Анализ рынка жилой недвижимости Центрального района г. Минска. Недвижимость и рынок недвижимости 1 Рынок недвижимости понятие, субъекты рынка, законодательная база
 Скачать 0.71 Mb.
|
1 2 2.1 Оценка недвижимости: подходы и методика Оценка недвижимости – один из важнейших механизмов, без которого невозможно организовать эффективное управление собственностью. Независимая оценка недвижимости - это процесс, в ходе которого незаинтересованный оценщик определяет рыночную стоимость объекта недвижимости или права в отношении данного объекта [14]. Основные подходы оценки недвижимости. Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный подход; - затратный подход; - доходный подход. В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики. Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу. Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день. По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-ди́лидженс). Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами. При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе. 1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски. 2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации. Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас. Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно. Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий. Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Основные методы оценки недвижимости. Метод капитализации доходов (формула1) Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость C = NOI:R_k Где: C — стоимость объекта недвижимости (ден.ед) NOI — Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI)) R_k — Коэффициент капитализации Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости (формула 2): R_k = R_n + N_v Где: R_k — коэффициент капитализации R_n — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке. N_v — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом. В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда. Метод Ринга. Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента. Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами. Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е. в ближайший период не может приносить стабильного дохода. «Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д. Метод дисконтирования денежных потоков. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: - предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; - имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; - потоки доходов и расходов носят сезонный характер; - оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект; - объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие). Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости [9]. 2.1.1 Рыночный сравнительный подход в оценке недвижимости: метод парных продаж Сравнительный (рыночный) метод оценки недвижимости основывается на сравнении стоимости объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости. Этот метод включает в себя три способа оценки стоимости объекта: способ анализа парных продаж; способ валового рентного мультипликатора; способ применения общего коэффициента капитализации. Для того, чтобы эффективно применять сравнительный (рыночный) метод оценки недвижимости необходимо, чтобы оцениваемый объект отвечал следующим условиям: - объект не должен быть уникальным (например, квартиры); - информация о сделках по аналогичным объектам недвижимости должна быть легкодоступной и полной; - характеристики оцениваемых объектов должны быть сопоставимы. Оценка стоимости объекта недвижимости способом анализа парных продаж. Способ анализа парных продаж заключается в анализе и сравнении фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости с оцениваемым объектом. При этом, разумеется, сравниваются объекты как можно более похожие на объект оценки. Другими словами можно сказать, что анализ стоимости недвижимости способом парных продаж заключается в сравнении пар объектов, которые в идеале являются точными копиями друг друга за исключением одного параметра. Разница в цене этих двух объектов будет соответствовать стоимости этого параметра. Можно сказать, что этот способ основан на "здравом смысле" оценщика, который предполагает, что нет смысла покупать объект недвижимости в том случае, если затраты на его приобретение будут превышать затраты на приобретение аналогичного объекта с похожей функциональностью. Поэтому можно предположить, что стоимость аналогичных объектов недвижимости, по которым состоялись сделки купли-продажи, отражают рыночную стоимость объекта оценки. Так как данный способ основан на статистических данных его целесообразно применять для развитых секторов рынка недвижимости, например рынку жилья. Так как даже похожие между собой объекты недвижимости имеют различия, которые влияют на стоимость недвижимости, эти различия необходимо учитывать, например, с помощью введения поправок в стоимость сравниваемых объектов [15]. 2.2 Преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынке Прежде, чем остановиться в выборе на той или иной квартире, наверное, все мы задумываемся о недостатках и преимуществах жилья, относящегося к вторичному или первичному рынку недвижимости. Жилая площадь в центре Минска не упадет в цене, а, скорее наоборот, только будет расти. В центре более развита любая инфраструктура: транспортная, социально-бытовая, развлекательная и так далее. Соответственно, шансов личной реализации и возможностей здесь существует гораздо больше. В центре сосредоточен старый жилой фонд, всеми любимые хрущевки и брежневки. Удаленность от центра имеет также ряд своих преимуществ. Во-первых, это чистый воздух, так как все новостройки находятся вблизи от лесных массивов, парков и водоемов, и вдали от промышленных районов. Поэтому, здесь, по естественным причинам, всегда чистая атмосфера. Во-вторых, планировка в новостройках предполагает просторные холлы и коридоры, большие кухни и ванные комнаты. Да и вообще площадь намного больше, чем в старых домах. Так же чаще всего новостройки сдают под «чистовую» отделку, а это значит, что сразу можно начинать ремонт. В-третьих, все новые жилые комплексы могут похвастаться своим жильцам места под парковку личного автотранспорта, то есть у человека отпадает нужда покупки гаража, который чаще всего находится не совсем близко от дома, поэтому многие оставляют автомобиль только под присмотром сигнализации, под окнами жилых домов. Что, в свою очередь, обычно не нравится другим проживающим в этих домах. А личное место на автопарковке обеспечивает сохранность автомобиля в любое время года и дня, так как находится под наблюдением круглосуточной охраны. Доступ на автопарковку, зачастую, осуществляется прямо из блока жилого комплекса, так что для выезда нет необходимости даже выходить на улицу. Но каждая новостройка обладает и неоспоримыми недостатками, которые заключаются в отсутствии высокого уровня развития всех инфраструктур, соответственно, иногда на стадии разработки проекта находятся садики и школы, а также развлекательные, спортивные комплексы и другие учреждения, какие может предложить центр в изобилии. Жилье вторичного рынка, даже то, которое находится в центре, также имеет существенные недостатки. Такие как, например: низкие потолки, небольшие комнаты, маленькая кухня и многое другое, на фоне чего, любая новостройка может показаться в самом выгодном свете [15]. Заключение экономический недвижимость стоимость квартира Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. С переходом Беларуси к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Однако сегодня и в Минске горожанам, улучшающим свои жилищные условия, предоставляется широкий выбор квартир во всех городских районах. Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства – ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1–1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более, что свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости. В данной курсовой работе были рассмотрены: понятие рынка недвижимости, экономическая сущность недвижимости и ее функции, оценка недвижимости и виды стоимости, а также особенности формирования первичного и вторичного рынков жилой недвижимости, средняя стоимость квартир в Минске за июнь 2014 год, динамика изменения средней цены предложения и фактической цены на рынке вторичного жилья в городе Минске, анализ активности на рынке вторичного жилья. Список использованных источников Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. англ.— М., 1995. – 480с. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. — 3-е изд. /С.Н. Иванов; исправл.— СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. —304 с. Статья о рынке недвижимости Беларуси. Дата доступа: 07.12.2014. О налоге на недвижимость: Закон Республики Беларусь ,23 декабря 1991 г. №1337-XII: Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь. —1992. — N 3, ст.59. Журавлев, Н.В. Экономическая сущность недвижимости в рыночной экономике / Журнал Социально-экономические явления и процессы [Электронный ресурс]. — 2012. Коханенко, В.В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. — М., 1997. —136с. Экономика и финансы недвижимости / под ред. Ю.В. Пашкуса; исправл. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 1999. — 186с. Гриненко, С.В. Экономика недвижимости: управление рынком недвижимости [Электронный ресурс]. — 2004. Синяк, Н.Г. Теоретические аспекты управления недвижимостью / Н.Г. Синяк, Д.И. Корсунский // Экономика, оценка и управление недвижимостью. Устюшенко, Н.А. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости/ Электронная библиотека БГУ. Дата доступа: 07.12.2014. Сахаревич, А.А. Аналитические статьи рынка недвижимости Беларуси Дата доступа: 06.12.2014. 1 2 |