фондовые лекции специальная часть (4). Лекция по теме 21 Купляпродажа. Мена учебной дисциплины Гражданское право по специальности 40. 05. 01 Правовое обеспечение национальной безопасности
 Скачать 7.85 Mb.
|
|
ВОПРОС 5. Сравнительная характеристика договоров социального и коммерческого найма жилых помещений В условиях действия принципа свободы договора ни на одном из контрагентов не лежит обязанность вступить в договорные отношения. Не действует и предусмотренное законом исключение, относящееся к публичным договорам, поскольку договор коммерческого найма жилого помещения не относится к числу публичных. Существенным для рассматриваемого договора является условие о предмете, а также другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Например, будущий наниматель во время преддоговорных контактов с собственником дома 54 предложил, чтобы в договор найма было включено условие о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ. Договор социального найма заключается на основе Типового договора, который как нормативный акт определяет наиболее важные условия заключаемых договоров. Представляется правильной разработанная в литературе концепция, согласно которой правоотношение найма жилого помещения и, соответственно, право пользования жилым помещением возникают только из договора найма жилого помещения. Что же касается таких фактов, как решение о предоставлении жилого помещения, вселение в жилое помещение, то каждый из них, как было показано, влечет возникновение самостоятельного жилищного правоотношения, которое имеет свой субъектный состав, свое содержание и все другие атрибуты. Следует признать, что пока договор социального найма не заключен, правоотношение найма жилого помещения не возникает, нет права пользования указанным помещением, нет обязанности вносить плату за пользование им и т. д. Указанные права и обязанности он приобретает только с момента заключения договора. Договоры и коммерческого, и социального найма согласно ст. 674 и п. 3 ст. 672 ГК должны заключаться в письменной форме. Практика показывает, что указанное требование более последовательно соблюдается при заключении договоров коммерческого найма, поскольку стороны сами определяют и стараются зафиксировать на бумаге все условия достигнутого соглашения. Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не влечет недействительности договора. Такое последствие наступает только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (п. 1 и 2 ст. 162 ГК). Срок в договоре найма жилого помещения определяется по-разному для договоров коммерческого и социального найма. 55 Согласно п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не является существенным условием данного договора, стороны могут вообще не упомянуть о нем. В этом случае договор считается заключенным на пять лет. Если договор заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на краткосрочный договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (п. 2 ст. 683, ч. 1 ст. 684). Преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый срок (по истечении срока заключенного договора) закон признает за нанимателем. Однако реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК). В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма является бессрочным, т. е. не содержит условия о сроке. На первый взгляд это правило является разумным, поскольку расторжение договора социального найма по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается, а перезаключение договоров, как показала практика прошлых лет, когда 56 законом предусматривался срок договора найма, было бы простой формальностью. Но путем установления срока договора социального найма и перезаключения этих договоров каждые пять лет можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения, например обязанностей жилищных организаций в отношении ремонта жилищного фонда, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т. д., а также обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т. д. В итоге произошло бы повышение авторитета договора социального найма и его роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда. ВОПРОС 6. Правила приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений. В действующей редакции Закон о приватизации 6 предусматривает безвозмездные условия перехода жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан. Бесплатность - один из основных принципов, определенных в Законе о приватизации жилищного фонда. Кроме того, бесплатность носит разовый характер. Иными словами, каждый гражданин вправе воспользоваться этим правом один раз. Есть исключение из этого правила, которое установлено Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда" от 11.08.94 № 26- ФЗ в отношении несовершеннолетних. Указанным Федеральным законом введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Другими словами, они могут 57 участвовать в приватизации жилых помещений дважды: первый раз - в несовершеннолетнем возрасте, второй раз - когда им исполнится 18 лет. Такое дополнение в Закон было сделано в целях обеспечения жилищных прав несовершеннолетних, поскольку, как показала практика, при осуществлении приватизации жилья допускались многочисленные случаи нарушения жилищных прав. В Законе (ст. 1, 2, 3, 11 и др.) четко записано, что приватизация жилья возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Виды жилищного фонда перечислены в ЖК РФ. На основании ст. 214 и 215 ГК РФ, где даются понятия «право государственной собственности» и «право муниципальной собственности», необходимо отметить, что речь идет об имуществе (жилищном фонде) Российской Федерации (федеральной собственности), жилищном фонде, принадлежащем на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения (Москве и Санкт-Петербургу), автономной области и автономным округам (собственности субъектов Российской Федерации). Этот жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации, относится к государственному жилищному фонду (ст. 214 ГК РФ). Он может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений (ст. 294 и 296 ГК РФ). Жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, относится к муниципальному жилищному фонду (ст. 215 ГК РФ). Этот фонд также закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями (ст. 294 и 296 ГК РФ), которые владеют, пользуются и распоряжаются им в соответствии с законодательством. В частности, на основании Закона о приватизации государственные и муниципальные предприятия и учреждения от имени собственника жилищного фонда решают вопрос о передаче конкретного 6 Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»// Бюллетень 58 жилого помещения в собственность граждан; другими словами, являются стороной по договору передачи жилого помещения в порядке приватизации. Приватизация жилых помещений возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Иными словами, приватизации подлежит весь государственный и муниципальный жилищный фонд (за исключением, конечно, жилых помещений, приватизация которых запрещена, - ст. 4 Закона о приватизации), независимо от того, находится он непосредственно в управлении собственника или передан в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения (ст. 294 и 296 ГК РФ). ГК РФ (см. гл. 34 и 35) отказался от применения договора аренды жилья по отношению к гражданам. Необходимо иметь в виду, что право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи. Круг этих лиц определен ст. 53 ЖК РФ. Другие граждане, поднаниматели и временные жильцы, в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение. Приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Такой подход основывается на том, что согласно ст. 53 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Не лишаются этого права и бывшие члены семьи нанимателя, которые сохраняют права пользования жилым помещением, т.е. они вправе участвовать в приватизации наравне с нанимателем и членами его семьи. Согласие должно быть выражено в письменной форме, например в заявлении о приватизации жилого помещения. Временно отсутствующими лицами, за нормативных актов, № 1, 1992. 59 которыми сохраняется право пользования жилым помещением, это согласие может быть подтверждено отдельным документом. Вопрос, на котором следует остановиться отдельно, - обеспечение несовершеннолетним членам семьи права на приватизацию жилья. В этих целях Закон о приватизации был дополнен соответствующими положениями Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 11.08.94 № 26-ФЗ. Изменения и дополнения, касающиеся жилищных прав несовершеннолетних, были внесены в ст. 2, 3, 7 и 11 Закона. Новизна этих норм состоит в следующем: - несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие, наравне с совершеннолетними членами семьи, на приватизацию жилых помещений; - жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему (ст. 2); - предусмотрен порядок передачи жилья в собственность несовершеннолетних, если они одни проживают в жилом помещении (ст. 2); - оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производится за счет местного бюджета (ст. 2); - для отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (ст. 3). Это положение позднее нашло закрепление в п. 4 ст. 292 ГК РФ; - в договор передачи жилого помещения в собственность граждан должны включаться несовершеннолетние (ст. 7); - несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают права на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия (ст. 11). Согласно ст. 1 Закона приватизация осуществляется на добровольной основе, по взаимному согласию проживающих в жилом помещении граждан. 60 Только они вправе решать этот вопрос, в том числе определять, кому конкретно передается жилое помещение. Если жилье передается в общую собственность, то имеется в виду, что жилое помещение передается в общую долевую собственность (ранее Законом предусматривалась приватизация жилья и в общую совместную собственность). Жилое помещение может быть передано в собственность всех проживающих в нем граждан, в собственность нескольких лиц или в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Жилое помещение в порядке приватизации в большинстве случаев передается гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек. Вопросы, касающиеся общей собственности, урегулированы гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность); общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда федеральным законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Иными словами, по отношению к общему имуществу, как правило, действует режим имущества, находящегося в долевой собственности. Другие случаи, когда возможна совместная собственность, устанавливаются законом. В частности, это режим имущества супругов. Согласно ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Исключение составляют три случая: имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак; имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар; имущество, полученное одним из супругов в порядке наследования. Такое имущество является собственностью одного из супругов. Все остальное имущество находится в их совместной собственности (если 61 договором - брачным контрактом - не установлено иное). Этот порядок применяется и по отношению к жилым помещениям, в том числе при их приватизации супругами. В таких случаях не имеет значения, на одного из супругов будет оформлено право собственности на жилое помещение или на двух супругов. Все равно жилое помещение является их совместной собственностью. Установлен и трехмесячный срок, в течение которого указанные лица в интересах несовершеннолетних должны принять меры по оформлению договора передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей (ранее был шестимесячный срок). Полагаем, что указанный срок должен служить ориентацией для лиц, представляющих интересы несовершеннолетних, и его истечение не является основанием для отказа в приватизации жилья, в котором остались проживать исключительно несовершеннолетние. Понятия «дети-сироты» и «дети, оставшиеся без попечения родителей» даны в ст. 1 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей». Дети-сироты - лица в возрасте до 18 лет, у которых умерли оба или единственный родитель. Дети, оставшиеся без попечения родителей, - лица в возрасте до 18 лет, которые остались без попечения единственного или обоих родителей в связи с отсутствием родителей или лишением их родительских прав, ограничением их в родительских правах, признанием родителей безвестно отсутствующими, недееспособными (ограниченно дееспособными), находящимися в лечебных учреждениях, объявлением их умершими, отбыванием ими наказания в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы, нахождением в местах содержания под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении преступлений; уклонением родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, отказом родителей взять своих детей из воспитательных, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений 62 и в иных случаях признания ребенка оставшимся без попечения родителей в установленном законом порядке. В Законе о приватизации не предусмотрена плата гражданами за передачу им в собственность занимаемых по договору социального найма жилых помещений, т.е. приватизация осуществляется безвозмездно. Однако не следует смешивать бесплатную передачу гражданам жилья (в порядке приватизации) с платой за оформление договора передачи этого жилья. Оформление является бесплатным только для несовершеннолетних: детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку покрывается за счет средств местного бюджета. Другие граждане обязаны внести за оформление приватизации жилья плату, установленную субъектом Российской Федерации. В частности, в п. 1.4 Положения о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в городе Москве указано, что за услуги по приватизации жилья с граждан взимается плата в размере, установленном Постановлением Правительства г. Москвы. В целом по Российской Федерации размер этой платы колеблется от нескольких десятков до нескольких сотен рублей. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Указанные положения о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. 63 Сделки признаются действительными при условии соблюдения требований, установленных гл. 9 (ст. 153 - 165) и другими статьями ГК РФ. Купля-продажа жилых помещений - одна из распространенных сделок. По таким договорам следует руководствоваться гл. 30, в том числе ст. 549 - 558 ГК РФ. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550). Однако стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163 ГК РФ), хотя, как следует из ст. 550, обязательное нотариальное оформление этого договора не требуется. В настоящее время значительно расширилось применение договора мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. При этом собственник жилого помещения может получить по такому договору не только жилье, но и иное имущество. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ): каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Граждане могут передавать в собственность других лиц жилые помещения по договору дарения. В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу (одаряемому) жилье. В соответствии с ГК РФ (гл. 33) имущество, в том числе жилье, может передаваться другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Такая передача имущества осуществляется на основании договора ренты (ст. 583 ГК РФ). 64 Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). При заключении рентного договора относительно жилья, как следует из указанной статьи, необходимы и нотариальное удостоверение, и государственная регистрация, поскольку жилье относится к недвижимому имуществу. Согласно ст. 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности, закрепляемой в учредительных документах данных организаций. Права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (ст. 590 ГК РФ). Перечень жилых помещений, приватизация которых на общих основаниях запрещена. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, а также находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения). Кроме того, этой статьей предоставлено право собственникам жилищного фонда или уполномоченным ими органам, а также предприятиям, учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Иными словами, граждане, занимающие жилые помещения в коммунальных квартирах и служебное жилье, 65 не вправе требовать в обязательном порядке положительного решения данного вопроса. В самом Законе нет положений, раскрывающих понятия «аварийные жилые помещения», «общежития», «закрытые военные городки», «служебные жилые помещения». Законом предусмотрено две стороны передачи имущества (жилых помещений), находящегося в государственной или муниципальной собственности: одна сторона - это граждане, которые занимают жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма (см. коммент. к ст. 2 Закона о приватизации); другая - наймодатель. Это лицо, которое является собственником жилищного фонда, или уполномоченные им органы (ч. 2 ст. 4 Закона), государственные и муниципальные предприятия (учреждения), за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы: заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, а также несовершеннолетними членами семьи в возрасте от 14 до 18 лет; если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения; если же кто-либо из указанных членов семьи вообще возражает против приватизации, то, естественно, договора об этом быть не может (формы заявлений даны в прил. 1 и 2 к Примерному положению о приватизации); документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением; справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано; 66 в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние или они сохраняют право пользования этими помещениями (ч. 2 ст. 7 Закона), - документ органа опеки и попечительства. Согласно Конституции РФ (ст. 10, 11, 132 и др.) государственные органы подразделяются на федеральные органы государственной власти и органы государственной власти субъектов Российской Федерации (которые в свою очередь делятся на законодательные (представительные) органы власти и органы исполнительной власти) и органы местного самоуправления. В свое время местные Советы были трансформированы в органы местного самоуправления. Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым государственными органами (они могут быть федерального и регионального уровня) и органами местного самоуправления (представляющими конкретное муниципальное образование), предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством (ст. 7 Закона о приватизации). Форма Примерного договора передачи жилого помещения в собственность граждан установлена Примерным положением о приватизации (прил. 3). Договор заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК РФ). Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, и, следовательно, государственная пошлина в этих случаях не взимается. Однако, как следует из ст. 163 ГК РФ, возможно осуществление, по соглашению сторон, данной сделки и в нотариальной форме. Соответственно нотариальное удостоверение договора предусматривает уплату госпошлины гражданином, оформляющим приватизацию жилого помещения. Что касается осуществления права собственности на жилищный фонд (жилые помещения), в том числе распоряжения им, то по этим вопросам следует руководствоваться ст. 125, 209, 212 - 215, 288, 294, 296 и др. ГК РФ. По общему правилу решение о передаче недвижимого имущества, в том числе жилья, другим лицам должен принимать собственник или уполномоченный им 67 орган (лицо). Данным Законом такое право предоставлено и государственным (муниципальным) предприятиям и учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 294 и 296 ГК РФ). Указанное положение не противоречит гражданскому законодательству, поскольку согласно ст. 217 ГК РФ законы о приватизации государственного и муниципального имущества (к которым относится и Закон о приватизации) могут устанавливать иной порядок приобретения и прекращения права собственности, чем порядок, предусмотренный нормами ГК РФ. Договор подлежит регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье. Указанный порядок основывается на ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Решение вопроса о приватизации жилья по заявлениям граждан должно приниматься в двухмесячный срок со дня подачи документов. То есть организации (должностные лица), которые осуществляют оформление приватизации жилых помещений, и граждане должны обязательно руководствоваться этим сроком. Законодательством не предусмотрены конкретные меры ответственности за превышение двухмесячного срока, однако виновные должностные лица могут быть привлечены, например, к дисциплинарной ответственности в соответствии с законодательством о труде. |