Аренда и ее виды. Общая характеристика института аренды 5 Основные виды аренды 5

• Название: Общая характеристика института аренды 5 Основные виды аренды 5
• Дата: 30.03.2022
• Размер: 203 Kb.
• Имя файла: Аренда и ее виды.doc
• Тип: Кодекс; #427284
• страница: 3 из 3

2.2. Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений, не требующих государственной регистрации

Легальная дефиниция договора аренды содержится в статье 606 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды зданий и сооружений относится к родовой группе договоров аренды и является его разновидностью. Применительно к договору аренды зданий и сооружений устанавливаются особые правила к совершению сделки по передачи здания или сооружения во владение и пользование либо только в пользование имущества арендатору.

Так, статья 651 ГК РФ устанавливает, что договор аренды, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и для всех третьих лиц считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, в государственной регистрации нуждается только такой договор аренды, который заключен на срок год и более. Если же договор аренды хоть и является арендой недвижимого имущества, но заключен на срок менее года, в государственной регистрации такой договор не нуждается: и для сторон, и для третьих лиц договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, будет считаться заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий договора аренды.

Легальная дефиниция договора зданий и сооружений содержится в ст. 650 ГК РФ. В указанной статье говорится о том, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Возникает вопрос: исчерпывается ли предмет данного договора только зданиями и сооружениями? Являются ли предметом договора также кадастрированные и некадастрированные помещения, которые находятся в таких зданиях или сооружениях, а равно являются ли предметом договора конструктивные элементы (например, крыша здания)? Равным образом возникает вопрос о том, подлежат ли применению к аренде нежилых помещений внутри здания правила ст. 651 ГК РФ о необходимости государственной регистрации договора, который заключен на срок не менее года.

Как было отмечено Высшим Арбитражным Судом в п. 2 Информационного письма от 01.06.2000 N 53, нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано. В ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Несмотря на то, что поводом для Информационного письма от 01.06.2000 N 53 и ключевым выводом был вывод только о государственной регистрации договора аренды нежилых кастрированных помещений, ввиду логики аргументов, используемых ВАС РФ, вывод был понят нижестоящими судами расширительно и правильно. Из указанного Информационного письма судебная практика сделала обоснованный вывод о том, что к аренде нежилых помещений полностью применяются правила об аренде зданий и сооружений, то есть в целом подлежит применению параграф 4 гл. 34 ГК РФ.

Таким образом, поскольку неразрывная связь определяет вопрос о государственной регистрации, эта связь должна тождественно определять и решение иных вопросов, связанных с расширительным толкованием предмета договора аренды. Иными словами, в Информационном письме от 01.06.2000 N 53 ВАС РФ дал понять правоприменительной практике, что аренда нежилых помещений находится в том же правовом режиме, что и здания, где они находятся, с применением всего объема параграфа 4 гл. 34 ГК РФ.

Что касается вопроса о том, можно ли передать во владение или пользование отдельный элемент здания или сооружения, важно обратить внимание, что судебная практика с течением времени претерпевала существенные изменения.

Как было отмечено в п.1 Информационного письма ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. После издания указанного Информационного письма преимущество получили обладатели зданий и сооружений, у которых такие здания и сооружения находились в аренде либо на условиях ограниченного вещного права. Дело в том, что, если такой договор не является договором аренды, значит, предоставление конструктивного элемента, например, фасада/крыши, - не является сдачей имущества в субаренду, а, следовательно, для этого не нужно получать согласие собственника.

Решение ВАС РФ представляется нам в корне неверным. Причина, которая обусловила это решение, заключалась в том, что ВАС РФ не мог сказать, что такой договор является договором аренды по той причине, что конструктивный элемент не является самостоятельным объектом гражданских прав в силу ст. 128 ГК РФ. Вместе с тем такой договор не может отнесен и к родовой группе договоров об оказании услуг, поскольку в договоре родовой группы об оказании услуг должен наличествовать полезный эффект в деятельности

исполнителя. В данном случае полезный эффект содержится не в деятельности исполнителя, а извлекается из самой вещи.

П.1 Информационного письма ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 был пересмотрен самим ВАС РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07. 2009. 7 пункт указанного Постановления гласит о том, что по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства об аренде.

Интересным представляется и тот факт, что в 2009 году ВАС РФ, изменив свою позицию и допустив применение к договору, по которому в пользование передается часть здания или сооружения, не дезавуировал разъяснения п. 1 Информационного письма ВАС РФ N 66 от 11.01.2002. Таким образом, в настоящее время юридически действующими являются оба пункта, указывающих на прямо противоположное решение относительно юридической природы такого договора.

Спустя два года в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 ВАС РФ дает следующее разъяснение: судам следует иметь в виду, что ГК не ограничивает право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Вместе с тем, издав новое разъяснение, ВАС РФ не отменил ни пункт П.1 Информационного письма ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, ни п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07. 2009.

Таким образом, на сегодняшний день передача во временное пользование конструктивного элемента (стены или крыши) является договором аренды, причем является договором аренды зданий и сооружений. К такому договору аренды применяются правила параграфа 4-го главы 34. Поскольку конструктивный элемент -не объект гражданских прав и не отвечает признакам индивидуально-определённой вещи, стоит отметить, что в аренду передается не сам конструктивный элемент (фасад или крыша), а все здание в целом. При этом устанавливаем порядок пользования, связанный исключительно с конструктивным элементом, то есть так называемый режим ограниченного пользования вещью.

Проблемы правового регулирования договора аренды нежилых помещений, не требующих государственной регистрации в современной регламентации договора аренды, приобрели коллизионный характер, имеющий непосредственное негативное влияние на экономическую составляющую бюджетной политики Российской Федерации.

Актуальность темы настоящего научного исследования состоит в разъяснении основополагающих проблемных аспектов правового регулирования договора аренды нежилых помещений, не требующих государственной регистрации, а также пробелов государственной законотворческой деятельности, повлёкших фактические обстоятельства злоупотребления нормой гражданского права.

На государственном уровне легального толкования и регламентации договора аренды нежилых помещений, не требующих государственной регистрации, не приведены разъяснительные нормы и отсутствует прецедентная практика, направленная на пресечения злоупотреблений законодательством.

Вместе с тем, в целях правильного уяснения темы настоящего научного исследования необходимо привести и обозначить легальное определение договора аренды.

Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Определенное понятие «договор аренды» является общим и применяется ко всем разновидность института аренды.

Вместе с тем, частью 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации приведена норма, которая содержит легальное определение договора аренды нежилых помещений (здания или сооружения), по которому при аренде здания или сооружения собственник имущества берет на себя обязательство осуществить передачу во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору нежилое помещение.

Под нежилыми помещениями гражданское законодательство предусматривает здания, сооружения и предприятия.

Начальным проблемным аспектом правового регулирования договора аренды нежилых помещений является коллизионный аспект регистрации договора аренды.

По гражданскому законодательству Российской Федерации договор аренды заключается на определенный срок.

При заключении договора аренды нежилых помещений на срок не менее одного года требуется государственная регистрация данных договорных отношений, а при заключении договора на срок менее одного года соответствующая государственная регистрация не требуется.

Нововведение гражданского законодательства, не требующее государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, в нормативном правовом пространстве Российской Федерации введено относительно недавно.

Так, при заключении договора аренды нежилых помещений субъектам договорных отношений предоставлена диспозитивная возможность по включению в содержательную часть договора пункта об автоматическом возобновлении договора аренды после истечения срока 11 месяцев в случае, если арендодатель и арендатор не будут иметь возражений о его продлении.

Вместе с тем, в нормативном правовом пространстве Российской Федерации отсутствует прямая ссылка, предоставляющая определенную возможность субъектам договорных отношений.

В целях разрешения данного коллизионного аспекта правового регулирования считаю необходимым привести отсылочные нормы гражданского законодательства. В частности, статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, и при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Кроме того, необходимо привести и принципиальные отношения гражданского законодательства, обозначающие, что физические и юридические лиц обладают автономией воли по заключении договорных отношений на любых не противоречащих законодательству условиях.

С учетом приведенных императивных норм гражданского законодательства Российской Федерации, следует, что в рамках недопущения пробелов и аспектов коллизионного характера необходимо закрепить соответствующее условие, согласно которому по истечении срока договора аренды нежилых помещений и при отсутствии возражений сторон, договор считается продленным на тот же или любой иной срок⁹.

Обозначенная позиция поддерживается и прецедентной практикой российской судебной системы, в частности постановлением Третьего ААС от 21 мая 2019 года № 03АП-1865/19.

В этой связи, подводя итог разъяснения первой проблемы правового регулирования темы нашего исследования, следует сделать вывод о том, что при продлении договора аренды здания, сооружения или предприятия срок обновленного соглашения не будет суммироваться с соглашением, по которому срок истек, а будет исчисляться по новому.

Вторым и заключительным в настоящей публикации проблемным аспектом правового регулирования договора аренды здания, сооружения или предприятия является процесс использования обозначенной нормы гражданского законодательства Российской Федерации, по которому при заключении договора на срок менее одного года государственная регистрация не требуется на предмет неуплаты налогов на доходы физических и юридических лиц.

Выражается данный проблемный аспект правового регулирования в том, что субъекты предпринимательских отношений при передаче нежилых помещений в аренду на срок 11 месяцев не заключают договор аренды или

умышленно занижают суммы арендных платежей.

Пример:

Субъект «Арендодатель» передает нежилое сооружение субъекту «Арендатор» для введения последним предпринимательской деятельности, заключая договор сроком на 11 месяцев.

Субъект «Арендатор» исправно платит арендные платежи в размере 20000 (двадцати тысяч) рублей субъекту «Арендодателю», несмотря на то, что по условиям договора, сумма арендных платежей составляет 5000 (пять) тысяч рублей.

Обозначенный пример характеризует недополученные в бюджет соответствующего уровня суммы, в частности, вместо 31200 (тридцати одной тысячи двухсот) рублей казна получит 7800 (семь тысяч восемьсот) рублей.

Формирование бюджетов соответствующих уровней Российской Федерации зависит от налоговых и неналоговых доходов государства, а недополученные налоговые поступления в бюджет соответствующих уровней Российской Федерации влияют на благосостояние национальной экономики, суверенитет государства, а также - на уровень благосостояния населения¹⁰.

С учетом экономических санкций, применяемых в отношении Российской Федерации, и высокого уровня бедности населения, а также - в целях повышения правового сознания и правовой культуры гражданского общества, считаю необходимым на законодательном уровне предусмотреть норму, характеризующую обязанность субъектов договорных отношений при передаче нежилого помещения, указывать рыночные арендные стоимости, взамен договорных.

В этой связи, необходимо сделать вывод о том, что российский законодатель некорректно разработал институт регистрации договора аренды нежилых помещений, предусмотрев преступную лоббированность действий субъектов предпринимательских отношений.

В целях развития российской государственности и минимизации правового нигилизма гражданского общества, российскому законодателю в императивной форме надлежит привести нормативную правовую базу Российской Федерации в соответствие принципу законности, так как только нормативные правовые акты, призванные к регулированию законных отношений между субъектами права, могут повлиять на детализированный процесс становления российского правового государства.

ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

3.1. Институт двойной аренды

Каршеринг (от англ. car ность к вызовам и инновациям через — автомобиль и share — делить) представляет собой вид услуг, заключающихся в пользовании транспортным средством, где одна из сторон не является его владельцем¹¹.

В 2017 г. 15% компаний из SP500 переместили часть своих сотрудников в коворкинги, среди них Facebook, IBM, HSB, E&Y, Cisco. Коворкинги - это специализированные центры краткосрочной аренды помещений для групповой и/или индивидуальной работы индивидуальных предпринимателей и микропредприятий. На данный момент в полном масштабе происходит внедрение каршеринга и коворкинга в гражданский оборот и нормализация данных правовых отношений в повседневной жизни общества. Прогнозируется повсеместное смещение офисов крупных компаний на коворкинг с добавлением гостевых доступов, инкубаторов, кофеен, площадок совместного проживания, фитнес-центров, площадок для отдыха. Ожидается, что гостиницы, торговые центры, застройщики будут ещё больше интересоваться интеграцией коворкингов в свою инфраструктуру.

Успешность этого социально-экономического феномена заключается в том, что совместное владение имуществом позволяет повысить коэффициент использования благ и снизить издержки.

Именно это подчеркивает актуальность применения двойной аренды, имеющей ту же цель, что и каршеринг и коворкинг, что является чрезвычайно важным для предпринимателей в России в настоящее время. Но отсутствие договорных конструкций в ГК РФ и сложность применения непоименованных договоров в арендных отношениях в связи с проблемой их правореализации и правоприменения на практике, заставляют прибегнуть к изменению действующего гражданского законодательства России.

Изменение гражданского законодательства России, обуславливается необходимостью реагирования путем правового регулирования новых социально-экономических процессов, а также созданием наиболее устойчивой и единообразной правоприменительной практики в условиях новых форм отношений, к которым относятся инициативные участники гражданского оборота, с целью наиболее полного и эффективного способа реализации своих гражданских прав. Для достижения этой цели инициативные участники гражданского оборота: предприниматели, инвесторы и собственники имущества ищут различные правовые возможности. Договор аренды признается одним из основных правовых институтов, обеспечивающих получение собственником социально-экономического эффекта от использования имущества посредством передачи его во временное владение и пользование другим лицам за плату.

Институт двойной аренды ранее уже применялся в лесном законодательстве РФ путем реализации принципа многоцелевого использования лесов для удовлетворения потребностей общества в лесах и лесных ресурсах. Согласно лесному законодательству двойная аренда возникает тогда, когда один и тот же земельный участок (либо его часть) используется разными лицами для разных целей на основании разных договоров аренды (или договора аренды и договора пользования лесным участком).

Так, на практике часто возникали споры по поводу принципиальной возможности передачи одного и того же участка одновременно разным лицам. К примеру, два судебных спора, в рамках которых суды пришли к выводу о том, что наличие нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех же объектов не соответствует требованиям ст. 606 ГК РФ. Но как отметила Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ данный вывод противоречит содержанию приведенных норм права, а также разъяснениям в п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 73, которые были неправильно истолкованы и применены судами к случаям заключения арендодателем договоров аренды в отношении одной и той же вещи в целом с разными лицами. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок.

Также возникали сложности с государственной регистрацией двойной аренды, поскольку органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отказывались регистрировать право аренды на уже переданный в аренду земельный участок. Однако как указано в п. 13 вышеуказанного Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ указано, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Помимо вышеназванных, возможным может стать возникновение и ряда иных проблем: например, у арендатора может возникнуть существенный риск ввиду проблематичности или вовсе невозможности разграничения ответственности арендаторов перед арендодателем, в том числе и за вносимые улучшения, ухудшения, изменения в арендуемый объект и последующую обратную передачу объекта арендодателю. Кроме того, воспрепятствование в пользовании арендуемым объектом одним из арендаторов может вызвать возникновение у второго арендатора убытков и иных финансовых потерь. Невозможность одного из арендаторов исполнить условия договора, и применение им моделей субаренды (поднаема), перенаема, в свою очередь может привести к разногласиям с другим арендатором, поскольку для осуществления субаренды (поднаема), перенаема, необходимо лишь согласие собственника, который может быть не заинтересован в благоприятных взаимоотношениях арендаторов. Срок и временные рамки также могут стать предметом разногласий между арендаторами, поскольку одновременно осуществляемая совместная деятельность может оказаться малоэффективной, нежели осуществление самостоятельной деятельности каждым из них по отдельности.

Считаем, что введение института двойной аренды в ГК РФ позволит урегулировать вышеназванные проблемы. Помимо того, что институт двойной аренды призван урегулировать внутренние отношения между арендаторами, что, безусловно, положительно для каждого из них, он может быть выгодным и арендодателю, поскольку, в частности, в случаях, когда часть переданного во временное пользование имущества или все имущество становится ненужным арендатору (нанимателю, ссудополучателю), а его возвращение собственнику может вызвать возникновение убытков у последнего. Считаем, что конструкция договора двойной аренды позволит эффективнее в финансовом аспекте реализовать те же объекты аренды. Так, например, арендодатель заключает двойной договор аренды помещения с двумя арендаторами, имеющими две различные цели использования одного нежилого помещения: первый арендатор использует его для ведения предпринимательской деятельности, а второй - для хранения принадлежащих ему товаров. Таким образом, с помощью данной договорной конструкции, возможно, значительно повысить коэффициент использования объектов аренды.

В действующем ГК РФ применимы следующие модели предоставления арендатором в пользование другим лицам арендованного имущества: субаренда (поднаем), перенаем. Субаренда (поднаем) - это процесс передачи арендатором находящегося у него в аренде имущества другому субъекту - субарендатору (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В отличие от субаренды, перенаем подразумевает передачу первоначальным арендатором с согласия собственника помещения своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.

В результате анализа конструкций договоров субаренды (поднаема), перенаема и двойной аренды можно с уверенностью сказать, что действующие нормы ГК РФ не могут удовлетворить потребности предпринимателей в более полном и эффективном использовании принадлежащего им имущества по сравнению с конструкцией договора двойной аренды.

Договор двойной аренды имеет также схожие признаки с договором аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, но при этом договор двойной аренды имеет свои характерные признаки и уникальность. Аренда с множественностью лиц на стороне арендатора — это договорные арендные отношения, в которых на стороне арендатора участвуют несколько юридических лиц. Такой договор заключается по тем же правилам (ст. 650, ст. 651 ГК РФ), что и обычный договор аренды недвижимого имущества (здания). Главное отличие в вышеуказанных договорных конструкциях заключается в порядке заключения договора субъектами арендных правоотношений. Так в соответствии с позицией, отраженной в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 03.11.2015 № Ф09-6538/15 по делу № А60-7747/2015¹² при множественности лиц на стороне арендатора, стороной в договоре являются все соарендаторы. В то время как, договор двойной аренды присоединяет нового арендатора как самостоятельного и автономного субъекта, имеющего свою индивидуальную цель в пользовании объекта аренды.

В английском праве, относящаяся к правовой семье общего права, а точнее к праву судебной практики (case Law), правовые отношения между арендодателем и несколькими арендаторами по вопросу пользования общим объектом аренды регулируется институтом английского договорного права «^lateral contract». «Collateral contract» - устное и письменное соглашение (side contract), заключенное между сторонами договора (original contract), либо стороной договора и третьим лицом. Данное соглашение, является сопутствующим договором, имеющим непосредственную связь с основным соглашением между сторонами. Данный институт был использован в 1934 году для разрешения дела City and Westminster Properties Ltd v. Mudd. Причиной возникновения спора послужило нарушение, по мнению стороны City and Westminster Properties Ltd, ответчиком условий основного договора. Рассматриваемый договор предполагал аренду ответчиком помещения для ведения предпринимательской деятельности, однако, в нарушение условий данного договора, Mudd также использовал указанное помещения для проживания. В ходе судебного разбирательства было установлено, что бывший собственник помещения заключил со стороной ответчика устное соглашение о том, что Mudd помимо прочего имеет право на проживание в арендуемом помещении в случаи своевременного исполнения им обязательств по договору аренды. Данное соглашение имело место в силу того факта, что в ином случае Mudd имел намерение расторгнуть действующий договор аренды, поскольку условия о его проживание в таком помещении являлось существенным, а собственник помещения не желал терять добросовестного арендатора. Однако, при переходе права собственности к истцу, последний не имел сведений о наличии такого соглашения, в связи с чем обратился в суд с требованием о выселении ответчика. Результатом рассмотрения дела стало решение об отказе в удовлетворении требований истца. Суд указал, что в данных обстоятельствах усматривается факт наличия «collateral contract» (сопутствующего соглашения), которое имеет непосредственную связь с основным договором. В свою очередь, каких-либо нарушений стороной ответчика действующего договора аренды не имеется, следовательно, исковые требования удовлетворению не подлежат. В последствии, положение данного судебного решения легли в основу договорного института «lateral contract» (сопутствующего соглашения) и стали нормой английского права. А, как известно, английская норма права, связана с обстоятельствами конкретного дела и применяется для решения дел, аналогичных тому, по которому данное решение было принято.

Таким образом, в Англии предприниматели и иные лица не ограничены в предоставлении принадлежащих им объектов аренды множеству арендаторам, а вовсе данная модель правоотношений является нормой.

Подводя итог вышесказанному, мы приходим к выводу, что опыт применения договорного института «lateral contract» (сопутствующего соглашения) в Англии, опыта применения института двойной аренды в лесных правоотношениях и выработанными судебными и доктринальными позициями в России по аренде двумя арендаторами одного и того же имущества арендодателя мы имеем факт признания допустимости данных правоотношений и реальности их применения в гражданских правоотношениях.

Считаем необходимым поместить положения о договоре двойной аренды в главу 34, раздела 1 ГК РФ, где закрепить: понятие двойной аренды, субъектный состав, существенные условия договора, права и обязанности сторон, вопросы ответственности каждого из арендаторов, а также вопросы соотношения с нормами о субаренде, перенайме и аренде с множественностью лиц на стороне арендатора. В перспективе данное право множественного пользования объектов аренды позволит повысить коэффициент их использования, а также снизить издержки, что важно арендодателям так и арендаторам. В тоже время, увеличивая гражданский оборот новой законной возможностью использования имущества собственниками, данный результат в свою очередь будет являться благом для экономики России.

3.2. Отчуждение права аренды

В гражданском праве недостаточно урегулированным остается вопрос об отчуждении имущественных прав, в частности отчуждения права аренды земельных участков. Особенно острым этот вопрос является для случаев, когда договор аренды заключен на неопределенный срок. Однако, считаем, что в данном случае можно применить положение о долгосрочной аренде земельных участков до 49 лет по истечении которого договор прекращается.

Напомним, что бессрочный договор аренды может быть прекращен по инициативе любой из сторон при условии предупреждения об этом за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Это обстоятельство является значительным риском для арендатора, риск расторжения бессрочного договора аренды по инициативе собственника земельного участка.

Положение п.2 ст. 610 ГК РФ предусматривает возможность установить в договоре иной срок для уведомления о расторжения, но не предусматривает возможность запрета для его расторжения. Вместе с тем, юридических препятствий для отчуждения третьему лицу арендных прав по бессрочному договору аренды нет.

При этом надо иметь в виду, что передача арендных прав и обязанностей другому лицу путем возмездного отчуждения права аренды, мены, внесения в качестве вклада в уставный капитал юридического лица и т. д. прекращает право аренды первоначального арендатора. Это происходит, даже если право аренды отчуждается не окончательно, а на меньший срок, чем был заключен первоначальный договор аренды.

Во всех подобных случаях очень остро стоит вопрос о добросовестном выполнении новым арендатором своих обязанностей по использованию земельного участка и недопущении ухудшения его хозяйственных характеристик. Последующий арендатор несет ответственность за использование земельного участка не только перед собственником, но и перед первоначальным арендатором, так как именно ему он будет обязан вернуть земельный участок. По сути, первоначальный арендатор не меньше собственника заинтересован в надлежащем использовании земельного участка фактическим владельцем.

Таким образом, ненадлежащее использование земельного участка может стать основанием для расторжения договора аренды по инициативе собственника. В этом случае права на земельный участок лишится не только сам правонарушитель, но и первоначальный арендатор. Снизить свои риски первоначальный арендатор может путем внесения в условия договора по отчуждению права аренды обязанность приобретателя права аренды возместить убытки, вызванные ненадлежащим использованием земельного участка, первоначальному арендатору.

Важным является вопрос о соотношении прав и обязанностей сторон при отчуждении права аренды, субаренды и перенайма.

В отличие от ст. 22 ЗК РФ ст. 615 ГК РФ предусматривает, что право аренды прекращается только при перенайме, в остальных же случаях отчуждения арендных прав и обязанностей право аренды прежнего арендатора сохраняется, так как он остается ответственным перед арендодателем. Причем это правило ГК РФ распространяется даже на случаи внесения права аренды в уставный капитал юридического лица.

Договор аренды играет роль первоначального правоустанавливающего документа, наличие которого предполагает существование права аренды. Земельный кодекс РФ, не отрицая того, что право аренды может возникнуть только на основании договора, указывает, что оно может отчуждаться от одного лица к другому, не прекращая первоначального договора аренды. Иными словами, всякое прекращение договора аренды есть прекращение права аренды, но не всякое прекращение права аренды есть прекращение договора аренды. Это еще одно подтверждение того, что право аренды обладает некоторыми вещно-правовыми чертами¹³.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На наш взгляд, вышеприведенные определения порождают ряд вопросов, требующих разъяснения.

Во-первых, необходимо определиться с понятием объекта аренды. По нашему мнению важно не допускать замещения понятий предмета и объекта аренды. Ряд отечественных ученых высказывали точку зрению о том, что понятия предмета и объекта договора являются, по сути, синонимами. Также существует мнение, что «предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объектов второго рода

играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю». Мы полагаем неверным использование вышеописанных в данном абзаце формулировок в силу очевидных кардинальных различий между понятиями объектам и предмета договора. Так, по нашему мнению, объект договора - это всегда та вещь, либо имеющее материальную оценку благо или право, которое должно быть создано и на которое в силу договора должны возникнуть права у выгодоприобретателя по договору, либо права на которое должны перейти к такому выгодоприобретателю, либо которое само должно возникнуть или перейти к выгодоприобретателю. В любом случае объект договора является, по сути, целью его заключения. Предмет же договора - это совокупность прав и обязанностей сторон договора, в комплексе обеспечивающих возникновение или переход прав на объект договора к выгодоприобретателю с одновременным соблюдением корреспондирующих прав всех других сторон договора.

Соответственно, в случае с договором аренды, объектом аренды будет являться то имущество, которое подлежит передаче в пользование либо владение и пользование арендатора. Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться любые вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (то есть, непотребляемые вещи). Важно отметить следующую отсюда еще одну основополагающую правовую характеристику договора аренды - его срочность. Ведь в силу нормы ст. 606 ГК РФ объект аренды передается арендодателю всегда во временное владение и/или пользование (при этом важно помнить, что закон допускает заключение договора аренды на неопределенный срок и не признает срок существенным условием договора аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ), но при этом предусматривает императивные максимально возможные сроки действия определенных видов договоров аренды (например, в силу нормы п. 1 ст. 627 ГК РФ максимальный срок действия договора проката составляет один год)). Следовательно, объектом аренды могут быть лишь индивидуально-определенные непотребляемые вещи, поскольку исключительно такие свойства позволят им не быть израсходованными в процессе аренды и не смешаться с аналогичным имуществом арендатора, а быть возвращенными арендодателю с учетом естественного износа по истечении срока аренды.

Во-вторых, важно определить подинститут арендной платы. Отметим, что само наличие в законе обязанности арендатора вносить арендную плату свидетельствует об еще одной основополагающей характеристике договора аренды - его возмездность. Нормы ст. 614 ГК РФ устанавливают, что:

а) по общему правилу характер и размер арендной платы (также как и срок договора аренды) не являются существенными условиями договора аренды, и при отсутствии их описания в договоре допускается их определение посредством обычаев делового оборота.

б) арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество (объект аренды) в целом или отдельно по каждой из его составных частей, и может быть определена в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

• предоставления арендатором определенных услуг;

• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором

вещи в собственность или в аренду;

• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Таким образом, порядок оплаты владения и/или пользования объектом аренды охватывает два из четырех типичных подвидов «безымянного контракта» (contractus innominatus) Римского права, а именно do ut des «даю, чтобы ты дал» и do ut facias «даю, чтобы ты сделал»¹⁴.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция).

2. 
   Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в редакции от 23.07.2013 № 245-ФЗ) // СЗ1 РФ. – 1994. – № 32, ст. 3301.
   

3. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

4. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 3 ноября 2015 г. N Ф09-6538/15 по делу N А60-7747/2015.

5. 
   Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. - М.: Статут, 2002.
   
6. 
   Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. Гражданское право России. М., 2014.
   
7. 
   Зарипов Ш.Р. Меры административного принуждения, применяемые для новых видов пользования автомобилями // В сборнике: Право. Общество. Государство сборник научных трудов студентов и аспирантов. отв. ред. Е. В. Трофимов. Санкт-Петербург, 2019.
   
8. 
   Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ. Ч. 2: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С. А. Хохлова - М, 2016.
   
9. 
   Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, Части второй./ Под редакцией Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2016.
   
10. 
    Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: в 3 т. т. 1. / Под редакцией Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2017.
    
11. 
    Римское право: учебно-методический комплекс / ФГОУ ВПО «Северо-Западная академия государственной службы»; Н. В. Разуваев, Н. В. Ющенко. — СПб.: СЗАГС, 2018.
    
12. 
    Самончик О.А. Понятие «государственных и муниципальных нужд» в случае изъятия земельных участков // Аграрное и земельное право. 2011. № 10. Гражданское право Российской Федерации. Зенин И.А. учебное пособие. Проспект, М., 2017.
    
13. 
    Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2015.
    

1 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. - М.: Статут, 2002.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в редакции от 23.07.2013 № 245-ФЗ)//СЗ1 РФ. – 1994. – № 32, ст. 3301.

3 Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ. Ч. 2: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С. А. Хохлова - М, 2016. С. 88.

4 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

5 Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция).

6 Самончик О.А. Понятие «государственных и муниципальных нужд» в случае изъятия земельных участков // Аграрное и земельное право. 2011. № 10. С. 49-55.

7 Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: в 3 т. т. 1. / Под редакцией Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2017. с. 56.

8 Гражданское право Российской Федерации. Зенин И.А. учебное пособие. Проспект, М., 2017. С. 358.

9 Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. Гражданское право России. М., 2014. С. 332.

10 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2015. С.495.

11 Зарипов Ш.Р. Меры административного принуждения, применяемые для новых видов пользования автомобилями // В сборнике: Право. Общество. Государство сборник научных трудов студентов и аспирантов. отв. ред. Е. В. Трофимов. Санкт-Петербург, 2019. С. 91-94.

12 Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 3 ноября 2015 г. N Ф09-6538/15 по делу N А60-7747/2015.

13 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, Части второй./ Под редакцией Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2016. С. 66.

14 Римское право: учебно-методический комплекс / ФГОУ ВПО «Северо-Западная академия государственной службы»; Н. В. Разуваев, Н. В. Ющенко. — СПб.: СЗАГС, 2018. С. 22.