Отчёт_29-2021_ДомКлик. Демчук Анна Валерьевна инн 390702336399 г Калининград, ул Измаильская, д 18 утверждаю частнопрактикующий оценщик Демчук Анна Валерьевна Демчук А. В. подпись) (Ф. И. О.) М. П. г отчет
 Скачать 4.57 Mb.
|
|
% Состояние несменяемых конструкций зданий Состояние внутренних конструктивных элементов Индекс состояния Тип технического состояния здания Среднее значение физического износа том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость и массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. 81-100 Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенками по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена 6 негодное 90% Источник ВСН 53-86 (ведомственные строительные нормы Правила оценки физического износа жилых зданий) e. Инженерные системы Это процентная корректировка. При отсутствии централизованного горячего водоснабжения при наличии колонки корректировка составляет 3,5%. Корректировка на наличие газа по сравнению с электричеством - 1,5%. Зависимость определяется нормативными документами в строительстве, в том числе Технической частью к сборнику УПВС № 28, отдел 1 "Жилые здания, а также статистикой сделок агентств недвижимости (Инком, http://www.incom.ru/, +7 (495) 363-10-10; Миэль, http://www.miel.ru/, +7 (495) 777-33-77; Бэст-недвижимость, http://www.best-realty.ru/, +7 (495) 125- 40-79). В объектах-аналогах присутствует такой же набор коммуникаций, что ив объекте оценки. Корректировка 0%. 9. Корректировки на параметры объекта a. Количество комнат Это процентная корректировка. При необходимости корректировка вносится в размерена разницу в каждую одну комнату (на основании результатов анализа рынка и консультации с риелторами - Инком, http://www.incom.ru/, +7 (495) 363-10-10; Миэль, http://www.miel.ru/, +7 (495) 777-33-77; Бэст-недвижимость, http://www.best-realty.ru/, +7 (495) 125-40-79). Размер внесенных корректировок представлен далее Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект- аналог №4 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% b. Общая площадь Это процентная корректировка. Учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв. мс увеличением площади помещений в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платёжеспособный спрос на объект меньшей площади выше. На основании анализа рынка и поданным профессиональных участников рынка (Инком, http://www.incom.ru/, +7 (495) 363-10-10; Миэль, http://www.miel.ru/, +7 (495) 777-33-77; Бэст- недвижимость, http://www.best-realty.ru/, +7 (495) 125-40-79) вносится только в случае, если площадь Объекта оценки отклоняется от площади объекта-аналога более чем на 10 кв.м. Размер внесенных корректировок представлен далее Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект- аналог №4 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 39 c. Жилая площадь Это процентная корректировка. При сравнимых размерах по общей площади распределение жилой площади не имеет существенной зависимости. Корректировка 0%. d. Площадь кухни Это процентная корректировка. Зависимость определяется анализом рынка и статистикой сделок агентств недвижимости (Инком, http://www.incom.ru/, +7 (495) 363-10-10; Миэль, http://www.miel.ru/, +7 (495) 777-33-77; Бэст-недвижимость, http://www.best-realty.ru/, +7 (495) 125- 40-79). Поправка принимается в размере 1% за каждые 2 кв. м. Размер внесенных корректировок представлен далее Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект- аналог №4 0.00% 0.00% 0.00% -1.00% e. Наличие балкона/лоджии Это процентная корректировка. Предпочтение покупателя при приобретении жилой недвижимости отдается квартирам, оборудованным балконом/лоджией. Корректировка определяется статистикой сделок агентств недвижимости и составляет 0,5% на наличие балкона и 1% на наличие лоджии. Данный факт также подтверждается нормативной базой в строительстве, на основании которой площадь балконов/лоджий учитывается в общей площади помещений с коэффициентом 0,5 для лоджий и 0,3 для балконов и террас (СНиП 2.08.01-89). Размер внесенных корректировок представлен далее Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект- аналог №4 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% f. Вид из окна Это процентная корректировка. Характеризует преимущество квартиры, вид из окон которой является панорамным, либо окна которой расположены на сторону внутреннего двора, по сравнению с квартирой, окна которой выходят на улицу (проспект, шоссе и прочие шумные магистрали. Корректировка определяется на основе анализа рынка и поданным профессиональных участников рынка (Инком, http://www.incom.ru/, +7 (495) 363-10-10; Миэль, http://www.miel.ru/, +7 (495) 777-33-77; Бэст-недвижимость, http://www.best-realty.ru/, +7 (495) 125- 40-79) и составляет 1%-2% для квартир эконом класса, до 10% для бизнеса и элитной недвижимости. Размер внесенных корректировок представлен далее Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект- аналог №4 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% g. Высота потолков Это процентная корректировка. Зависимость определяется нормативными документами в строительстве, в том числе Технической частью к сборнику УПВС № 28, отдел 1 "Жилые здания. Корректировка составляет 1% за каждые 20 см. Размер внесенных корректировок представлен далее Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект- аналог №4 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% h. Санузел Это процентная корректировка. Корректировка на санузел подразумевает предпочтительность выбора квартиры с раздельным санузлом перед совмещённым, а также квартиры си более 40 санузлами перед 1 санузлом. Корректировка основана на анализе информации, полученной в результате консультаций с риелторами (Инком, http://www.incom.ru/, +7 (495) 363-10-10; Миэль, http://www.miel.ru/, +7 (495) 777-33-77; Бэст-недвижимость, http://www.best-realty.ru/, +7 (495) 125- 40-79). Корректировка составляет 1%-2%. Размер внесенных корректировок представлен далее Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект- аналог №4 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% i. Состояние отделки объекта Это процентная корректировка. Определяется по рыночным данным о стоимости ремонтно- отделочных работ. Источники информации и итоговые значения поправок приведены ниже. Для расчета относительной поправки, стоимость необходимых работ соотносится со стоимостью аналога за 1 кв. м после применения последовательных корректировок. Таблица 18. Стоимость ремонтных работ поданным участников рынка Уровень отделки Компания « Д е Лю к с» – те л . +7 (495) 505 -43 -79 (ww w.str o y- so s.r u ) Компания « Ре м кОЗ» – те л . +7 (495) 506 -16 -70 (ww w.r e mkv ar .r u ) Компания "Remf " - тел. +7 (495) 764 -57 -50 (ww w.r e mf .r u ) Компания "С тр о й - К о м ф о р т" - тел (495 ) 782 -34 -78 ( ww w.s -ko mf .r u ) Компания "Г С Г Э л и тС тр о й " - тел. +7 (495 ) 226 -6226 ( go str e mo n t.r u ) Компания Живой дом" - тел. +7 (495) 922 -03 -44 (ww w.bu ild h o me .r u ) Среднее значение стоимости работ, руб. Средняя стоимость материалов (www.erem ont.ru, www.remf. ru), руб. Средняя стоимость ремонта, руб. Демонтажные работы (40% от стоимости косметического ремонта) 1040 Элитный ремонт 10000 12000 11000 11200 22200 Евроремонт»_7000_6750_7000_6500_8400_7100_8150_15250_Капитальный_ремонт_5000_4500_4000_4500_4500_7300_11800_Косметический_ремонт'>«Евроремонт» 7000 6750 7000 6500 8400 7100 8150 15250 Капитальный ремонт 5000 4500 4000 4500 4500 7300 11800 Косметический ремонт 3000 2750 2000 2700 2600 3500 6100 Таблица 19. Соотнесение уровней стоимости ремонтных работ Объект аналог Без отделки Требуется капитальный ремонт Под чистовую отделку Требуется косметический ремонт Хорошее Евроремон т повышенное качество отделки) Эксклюзивный евроремон т Объект оценки Без отделки 0 1040 -5060 -6100 -11800 -15250 -22200 Требуется капитальный ремонт -1040 0 -6100 -7140 -12840 -16290 -23240 Под чистовую отделку 5060 6100 0 -1040 -6740 -10190 -17140 Требуется косметический ремонт 6100 7140 1040 0 -5700 -9150 -16100 Хорошее 11800 12840 6740 5700 0 -3450 -10400 Евроремонт повышенное качество отделки) 15250 16290 10190 9150 3450 0 -6950 Эксклюзивный евроремонт 22200 23240 17140 16100 10400 6950 0 Таблица 20. Характеристика уровня отделки Без отделки Состояние квартиры без отделки включает в себя полы, которые перед укладкой самого полового покрытия (ламинат, линолеум и т.д.), потребуется еще выровнять. Стены и потолки требуют 41 подготовки (обшивки, штукатурки, шпаклевки) перед окончательной отделкой. Отсутствуют внутренние перегородки и соответственно межкомнатные двери. Есть готовый, подключенный электрический щиток, ноне сделана проводка до розеток и включателей. Проведена система отопления, ноне установлены сами радиаторы. Канализация, горячая и холодная вода проведены к санитарным узлам, ноне разведены по окончательным точкам Требуется капитальный ремонт Капитальный ремонт подразумевает комплекс мероприятий, связанных с ремонтными и отделочными работами, входе которых также производится установка или замена отдельных конструктивных элементов, а также инженерных систем и оборудования на новые. Под чистовую отделку Чистовая отделка помещения включает в себя следующие работы штукатурка стен, черновая стяжка пола под устройство напольных покрытий всех видов, прокладка теплых полов совместно с устройством стяжки, прокладка системы отопления (в полном объеме, подведение горячего и холодного водоснабжения (без комплектации и установки санфаянса), электросиловая разводка без установки и комплектации электроприборов и оборудования, установка в оконные проемы пластиковых или деревянных окон со стеклопакетами Требуется косметический ремонт Требуется замена отделочных материалов (обои, линолеум, окраска потолка) Хорошее Стандартный ремонт включает в себя демонтажные работы оштукатуривание стен подготовка потолка и окраска в 2 слоя подготовка стен и оклейка обоями выравнивающая стяжка пола укладка ламината или паркетной доски установка плинтуса окраска труб отопления оштукатуривание, шпаклевание и окраска откосов окон плитка в санузлах и на полу в кухне и коридоре замена межкомнатных дверей реечный потолок в санузлах скрытая разводка сантехнических труб, замена ванны, унитаза, раковины в санузле и на кухне, замена электроточек Евроремонт повышенное качество отделки) При евроремонте стены оштукатуриваются, углы приводятся ка плоскости должны быть идеально ровными. Часто в перечень работ включают монтаж системы безопасности с домофоном и видео наблюдением. Евроремонт начинается с индивидуального дизайн-проекта. Дизайн- проект — это прежде всего чертежи плюс подбор материалов, комплектация мебелью, схемы электрики, водоснабжения, системы вентиляции, кондиционирования и прочее. Производится монтаж многоуровневых потолков, сложных по конструкции стен, ниш, проемов, арок, колонн, лепного декора. При евроремонте утепляют и остекляют лоджии и балконы, обязательно ставят новые входные и внутренние двери, меняют окна. При выполнении евроремонта не допускается применение отделочных материалов низкого качества и эконом класса, а только высококачественные материалы от ведущих производителей, используемые материалы должны быть произведены в европейских странах и приобретены в фирменных магазинах или у официальных дилеров Эксклюзивный евроремонт При эксклюзивном евроремонте большинство комплектующих изготавливается на заказ начиная дверными ручками и заканчивая мебелью. Исключение возможно только для электропроводки, сантехники, части отделочных материалов. Материалы и выполненные работы подлежат строгому многоуровневому контролю качества, поэтому материалы покупаются только у известных брендовых фирм-производителей. Элитная отделка диктует идеальную геометрию поверхностей. При выполнении эксклюзивного ремонта и отделки квартиры используются самые неординарные приемы отделки, в том числе художественную роспись. Отделка квартиры при эксклюзивном ремонте предусматривает работу с дорогой тканью и декоративным камнем 10. Компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости (корректировка на мебель) Это процентная корректировка. Наличие мебели/встроенной техники влияет на стоимость недвижимости.В результате изучения предложений, полностью меблированных/частично меблированных было выяснено, что данное улучшение повышает стоимость объекта в среднем на 3-5%. Мебель/техника, установленная в оцениваемой квартире, при определении её рыночной стоимости не учитывается. 11.4. Расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж Внесение весовых коэффициентов Для присвоения каждому объекту-аналогу весового коэффициента оценщик пользовался следующей формулой, устанавливающей обратную зависимость размера весового коэффициента от количества введенных поправок по рассматриваемому объекту-аналогу: {6} где К - весовой коэффициент рассматриваемого объекта-аналога; S - сумма поправок по всем использованным объектам-аналогам; M - сумма поправок по рассматриваемому объекту-аналогу; N - количество объектов-аналогов, участвующих в расчетах. Стоимость оцениваемой квартиры определена по формуле 42 {7} где С об – стоимость Объекта оценки, руб С 1 кв. м – скорректированная цена 1 кв. м объекта-аналога руб S об – площадь Объекта оценки, кв. м. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки представлен в таблице ниже. Таблица 21. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки Характеристика объекта Оцениваемый объект Объект Аналог №1 Объект Аналог №2 Объект Аналог №3 Объект Аналог №4 Телефон +7(958)773-09-49 +7(958)773-54-08 +7(921)657-01-16 +7(911)601-60-70 Источники информации https://spb.cian.ru /sale/flat/2491624 19/ https://spb.cian.ru /sale/flat/2486446 05/ https://spb.domcli ck.ru/card/sale__fl at__1390636964 https://spb.domcli ck.ru/card/sale__fl at__1375898765 Параметры сделки Цена предложения, руб. 6799000 7570000 6700000 9250000 Площадь объекта 74.20 74.30 75.00 73.80 80.80 Стоимость объекта за кв. м 91507 100933 90786 114480 Торг Торг предусмотрен Торг предусмотрен Торг предусмотрен Торг предусмотрен Корректировка на торг -5.00% -5.00% -5.00% -5.00% Права на недвижимость Право общей долевой собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Корректировка на передаваемые права на недвижимость 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Условия финансирования типич типичные типичные типичные типичные Корректировка на условия финансирования 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Условия продажи прямая продажа прямая продажа прямая продажа прямая продажа прямая продажа Корректировка на условия продажи 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Дата предложения- 2021-03 2021-03 2021-03 2021-03 Корректировка на дату предложения 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Параметры местоположения Местоположение 198206, г Санкт- Петербург, Петергофское шоссе, д 84 к 6 литера, кв 104 г Санкт- Петербург, Петергофское шоссе, д 84 кг Санкт- Петербург, Петергофское шоссе, д 84 кг Санкт- Петербург, Петергофское шоссе, д 84 кг Санкт- Петербург, Петергофское шоссе, д 84 к 8 Корректировка на местоположение 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Метро/ж.д. станция/останов ка общественного транспорта метро "Проспект Ветеранов" метро "Проспект Ветеранов" метро "Проспект Ветеранов" метро "Проспект Ветеранов" метро "Проспект Ветеранов" 43 Время до метро/ж.д. станции/останов ки общественного транспорта мин, Транспорт 20 мин, транспорт 20 мин, транспорт 20 мин, транспорт 20 мин, транспорт Корректировка на метро/ж.д. станции/останов ки общественного транспорта 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Тип дома этажный этажный этажный этажный этажный Панельный Панельный Панельный Панельный Панельный Корректировка на параметры дома 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Этаж расположения объекта 2 2 4 2 Этажность дома 9 9 10 5 Корректировка на этажи этажность 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Благоустройство дома Лифт, мусоропровод Лифт, Мусоропровод Лифт, Мусоропровод Лифт, Мусоропровод Лифт, Мусоропровод Корректировка на благоустройство дома 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Состояние дома Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Корректировка на состояние дома 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Инженерные |