднее значение физического износа 0 Повреждений и деформаций нет. Повреждений и деформаций нет. 1 новое 0% 0-20 Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют 2 хорошее 10% 21-40 Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием 3 удовлетворительное Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток. Большое число поврежденных ступеней 4 неудовлетворительное Имеются открытые трещины различного происхождения, в Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. 5 ветхое 70% |