Практическое занятие № 26. Методы расчета износа объекта оценки
 Скачать 20.16 Kb.
|
|
Инструкционная карта для проведения практического занятия № 26 Тема: Методы расчета износа объекта оценки. Цель занятия: Формирование навыков работы пометом расчета износа объекта оценки. При выполнении практической работы обучавшиеся должны освоить следующие компетенции: общие компетенции: ОК 2. Организовывать собственную деятельность, выбирать типовые методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество; ОК 3. Принимать решения в стандартных и нестандартных ситуациях и нести за них ответственность; ОК 4. Осуществлять поиск и использование информации, необходимой для эффективного выполнения профессиональных задач, профессионального и личностного развития; ОК 6.Работать в коллективе и команде, обеспечивать её сплочение, эффективно общаться с коллегами, руководством и потребителями. профессиональные компетенции : 4.2. Производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применяемых подходов и методов оценки Для анализа и измерения накопленного износа требуется осмотр объекта на месте. Необходимо выявить все параметры, которые уменьшают полезность сооружения, включая экономическое устаревание, а также оценить их воздействие на рыночную стоимость. Для определения износа при индивидуальной оценке недвижимости существует пять методов: сравнения продаж, доходный метод, оценки по общему возрасту/сроку службы сооружения, разбиения на конструктивные элементы или разбиения износа по видам. Первые два метода относятся к косвенным методам, поскольку износ определяется на основании анализа аналогичных объектов недвижимости. Последние же три считаются прямыми методами, поскольку они основаны на непосредственном анализе оцениваемой недвижимости с точной оценкой полезного и остаточного экономического срока службы. 1.Метод сравнения продаж. Этот метод использует приемы, которые лежат в основе оценки рыночной стоимости по методу сравнения продаж аналогичных объектов недвижимости. Выявляются недавние продажи объектов недвижимости, похожих на оцениваемый объект. Стоимость сооружения, рассчитанная по остаточному принципу путем вычитания из цены продажи стоимости земли, отнимается от полной стоимости замещения, что и дает сумму накопленного износа. В виде уравнения расчет износа выглядит следующим образом: D = RCN - (S - LV) (9-6) где D - накопленный износ;RCN - полная стоимость замещения;S - цена продажи; LV - стоимость земли. Поскольку нет двух абсолютно похожих друг на Друга объектов недвижимости, оценку накопленного износа следует выражать в виде коэффициента (или процента) износа: %D = D/RCN 100 (9-7) где %D — процент износа. Например, что стоимость замещения равна $56 800, а возраст сооружения составляет 30 лет. Сравнимый объект недвижимости в этом же регионе с сооружением приблизительно такого же возраста и примерно в таком же состоянии недавно был продан за $65000. Полная стоимость замещения объекта сравнения определена в $55 000, а стоимость земельного участка оценена в $30000. Объект сравнения анализируется следующим образом: Цена продажи $ 65 000 Стоимость земли $ 30 000 Стоимость сооружения (BV) $ 35 000 D = RCN - BV = 55 000 - 35 000 = $20 000 %D = D/RCN = 20 000/55 000 = 0,364 (36,4%) Тогда для объекта оценки: D = D x RCN = 0,364 56 800= $20 675 Полная стоимость замещения за вычетом износа (RCNLD) составит: $56800 - $20 675 = $36 125 Для объекта оценки RCNLD можно рассчитать и непосредственно как функцию процента добротности, который представляет собой процент неизношенности строения. В этом случае: % GOOD = 1,000 - 0,364 = 0,636 (63,6%) RCNLD = 0,636 56 800= $36 125 где % GOOD - процент добротности. 2. Оценка износа доходным методом. Этот прием по существу аналогичен предыдущему, за исключением того. что используются показатели, определенные доходным методом, а не сравнения продаж. Хотя концептуально метод менее совершенен по сравнению с анализом продаж сравнимых объектов недвижимости, поскольку вместо данных по реально совершенным продажам анализируются данные оценки рыночной стоимости, он может оказаться полезным для таких приносящих доход объектов недвижимости, по которым трудно подобрать достаточное число сделок, заключенных по хорошо сравнимым объектам. Надежность результатов зависит от точности информации о доходах, технических приемов капитализации и правильности используемой в анализе оценки стоимости земли. 3.Метод оценки по общему возрасту/сроку службы. Этот метод дает непосредственную оценку износа объекта недвижимости. Заимствованный из бухгалтерского учета метод основан на концепции пропорционального списания стоимости износа, согласно которой предполагается, что строение изнашивается каждый год с постоянной скоростью на протяжении всего экономического срока службы. Например, если общий экономический срок службы здания оценивается в 50 лет, то отчисления на износ составят 2% в год (рис 9-7). Метод требует точного определения экономического срока службы объекта, а также либо полезного, либо остаточного срока службы. Допустим, например, что общий экономический срок службы здания оценивается в 50 лет, полезный срок службы — 15 лет (остаточный экономический срок службы - 35 лет) и затраты на замещение оцениваемого объекта новым зданием составляют $85 000. Тогда оценка износа и стоимость строения рассчитываются следующим образом: %D = 15/50 = 0,30, D = 0,30 $85000 = $25500 RCNLD = $85 000 - $25 500 = $59 500 или % GOOD = 35/50 = 0,70 RCNLD = 0,70 $85 000 = $595 000 4.Метод разбиения на конструктивные элементы. В некоторой степени выбор метода оценки износа зависит от того, каким способом определялась полная стоимость замещения (RCN). Данный метод представляет собой, по существу, более детализированный метод оценки по обшему возрасту/сроку службы, который можно использовать в сочетании с такими методами оценки RCN, как метод количественной инвентаризации или метод поэлементной оценки затрат. Износ каждого элемента сооружения определяется отдельно на основании данных по затратам на его устройство, общего ожидаемого экономического срока службы и полезного или остаточного экономического срока службы. Например, если ожидаемый срок службы кровли оценивается в 20 лет, а полезный срок службы составляет 10 лет, считается, что процент износа кровли равен 50%. Затраты умножаются на процент износа, в результате получают сумму стоимости износа по данному элементу. Если ожидаемый экономический срок службы отопительной системы составляет 40 лет, а полезный срок службы - 10 лет, предполагается, что процент износа равен 25% Такой расчет производится по каждому элементу, а на косвенные затраты износ начисляется по взвешенным средним показателям прямых затрат Общая оценка износа определяется суммой рассчитанных величин износа по всем элементам сооружения. Этот метод устраняет один из самых существенных недостатков метода оценки износа по общему возрасту/сроку службы, ибо анализ сооружения производится поэлементно Однако и здесь моральный износ не учитывается, и предполагается постоянный на протяжении всего срока службы темп износа В оценке рыночной стоимости имущества на предмет налогообложения метод имеет весьма ограниченное применение в связи с тем, что он очень трудоемок вследствие большой детализации. 5.Метод разбиения износа по видам. В соответствии с этим методом износ разбивается на все его составляющие устранимый физический износ, неустранимый физический износ элементов с коротким сроком службы, неустранимый физический износ основной конструкции (элементов длительного срока эксплуатации), устранимое функциональное устаревание, неустранимое функциональное устаревание и экономическое устаревание. Данный метод является самым полным и детализированным способом расчета стоимости износа, но он настолько трудоемок, что специалисты по оценке недвижимости крайне редко им пользуются, разве что при защите результатов оценки. Тем не менее рекомендуется овладеть этим методом, поскольку он дает наилучшее представление об износе, его разнообразных формах и причинах. 2021 г |