Отчёт_29-2021_ДомКлик. Демчук Анна Валерьевна инн 390702336399 г Калининград, ул Измаильская, д 18 утверждаю частнопрактикующий оценщик Демчук Анна Валерьевна Демчук А. В. подпись) (Ф. И. О.) М. П. г отчет
 Скачать 4.57 Mb.
|
|
8.9. Анализ ликвидности Объекта оценки Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации ликвидность имеет следующие градации Таблица 15. Градации ликвидности 2 Показатель ликвидности Высокая Средняя Низкая Примерный срок реализации, календарных дней Менее 61 61-270 271-545 Для определения ликвидности Объекта оценки оценщик провел анализ рынка недвижимости, а также по информации агентств недвижимости, информационных ресурсов, доступных оценщикам (База данных WinNER, НЦПО. Сборник рыночных корректировок. СРК-2018. Под редакцией канд. техн. наук Яскевича ЕЕ, Москва 2018; ПЦФКиО. Справочник оценщика недвижимости. Квартиры. Под редакцией Лейфера Л.А., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2019; Анализ рынка и ценообразующих факторов. В результате проведенного анализа была получена следующая информация • Квартиры пользуются стабильным спросом на рынке, что обуславливается их ограниченным предложением. • Местоположение Объекта оценки благоприятно влияет на его ликвидность. В целом, объект характеризуется хорошим местоположением как по отношению к транспортным магистралям, таки внутри района, сточки зрения доступности к объектам социальной инфраструктуры микрорайона. • Состояние здания, в котором находится Объект оценки, находится в пределах естественного износа. Состояние квартиры пригодно для проживания и не снижает ликвидность объекта. • Площадь квартиры является типичной. Как следствие, ликвидность объекта находится на рыночном уровне. Вывод ликвидность Объекта оценки оценивается на среднем уровне. Срок реализации составит от 61 до 270 календарных дней. 1 Под сроком реализации понимается период времени с момента выставления объекта на рынок до достижения договоренности между продавцом и покупателем, выраженный в подписании соглашения о намерениях, без учета времени на проведение DueDilligence (если это необходимо, оформление и регистрацию сделки. 2 Градации ликвидности приведены в соответствии с Рекомендациями по составлению отчетов об оценке недвижимого имущества для целей залога ПАО Сбербанк. 25 9. Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость Поскольку объектом оценки является недвижимое имущество жилого назначения, согласно п. 11 Раздела V Федерального стандарта оценки №7 Оценка недвижимости (ФСО № 7)» оценщиком принято решение для целей настоящей оценки проанализировать - влияние общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки - рынок жилой недвижимости в г. Санкт-Петербург. • Анализ макроэкономических условий развития рынка недвижимости, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки (источник https://www.economy.gov.ru/material/file/f6ba6608b92d30df520e89cdf7ec16cf/210128.pdf; https://www.economy.gov.ru/material/file/c384750a62fd581783d03ea4bd2dc90f/20210205.pdf) В январе 2021 г. рост потребительских цен замедлился в помесячном выражении до 0,67% мм с 0,83% мм в декабре, с исключением сезонности – до 0,37% мм SA1 по сравнению с 0,53% мм SA месяцем ранее. Монетарная инфляция – показатель, очищенный от волатильных компонентов, – в декабре приблизилась к целевому уровню – 4,4% мм SAAR3 (5,1%–5,2 % мм SAAR в ноябре-декабре 2020 года. Вместе стем с учетом относительно низкой базы января 2020 г. (0,4% мм, 0,1–0,2% мм по товарным группам, менее подверженным сезонным колебаниям цен) инфляция в годовом выражении увеличилась до 5,2% г/г по сравнению с 4,9% г/г в декабре 2020 года. В непродовольственном сегменте инфляция сохраняется на повышенном уровне, в том числе под влиянием отложенного эффекта переноса от ослабления валютного курса в кв. В январе рост цен ускорился до 0,5% мм в январе с 0,4 % мм в декабре, с исключением сезонного фактора – до 0,48 % мм SA c 0,45% мм SA в декабре. Значимый вклад в ускорение инфляции в прошедшем месяце внесло удорожание бензина (до 1,0% мм с 0,1% мм в декабре. Вместе стем замедлился рост ценна товары со значительной импортной составляющей (легковые автомобили, электро- и бытовые приборы. Цены на услуги в январе продолжили рост +0,4% мм, как и месяцем ранее (с исключением сезонного фактора рост цен замедлился до 0,23 % мм SA c 0,28% мм SA в декабре. Основной вклад внесла индексация ценна регулируемые услуги (услуги городского пассажирского транспорта, жилищные услуги) и сезонный рост ценна отдельные рыночные услуги услуги гостиниц, организаций культуры, а также санаторно-курортные, экскурсионные услуги. Вместе стем наблюдалось существенное замедление продовольственной инфляции в помесячном выражении рост цен снизился до 1,0% мм после 1,5% мм в декабре (с исключением сезонного фактора – до 0,37% мм SA c 0,80% мм SA месяцем ранее. 1 С устранением сезонности (Seasonally Adjusted). 2 Инфляция, за исключением продовольствия, регулируемых цени тарифов и подакцизной продукции. 3 Сезонно очищенный показатель, приведенный к годовым темпам (Seasonally Adjusted Annualized Rate). Министерство экономического развития Российской Федерации 5 февраля 2021 г. Страница 2 Стабилизации ценовой ситуации в продовольственном сегменте способствовала реализация Правительством Российской Федерации мер, направленных на сдерживание роста ценна социально значимые товары первой необходимости. В январе продолжилось снижение ценна сахар (-1,6% мм после -4,1% мм в декабре. Цены на масло подсолнечное практически стабилизировались (0,1% мм после 1,7% мм месяцем ранее. Рост ценна хлеб пшеничный замедлился до 0,3 % мм после роста на +1,0% мм в декабре. Улучшение ценовой динамики на указанные товары на внутреннем рынке произошло несмотря на продолжающийся рост мировых цен. Индекс ценна продовольственные товары Продовольственной и сельскохозяйственной организации (FAO) ООН в январе вырос на 4,3% мм в долларовом эквиваленте и достиг максимальных с 2014 года уровней. В частности, цены на сахар в январе увеличились на +8,1% мм в долларовом эквиваленте (за кв +10,4%); на растительные масла – на +5,8% мм (+25,4%); на зерновые – на +7,1% мм (+11,4%). Сдерживающее влияние на продовольственную инфляцию также оказало замедление роста ценна плодоовощную продукцию до 4,8% мм (с 8,5% мм в декабре, при этом темпы более умеренные по сравнению с традиционными (в предшествующие три года в январе наблюдался рост в среднем на 5,3% мм. По оценке Минэкономразвития России, в феврале продолжится снижение темпов инфляции в помесячном выражении – до 0,5–0,6% мм. 26 Ситуация в ключевых несырьевых отраслях экономики в 2020 г. оставалась устойчивой. Так, выпуск обрабатывающей промышленности в 2020 г. продемонстрировал умеренный рост (на 0,3%), при этом в ноябре– декабре темпы роста закрепились в положительной области (2,9% г/г и 4,4% г/г соответственно, подробнее см. комментарий О динамике промышленного производства. Январь 2021 года. Показатели потребительского рынка по итогам 2020 г. продемонстрировали отрицательную динамику на фоне действия карантинных ограничений, направленных на противодействие распространению новой коронавирусной инфекции. 27 Так, оборот розничной торговли в 2020 г. снизился на -4,1%. В декабре сокращение показателя ускорилось до -3,6% г/г с -3,1% г/г месяцем ранее. Спрос на продовольственные товары упал на -4,5% г/г (-4,3% г/г в ноябре, на непродовольственные товары – на -2,6% г/г (-1,7% г/г в ноябре. В 2020 году рынок труда отреагировал на ухудшение экономической ситуации увеличением безработицы. Численность занятых снизилась на 1 331,7 тыс. человек (-1,9% г/г) и составила 70,6 млн. человек. Общая численность безработных (по методологии Международной организации труда) увеличилась на 857,5 тыс. человек (+24,7% г/г) и составила 4,3 млн. человек, при этом уровень безработицы вырос по сравнению с 2019 годом на 1,2 п.п. и составил в среднем 5,8% от рабочей силы. Наибольшее значение было отмечено в августе 6,4% от рабочей силы, после чего уровень безработицы начал постепенно снижаться и к концу года опустился до 5,9%. Рост уровня безработицы по методологии МОТ сопровождался ростом численности официально зарегистрированных безработных в органах службы занятости населения. Поданным Росстата, их численность в среднем за 2020 год составила 2,4 млн. человек с увеличением в 3,2 раза по сравнению с 2019 годом. Вместе стем с кв показатель начал постепенно снижаться с пикового уровня 3,7 млн. челна конец сентября до 2,9 млн. челна конец 2020 г. и 2,6 млн. челна конец января. Данные портала HeadHunter в конце года также свидетельствовали о постепенной стабилизации на рынке труда. Так, количество вакансий с апреля по июль снижалось, с сентября динамика вакансий вышла в положительную область ив декабре ее рост составил +27% г/г (+22% г/г в ноябре. За январь–ноябрь рост номинальной заработной платы составил 5,5% г/г, в реальном выражении – увеличение на 2,2% г/г (по сравнению св году. В ноябре рост заработных плат составил 4,6% г/г в номинальном выражении (+4,5% г/г месяцем ранее) и 0,2% г/г – в реальном (+0,5% г/г в октябре. По оценке Росстата, в 2020 году реальные располагаемые доходы снизились на -3,5% г/г, реальные денежные доходы – на -3,0% г/г. В кв наблюдалось замедление снижения реальных располагаемых доходов до -1,7% г/г (-5,3% г/г в кв, реальных денежных доходов – до -1,5% г/г (-4,3% г/г кварталом ранее. 28 Ключевые показатели долгосрочного прогноза (до 2026 года) экономического развития РФ (поданным Центра Развития) источник https://dcenter.hse.ru) С 6 по 12 мая 2020 года Институт Центр развития провел очередной квартальный Опрос профессиональных прогнозистов относительно их видения перспектив российской экономики в 2020 г. и далее дог Классификация рынка недвижимости источник http://www.1rre.ru, http://www.74rif.ru) Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, те. процессов производства (создания, потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка. В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает - объекты недвижимости - субъекты рынка - процессы функционирования рынка - механизмы (инфраструктуру) рынка. Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, те. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности принадлежности на праве собственности, юридическому статусу (принадлежности на праве пользования. По физическому статусу выделяют - земельные участки - жилье (жилые здания и помещения - нежилые здания и помещения, строения, сооружения Более детальная классификация фонда объектов жилой недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов 29 - многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.); - индивидуальные и двух-четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы). В Российской практике рынок жилой недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объектов стандартное или массовое жильё, жильё повышенной комфортности, итак называемое элитное жильё. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание – это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена. • Обзор рынка жилой недвижимости в г. Санкт-Петербург. (источник https://sankt-peterburg.naydidom.com/tseny/adtype-kupit; https://www.fontanka.ru/2020/12/11/69620626/) Ежегодно догов Петербурге будут вводить около 3 млн м жилья вместо 5,5 млн, запланированных изначально. Об этом 11 декабря сообщает аппарат вице-губернатора Николая Линченко. Норма ввода зафиксирована в соглашении, которое накануне Смольный подписал с Минстроем РФ. Нацпроект Жилье и городская среда предполагал, что в городе должно ежегодно строиться 5,5 млн м. Петербургское правительство же убедило федеральные власти остановиться на цифре в 3,2 млн м — по мнению чиновников, это поможет избежать сверхнагрузки на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру. Установленный показатель совпадает с долгосрочным социально-экономическим прогнозом города и документами планирования — стратегией. одписанное соглашение действует до 2030 года. Согласно документу, до 2022 года город ежегодно будет вводить более 3 млн м жилья. В м — 3,212 млн м, в 2021- 30 м — 3,191 млн м, в м — 3,415 млн м. После этого показатель снизится на й он запланирован в размере 2,771 млн м, на й — 2,65. Наконец, на протяжение еще трех лет вводить будут не более 2,578 млн мак 2030-му снова увеличат объемы — до 3,047 млн. Ниже приведены данные рынка жилой недвижимости г. Санкт-Петербург за январь 2021 г На данный момент на вторичном рынке средняя цена продажи квартиры Однокомнатная – 6 196 705 руб, за месяц показатель изменился на -5 %; Двухкомнатная – 9 803 412 руб, где средняя цена изменилась на 1 %; Трехкомнатная – 13 110 354 руб, где показатель стоимости изменился на 5 %; Четырех- и многокомнатная – 22 989 551 руб, средняя цена изменилась на 1 %. На первичном рынке средняя стоимость продажи по количеству комнат Однокомнатная – 5 180 397 руб, за месяц показатель изменился на -5 %; Двухкомнатная – 9 416 331 руб, где средняя цена изменилась на -18 %; Трехкомнатная – 15 675 823 руб, где показатель стоимости изменился на -23 %; Четырех- и многокомнатная – 30 695 609 руб, средняя цена изменилась на -57 % • Итоги Ситуация в ключевых несырьевых отраслях экономики в 2020 г. оставалась устойчивой. Выпуск обрабатывающей промышленности в 2020 г. продемонстрировал умеренный рост (на 0,3%). Объем строительных работ по итогам 2020 года сохранился практически на уровне прошлого года (рост на 0,1%). В сельском хозяйстве улучшение ситуации в животноводстве (ускорение роста производства скота и птицы на убой – до 3,1% после роста на 1,9%. в 2019 году, молока – до 2,7% си стабильный объем производства яиц, а также высокие показатели сбора зерновых нивелировали эффект от сокращения урожая по другим сельскохозяйственным культурам. В результате выпуск сельского хозяйства за январь–ноябрь увеличился на 1,5% г/г 3 Снижение в 2020 г. наблюдалось в добыче полезных ископаемых и связанном с ней транспортном комплексе в условиях действия ограничений на добычу нефти в рамках соглашения ОПЕК+. По итогам года добыча полезных ископаемых сократилась на -7,0%, при этом в декабре снижение выпуска ускорилось (до -8,5% г/г с -7,5% г/г). Грузооборот транспорта снизился на -4,9% (в декабре снижение замедлилось до -1,3% г/г с -1,7% г/г в ноябре за счет трубопроводного, автомобильного и морского транспорта. 31 Показатели потребительского рынка по итогам 2020 г. также продемонстрировали отрицательную динамику на фоне действия карантинных ограничений, направленных на противодействие распространению новой коронавирусной инфекции. Оборот розничной торговли в 2020 г. снизился на -4,1%. В декабре сокращение показателя ускорилось до - 3,6% г/г с -3,1% г/г месяцем ранее. Спрос на продовольственные товары упал на -4,5% г/г (-4,3% г/г в ноябре, на непродовольственные товары – на -2,6% г/г (-1,7% г/г в ноябре. Объем платных услуг населению по итогам года сократился на -17,3%. Несмотря на постепенное улучшение во второй половине года, показатель остается существенно ниже уровней 2019 года (-12,5% г/г в декабре после -13,8% г/г в ноябре. Сокращение оборота общественного питания за 2020 год составило -20,7% г/г. В декабре падение ускорилось до -20,9% г/г после -16,4% г/г в ноябре. Численность занятых снизилась на 1 331,7 тыс. человек (-1,9% г/г) и составила 70,6 млн. человек. Общая численность безработных (по методологии Международной организации труда) увеличилась на 857,5 тыс. человек (+24,7% г/г) и составила 4,3 млн. человек, при этом уровень безработицы вырос по сравнению с 2019 годом на 1,2 п.п. и составил в среднем 5,8% от рабочей силы. Наибольшее значение было отмечено в августе 6,4% от рабочей силы, после чего уровень безработицы начал постепенно снижаться и к концу года опустился до 5,9%. • Ценообразующие факторы Перечень ценообразующих факторов сформирован на основании анализа рынка, анализа нормативной базы в строительстве. Параметры сделки возможность торга, объем передаваемых прав, условия финансирования сделки, особые условия предложения, период предложения. Параметры местоположения район расположения, транспортная доступность (расстояние от метро, ж/д станции и т.п.). Параметры дома тип дома, благоустройство дома, состояние дома, инженерные системы. Параметры квартиры этаж расположения, количество комнат, общая площадь, жилая площадь, площадь кухни, наличие балкона/лоджии, вид из окна, высота потолка, санузел, состояние квартиры. 10. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке 10.1. Методика оценки объектов недвижимости В соответствии со сложившейся практикой оценка рыночной стоимости осуществляется сточки зрения трех классических подходов сравнительного, затратного и доходного. Каждый из них имеет свои сильные и слабые стороны, применение того или иного подхода обусловлено спецификой объекта, целью и назначением оценки. В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов доступной информации. Основные принципы, заложенные в подходах к оценке рыночной стоимости недвижимости, основаны на ожиданиях пользователя, влиянии рыночной среды, наилучшем и наиболее эффективном использовании имущества. Важнейшими из них являются принципы полезности, замещения, ожидания будущих доходов, сбалансированности затрат и ожидаемых доходов, конкуренции, предложения и спроса, и наилучшего и наиболее эффективного использования. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения Объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии Объекта оценки с использованием применявшихся при создании Объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования Объекта оценки. Доходный подход основан на расчете чистой текущей стоимости будущих денежных потоков, относящихся к Объекту оценки. Данный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость финансового актива непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный актив. Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколько готов заплатить за объект потенциальный инвестор. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта оценки с объектами - аналогами Объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом Объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный Объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническими другим характеристикам, определяющим его стоимость. Согласование результатов. Итоговая оценка стоимости В зависимости от конкретной ситуации результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Для определения итоговой величины используется метод средневзвешенной стоимости, метод анализа иерархии, а также экспертное мнение оценщика. |