курсовая по оценке недвижимости испр. Курсовая работа по теме Анализ количественных и качественных характеристик объекта оценки
 Скачать 272.5 Kb.
|
|
Департамент образования города Москвы Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение г. Москвы «Колледж связи № 54» им. П.М. Вострухина КУРСОВАЯ РАБОТА По теме «Анализ количественных и качественных характеристик объекта оценки» Выполнена студенткой М.Д. Усановой Группы 4-ЗИО 9-3 Основная профессиональная образовательная программа по специальности 21.02.05. Земельно-имущественные отношения Форма обучения очная Руководитель преподаватель Текгюл Л.А. _____________________ (подпись, дата) Заведующий отделением:________________________________________ 2017 Оглавление Введение Глава 1. Методика описания качественных и количественных характеристик объекта оценки 1.1. Установление характеристик объекта оценки 1.2. Виды качественной и количественной информации 1.3. Анализ количественных и качественных характеристик 1.4. Характеристики зданий и сооружений Глава 2. Анализирование характеристик объекта оценки на примере оценки рыночной стоимости квартиры 2.1. 2.2. Заключение……………………………………………………………………….. Список используемых источников……………………………………………. Приложения………………………………………………………………………. Введение На сегодняшний день точная оценка стоимости недвижимости требуется при проведении практически любой операции, сделок купли-продажи, сдачи недвижимости в аренду, страховании недвижимости и т.д. В связи с этим появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня. Прежде чем достигнуть результата оценки, опытные профессионалы учитывают множество тонкостей и характеристик, оказывающих влияние на процесс выяснения реальной цены недвижимости, в том числе качественные и количественные характеристики. Для определения точной стоимости объекта недвижимости обязательно нужно учитывать верные качественные и количественные характеристики объектов недвижимости и проводить оценку стоимости недвижимого имущества максимально грамотно и взвешенно. В этом и заключается актуальность темы курсовой работы. Объектом исследования представленной курсовой работы является оценка недвижимости. Предметом исследования работы являются качественные и количественные характеристики. Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели исследовать основные теоретические и практические аспекты качественных и количественных характеристик. В соответствии с определенной целью в представленной курсовой работе были поставлены и решены следующие задачи:
Теоретической и методологической основой исследования является периодическая литература, учебники и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Нормативно-правовую базу курсовой работы составили Федеральные Стандарты Оценки и ФЗ " об оценочной деятельности в РФ". В курсовую работу входят разделы:
Глава 1. Методика описания качественных и количественных характеристик объекта оценки 1.1. Установление характеристик объекта оценки С целью установления количественных и качественных характеристик оцениваемого объекта оценщик должен произвести визуальный осмотр объекта, его местоположения, а также ознакомление с документами по объекту оценки, предоставленными Заказчиком данной работы.[3] Этапы проведения оценки недвижимости: 1. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. На этом этапе оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки 2. Анализ наиболее эффективного использования. Понятие “Наиболее эффективное использование” подразумевает использование, которое из всех физически осуществимых, юридически допустимых, финансово оправданных видов использования обеспечивает объекту оценки максимально высокую рыночную стоимость на дату оценки. Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта производился на основе информации, полученной в ходе анализа рынка, с учетом характеристик объекта оценки, его местоположения и существующих ограничениях. 3. Выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Применение подхода к оценке зависит от наличия достаточного количества рыночной информации. 4. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Использование различных подходов, приводит, к получению различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, итоговая величина стоимости объекта оценки устанавливается исходя из того, какой подход в большей, а какой в меньшей степени отражает реальную рыночную стоимость оцениваемого объекта. 5. Составление и передача заказчику отчета об оценке. На данном этапе обобщается информация, полученная на предыдущих этапах, и излагается в виде письменного отчета. 6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
7. Методология расчетов. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости используются три основных подхода:
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Далее для сведения результатов всех используемых подходов и нахождения окончательного результата, проводится определение преимуществ и недостатков каждого из них, возможна корректировка полученных оценок, и выработка единой стоимостной оценки. 1.2. Виды качественной и количественной информации Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество – это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением. Свойство – объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении. [8] Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов: Описание земельного участка включает:
При описании земельного участка четко определяются следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования: категория земель, в границах которых расположен земельный участок; разрешенное использование земельного участка; форма собственности; кадастровый номер; сервитута и ограничения, вещных прав на земельный участок; наличие застройки.[3] Сбор и анализ информации проводятся на трех уровнях: региональном, локальном (микрорайон) и самого объекта недвижимости. В первую очередь следует провести идентификацию объекта - проверить почтовый адрес, местоположение, границы, кадастровый номер и номер участка. [10] Кадастровые номера земельным участкам присваивает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). [1] 1.3. Анализ количественных и качественных характеристик При анализе информации и описании объекта оценки особое внимание обращают на следующие элементы: 1. Юридическое описание и регистрационные данные: а) договор на передачу титула собственности; б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь; в) информация о собственнике или арендаторе; г) характеристика сервитутов; д) правила зонирования и функционального использования; е) градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.); ж) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним. 2. Физические характеристики земельного участка. Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками. Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для данного района. К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся: а) размер (площадь); б) форма (конфигурация); в) топография (рельеф); г) ландшафт; д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились); е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.). 3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.). 4. Характеристика местоположения и прилегающей территории: а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.); б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах; в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта; | г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество; и состояние дорог; д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума; е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние); ж) состояние окружающей среды; з) негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов. 5. Анализ экономических факторов: а) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.); б) данные о затратах на новое строительство или на улучшения объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации); в) данные о доходах и затратах от использования объекта; г) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка.[4] Основные юридические и физические характеристики земельного участка:
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
1.4. Характеристики зданий и сооружений Недвижимость включает большое разнообразие видов зданий и сооружений, существенно отличающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим показателям. Все здания объединяют в три основные группы: производственные, жилые и общественные, которые по признакам этажности, качеству строительных материалов и другим критериям классифицируют на множество типов и категорий. Так, производственные здания бывают с естественным или совмещенным освещением, отапливаемые и неотапливаемые и т.д.( рисунок 1) Рисунок 1. Признаки здания  Физическое состояние здания любого функционального назначения можно охарактеризовать по единой программе, учитывающей следующие основные параметры:
Эксплуатационные качества зданий и сооружений характеризуют следующие параметры. 1. Конструктивная надежность и физическая долговечность: - прочность и устойчивость конструкции; - влаго- и морозостойкость; - водонепроницаемость; и др. 2. Функциональное соответствие: - удельные площади и кубатура; - температурно-влажностный режим в помещениях; - термичность, звукоизоляция; - эстетичность, экологичность, эргономичность, безопасность в использо-вании и др. 3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению: - отношение нормируемой (рабочей) площади к общей; - отношение строительного объема к рабочей площади; - отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания; - комфортабельность. 4. Экономичность строительства и эксплуатации: - стоимость возведения строения; - эксплуатационные затраты; - доходность использования. Эргономические показатели характеризуют соответствие недвижимости антропометрическим, психологическим, гигиеническим требованиям людей, удобству пользования и управления объектом. После физической и экономической характеристики объекта недвижимости необходимо провести анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне - в ближайшем окружении. Для этого дается оценка качества местоположения недвижимости (здания, сооружения, предприятия), которое определяется многими условиями, в частности соответствием ее принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде.[8] Глава 2. Анализирование характеристик объекта оценки на примере оценки рыночной стоимости квартиры 2.1 Характеристики первого объекта недвижимости Таблица 1.
 К положительным характеристикам местоположения оцениваемого земельного участка относятся: - хорошая транспортная доступность; - достаточно развитая инженерная инфраструктура; - благоприятная экологическая обстановка. Отрицательные характеристики местоположения оцениваемого участка: - низкий уровень социальной и деловой активности в районе; - перегруженность транспортных потоков в часы пик; - ограничения возможной застройки в соответствии с ПЗЗ. С учетом изложенного, а также особенностей местоположения объект оценки позиционировался как земельный участок для застройки объектами жилого назначения, включая объекты обслуживания. Заключение В заключении можно сказать, что оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей. Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик. Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию об объекте оценки. Было выяснено, что качественные и количественные характеристики объекта включают: физические характеристики объекта недвижимости, имущественно - правовое описание объекта, экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности и занятости населения и др., а также состояние внешней среды (окружение). В первой главе работы были рассмотрены количественные и качественные характеристики объекта оценки, основные подходы, группировка и описание зданий и сооружений, методы и этапы оценки недвижимости. Во второй главе был проведён анализ количественных и качественных характеристик объекта оценки на примере оценки рыночной стоимости квартиры. По итогам курсовой работы рыночная стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 46 кв. м., расположенной по адресу г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Тимирязева, д. 77, кв. 26, с учетом допущений и ограничивающих условий, по состоянию на 19.10.2017г. составляет 1821703 рублей. В этой курсовой работе были определены качественные и количественные характеристики квартиры и установлена её рыночная стоимость. Список использованной литературы
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||