аренда. Лекция договор аренды. Нормативная база для рассмотрения вопросов темы
 Скачать 28.87 Kb.
|
|
1. Понятие и общая характеристика договора аренды 2. Стороны и элементы договора аренды 3. Права и обязанности сторон 4. Особенности исполнения и прекращения договора аренды 5. Отдельные виды договора аренды и аренда отдельных видов имущества Нормативная база для рассмотрения вопросов темы: Гл.34 ГК РФ Материалы судебной практики Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" 1 вопрос плана: Наряду с обязательствами по передаче имущества в собственность другого лица в гражданском праве выделены и широко используются на практике обязательства по передаче вещей во временное пользование, которые возникают на основе, в первую очередь, договора аренды. Легальное определение договора аренды закреплено в ст. 606 ГК РФ, согласно которой по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Действующее законодательство рассматривает договор аренды понятием тождественным договору имущественного найма, хотя в некоторых правовых системах эти понятия имеют некоторые различия, связанные с возможностью использования полученных от вещи, полученной в аренду, подов и доходов. Ч.2 ст.606 прямо решила этот вопрос, закрепив правило о том, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Из легального определения договора можно выделить его юридические признаки: - договор является консенсуальным, возникновение прав и обязанностей у сторон связано с моментом достижения соглашения, а не с передачей вещи арендатору - договор является возмездным, так как предполагает выплату арендной платы за предоставленное в пользование имущество. По этому критерию происходит разграничение договора аренды и договора безвозмездного пользования (договора ссуды), который регулируется другой главой ГК РФ (гл. 36) - договор аренды является взаимным (двусторонне обязывающим), поскольку права и обязанности имеются у обеих сторон договора. В параграфе 1 гл. 34 решен вопрос о форме договора. Ст. 609 ГК РФ предусматривает: 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. При применении данных правил следует обратить внимание на несколько моментов: Несоблюдение правил о простой письменной форме влечет последствия, установленные частью 1 ГК РФ. Применительно к форме договора аренды недвижимого имущества важные уточнения содержатся в специальных параграфах гл.34. в частности ст.651 Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. 2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Важное разъяснение содержится в названном постановлении Пленума ВАС В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ. (п. 14). 2 вопрос плана: Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор. Арендодатель – это сторона, на которую возлагается обязанность передать имущество арендатору. В качестве арендодателя (наймодателя) как стороны договора согласно ст.608 ГК РФ может выступать собственник имущества, которому принадлежит право сдачи имущества в аренду. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В качестве таковых могут выступать государственные или муниципальные предприятия, в пределах своей правоспособности, учреждения, либо субъекты, которые получили такие полномочия по договору, например, доверительного управления имуществом. Вместе с тем согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Пленума ВАС, следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ (п.10). Кроме того, необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию. Арендатором (нанимателем) по правилам параграфа первого может быть любое лицо с учетом общих положений о правосубъектности, однако в других разделах гл.34 субъектный состав является специальным и является критерием для выделения отдельных видов аренды. Применительно к элементам (условиям) договора аренды в первую очередь выделяют существенные условия. К ним относится условие о предмете договора. В статье 607 ГК РФ, которая названа « Объекты аренды», перечислены виды имущества, по поводу которых может быть заключен договор. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В соответствии с п.3 указанной статьи в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Из этих норм следует, что предметом договора аренды могут быть индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, поскольку по окончании срока договора именно они подлежат возврату собственнику имущества. В судебной практике устоявшимся является мнение о том, что положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 Постановления Пленума). Важное значение для применения правил о предмете договора имеет п. 15 постановления Пленума о том, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Следующим условием договора выступает его срок. Стороны могут установить в договоре любой срок аренды, определив его по правилам ст.190 ГК РФ. Ст.610 предусматривает и другие правила определения срока договора. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. В качестве примера договора, в котором предусмотрен предельный срока, на который может быть заключен договор, можно привести договор проката (ст. 627 ГК РФ), договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от десяти до сорока девяти лет, за исключением некоторых случаев (ст.72 Лесного кодекса РФ). Для договора аренды имеет значение и такое условие как арендная плата, однако в ГК РФ о ней говорится только в контексте исполнения обязанности арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст.614). При этом подчеркивается, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Такая формулировка нормы гражданского законодательства не позволяет однозначно решить вопрос о характере этого условия договора. Некоторая неточность формулировки статей ГК РФ о сроке договора и размере арендной платы порождает споры в литературе и неоднозначность судебной практики в вопросе признания их существенными, в том числе в части последствий их отсутствия в договоре. 3 вопрос плана: В ГК РФ закреплены правила, в которых раскрываются обязанности сторон, их содержание и последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения соответствующей обязанности. Так, в соответствии со ст. 611 арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Также обращено внимание на то, что исполнение данной обязанности должно происходить в определенные сроки. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (ст.612 ГК РФ). Он отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. За те недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, ответственность арендодателя не наступает. В этой же статье предусмотрены те требования, которые могут быть предъявлены арендатором при наличии недостатков, за которые арендодатель отвечает. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст.613 ). Обязанностью арендатора, содержание которой подробно раскрыто в ГК РФ, является внесение своевременно арендной платы за пользование арендованным имуществом. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в различных формах, примерный перечень которых указан в ст.614. Наиболее распространенной является денежная форма, хотя на практике встречаются и такие формы арендной платы, которые не названы в самой статье, но не запрещаются ею, учитывая диспозитивный характер данной статьи, в ней в частности указано, что стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. В некоторых случаях установление форм арендной платы вызывает споры, которые доходят до разбирательства в суде. Например, по одному из договоров предусматривалось, что арендатор в качестве арендной платы оплачивает коммунальные платежи и прочие целевые услуги. При рассмотрение дела в суде было отмечено, что такая формулировка не может рассматриваться как арендная плата, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления, что противоречит возмездному характеру договора аренды. Особо следует обратить внимание на норму, закрепленную в п.3 ст.614, согласно которой если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Эти правила нередко вызывали споры при их применении, поэтому в постановлении Пленума предложено следующие их разъяснения. Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п.21). У арендатора имеется также обязанность при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.622). 4 вопрос плана: Исполнение договора аренды подчиняется общим правилам гражданского права, однако в процессе существования обязательства могут происходить обстоятельства, которые изменяют правоотношение и влияют на его исполнение. Первая группа обстоятельств связана с изменением сторон договора. Так, согласно ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. На взаимоотношения сторон влияет и произведенные арендатором улучшения арендованного имущества, в этом случае возникает вопрос о последствиях таких улучшений и необходимость произвести взаиморасчеты. Ст.623 ГК РФ последовательно решает данные вопросы. Надлежащее исполнение договора арендатором дает ему некоторые преимущества. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ст.621 ГК РФ). Особенности договора аренды можно отметить и в возможности досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке. Так, ст.619ГК РФ устанавливает случаи, когда по требованию арендодателя может быть расторгнут договор аренды, а ст. 620 перечисляет основания для подобных действий арендатора. Как видно, этих случаях требование о расторжении договора в одностороннем порядке является реакцией на нарушения, которые допускает другая сторона при исполнении договорных обязательств. 5 вопрос плана: В статье 625 ГК РФ указано, что могут существовать особенности отдельных видов договора аренды и аренды отдельных видов имущества. Однако критерия, по которым такое деление проводится, законодатель не называет. Специальные параграфы главы 34 ( со 2 по 6), регулирующие отдельные виды аренды, выделены по различным критериям. Так, выделение аренды зданий и сооружений, предприятий связано со спецификой объекта аренды, проката – особенностями субъектного состава и предмета договора, финансовая аренда (лизинг) – комплексом отношений, возникающих в этом случае, т.е., особенностью содержания. Согласно указанной статье к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные первым параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах. Таким образом, в ней закреплены правила о соотношении отдельных параграфов гл.34. Кроме того, нужно иметь в виду, что отдельные виды аренды регулируются и иными законами. Так, к отношениям по лизингу применяется также Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)". Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Таким законом является Земельный кодекс, в котором имеются специальные нормы. Последнее изменение: Пятница, 9 октября 2020, 09:30 |