Гражданско-правовое регулирование жилищных-коммунальных услуг. Курсовая работа,. Образовательное учреждение высшего образования башкирский государственный университет
 Скачать 74.93 Kb.
|
|
Отношения по ресурсоснабжению многоквартирных домов 1. Условия договора, заключенного между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем коммунальных услуг, регулирующие порядок определения расхода энергии в соответствии с Правилами учета отпуска тепловой энергии ПР 34 -70010-85, не подлежат применению как недействительные в силу ст.ст. 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ресурсоснабжающая организация обратилась с иском к Товариществу собственников жилья (далее по тексту – ТСЖ) о взыскании долга за поставленную в рамках договора на теплоснабжение энергию, потребленную жителями многоквартирного жилого дома. При расчете количества потребленной тепловой энергии истец исходил из условий договора, которые предусматривали, что при отсутствии коммерческих приборов учета, количество тепловой энергии в горячей воде определяется по приборам учета, установленным на теплоисточниках с последующим распределением пропорционально максимальным часовым нагрузкам присоединенных потребителей, согласно Правилам учета отпуска тепловой энергии ПР 34 -70010-85. Судом признаны не подлежащими применению условия договора, определяющие количество отпущенной тепловой энергии, при этом суд исходил из следующего: Согласно п. 1, 2 ст. 157 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за коммунальные услуги определяется на основании показаний приборов учета при их наличии; правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством Российской Федерации. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном законом. В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим на момент заключения. Судом установлено, что при заключении договора действовали Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации № 1099 от 26.09.1994. В период времени, о взыскании задолженности за который предъявлено настоящее требование, действовали Правила № 307. П. 8 Правил № 307 устанавливает, что условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить настоящим Правилам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации. Тепловая энергия, горячее водоснабжение относятся к коммунальным ресурсам (пункт 3 Правил). Согласно п. 19 Правил № 307 при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилых помещениях определяется в соответствии с Приложением № 2 Правил № 307. Поскольку в спорный период действовали Правила, устанавливающие порядок определения количества потребленной тепловой энергии при отсутствии приборов учета по нормативам и ТСЖ действует от имени жильцов-потребителей коммунальных услуг. Обязательства ТСЖ перед ресурсоснабжающей организацией не могут быть большими, чем обязательства жильцов - членов ТСЖ, и расчет за коммунальные услуги должен производиться в соответствии с установленными во исполнение Правил органами местного самоуправления нормативами. 2. Выбранная собственниками помещений многоквартирного дома управляющая компания является исполнителем всех видов коммунальных услуг, в том числе тех, которые прямо не указаны в договоре управления многоквартирным домом, и состоит в непосредственных отношениях с ресурсоснабжающими организациями. ОАО (ресурсоснабжающая организация) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО (управляющая компания) о взыскании долга за поставленную электрическую энергию в многоквартирные дома, находящиеся на обслуживание у ответчика. Истец, предъявляя требования к ООО, посчитал, что управляющая компания в том смысле, который придает этому понятию раздел VIII Жилищного кодекса Российской Федерации, должна оказывать собственникам помещений многоквартирного дома все виды коммунальных услуг в полном объеме, то есть в объеме, необходимом для обеспечения комфортного проживания граждан в жилых помещениях. Ответчик иск не признал, представил отзыв, в котором указал следующее. Во-первых, истец состоит в договорных отношениях с собственниками помещений многоквартирного дома, подтверждением наличия которых являются: 1) счета-квитанции, выставляемые ресурсоснабжающей организацией напрямую собственникам помещений в многоквартирном доме, и внесение собственниками помещений платы по данным счетам непосредственно ОАО; 2) отсутствие в договоре управления многоквартирным домом обязанности управляющей компании предоставлять собственникам помещений коммунальную услугу по энергоснабжению. Во-вторых, ответчик не владеет жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах, энергопринимающие устройства не принадлежат ООО на каком-либо вещном праве, поэтому не является абонентом по договору энергоснабжения. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о предъявлении требования к ненадлежащему ответчику, поскольку ООО не является исполнителем коммунальной услуги по электроснабжению и не состоит в договорных отношениях с истцом. В качестве мотивов принятого судебного акта указано на следующее. В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом, кроме прочего, должен быть указан перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. В свою очередь, ООО, осуществляя хозяйственную деятельность по обслуживанию жилищного фонда, не заключало с собственниками помещений в многоквартирных домах договоры оказания услуг снабжения электрической энергии. П. 7 Правил № 307, установлено, что при отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителей, указанные собственники заключают договор о приобретении коммунального ресурса непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. В соответствии с указанной нормой права в материалы дела представлены документы, подтверждающие прямые договорные отношения собственников помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающей организацией (счета и документы, подтверждающие оплату по этим счетам). Суд апелляционной инстанции, отменяя судебный акт и удовлетворяя заявленные требования, исходил из следующего. Согласно пп. 1, 2 и 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. В соответствии с представленными в материалы дела документами собственники помещений выбрали следующий способ управления - управление управляющей организацией – ООО. Выбрав способ управления домом, собственники помещений в силу закона передали весь комплекс полномочий по управлению домами, в том числе по предоставлению коммунальных услуг, управляющей организации. В связи с этим на основании п. 3 Правил № 307 ответчик является исполнителем всех коммунальных услуг в отношении многоквартирных домов. Согласно ст. 539 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по договору снабжения электрической энергией применяются правила параграфа 6 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В соответствии с п. 3 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 31.08.2006 № 530, исполнители коммунальных услуг являются субъектами розничных рынков электроэнергии, которые являются участниками отношений по производству, передаче, купле-продаже и потреблению электрической энергии на розничных рынках. Следовательно, стороной по договору энергоснабжения является исполнитель коммунальных услуг. П. 49 Правил № 307 предусмотрено, что исполнитель обязан предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах, заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры или самостоятельно производить коммунальные ресурсы, необходимые для оказания коммунальных услуг потребителям. На основании изложенных норм права арбитражный суд апелляционной инстанции заключил, что отсутствие между ООО договора с ОАО не освобождает его как абонента от оплаты электрической энергии, переданной в многоквартирные дома. Постановлением суда кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения. 3. Избранная собственниками помещений многоквартирного дома организация по управлению многоквартирным домом в силу закона становится контрагентом в правоотношениях по ресурсоснабжению по истечении 30 дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом, если иное не предусмотрено данным договором или договором по снабжению коммунальным ресурсом. МУП – ресурсоснабжающая организация предъявила в арбитражный суд иск к муниципальному образованию как собственнику помещений в многоквартирном доме о взыскании убытков в размере платы за оказанные коммунальные услуги. Ответчик в возражениях на иск указал, в том числе, на то, что является ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию в размере сумм за оказанные коммунальные услуги, приходящихся на период времени с момента избрания муниципальным образованием управляющей организации и заключения с ней договора управления многоквартирным домом. Рассматривая спор, арбитражный суд заявленные требования удовлетворил частично в силу следующего. В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут обязанность перед ресурсоснабжающей организацией по внесению платы за потребленный коммунальный ресурс, если осуществляют непосредственное управление таким домом. При выборе собственниками помещений на основании ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющей организации и заключении с ней договора управления многоквартирным домом. Управляющая организация, а не собственники помещений становится контрагентом в правоотношениях с ресурсоснабжающей организацией, поскольку в силу п.п. 3 и 49 Правил № 307 управляющая организация наделяется статусом исполнителя коммунальных услуг и в целях оказания населению коммунальной услуги на ней лежит обязанность приобретать у ресурсоснабжающей организации соответствующий ресурс. Материалами дела установлено, что ответчик в период времени, указанный истцом в заявлении, как собственник помещений в многоквартирном доме заключил договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. В связи с этим в силу закона последней передан весь комплекс полномочий по управлению домом, в том числе по предоставлению коммунальных услуг. В то же время при определении периода времени, за который обязанность по оплате за потребленный коммунальный ресурс лежит на управляющей организации. Суд принял во внимание п. 7 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению договора по управлению многоквартирным домом не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Толкование данной нормы права, как указал суд, позволяет заключить, что управляющая компания обязана приступить к выполнению своих обязанностей не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления. Указанный срок необходим управляющей организации для заключения соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями, жильцами, выполнением иных мероприятий необходимых для начала управлением жилым домом (получение технической документации, сведений о проживающих лицах и т.д.). Суд указал, что по истечении тридцатидневного срока управляющая организация вне зависимости от заключения соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями становится обязанным лицом по оплате потребленных коммунальных ресурсов перед последними. Решение суда оставлено без изменения судом апелляционной инстанции. 4. Собственники помещений (или выбранная ими организация по управлению многоквартирным домом), а не наниматели помещений находятся в непосредственных правоотношениях по потреблению коммунального ресурса с ресурсоснабжающей организацией. ОАО (ресурсоснабжающая организация) обратилось с иском к муниципальному образованию о взыскании долга за потребленную тепловую энергию. В обоснование иска ресурсоснабжающая организация указала, что поставляла на основании фактически сложившихся договорных отношений в многоквартирный дом, принадлежащий ответчику на праве собственности, тепловую энергию. В качестве фактов пассивной легитимации, обосновывающих выбор надлежащего ответчика по иску, ОАО указало, что способ управления многоквартирным домом муниципальным образованием не выбран; требования могут быть предъявлены только к собственнику жилых помещений, поскольку ему принадлежат энергопринимающие устройства, присоединенные к сетям предприятия истца, и иное необходимое оборудование, а, следовательно, в силу ст. 539 Гражданского кодекса Российской Федерации именно муниципальное образование является абонентом в фактически сложившихся договорных отношениях. Ответчик иск не признал. По мнению муниципального, образования, поскольку договорные отношения по потреблению коммунального ресурса между ресурсоснабжающей организацией и собственником жилых помещений не оформлены, требование о взыскании стоимости тепловой энергии является требованием вследствие неосновательного обогащения и должно быть предъявлено в силу ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации к фактическим потребителям коммунального ресурса. В связи с тем, что конечными потребителями коммунального ресурса выступали наниматели жилых помещений, заключившие с собственником договоры социального найма, последние и являются надлежащими ответчиками по иску. Установив факты принадлежности многоквартирных домов ответчику, поставки тепловой энергии в эти дома истцом, а также отсутствие передачи функций по управлению многоквартирным домом специализированной организации, суд пришел к следующим выводам. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации о возврате неосновательного обогащения согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации носят субсидиарный по отношению к основанным на договоре правоотношениям характер. В соответствии со ст. 539 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него, отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Таким образом, возможность заключения договора энергоснабжения закон связывает с наличием у абонента энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования. В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны в силу п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации следует считать как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги. Поэтому, несмотря на отсутствие между сторонами договора ресурсоснабжения, правоотношения по потреблению коммунального ресурса должны рассматриваться как договорные. Фактическое потребление коммунального ресурса через присоединенную сеть позволило суду заключить о возникновении договорных правоотношений по снабжению тепловой энергии. В силу п. 1 ст. 548 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по снабжению тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, применяются правила, предусмотренные ст.ст. 539 - 547 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно п. 10 ч. 1, ч. 2 ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство также регулирует отношения по поводу снабжения многоквартирных домов коммунальными ресурсами, поэтому к сложившимся между истцом и ответчиком отношениям применимы нормы Жилищного кодекса Российской Федерации. П. 3 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает императивное требование: наниматели жилых помещений по договору социального найма вносят плату за наем наймодателю этих жилых помещений. Если управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, наниматели вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации (п. 4 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации). В том случае, если собственники в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление таким домом, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносится в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 8 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации). На основании перечисленных норм суд указал, что обязанность по оплате потребленных нанимателями коммунальных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией лежит на собственнике многоквартирного дома. В свою очередь наниматели оплачивают потребленные ими коммунальные ресурсы непосредственно наймодателю. Учитывая, что собственник многоквартирного дома не заключал договор управления многоквартирным домом со специализированной организацией. Требования истца, являющегося ресурсоснабжающей организацией, о взыскании стоимости потребленной нанимателями муниципального жилого фонда коммунального ресурса в виде тепловой энергии заявлены к надлежащему ответчику. Решение арбитражного суда вступило в законную силу. Отношения между собственниками помещений и организацией по управлению многоквартирным домом 5. Действующее законодательство не предусматривает обязанности собственника нежилого помещения заключить договор по управлению многоквартирным домом, в котором расположено данное помещение. Управляющая компания обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю (далее по тексту - ИП) – собственнику нежилого помещения, находящегося в обслуживаемом истцом многоквартирном доме, с иском об обязании ответчика заключить договор на оказание коммунальных услуг, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в редакции Управляющей компании. Ответчик, возражая на заявленные требования, указал, что не согласен с редакцией договора, предложенной истцом. Арбитражный суд при рассмотрении дела установил следующие обстоятельства. ИП обратился в Управляющую компанию с заявлением о заключении договора на поставку тепловой энергии, водоснабжения и водоотведения в отношении занимаемых ИП нежилых помещений. В свою очередь Управляющая компания направила в адрес ИП договор на коммунальные услуги (тепловодоснабжение, прием сточных вод), содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Проект договора подписан ИП с протоколом разногласий. Управляющая компания подписала протокол разногласий с протоколом согласования разногласий, который со стороны ИП не был подписан. Не подписание договора ИП послужило основанием предъявления Управляющей компанией требования о понуждении к заключению договора в редакции истца. Арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, исходя при этом из следующего. Согласно п. 1 ст. 421, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждать к заключению договора возможно только тогда, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или добровольно принятым обязательством установлена обязанность, заключить, договор. В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд компетентен, рассматривать разногласия по договору, если договор обязателен для одной из сторон или стороны достигли соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда. Принимая во внимание, что обязанность собственника нежилого помещения заключить договор по управлению многоквартирным домом не предусмотрена действующим законодательством, между сторонами спора не достигнуто соглашение о передаче разногласий по договору на рассмотрение арбитражного суда, арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленного требования. 6. Собственник нежилого помещения, не являющийся членом ТСЖ, не имеющий с ТСЖ договорных отношений, обязан возмещать ТСЖ соразмерно со своей долей расходы ТСЖ по содержанию и сохранению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Оплате в данном случае подлежит не исполненная ТСЖ работа или оказанная услуга, а установленный в соответствии с жилищным законодательством тариф. ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к ИП о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Как указал истец, ИП за период пользования нежилым помещением не возмещал ТСЖ расходы на содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме и не оплачивал расходы товарищества, связанные с эксплуатацией всего здания. Данные действия квалифицированы истцом в качестве неосновательного обогащения. Расчет подлежащих взысканию с ответчика сумм произведен истцом таким же образом, как и для собственников жилых помещений. В обоснование расчета истец указал, что согласно п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, размер платы за содержание и ремонт помещений устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Исходя из абз. 2 п. 15, п.37 Правил № 307, при выполнении работ по содержанию общего имущества жилого дома акты выполненных работ не составляются, плата взимается на основании тарифов, аналогичных установленным гражданам. В соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации сумма платежей рассчитана путем умножения тарифа на общую площадь помещения. На основании указанных норм права оплате подлежит не услуга или работа, а тариф. Ответчик, возражая на иск, сослался на то, что поскольку юридическим основанием иска являются нормы о неосновательном обогащении, истцом должны быть доказаны предусмотренные ст. 1102 ГК РФ юридические факты, а именно - то, что истец понес соответствующие расходы. В связи с тем, что истцом не доказан факт неосновательного сбережения ответчиком имущества, исковые требования не могут быть удовлетворены. Арбитражный суд исковое заявление удовлетворил на основании следующего. Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса. Обязанность несения ИП расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, как указал суд, следует из ст.ст. 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 36, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с которыми собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество, в издержках, по содержанию которого обязаны участвовать как собственники жилых, так и собственники нежилых помещений. В связи с тем, что нежилые помещения находятся в жилом доме, т.е. не могут существовать отдельно от этого дома, их собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и др., расходы по содержанию многоквартирного дома. Являются, обязательными и их несение собственниками нежилых помещений не ставится, в зависимость от фактического пользования общим имуществом. Материалами дела подтверждено, что истец выбран собственниками помещений многоквартирного дома в целях управления имуществом многоквартирного дома. В свою очередь ответчик, не являясь членом ТСЖ, не заключил договор о содержании и ремонте общего имущества с ТСЖ, и не участвовал в расходах ТСЖ по содержанию общего имущества, чем сберег денежные средства, подлежащие уплате. Проверяя представленный ТСЖ расчет взыскиваемой платы за содержание и пользование общим имуществом, суд, установил, что он осуществлен, верно, на основании следующих показателей: 1) исходя из размера принадлежащей ИП доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, поскольку в соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество. 2) в соответствии с установленными на основании действующего законодательства тарифами на оказываемые собственникам помещений в многоквартирном доме услуги. Так, в соответствии с п. 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). Органом управления ТСЖ подтвержден факт расчета задолженности на основании тарифов, утвержденных органами местного самоуправления. При проверке расчета судом отклонен довод ответчика о необходимости подтверждения ТСЖ предъявленных к взысканию сумм доказательствами фактического оказания истцом услуг и выполнения им работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома по причине того, что, как указал суд, оплате подлежит не работа или услуга, а тариф. Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций. 7. Несение собственником помещения самостоятельных расходов по содержанию своего помещения не освобождает его как сособственника общего имущества нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома. ООО (управляющая организация) обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО (собственник нежилого помещения) о взыскании расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории. ОАО в возражениях на иск указало, что, во-первых, не использовало общее имущество многоквартирного дома в период времени, обозначенный истцом в заявлении, поскольку принадлежащее ответчику помещение расположено на первом этаже. Имеет отдельный вход, не имеет доступов на остальные этажи, подъезды, лестничные площадки, а во-вторых, самостоятельно исполняет действия, охватываемые понятием содержания имущества: осуществляет ремонт всей занимаемой учреждением площади, замену сантехники, трубопроводов, самостоятельно вывозит мусор, убирает придомовую территорию. Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд исходил из следующего. В соответствии, со ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации на собственника помещения в многоквартирном доме возложена обязанность, нести, бремя расходов по содержанию общего имущества. Отсутствие договора на возмещение соответствующих затрат между истцом и ответчиком не является основанием для освобождения ответчика от участия в таких расходах. Поскольку нежилое помещение является составной частью многоквартирного дома. ОАО не может не пользоваться такими элементами дома как крыша, фундамент, коммуникации и др. В силу ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 36, 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и законные владельцы нежилых помещений вне зависимости от фактического использования общего имущества. Кроме того, судом отвергнут довод ответчика о том, что ОАО самостоятельно несет расходы по содержанию коммуникаций нежилого помещения и прилегающего земельного участка. Несение самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает собственника нести расходы по содержанию общего имущества согласно ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации. Решение суда оставлено без изменения постановлением суда кассационной инстанции. 8. Фактическое неиспользование собственником нежилого помещения в многоквартирном доме общего имущества многоквартирного дома не освобождает его от обязанности соразмерно со своей долей и на равных с собственниками жилых помещений условиях участвовать в издержках по содержанию и сохранению всего общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к ИП о взыскании задолженности за содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Расчет долга произведен истцом исходя из утвержденного общим собранием членов ТСЖ размера тарифа на содержание и управление общим имуществом. Возражая на иск, ответчик указал на наличие собственных коммуникаций и возможности технической эксплуатации помещения без использования оборудования ТСЖ, следовательно, он не обязан нести соответствующие расходы, связанные с содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Арбитражный суд исковое заявление удовлетворил на основании следующего. Ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Доля расходов на содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома. Факт содержания истцом общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и несения соответствующих расходов подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. Довод ответчика относительно наличия собственных коммуникаций и возможности технической эксплуатации помещения без использования оборудования истца судом отклонен. Нежилое помещение ответчика является конструктивной частью здания, и он пользуется общим имуществом необходимым для эксплуатации здания в целом, поэтому содержание собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации жилого здания. 9. В соответствии с законодательством арендодатель, а не арендатор нежилого помещения является приобретателем неосновательно сбереженных за счет управляющей компании денежных средств, расходуемых на содержание общего имущества многоквартирного дома. Возложение в договоре аренды на арендатора обязанности по содержанию общедомового имущества не изменяет приобретателя в правоотношениях по неосновательному обогащению. Управляющая организация обратилась в арбитражный суд с иском к собственнику нежилого помещения о взыскании неосновательного обогащения, возникшего в результате неперечисления денежных средств за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположены принадлежащие ответчику помещения. Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано в связи с тем, что, по мнению суда первой инстанции, надлежащим ответчиком по заявленному иску является не собственник нежилого помещения, а его арендатор, который неосновательно сберег денежные средства за счет управляющей организации. При вынесении решения суд руководствовался следующим. Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. В соответствии с п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. В то же время материалами дела установлено, что спорные помещения переданы ответчиком третьему лицу – ЗАО по договорам аренды. В силу п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Суд посчитал установленным факт возложения на арендатора обязанности по возмещению расходов на содержание общего имущества в силу того, что согласно условиям договора расходы по текущему и капитальному ремонту переданных по договору помещений должен нести арендатор этих помещений. В силу названного условия договора аренды суд заключил о том, что неосновательно обогатившимся лицом является арендатор помещения. Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и удовлетворяя заявленные требования к собственнику нежилого помещения, указал, что согласно условиям договора аренды на арендатора возложена обязанность по содержанию и текущему ремонту переданного в аренду помещения, но не общего имущества многоквартирного дома, в связи, с чем в силу ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации именно собственник помещения в многоквартирном доме, обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества. Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставил в силе. В свою очередь суд кассационной инстанции указал, что в рамках обязанности вследствие неосновательного обогащения приобретателем сбереженного имущества является лицо, не исполняющее возложенную на него в силу закона обязанность. Ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации обязывает собственника помещения нести расходы по содержанию общего имущества. Хотя нормами действующего гражданского законодательства не запрещено арендатору согласовывать в договоре аренды условия об оплате за арендодателя расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, в данном случае оплата должна быть расценена в силу ст. 313 Гражданского кодекса Российской Федерации как оплата денежных средств за собственника третьим лицом (арендатором). А, следовательно, такое условие договора в силу ст. 313 Гражданского кодекса Российской Федерации не изменяет приобретателя в рамках обязательств вследствие неосновательного обогащения. 10. Определенная ТСЖ стоимость услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также стоимость услуг по управлению многоквартирным домом, являются обязательными для собственников помещений - не членов ТСЖ, если стоимость услуг по содержанию имущества соответствует нормативному акту органа местного самоуправления, принятому на основании п. 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, а стоимость услуг по управлению многоквартирным домом одинакова для всех собственников помещений. В арбитражный суд обратилось ТСЖ с иском к собственнику нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обслуживаемом истцом, о рассмотрении разногласий по договору на участие в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества жилого дома и оплату коммунальных услуг. Истец просил рассмотреть возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора разногласия, которые стороны решили передать на разрешение суда, и включить в договор условия об оплате ответчиком ряда оказываемых ТСЖ услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (лестничных клеток, лифтов, мусоропроводов и др.), а также услуг по управлению многоквартирным домом. В обоснование заявленного требования истец сослался на ст.ст. 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, возлагающие на собственника нежилого помещения бремя несения расходов на содержание общего имущества жилого дома. Ответчик с позицией истца не согласился, указав на то, что договор на участие собственника в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества жилого дома и оплату коммунальных услуг относится к договорам возмездного оказания услуг, условия которого определяются по усмотрению сторон. Поскольку установленная истцом стоимость услуг по управлению многоквартирным домом не отвечает интересам ответчика, кроме того, ответчик не обязан оплачивать услуги, которыми он не пользуется (услуги по содержанию лифтов, лестничных клеток и т.д.), в удовлетворении иска просил отказать. Рассматривая спор по существу, арбитражный суд исковые требования ТСЖ удовлетворил, сославшись при этом на следующее. Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Из данной нормы следует, что в многоквартирном жилом доме наряду с жилыми помещениями могут существовать и нежилые помещения, собственники которых владеют общим имуществом жилого дома на равных началах с иными собственниками помещений многоквартирного дома. В соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя содержания общего имущества соразмерно своей доле. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, которым утверждены Правила содержания имущества в многоквартирном доме, в состав общего имущества включены, в том числе лестничные клетки, лифты, мусоропроводы, относительно несения расходов по ремонту и содержанию которых ответчик выразил несогласие. Таким образом, возражения ответчика, основанные на неиспользовании общего имущества в многоквартирном доме, не имеют юридического значения. Стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определена ТСЖ в соответствии с актом органа местного самоуправления, принятым на основании п. 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. Также суд счел обоснованным установленный ТСЖ размер стоимости услуг по управлению многоквартирным домом в силу того, что согласно п. 4 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации условия такого договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 11. Собственник помещения, не являющийся членом ТСЖ, не может быть понужден к несению расходов на услуги по содержанию имущества, не являющегося в соответствии с законодательством общим имуществом многоквартирного дома, но отнесенного к таковому решением общего собрания членов ТСЖ. ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, находящемся в управлении ТСЖ, расходов на содержание общего имущества собственников многоквартирного дома, в том числе на охрану внутридомовой территории. Ответчик в представленном отзыве на исковое заявление указал, что не согласен с начислением ему в качестве содержания общедомового имущества услуг по охране. По мнению ответчика, указанная услуга не входит в понятие «содержание общего имущества». Объектом охраны является имущество, которое в установленном порядке не включено в состав общего имущества собственников многоквартирного дома. Кроме того, ответчик вышел из состава ТСЖ, члены которого приняли на общем собрании решение заключить соответствующий договор на охрану внутридомовой территории. Рассматривая дело, арбитражный суд установил следующее. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 в соответствии со ст.ст. 39 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в которых регламентируется порядок несения расходов на содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме всеми собственниками помещений. Как следует из пп. «а» п. 1 названных Правил состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества. Кроме того, обязанность собственников помещений в многоквартирном доме утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования предусмотрена п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. Согласно п.п. 5 и 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. В свою очередь истцом в обоснование заявленного требования представлен реестр общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденный общим собранием членов ТСЖ, а не собственниками помещений в многоквартирном доме. Решение вопроса об определении состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме не относится к компетенции ТСЖ. На основании перечня общего имущества и перечня услуг и работ с размером их финансирования, утвержденных на общем собрании собственников многоквартирного дома, ТСЖ определяет смету доходов и расходов товарищества на год (п. 2 ч. 1 ст. 137 п. 3 ст. 148 Жилищного кодекса Российской Федерации), устанавливает размер обязательных платежей и взносов членов товарищества п. 4 ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и плату за содержание и ремонт для собственников, не являющихся членами ТСЖ (п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме). Учитывая, что имущество, являющееся объектом договора охраны, не включалось в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме, следовательно, обязанности по его содержанию у ответчика не возникло. Кроме того, охрана внутридомовой территории не входит в состав работ и услуг по содержанию общего имущества, приведенного в п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Содержание здания, сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения - это комплекс услуг по техническому обслуживанию, уборке, диагностике, испытаниям и обследованиям здания, сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения и техническому надзору за его состоянием (ГОСТ Р 51929-2002 Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения приняты Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 20.08.2002 № 307-СТ. Договор охраны не относится к договорам о содержании и ремонте общего имущества, следовательно, он заключен в интересах членов ТСЖ. Поскольку ответчик членом ТСЖ не является, расходы по оплате услуг охраны не могут быть отнесены на него. Кроме того, в позиции законодателя явно прослеживается попытка подменить, как субъектов когда исполнитель фактически выступает в качестве продавца коммунальных ресурсов, так и договоры в целом (когда стороны, заключая договор по предоставлению возмездных услуг, в действительности реализуют права и исполняют обязанности по договору купли-продажи энергоресурсов). Таким образом, налицо объективная необходимость правового упорядочения отношений по снабжению коммунальными ресурсами. |