Аренда и ее виды. Общая характеристика института аренды 5 Основные виды аренды 5

• Название: Общая характеристика института аренды 5 Основные виды аренды 5
• Дата: 30.03.2022
• Размер: 203 Kb.
• Имя файла: Аренда и ее виды.doc
• Тип: Кодекс; #427284
• страница: 2 из 3

ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

2.1. Заключение договора аренды

Арендные правоотношения представляют собой комплексный институт, заключающийся в возможности сдачи недвижимого (или движимого) имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Рынок арендных правоотношений постоянно развивается. В условиях пандемии как никогда актуальна проблема заключения договора аренды. Сегодня денежные возможности в бизнес сообществе значительно сократились. Многие попросту не в состоянии снимать помещения по прежним арендным ставкам. Отсюда возникает потребность в расторжении старых и заключении новых договоров аренды. Настоящая статья призвана помочь тем категориям граждан, у которых возникли трудности в договорных отношениях по аренде. Сразу обращаем внимание на то, что настоящая статья освещает примерный алгоритм действий при работе с договором.

Современные договоры зачастую после шапки договора, в которой прописывается номер, дата договора, место его составления и контрагенты, устанавливают терминологию (понятия), используемую в договоре.

Каждый договор начинается с его предмета. С сожалением приходится констатировать, что участники арендных правоотношений иногда не понимают для чего нужен раздел «Предмет договора». В нем незаметно могут прописать ваши права во взаимосвязи с обязанностью, которая прописывается в конце договора. Поэтому важно рассмотреть предмет договора. В большинстве случаев Договоров в предмете указывается объект аренды. Например, помещение.

В частности, в связи с изменениями, произошедшими в разновидностях договора аренды, изменились также и положения о сроках заключения договора аренды.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок договора аренды удостоверяется и согласуется договорными отношениями арендодателя и арендатора. В случае отсутствия в договоре аренды условия о сроке, то обозначенный договор считается заключенным на неопределенный срок действия.

Статья 190 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что срок представляется путем обозначения:

1) Календарной даты действия договора аренды;

2) Временного промежутка, исчисляемого в месяцах, неделях, днях и часах;

3) Юридического факта, в императивном порядке обязанного наступить⁸.

Исходя из разъяснений пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66, срок договора аренды, определяемый наступлением конкретного юридического факта, может определяться с обозначением конкретного события, которое должно наступить в определенный промежуток времени, независимо от воли сторон договора аренды. В случае если в договоре аренды не указан конкретный юридический факт, то указанный договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды, предусматривающий определенный срок его действия, может преобразоваться в договор аренды заключенный на неопределенный срок, в случае если после истечения срока действия договора аренды, арендатор продолжает пользоваться предметом договора аренды, а арендодатель не возражает против пользования своим имуществом.

При заключении договора аренды недвижимого имущества, существенным условием и аспектом для государственной регистрации является обозначение условий о сроке.

Пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируются положения, по которому в договорах аренды некоторых видов могут устанавливаться предельные сроки его заключения.

В обозначенных обстоятельствах, в случае если срок договора аренды указан выше предельного установленного в нормативных правовых актах, то договор аренды прекращается свое действие по истечению предельного срока заключения.

В случае если договор аренды заключен путем проведения конкурса или аукциона, в частности в договорах аренды государственного или муниципального имущества, то его продление не подлежит повторному аукциону или конкурсу.

Это возможно при условии, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, а также договор аренды не устанавливает иные правила и срок действия этого договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Если для такого договора законодательством установлен максимальный срок, он исчисляется с даты заключения договора аренды с этим арендатором на торгах. Истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным.

С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что положения, регулирующие отношения по установлению срока договора аренды, в гражданском праве разработаны на приличном уровне правовой регламентации.

Вместе с тем, в целях детальной правовой регламентации, рекомендуется проведение публичных обсуждений положений регулирующих срок договора аренды, для развития и формализации ин-ституциальных положений, устанавливающих срок договора аренды.

Арендные отношения, подлежащие государственной регистрации, считают удостоверенными в отношении иных лиц, с периода его государственной регистрации, если другое не предусмотрено нормативными правовыми актами.

Вместе с тем, на практике гражданско-правового оборота возникает коллизия при государственной регистрации, когда регистрация на один и тот же вид имущества передаваемого арендодателем арендатору не ограничена в количестве.

Данное условие означает, что арендодатель может регистрировать неограниченное количество договоров аренды одного имущества неограниченный раз с неограниченным количеством людей.

Исходя из научного толкования обозначенной коллизии, можно сделать вывод, что арендодатель

может заключить неограниченное количество договоров аренды на одно имущество с неограниченным количеством арендаторов, вместе с тем исполнение должно проходить только с одним арендатором.

Относительно оставшихся договоров аренды, будет неисполнение договора стороны арендодателя, в связи с невозможностью передачи предмета договора аренды.

В данных обстоятельствах арендаторы, с которыми были не исполнены заключенные договора, могут в судебном порядке требовать полного возмещения убытков, понесенных в связи с неисполнением договора аренды.

Сторона арендодателя в императивном порядке обязана передать стороне арендатора имущество в состоянии, соответствующем основополагающим условиям договора имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором.

В случае полного или частичного препятствия возможности пользования арендатором имуществом, являющегося предметом договора аренды, арендодатель несет ответственность перед арендатором за невозможность пользования имуществом, вследствие недостатков арендованного имущества.

Пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков арендованного имущества, арендатор обладает правомочием по восстановлению своего нарушенного права, путем направления обращения арендодателю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор по условиям, предусмотренным договором аренды, обязан вносить арендные платежи в установленные сроки.

Имущество считается переданным в аренду с момента его фактического поступления во владение арендатора и соответственно возвращенным с момента его возвращения во владение арендодателю.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.